מחקר חדש מגלה כי 40% מיוקר המחיה נובע מיוקר הדיור - וחוזה שמחירי הדירות בישראל אף יוסיפו לעלות בכ-6% עד סוף 2025, על סמך מספר היתרי הבנייה שניתנו עד שנת 2023. על פי המחקר, העוסק באסטרטגיה להורדת יוקר המחיה בתחום הדיור והתחבורה, המשך העליות במחירי הדירות נעוץ בהשפעות מלחמת חרבות ברזל, שהחריפה את בעיית היצע יחידות הדיור עקב המחסור בכוח אדם בענף הבנייה.
המחקר, שהוכן לקראת הכנס השנתי של מכון אהרן למדיניות כלכלית בבית ספר טיומקין לכלכלה באוניברסיטת רייכמן, יוצג ביומו השני של הכנס (רביעי) על ידי החוקרים סני זיו, מומחה לכלכלה אורבנית ולתהליכים מאקרו כלכליים במשק הישראלי, ואורן שפיר, מומחה בבניית מודלים מיקרו-כלכליים ומאקרו-כלכליים מבוססי סטטיסטיקה ואקונומטריקה.
לפי החוקרים, מקור מרכזי ליוקר המחיה בישראל, כאמור, מהווים מחירי הדירות הגבוהים, המתבטאים במרכיב הגבוה של דיור בסל ההוצאה של הצרכן. לפיכך, אומרים החוקרים, בעיית יוקר המחיה פוגעת ברמת החיים ובאיכות החיים ומגדילה את אי השוויון. המחקר מראה כי ישראל מדינה מאוד יקרה בהשוואה בינלאומית: יקרה ב-38% ביחס למדינות ה-OECD, ב-10% ביחס לארה"ב, וב-85% ביחס לקפריסין עבור אותו סל צריכה.
מהמחקר עולה עוד כי החל משנת 2012 עלו מחירי הדירות הריאליים ב-4.8% לשנה, כך שהמחיר הריאלי של דירה נמצא כ-28% מעל המגמה הרב שנתית של העלייה בתוצר לנפש שעולה ב-2%. הגורם העיקרי לכך הוא העובדה שבין השנים 2012-2023 הגידול במספר משקי הבית היה גבוה ב-132 אלף מהגידול ביחידות הדיור שנבנו. לדברי זיו, "נוצר קושי הולך וגובר ברכישת דירה עבור משקי בית בישראל כי יש פער בין מחירי הדירות לשכר הממוצע".
עוד מציינים החוקרים כי חלק מיוקר המחיה בפועל, אף שאינו נכלל בסל ההוצאות הישיר של הצרכן, נעוץ בזמני הנסיעה הארוכים בכבישים, שצפויים להמשיך לעלות. "זמני הנסיעה בישראל כפולים מזמני הנסיעה במטרופולינים מובילים בעולם, הם מייקרים את עלות הדיור בעיקר במרכז, וגוררים בניית דיור מרוחק ממרכזי תעסוקה", מציינים זיו ושפי. "בנוסף לסל הצריכה, הפקקים מעלים את יוקר המחיה בעוד כ-6%.
זיו מזהיר כי על פי המחקר, ללא הקמת המטרו ובהינתן תוכניות התחבורה המאושרות ל-20 שנה, שכיום מאוד מצומצמות מבחינת פיתוח תשתיות והסעת המונים, זמני הנסיעה אף יוכפלו ויוקר המחיה יעלה. לדבריו, מחירי הדירות הגבוהים דוחקים את האוכלוסייה לטבעות החיצוניות של אזורי המרכז, בעוד התעסוקה נמצאת ברובה במרכז, מה שמוביל למעגל של ירידה בפריון וגידול נוסף ביוקר המחיה.
לפיכך מציעים החוקרים שני יעדים למדיניות כלכלית, אשר לטענתם יובילו לתוספת תוצר של כ-150 מיליארד שקל, המהווה גידול של כ-5% בתוצר לעובד בשנת 2040, ולירידה של 15%-20% במחירי הדירות. יעד אחד הוא הורדת יוקר המחיה, הנובע ממחירי הדירות הגבוהים, על ידי הגדלת מספר היתרי הבנייה ל-100 אלף בשנה – מעבר לגידול הצפוי בכמות משקי הבית. לדברי זיו, יש להגדיל את מספר הדירות שבנייתן הסתיימה (כלומר דירות גמורות שניתן למסור לרוכש) מ-63 אלף יחידות דיור בשנת 2026 לכ-100 אלף יחידות דיור בעוד 10 שנים, מעבר לגידול במספר משקי הבית של 65 אלף בשנה בממוצע.
סני זיוצילום: פוטו מיראז'עוד מציעים החוקרים להגדיל את משקל היתרי הבנייה במסגרת התחדשות עירונית לכ-20% ולהרחיב את הוודאות התכנונית במסגרת התחדשות עירונית באמצעות הגדרה מראש של מתחמי פינוי בינוי עם זכויות בנייה מוגדרות והיטל השבחה ב-50 ערים לפחות. "צריך לייצר ודאות ליזמי התחדשות עירונית – הם צריכים לדעת מה יהיו היטלי ההשבחה, איך ייראו התב"עות (תוכניות בניין עיר), וצריך לעשות זאת כבר עכשיו בחוק ההסדרים של 2025", אומר זיו.
עוד צעדים שמציעים החוקרים: להפחית את הרגולציה הכרוכה בקבלת אישורי בנייה; לתמוך בכדאיות התחדשות באזורