בזמן כתיבת שורות אלו הכנסת הושבעה, והממשלה החדשה טרם הוקמה. לא ברור מי יהיה באיזה תפקיד, האם פסקת ההתגברות תחוקק ועד כמה משמעותיים יהיו ההסכמים הקואליציוניים בסוגיות כלכליות. אבל דבר אחד ברור ובטוח גם היום – הממשלה החדשה עומדת לקבל לידיה תפוח אדמה לוהט, שיחייב טיפול משמעותי – שוק הדיור הישראלי. מדדי המחירים המשיכו בחודשים האחרונים להעיד על עליות, וזאת על אף התקררות משמעותית בשאר הפרמטרים, אבל רבים בענף סבורים ששינוי המגמה הוא רק עניין של זמן. כמובן, יש גם מי שבטוח שלא, ושהנדל"ן למגורים בישראל תמיד עולה. אומנם הנבואה ניתנה לשוטים, אבל עם עליית הריבית החדה בחודשים האחרונים, הסביבה והמציאות בשוק הנדל"ן השתנו משמעותית. הממשלה היוצאת ניסתה לטפל במישורים שונים בענף, חלק ניכר מהם לא פעל בכיוון הרצוי. הגם שהתחלות הבנייה גדלו משמעותית וכך גם שיווק הקרקע על ידי המדינה, מחירי הקרקעות נותרו בשמיים ובשורה התחתונה – מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה רשם באוגוסט-ספטמבר עלייה שנתית של כ־20%. עלייה שנתית. בשנה אחת. מספר הזוי לכל הדעות.
את המצב הזה מקבלת הממשלה החדשה לידיה. ואת המצב הזה חייבים לשנות, כי מדובר בבעיה חברתית וכלכלית גדולה, וגם כזו שאם לא תטופל נכון, יכולה להשפיע על המשק המקומי באופן הרבה יותר חמור ממה שניתן לדמיין. נכון, יש לא מעט דברים חשובים אחרים על סדר יומה של הממשלה, וראינו זאת בין היתר בקמפיינים סוערים בזמן מערכת הבחירות. אבל מה שבהחלט לא ראינו הוא התייחסות קונקרטית לדיור, לשוק הנדל"ן, והתייחסות מעטה לסוגיה הכלכלית. נבחרי הציבור יהיו חייבים להתפנות לנושא, כי כולם מבינים שהקרקע רועדת.
הקרקע רועדת לבעלי משכנתאות, שהעלאות הריבית האחרונות הוסיפו לחלק לא מבוטל מהם מאות ואף אלפי שקלים בתשלומי ההלוואה החודשיים. רק לפני כשנה החליטו להקל על משקי הבית ולאפשר להם לקחת חלק גדול יותר מהמשכנתה במסלול פריים. אחרי שנים ארוכות של ריבית אפסית, היה מדובר בהקלה, מכיוון שהריבית הזו הייתה הנמוכה ביותר. אבל העלאות הריבית החדות שינו את התמונה, וכל מי שהתפתה להגדיל את מסלול הפריים, משלם עכשיו את המחיר תרתי משמע.
הקרקע רועדת תחת רגליהם של קבלני הביצוע, שעדיין לא התאוששו מהקורונה ומעליות המחיר המשמעותיות בכל הקשור לשינוע, ייבוא חומרי גלם ומדד תשומות הבנייה. אכן היו שנים ארוכות וטובות בענף הנדל"ן, אבל קבלני הביצוע במקרים רבים לא נהנים בצורה ישירה מהגאות, הם בעיקר סובלים מהשפל. היזמים גורפים חלק ניכר מהיתרונות, וקבלני הביצוע מתמודדים לא פעם עם שולי רווחיות גבוליים וחוזים בעייתיים. עליית הריבית משפיעה גם עליהם וכך גם המצב בשוק. קיפאון בעסקאות מיתרגם מהר מאוד גם להאטה בבנייה, וחברת ביצוע ללא עבודה נמצאת בבעיה קשה. במוסף עסקנו הפעם בשני פרויקטי תשתית עצומים, שיכולים לחולל שינוי מהותי במדינת ישראל - מטרו ואי מלאכותי, אך כדי שהם יוכלו להתממש המדינה חייבת לדאוג למי שצפוי לבצע אותם.
הקרקע רועדת גם ליזמים. נכון, לא לכולם. יש מי שצבר הון בימי השפע והיום מביט מהצד ושוקל את צעדיו ממגדל השן. אבל ישנם גם הממונפים. מי שנכנס להרפתקאות בשיא המחירים ומי שקיווה לשווק דירות במחירים גבוהים יותר ממה שנמכר היום בשוק. הלחץ עכשיו מופעל עליהם מכמה כיוונים, וזו עומדת להיות תקופת מבחן לא פשוטה. בהקשר זה החלטנו הפעם במוסף לטפל בסוגיית אי הוודאות, שפעילי הענף מגדירים שנה אחר שנה כבעיה הכי קשה שמונעת את הגדלת ההיצע.
הקרקע רועדת גם לשוכרי הדירות, שהולכים ומתרבים ככל שמחירי הדירות הולכים ועולים. אליהם מצטרפים מפוני ההתחדשות העירונית, שמתחרים על אותן דירות, ומחירי השכירות זינקו וימשיכו לזנק בעקבות ביקוש גבוה והיצע נמוך. המכרזים של המדינה לא מספיקים וגם כניסה מאסיבית של קרנות הריט ושחקנים מהשוק הפרטי לעולם השכירות לא יניבו תוצאות במהירות מספקת. אלו גם לא פתרונות של דיור בר השגה, אלא פתרונות השכרה במחיר שוק חופשי. נכון, יש יתרון בשכירות ארוכת טווח ויש יתרון בשוק שכירות משוכלל, אבל ללא דיור בר השגה שמעניק הנחה על בסיס קריטריונים ברורים ומסייע לאוכלוסייה שבאמת זקוקה לעזרה, לא מדובר במהלך שיסייע להורדת המחיר או לקורת גג עבור מי שכבר לא מסוגל לשלם עליה. במכירה ובשכירות. במוסף שלפניכם כתבה נרחבת על זינוק המחירים בשנה האחרונה ועל השכונות שבהן זינקו המחירים בשיעור החד ביותר, לצד כתבה על דיור בר השגה - הצרכים לעומת הפתרונות הקיימים.
ולבסוף גם הקרקע עשויה לרעוד, פשוט כי רעידות אדמה מתרחשות באזורנו כל העת. כל פעם מחדש מקבלים תזכורת ממדינות סמוכות על רעידת אדמה בעוצמה כזו או אחרת, אבל יום־יומיים אחר כך כבר שוכחים שזה יכול לקרות גם כאן, מחר בבוקר. אלפי בניינים לא מחוזקים ושורה ארוכה של קשיים וכשלים בתחום ממשיכה להרחיק את הפתרונות. במוסף הנוכחי אנו מפרסמים בפעם השנייה את דירוג הערים המתחדשות. אומנם הנתונים מעידים, יש עלייה במספר יחידות הדיור ובהיקף הפרויקטים, ואפילו גבולות הצפון והדרום מגדירים עצמם מחדש בכל הקשור להיתכנות כלכלית, אך זה לא מספיק. ולמרות עבודה משמעותית שנעשית מצד הרגולטור – עדיין יש לקדם ולבצע לא מעט צעדים.
עוד במוסף פרק נוסף בסדרת הכתבות "הופכים פריפריה למרכז", שעוסק בתוכניות ממשלתיות לצד יוזמות פרטיות בצפון ובדרום, כתבה על העדפות הרוכשים בדירות החדשות ובשיפוץ הבית, סקירה נרחבת על מצב שוק המשרדים וגם ביקור מעבר לים שבעקבותיו שורה של המלצות והאזהרות למי ששוקל השקעה בנדל"ן בארצות הברית. אבל לפני הכול, ורגע לפני ש־2022 מסתיימת, ביקשנו משורה של בכירים מענף הנדל"ן לסכם את השנה, להצביע על הצלחות או פספוסים, ולנסות ולנחש מה יהיה כאן בשנה הקרובה.
שנת 2022 נגמרת עם שיא בעליית מחירי הדירות מחד וירידה משמעותית בהיקפי העסקאות בחודשים האחרונים מנגד. מה היה טוב השנה, איזה הישג אפשר לציין ומה הפספוסים הגדולים. ביקשנו מבכירי הענף לסכם את מה שמסתמן שאחת השנים המשמעותיות ביותר בתחום הנדל"ן בעשורים האחרונים.
"התוכניות הממשלתיות לדיור מוזל לא פתרו את בעיות העומק"
מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים: "מגמת מחירי הנדל"ן נמצאת כבר קרוב לשני עשורים בעלייה והיא תולדה של גורמים רבים, כאשר העיקרי ביניהם הוא הירידה המתמדת בהיצע הנכסים למגורים ובקצב התחלות הבנייה. ישראל היא מדינה צעירה וצומחת המתמודדת מיום הקמתה עם גידול דמוגרפי מואץ. מספר הדירות החסרות למגורים ממשיך להימצא במגמת עלייה ולא נראה שצפוי שינוי מגמה גם ב־2023. התוכניות הממשלתיות לדיור מוזל לא פתרו את בעיות העומק השורשיות של ענף הנדל"ן, ויש שיגידו שאף החמירו את המצב, עקב ההתערבות הרגולטורית בהיקף נרחב בכוחות השוק. אפשר לומר שהמהלך המשמעותי השנה היה העלייה התלולה בריבית. העלייה הזו אולי מורידה את מחירי הדירות בכל העולם, אולם לא בישראל. היא מתעתעת את ציבור הרוכשים המצוי בציפייה להוזלות. אומנם בחודשים האחרונים אנו עדים לירידה מסוימת בהיקף העסקאות, אך הסיבה היא ירידה במלאי למכירה ולא ירידת מחירים. העלאת הריבית להערכתי לא תביא לעצירה בעליות המחירים, ולא תוביל בסופו של דבר לירידה במחירי הדיור. העלאות הריבית בשיעורים גבוהים קרוב לוודאי תגרום לרוכשים "לשבת על הגדר" לזמן מה, אולם בד בבד הן מובילות להאטה בקצב הבנייה ולקיטון בהיצע בשיעורים משמעותיים. אחד מהפתרונות להגדלת היצע הדירות ולטיפול באלפי בניינים הוא התחדשות עירונית ולשם יש לשאוף".
"לעליות הריבית הרציפות והמשמעותיות השפעה מהותית"
רון אבידן, מנכ"ל אזורים: "ראינו שהשנה הנוכחית החלה עם ביקושים חזקים מאוד ועליות אגרסיביות במחירי הדירות. זה התבטא גם במכרזים על הקרקעות ששברו שיאים וכן בדרישות שהציגו בעלי קרקע פרטית. יחד עם זאת הממשלה, שלה שליטה על היצע הקרקעות, שאפה לטפל בעיקר בצד הביקוש באמצעות צעדים נקודתיים, שלא הציגו תוצאות משמעותיות בטווח הארוך. כך למשל, ניתן למנות את ההחלטה על צמצום האפשרות של יזם להצמיד את יתרת התשלום למדד הבנייה, מה שהוביל למגמה של עליית מחירים. עננת הבחירות שאפפה את הממשלות הזמניות עד כה וחוסר הוודאות שבה השוק נמצא כבר זמן רב, תרמו אף הם להתייקרויות. עם זאת אין ספק שלעליות הריבית הרציפות והמשמעותיות הייתה השפעה מהותית, וראינו התמתנות בקצב עליית המחירים. לאור אותה אי ודאות שנוצרה ולאור המחסור החמור בקרקע זמינה לבנייה אנחנו רואים כמה נושא ההתחדשות העירונית רק הולך וצובר תאוצה. שחקנים רבים נכנסים למגרש הזה ומבינים את הפוטנציאל הטמון בו, בין השאר כי מתחדדת ההבנה שהפתרון להיצע הקרקע יגיע מתחום ההתחדשות העירונית ולא רק מקרקעות המדינה. אני צופה שזה יוביל לכך שהתחרות בענף רק תלך ותגבר, מה שידרוש מהיזמים ללמוד את התחום לעומק, להתמקצע ולצבור ניסיון".
"שנה של פספוס"
ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "2022 הייתה שנה של פספוס. לאור העובדה שהשרים המרכזיים הציגו הסכמה כבר בעת הקמת הממשלה הקודמת על קווי הייסוד שיובילו את הטיפול במשבר הדיור והתשתיות, מהר מאוד הצליחו לחצים שהופעלו עליהם לשנות גישה ולהשליך לפח את התפיסה שהובילה אותם. בבסיס ההחלטות המרכזיות הייתה התפיסה שלפיה אין דרך לנצח את המשבר הזה ללא הזנקת היקף מכירת הקרקע בפועל, תמיכה רחבה בתקצוב השלטון המקומי לקידום בנייה והפחתת חסמים בירוקרטיים. בפועל נאמר ששתי ההצלחות הבולטות של הממשלה הקודמת היו עלייה אמיתית בהיקף שיווק הקרקע, אך ללא ביצוע החלטות שיתמרצו את העיריות להאיץ את הליכי התכנון ורישוי הבנייה, ובצד זאת תוכניתה של איילת שקד שאמורה להחליף את תמ"א 38. החלטה חיובית חשובה נוספת הייתה הגדלה מהותית של מכסות העובדים הזרים והפלסטינים, שבסופו של דבר בוצעה בפועל באופן חלקי. 2023 תהיה שנה עם התמודדות אחרת לגמרי. התקופה האחרונה מלמדת, כי המדינה חייבת להבין שהתוכנית לפתרון המשבר צריכה להיות עמוקה ולא מידתית, לעומת מה שהכרנו עד היום. אנחנו בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ קוראים לראש הממשלה ולשרים החדשים לשבת איתנו ולייצר מהלך מהיר לבלימת המשבר הזה. שום פלסטר לא ירפא את המחלה שבה חולה המשק כבר מעל עשור. אסור לפספס שוב".
"ראש הממשלה יהיה חייב לבצע צעדים דרמטיים"
רוני בריק, יזם, לשעבר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "מצב שוק הנדל"ן בארץ לא טוב, בלשון המעטה. הגיע הזמן להעביר את הטיפול בנושא הכאוב הזה לידיים מקצועיות שמבינות עניין, כאלו שיעזרו לכמה שיותר זוגות ויהפכו את מצב הנדל"ן במדינה לשפוי הרבה יותר. הניסויים שהממשלות ערכו בשנים האחרונות, עם כל מיני פטנטים והגרלות – נכשלו. הגיע הזמן שמי שעומד בראש המדינה, ייקח באופן אישי את המושכות לידיו. ראש הממשלה יהיה חייב לבצע צעדים דרמטיים, שהראשון שבהם הוא פירוק רשות מקרקעי ישראל. חייבם לשחרר את הקרקעות שבבעלות המדינה, לקבוע מראש עם הקבלנים את מחירי הבנייה ולהעניק את הקרקעות בחינם לזוגות צעירים שאין ברשותם דירה. רק כך יוכלו אלפי זוגות לרכוש בית במחירים ריאליים וללא הגרלות חסרות כל היגיון ותועלת. ההחלטה המשמעותית של השנה הייתה זו של שרת הפנים היוצאת איילת שקד, לקדם תמריצים לרשויות המקומיות כדי שיזרזו הענקת היתרי בנייה. לצערי, היוזמה החשובה הזו לא יצאה לפועל וזה הפספוס הגדול של השנה".
"החל מהמחצית השנייה של 2023 יהיה שוב גידול בביקוש"
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום: "בטווח הקצר שוק הנדל"ן למגורים מושפע מציפיות. בטווח הארוך הוא מושפע מההפרש בין הביקוש, הנובע מהגידול באוכלוסייה, להיצע הדירות הזמינות כתוצאה מהתחלות בנייה חדשות. היעדר ממשלות יציבות מספר שנים והיעדר תקציב מנעו קידום תשתיות ועיכבו מימוש פרויקטים. אי הוודאות בתחילת תקופת הקורונה גרמה לחלק מהציבור להמתין עם רכישת דירות. כל אלה וציפיות להתייצבות במחירים גרמו לירידה בביקוש לפני כשנתיים-שלוש. במחצית השנייה של 2021 התפרצו הביקושים הכבושים, ויחד עם העלייה בכוח הקנייה של חלק מציבור הרוכשים גרמו לזינוק מחירים. במקביל לכך רכישת דירות במסגרת תוכניות דירה במחיר מופחת באזורים שבהם הם לא מעוניינים לגור, אילצה את אותם זוכים להמשיך ולהתגורר בשכירות באזורי הביקוש, והעלאת המיסוי על דירות להשקעה הקטינה את כמות הדירות שבידי המשקיעים, והתוצאה - זינוק במחירי השכירות. עליית הריבית במהלך 2022, הירידות בשוק ההון ובמגזר ההייטק והכרזות המדינה על חידוש תוכניות דירה במחיר מופחת גרמו לירידה בביקוש לדירות, לקיטון בהיקפי המכירות וכתוצאה מכך לריסון העלייה במחירים. בטווח הקצר הריבית הגבוהה, אי הוודאות בשוק ההון וההגרלות של דירות במחיר מופחת צפויים להשפיע על הביקוש, ואני צופה שלפחות במחצית השנה הקרובה ברוב המקומות בארץ לא צפויה עליית מחירים. התוצאה הצפויה מהירידה בביקוש היא צמצום התחלות הבנייה של פרויקטים שאינם במסגרת תוכנית דירה במחיר מופחת. אני מעריך שהחל מהמחצית השנייה של 2023 יחזור ויגדל הביקוש, כתוצאה מכך שרוב הפרויקטים של דירות במחיר מופחת לא ממוקמים באזורי הביקוש, ורבים מאלה שהוציאו תעודות זכאות לא יצליחו לממש זכייה באזור שבו הם מעוניינים להתגורר".
"תם עידן הכסף הזול וזה משפיע על החלטות הרוכשים והיזמים"
אמנון מחרז, מנכ"ל יזמות בקבוצת בראל: "המהלך המשפיע ביותר השנה על ענף הנדל"ן הוא העלאת הריבית שגרמה לירידה בביקושים. תם העידן של הכסף הזול, וזה משפיע על ההחלטות של רוכשי הדירות והיזמים. עם זאת הביקוש לדיור לא עוצר, זוגות מתחתנים, העלייה לארץ מתרחבת ותגיע השנה לכ־50 אלף עולים חדשים. האוכלוסייה גדלה, ואני מעריך שרוכשי הדירות יסתגלו לרמת הריבית והביקושים לדיור יעלו ויותאמו לתנאי השוק. אחת המגמות שנראה הוא מעבר של זוגות לפריפריה ורכישת דירות זולות יותר, שמותאמות להון העצמי וליכולת ההחזר. אני מציע לממשלה הנכנסת לא להמתין שהעלאת הריבית תגרור ירידת מחירים. העלאת הריבית היא פתרון קל וזמני, הממשלה צריכה למהר ולפעול להגדלת ההיצע. לדעתי, יש לתמרץ את הרשויות על מתן היתרים. זה נעשה בהצלחה בלונדון בשנות האלפיים. פתרון נוסף טמון בקרקעות פרטיות ויצירת הוראת שעה שתאפשר ליזמים המתכננים פרויקטים על קרקע פרטית, לקבל עודף זכויות ובלבד שיקצו לרשות המקומית דירות בנות השגה".
"הבשלה של פרויקטים רבים במסגרת התחדשות עירונית"
מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען: "בתחום ההתחדשות העירונית ראינו הבשלה של פרויקטים רבים ויציאתם לדרך. אני חושב שהרבה קרה בזכות חקיקה נכונה, שבאה לסייע גם לחברות היזמיות וגם להתארגנויות הדיירים לשחרר את החסמים, כדוגמת הורדת שיעור ההסכמה בפרויקט התחדשות עירונית כפי שבא לידי ביטוי בחוק ההסדרים, קביעה שהתקבלה לקראת סוף השנה שעברה. אני מאמין שלאור זאת נראה יותר פרויקטים יוצאים לדרך בשנה הקרובה, אבל עדיין הכול תלוי בראשי הערים ובמקבלי ההחלטות בוועדות התכנון".
"יש לבצע מהפיכה רגולטורית שעיקרה משילות"
רונן עקביה, מנכ"ל חברת בית וגג: "בכל הנוגע לצינון שוק הדיור ומחירי הדירות, מקבלי ההחלטות בממשלות האחרונות בישראל יצרו בעיקר תוכניות שנשמעות טוב ומצטלמות היטב למהדורות החדשות, אך לא הצליחו להשפיע על רמות הביקושים או גובה המחירים. בפועל מחירי הדירות ממשיכים לעלות בשל הפערים בין ההיצע לביקוש, וכדי להפוך את המגמה לא ניתן להסתפק בתכנון יחידות דיור או בשיווקן באמצעות רמ"י בשיטות שראינו עד כה. יש לבצע מהפיכה רגולטורית שעיקרה – משילות – שליטה ממשלתית על הליכי התכנון, עבודת ועדות התכנון, ועדות הערר, הרשויות המקומיות, חברת חשמל וכו'. כיום כל אחד מהגורמים הללו פועל כאנטומיה עצמאית ללא שיקולי רוחב, ללא פיקוח יעיל וללא מגבלות לו"ז. לא רחוקה השעה בישראל שהליך הוצאת היתר הבנייה יהיה ארוך יותר מהליך בניית הבניין החדש. מהלך כזה יעורר התנגדויות רבות מצד הרשויות המקומיות והוא דורש אומץ פוליטי, ראייה לטווח ארוך, שינויי חקיקה ומאבקים קשים ומרים. אפשרות נוספת לפתרון יכולה להגיע מכיוון הרשויות המקומיות. כיום ישנו ניגוד עניינים מובנה בין ראשי הרשויות לממשלה. המדינה לא מתמרצת ראשי רשויות להוציא יותר היתרי בנייה בשטחיהן, לא מממנת מראש את ההשקעות הנדרשות בתשתיות התומכות ומותירה את כל בעיות התחבורה, הצפיפות, מוסדות הציבור וכו' לפתחן. הקמת תמריצים כלכליים משמעותיים לראשי הרשויות להוצאת היתרי בנייה יכולה לשנות בבת אחת את מפת היצע הדירות ולהביא לאיזון השוק ולמיתון ההתייקרויות בשוק הדירות למגורים הן למכירה והן להשכרה".
"עוד מסמכי מדיניות בהתחדשות עירונית"
צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין: "אחד המהלכים הבולטים בשנים האחרונות היה בתחום ההתחדשות העירונית. מדובר בקידום 'מסמכי מדיניות' על ידי ועדות התכנון המקומיות. מסמך מדיניות הוא בעצם כלי תכנוני שהתפתח בעשור האחרון, המסכם את חזון העיר לאותו אזור תכנוני. כך למשל ניתן לקבוע במסמך מדיניות לשכונה מסוימת את גובה הבנייה המקסימלי או את הרף העליון של רמת הצפיפות. מסמך מדיניות יקבע נקודת התייחסות שעל־פיה ידונו ועדות התכנון בפרויקטים שיוגשו לשולחנן כחלק מתהליכי הרישוי או קבלת ההיתר. מצד אחד מסמכי המדיניות משקפים ודאות או כיוון תכנוני; כאשר היזמים ובעלי הדירות באותה שכונה, המעוניינים לקדם תהליכי פינוי־בינוי ותמ"א, יודעים כבר מהשלב הראשון מהן אמות המידה התכנוניות של הפרויקט - הדבר מקנה ודאות ומקל על קידום הפרויקטים. מהצד השני, כשרשות מאשרת מסמך מדיניות חדש לאזור מסוים, ומסמכי המדיניות מתעדכנים חדשות לבקרים, יכול הדבר גם לפגוע בתהליכי תכנון ורישוי שכבר מתקדמים בשכונה, ונמצא שאינם תואמים למסמך המדיניות. במקרה כזה צריך האדריכל לבצע שינויים שלא היזם ולא הדיירים מוכנים אליהם. התחשיבים הכלכליים צריכים להשתנות וכך גם הפרויקט כולו, אלא אם מאושרות הקלות. למרות זאת אני סבור שככל שיהיו מסמכי מדיניות מוסדרים ליותר אזורים ומתחמים בישראל, בפרט באזורי ביקוש, יקל הדבר על תכנון הפרויקטים, ימנע תקלות בעתיד ויסייע בעידוד ובקיצור תהליכי הבנייה ובהעלאת מספר התחלות הבנייה".
5 צפייה בגלריה
סביוני קטמון החדשה בירושליםֹ של חברת אפריקה ישראל הפתרון להיצע הקרקע יגיע מתחום ההתחדשות העירונית
(צילום אוראל; הדמיה evolve media)
"מחסור במאות מהנדסים, נהגים, עובדי בניין ומנהלי עבודה"
יצחק מויאל, יו"ר הסתדרות עובדי הבניין והתעשיות הנלוות: "כדי שהמדינה תעמוד ביישום הפרויקטים הגדולים העומדים לביצוע בשנים הקרובות בתחום הבנייה והתשתיות, חסרים למשק הישראלי מאות מהנדסים, נהגים, אלפי עובדי בניין, מנהלי עבודה ומפעילי ציוד כבד. אין למדינה פתרונות מהירים, הרי ניסו כבר כמעט הכול ואפשר להודות בצער: אגף ההכשרה במשרד הכלכלה פשוט כשל במילוי המשימה. משבר הקורונה היה אמור לשנות את צורת החשיבה. אחוזי האבטלה בכל המגזרים גרמו להרבה ישראלים לרצות לשנות כיוון ולעשות הסבה מקצועית. ההכשרות המקצועיות הפכו לדרך הפופולרית ברוב מדינות אירופה, אך כאן אצלנו לא קרה דבר עד כה. ממשלות באות והולכות, ותוכניות עבודה אושרו כמעט בכל ממשלה שכיהנה כאן בעשור האחרון. יש מערך הכשרות מוכן להפעלה, פרוס בכל רחבי הארץ וכל מה שצריך זה רצון וביצוע מצד הממשלה. המהלך החשוב שכן התקדם השנה היה הקמת האקדמיה למקצועות הבניין, התשתית והשיפוצים. תחת מותג האקדמיה עומדים הגופים הגדולים בענף הבנייה הישראלי, והוא מייצג אופרציה שתניע עבודה ישראלית לידיים עובדות שחסרות בענף הבניין. את האקדמיה קידמנו אני יחד עם ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, וראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, תחת הקרן לפיתוח ועידוד ענף הבנייה בהנהגת המנכ"ל משה בן זקן, ובגיבוי ותיאום עם משרד הבינוי והשיכון וזרוע העבודה. אבל זה לא מספיק, המציאות מחייבת כינוס דחוף של ועדת העבודה ומימוש החלטות בדבר חלוקת האחריות באתרי הבניין וחיזוק משמעותי למינהל האכיפה. לא מדובר רק בחיזוק קטר הצמיחה המוביל של המשק, אלא בעיקר בהצלת חיי אדם".
"המדינה ממשיכה להזניח את הפריפריה ולהפקירה"
חיים ביבס, יו"ר מרכז השלטון המקומי: "חוסר היציבות הפוליטית מחריף את משבר הדיור ומעמיק אותו, כשהנפגעים העיקריים הם זוגות צעירים, הרשויות המקומיות ותושבי ישראל. לצערי, המדינה ממשיכה להזניח את הפריפריה ולהפקירה. התוכניות להתחדשות העירונית נשמעות טוב בתקשורת, אבל בפועל הן לא נותנות פתרון רחב למשבר הדיור המקומי, כי הן רלוונטיות רק לאזורי הביקוש במרכז ולא מקדמות התחדשות בפריפריה. ברשויות רבות בפריפריה יש צורך לטפל באופן יסודי בנושא ההתחדשות העירונית, כיוון שהן ממוקמות באזורים עם רגישות ססמית גבוהה, וערכי הקרקע הנמוכים לא מאפשרים רווחיות מספקת עבור היזמים. כדי שתהיה התחדשות עירונית אמיתית בפריפריה, צריכה להיות נכונות של הממשלה להקצות כספים ייעודיים ותמריצים ליזמים. הפתרון לבעיה הוא במחויבות שלה ובצורך 'להכניס את היד לכיס' על מנת למשוך את היזמים לפעול בפריפריה. עד היום דבר לא התקדם, כמו בהרבה תחומים נוספים, הודות לפקידי האוצר שמסרבים להכיר בכשל השוק ובהכרח של המדינה לטפל בנושא. התחדשות עירונית בפריפריה מצריכה מעטפת נלווית והכרחית של הקמת תשתיות בפריפריה, למשל מוסדות ציבור וחינוך, תשתיות תחבורה, אזורי מסחר ותעסוקה ועוד. המדינה חייבת להתייחס לנורות האזהרה הקיימות ולהירתם כדי לקדם התחדשות עירונית גם בפריפריה".
5 צפייה בגלריה
פרויקט UP PARK בנתיבות של קבוצת אהרוני. שנת 2023 שנת מפנה בפריפריה
( צילום: קבוצת אהרוני)
"זו לא הייתה שנת המפנה המיוחל בשוק הנדל"ן למגורים"
עדיאל שמרון, מנכ"ל שותפות עץ השקד והראל לדיור להשכרה: ל"קראת סיומה של 2022 ניתן כבר לקבוע כי למרות ההבטחות והציפיות, זו לא הייתה שנת המפנה המיוחל בשוק הנדל"ן למגורים. עליית המחירים בשנה האחרונה היא פנומנלית, חייב להיות לה הסבר הנובע, לפחות באופן חלקי, מפעולות לא נכונות שנקטו הממשלות השונות. יחד עם זאת צעד חיובי אחד שנקטה הממשלה, בעיקר באמצעות רשות מקרקעי ישראל, היה פרסום מכרזים ליחידות דיור בהיקף נרחב מאוד של כ־100 אלף יח"ד לשנה, היקף שלא היה כמותו מאז שנות ה־90. גידול זה לצד פעילות הגדלה בתחום ההתחדשות העירונית ובקרקע הפרטית, הביאו להגדלת התחלות הבנייה להיקף שנתי של מעל 70 אלף יח"ד. מדובר בהיקף העולה על צורכי שוק הדיור בהתייחס לגידול השנתי באוכלוסייה. בין הצעדים הפחות מוצלחים שנקטה הממשלה, ואשר גרמו לעליית המחירים הגבוהה בשנה החולפת, יש להזכיר, מלבד הזיגזג במיסוי משקיעים (אשר שייך לממשלה הקודמת), גם את השינוי, הקוסמטי בלבד, של תוכנית 'מחיר למשתכן' ל'דירה בהנחה'. מדובר בשינוי לא מהותי כלל ועיקר, אשר גרם להאטה בשיווקי דירות מוזלות בשל הצורך לעדכן את מסמכי המכרזים והחוזים השונים ואת זמן ההיערכות של השוק. אחד המהלכים שעל הממשלה החדשה לקדם קשור לשלטון המקומי. יש לשאוף לגיבוש סוג של 'עסקת חבילה' בין השלטון המקומי לממשלה, אשר ייתן פתרון ארוך טווח ומשמעותי לקשיים ולאתגרים שאיתם מתמודדות הרשויות המוניציפליות, הנובעים מהבנייה המואצת למגורים בתחומן. בתמורה השלטון המקומי יתמוך בהגדלת היצע יחידות הדיור ובהאצת הליכי הרישוי, שנהפכו לבלתי נסבלים בעת האחרונה".
"קצב עליית המחירים בשנה האחרונה מהווה מחדל לאומי מטריד"
דני מור, מנכ"ל חברת בסט יזום מקבוצת בסט: "מבט בעורקי תנועה ראשיים ובשכונות מגורים ותיקות בערים, דוגמת קריית אונו (דרך לוי אשכול), תל אביב (שכונת נווה שרת), ירושלים (שכונת קריית יובל) ואחרות, מעיד על גודל ההישג שמתהווה מול עינינו בחידוש פני הערים ושינוי חזותן וצביונן. מדובר בהתחדשות העירונית הצוברת נפח ותאוצה ובשנה האחרונה הגיעה לראשונה גם לקריית שמונה, טבריה ושדרות. מסלול זה ייצר אחוז הולך וגובר מסך התחלות הבנייה בשנים הבאות, אך חשוב לזכור שמדובר בריצת מרתון ליזמים בעלי אורך נשימה מקצועי ופיננסי מוגבר, ואין מדובר בריצת ספרינט. הפספוס העיקרי בשנה החולפת הוא שלא מונה פרויקטור לאומי שיאגד וירתום את כלל הגורמים המקצועיים להסרת חסמי תשתיות ולמתן תמריצים כלכליים לרשויות, שיעודדו ויבצעו הגדלה משמעותית של היצע הדירות. קצב עליית המחירים בשנה האחרונה מהווה מחדל לאומי מטריד המרחיק את חלום הדירה מהדור הצעיר. יש לכך השלכות חברתיות מדאיגות. השנה החדשה שבפתח היא שנת בחירות ברשויות המקומיות, ולמרבה הצער, מניסיון של שנים קודמות, שנה זו תהא 'שנה רדודה' המאופיינת ב'הורדת הילוך' בקצב אישור תוכניות ומתן ההיתרים. ועדות תכנון רבות חדלות מלהתכנס לדיוני מליאת ועדה ואישור תוכניות והיתרים כבר כארבעה־שישה חודשים לפני מועד הבחירות הקבוע, כך שהשנה מתקצרת דה־פקטו לחצי שנה מקצועית עניינית בלבד".
"השנה חלה פריצת דרך של ממש עבור הפריפריה"
חיים אביטן יו"ר קבוצת הרציג נדל"ן: "השנה חלה פריצת דרך של ממש עבור הפריפריה. לשמחתי, העבודה הקשה והלחצים שהפעלתי כיו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על האוצר הניבו פרי, והיום אנו מתחילים ליהנות מהפרויקטים שתקצבנו וכעת יוצאים לפועל בפריפריה. עם זאת זוהי יריית הפתיחה בלבד, ועל הממשלה להשקיע תקציבים רבים נוספים כדי לחזק את ההתחדשות העירונית בפריפריה. המדינה חייבת את זה לציבור תושבי האזורים האלה למען ביטחונם ומיגונם. מצד שני המדינה פספסה השנה את האפשרות להגדיל את התחלות הבנייה, ועדיין לא השכילה להעלות את ההתחדשות העירונית לראש סדר העדיפויות התקציבי. על המדינה לתעדף את ההתחדשות העירונית, ובכך להגדיל משמעותית את היצע הדירות".
"חיוב היטל השבחה ברובעים 4-3 בתל אביב - אירוע דרמטי"
תומר רייפמן, מנכ"ל יעז יזמות ובנייה מקבוצת יעז: "אחד האירועים הדרמטיים שהיו בשנה החולפת בתחום ההתחדשות העירונית היא ההחלטה של עיריית תל אביב לחייב פרויקטי התחדשות ברובעים 4-3 בהיטל השבחה של 50%. כחברה שביצעה ומבצעת עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר, עם מאות רבות של דירות, אני מבין שמשמעות ההחלטה היא חיוב של עשרות עד מאות אלפי שקלים לכל אחד מבעלי הדירות, והכבדה מהותית גם על ההוצאות היזמיות בפרויקטים. זו דרמה של ממש, שמשפיעה במידה ניכרת על הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים ומצריכה חישוב מסלול מחדש כשעומדים בפני קידום מיזמים חדשים. יחד עם זאת, ולמרות ההכבדה הכלכלית, המהלך מקנה ודאות תכנונית גבוהה ליזמים הפועלים בתל אביב, והוא מצטרף גם לתוכנית הרובעים של העירייה המגדירה בדיוק את זכויות הבנייה בכל אזור ואזור, מה מותר ומה אסור לבנות. הוודאות חשובה מאוד ליזמים, הם אומנם יצטרכו לקחת בחשבון את היטל ההשבחה בדוח האפס, אבל זה עדיף מלצאת לדרך לפרויקט ללא ידיעה מוקדמת, ואז לקבל את השומה בהפתעה".
"המדינה חייבת להוביל מהלך אסטרטגי ומהפכני לטיפול בכשלים"
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים: "בשנה האחרונה מחירי הדירות בישראל זינקו ולא נראה כי הם בדרך לעצור. התחלואים שמלווים את שוק הנדל"ן בשנים האחרונות המשיכו גם ב־2022, אך אני סבור כי הם יתמתנו. מדובר בראש ובראשונה בבעיית הסחבת והבירוקרטיה בשוק הנדל"ן, חוסר הוודאות התכנונית שבה פועלים היזמים, התמשכות הליכי הרישוי ומשך הזמן הארוך והמייגע בדרך להיתרי הבנייה. המדינה חייבת להוביל מהלך אסטרטגי ומהפכני לטיפול בכשלים אלה, שהם הגורם המרכזי למחסור העצום בדירות ולמחירים הגבוהים. ראוי לציין, כי הממשלה ביצעה בשנה-שנתיים האחרונות מהלכים מבורכים בתחום ההתחדשות העירונית, שנתנו וייתנו דחיפה לתחום – כמו הורדת הרוב הדרוש בחוק לקידום פרויקטי פינוי־בינוי, כלים להתמודדות מול דיירים סרבנים, הסכמי מסגרת ותקצוב רשויות מקומיות שיעודדו התחדשות עירונית ועוד. נותר לקוות כי מהלכים אלה ייושמו במלואם ולא ישונו, אם תתחלף ממשלה ושר כזה או אחר".
"נקודת אור יחידה ב־2022 הייתה בתחום ההתחדשות העירונית"
דורון נמרוד, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת: "גם השנה חווינו חוסר יציבות בכל הקשור לתוכניות דיור ממשלתיות. כל הניסיונות השונים להוריד את מחירי הדיור לא צלחו. הזינוק במחירים נבע בין היתר מפיגור רב־שנתי בהתחלות הבנייה, צמצום היצע הדירות הכולל אל מול הביקושים הגוברים ושיווק בחסר של קרקעות לבנייה מצד המדינה, ששחררה 'פירורים' של קרקעות באזורי הביקוש ואילצה את היזמים לרכוש קרקעות במחירי עתק במכרזים שכן פורסמו. ההחלטות המדיניות שהתקבלו – כמו העלאת מס הרכישה, ניתוק רכיב הבנייה ממדד תשומות הבנייה ועוד – הובילו כולן למצב שבו העלויות האלה בסופו של דבר מתגלגלות למחיר הדירה, והרוכש הוא שמשלם את המחיר. נקודת אור יחידה בשנה האחרונה הייתה בתחום ההתחדשות העירונית – החלו מהלכים רבים לעידוד התחום ולצמצום חסמי בירוקרטיה, כולי תקווה שהם אכן ייושמו בפועל ולא יבוטלו על ידי השר הבא".
"ההתחדשות העירונית חייבת לקבל עדיפות לאומית"
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית: "יש חסמים רבים בשוק. כולם מדברים על התחדשות עירונית, כולם עוסקים בה, אבל בשורה התחתונה שלבי התכנון והרישוי אורכים כל כך הרבה זמן ובפועל מספר הדירות שיוצאות לשוק הוא מזערי ביחס לפוטנציאל ובוודאי ביחס לצרכים. ההתחדשות העירונית חייבת לקבל עדיפות לאומית, ועל הממשלה החדשה להכין תוכנית חומש במטרה להגדיל את היקפיה במאות אחוזים אל מול המצב הקיים. הפוטנציאל המיידי של התחדשות עירונית בישראל הוא לאפשר בנייה של מיליון דירות בעשור הקרוב מבלי לקחת דונם אחד של שטחים ירוקים קיימים".
"נמצאים היום בצומת דרכים קריטי"
אוהד דנוס, שמאי מקרקעין, מומחה נדל"ן ולשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "השנה האחרונה הוכיחה לנו שקיים כשל שוק בענף. הממשלה חייבת להתערב, וכשהיא לא עושה זאת ונותנת לכוחות השוק לנהל את עצמם, אנחנו עדים להתפרעות שראינו בשנה החולפת. גם המעט שבכל זאת נעשה היה רצוף טעויות. בין היתר, הדרת המשקיעים מהשוק לא הורידה את מחירי הדירות ולא הפסיקה את השתוללות המחירים. אנחנו נמצאים כיום בצומת דרכים קריטי, שבו השוק מחפש את הכיוון הנכון. מצד אחד יש משתנה רב עוצמה בדמות הריבית שעולה וכנראה תמשיך לעלות, ומהצד השני חוסר מעש מצד מי שאחראי על הענף. יהיה מעניין לראות כיצד ינהגו השחקנים המשמעותיים לענף הנדל"ן – הממשלה, הרשויות המקומיות וגם הציבור הרחב לאור העלאת הריבית. באשר ליזמים והקבלנים, אין ספק שסביבת הפעולה שלהם הפכה מסוכנת כתוצאה ממחירים גבוהים מאוד ואף כמעט בלתי אפשרית, כשמביאים בחשבון את עלויות המימון שמן הסתם מתייקרות. חשוב מאוד שגם להן יימצא הפיתרון, כי בסוף היצע דיור איכותי וגדול מספיק הוא המפתח לטיפול במשבר. בכל הנוגע למחירי הדירות, כמו שזה נראה כרגע, צפויה ירידה בעיקר באזורי הפריפריה והתמתנות עליות ואולי אף עצירה באזורי הביקוש".
"הרבה מהזוגות הצעירים השקיעו שלא מרצון בהשקעה שאינה נכונה להם"
ליאת דנינו, סמנכ"לית שיווק ומכירות שיכון ובינוי נדל"ן: "מחירי הנדל"ן בשנה החולפת רשמו גידול מואץ למספר דו־ספרתי, עלייה דרמטית לכל הדעות. אם נבחן את שוק הנדל"ן בהתבוננות רחבה ונסתכל על מה שקורה בעולם, הרי ששוק זה מתנהג באופן דומה לבורסה, והוא מאופיין כמעט באותה רמת תנודתיות. בשני השווקים יש בועות מחירים ומרכיבים דומים. שבבסיסם התנהגות עדר, חיקוי של משקיעים אחרים ואלמנטים פסיכולוגיים שמשפיעים על התנהגות המשקיעים. האינפלציה שזינקה בשווקים העולמיים, והחלה להרים את ראשה בישראל, הביאה את בנק ישראל להעלות את הריבית לרמה של 2.75%. זאת לאחר שבמשך שנים התרגלנו לריבית נמוכה מאוד. הפספוס הכי גדול הוא תוכנית מחיר למשתכן בגלגוליה השונים, היות שמרבית הקרקעות ששווקו על ידי המדינה בשנים האחרונות נותבו אליה. התוכנית לוותה בכשלים אמיתיים כדוגמת אי עמידה בלוחות זמנים, מה שגרם לזוגות צעירים המתנה ממושכת של מספר שנים עד לסיום התכנון והבנייה, לצד העובדה שהם נאלצים לספוג המשך תשלומי שכירות במקביל להחזר משכנתה חודשי. כמו כן הרבה מהזוגות הצעירים השקיעו שלא מרצון בהשקעה שאינה נכונה להם. מה שגרם לכך, שבפריפריה במיוחד ישנה הצפה של דירות להשכרה שנמצאות בבעלות זוכים שלא מעוניינים לגור בהן. בפועל תוכנית מחיר למשתכן לא רק שלא סיפקה פתרון אמיתי ונכון לקהל היעד שלה - היא גם הביאה למחסור בדירות בשוק החופשי. תחום ההתחדשות העירונית הוא ללא ספק הקטליזטור של ענף הנדל"ן, והוא הגורם הדומיננטי שיכריע האם תהיה גאות או שפל בהיצע הדירות בשוק".
"הממשלה הבאה חייבת להפוך לתומכת קבלנים"
ניר ינושבסקי, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "אי היציבות השלטונית הפכה השנים האחרונות לחסם מרכזי שמונע תיקון עיוותים וקידום אמיתי של תחום התשתית והבנייה הציבורית. לעניין הזה נוספה השנה מכה עולמית של התייקרות דרמטית של תשומות בנייה מרכזיות בשל ההשפעה הארוכה של הקורונה ושל המלחמה באוקראינה. ההתמודדות שלנו, קבלני הביצוע, עם המכה הזו הפכה לסכנת חיים לקבלנים רבים, והיא עוד פה איתנו. המדינה לא נקפה אצבע ובממשלה בחרו להתעלם מהעובדה שחוזים לא מאוזנים משאירים את הקבלן בודד במערכה. אבל אפשר אחרת - ראינו את זה במדינות מרכזיות שהתגייסו לתמוך בקבלנים שלהן על ידי תקציבים מיוחדים, הפחתת מיסים והיטלים ויצירת מערכות גישור ובוררות שמגינות על החברות הבונות. התהליכים האלה הם תמרור אזהרה. הממשלה הבאה חייבת להפוך לתומכת קבלנים ולשנות לגמרי את תהליכי המכרז והחוזים בענף הבנייה הציבורית. לא נוכל לעבור אירוע נוסף מהותי כזה ללא השלכות עמוקות על הכלכלה הישראלית ועל הכיס של כל אחד מאיתנו. אסור לשכוח שמדובר בתשתיות שבלעדיהן אין תוספת לדיור, אין תוספת למערכות החינוך והבריאות, אין פתרון עמוק לכשלי התחבורה. אלה באמת החיים עצמם, והממשלה החדשה תהיה חייבת להגן עליהם".
"2023 תהיה משמעותית מאוד בתחום ההתחדשות העירונית"
חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות אבני דרך: "לאורך השנים שוק הנדל"ן כבר הוכיח לא אחת, שהוא מתנהג אחרת מהשווקים האחרים. אם העלאת הריבית בתחילת הדרך הרתיעה חלק מהרוכשים, שהחליטו לרדת מכוונתם לקנות דירה, הרי שבהמשך להצהרות בנק ישראל על כוונותיו להעלות את הריבית, מיהרו אחרים לרכוש דירות כל עוד הם יכולים וכל עוד ריבית הפריים עדיין נמוכה יחסית. את המהלך המשמעותי ביותר בשנת 2022 ניתן לייחס למהלכים של משרד השיכון ורמ"י להגדלת היצע יחידות הדיור באמצעות תוכנית מחיר מטרה, שיצאה לדרך ואפשרה לעשרות אלפי זוכים חדשים להצטרף למעגל בעלי הדירות הזוכים להנחה משמעותית. אין ספק שהושקעו מאמצים רבים בכיוון הזה, אך עדיין המציאות בשטח לא תומכת בכך, היות שהיזמים והקבלנים מתמודדים עם בירוקרטיה קשה וחסמים נרחבים במגוון של תחומים, מתשתיות (ביוב, תחבורה, מים, חשמל ועוד), דרך התנגדויות וכלה בסחבת בהליכי רישוי. כל אלה מונעים משמעותית את הגדלת היצע יחידות הדיור. אני מאמינה ששנת 2023 תהיה משמעותית מאוד בתחום ההתחדשות העירונית, זהו הפתרון הנכון להרחבת היצע הדירות בישראל. פינוי־בינוי ובניית מתחמים של שכונות גדולות הוא הפתרון למצב הרעוע של בניינים ישנים מחד, ולהגדלת כמות הדירות מאידך, מה שיביא לשינוי הכי מהיר האפשרי בסיטואציה הקיימת. זו צריכה להיות שנת המפנה לשחרור חסמים ויציאתם לדרך של פרויקטים רבים במרכז וגם בפריפריה".
"ציבור גדול נמצא כעת בהמתנה לירידה במחירי הדירות"
רז שרייבר, שותף בחברת אינהאוס שיווק פרויקטים: "אם ב־2018 נדרשו 128 משכורות לרכישת דירה, בשנה האחרונה נדרשו למעלה מ־190. מדובר בזינוק אסטרונומי במחירים. מהמחצית השנייה של 2022, חלה בלימה בביקושים, בעיקר על רקע העלייה בריבית על המשכנתאות, שהקטינה את כוח הקנייה של רוכשי הדירות. כתוצאה מכך הגיעו הרוכשים לביצוע עסקאות עם תקציב קטן יותר, ולכן או שרכשו דירות זולות יותר, תוך פשרה כזו או אחרת, או שפשוט התיישבו על הגדר. על אף שציבור גדול נמצא כעת בהמתנה לירידה במחירי הדירות, אני לא צופה שזו תקרה. צריך לזכור שהדבר שמשפיע יותר מכול על המחירים הוא מחירי הקרקע וכמובן, ההיצע - שבו אנחנו לא רואים שינוי באופק. מחיר למשתכן גורם בסופו של דבר לכך שיש מעט מאוד דירות שיוצאות לשוק החופשי, כשעל דירות אלו מועמס המחיר של ההנחה שנותנת הממשלה, וגם זה תורם לעלייה של המחירים".
"השרים החדשים צריכים לטפל קודם כל בנושא היתרי הבנייה"
ישי רוט, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של קבוצת שובל: "איני צופה ירידת מחירים בשנת 2023 - בעיקר בגלל בעיית ההיצע. להיפך, המחירים ימשיכו לעלות, מה שיקשה על צעירים לרכוש דירות. צריך להבין שהממשלה נמצאת במלכוד. מצד אחד היא רוצה שיקנו דירות, אך מצד שני לא רוצה שהמחירים ימשיכו לעלות, אלא שיש מחסור עצום בדירות. לדעתי, השרים החדשים צריכים לטפל תחילה בהיתרי הבנייה. יש להקים ועדות אזוריות בעלות סמכויות נרחבות, שיתמקדו בתוכניות התחדשות עירונית בסדר גודל של 200-150 יחידות דיור ומעלה. דבר שני יש להקים צוות ממשלתי, שיהיה אחראי להסרת חסמים בירוקרטיים שבהם נתקלים יזמים. הצעד הלישי הוא להוריד מס רכישה ולאפשר גם למי שאין כסף להשקיע בדירות. המשקיעים אינם אויב, ומעולם לא היו האחראים לעליית מחירי הדיור, אלא דווקא הדלק לענף. במקביל יש גם להגדיל משמעותית את היתרי העבודה לפועלים מהשטחים".
נקודה למחשבה/ אפי שקדי בעל השליטה, מנכ"ל ויו"ר אפי קפיטל
צו השעה: קבינט דיור מקצועי מתכלל
ענף הנדל"ן בכלל והדיור בפרט נמצאים בתקופת זמן רגישה מאוד. מחד רואים כיצד הביקושים הולכים וגדלים, ומאידך ההיצע לא מדביק את הקצב ממגוון רחב של סיבות, ובראשן הבירוקרטיה והמתחים הגלויים או הסמויים שיש בין הדרג המדיני שמתחלף חדשות לבקרים ובין הרשויות המקומיות. כדי לצמצם את הפערים הקיימים בין ההיצע לביקוש ולספק פתרונות מעשיים ולאורך זמן, המדינה חייבת להקים גוף אחד מקצועי ולא פוליטי, שיתכלל את יעדי התכנון והביצוע בהתאם ליעדים האסטרטגיים הקיימים בשוק הדיור, בדומה למה שנעשה בתקופת הקורונה עם פרויקטור הקורונה.
קבינט הדיור המקצועי יהיה האחראי והמוציא לפועל של כלל תוכניות הדיור הקיימות במקביל למעקב ולאישור תוכניות המיתאר השונות. בסמכותו להגדיר את הזמן המינימלי והמקסימלי להוצאת היתרי בנייה מול הרשויות והיזמים. הקבינט ידאג לשחרר חסמים שונים גם בתוכניות שהתב"ע שלהן בתוקף, ויוביל למסלול של פרס או קנס מול ראשי הרשויות, עם יעד מובהק וברור לכמות היתרי הבנייה שכל רשות צריכה לספק בשנה. רשות שתעמוד ביעדים תקבל תקציבים נוספים לפי כמות היחידות שאושרה, ולעומת זאת רשות שלא תעמוד ביעדים תאבד זכויות ותקציבים. כך ראשי הרשויות יהיו חייבים לעמוד ביעדי התכנון הקיימים. גם יזמים ניתן לתמרץ באותו אופן.
בנושא המימוני, קבינט הדיור יהיה עמוד התווך בין היזמים ובין המפקח על הבנקים. כיום אנו רואים שבנק ישראל הוביל למגבלות גובה המימון, חלק מהבנקים הגיעו למצוקת מגבלת ענף הנדל"ן, העומדת על 22%, דבר שהוביל למחנק אשראי וגרם לכך שיזמים נאלצים לרכוש קרקע עם ריביות גבוהות או בתנאים פחות משתלמים, כשהכול בסוף מתגלגל לרוכשי הדירות. בעבודה משותפת ונכונה עם המפקח על הבנקים ניתן למצוא פתרונות מיטביים להמשך האשראי הנדל"ני והרחבת ההיצע.
כדי שכלל המהלכים הללו ייצאו לפועל ותהיה להם המשכיות, חשוב לקבוע בחוק שקדנציה של קבינט הדיור תימשך חמש שנים, ללא תלות במשרדי הממשלה ובעומדים בראשם, שמתחלפים בכל מערכת בחירות. הענף מייחל לוודאות, ואותה ניתן להשיג רק באמצעות המשכיות ושקיפות מלאה. גוף מקצועי שכזה ימשיך לעבוד על סמך ההסכמים הקיימים מבלי לחכות להקמת הממשלה הבאה, ואולי יצליח לשים את המדינה על נתיב חיובי ויציב של הגדלת היצע מתמשכת ועקבית.
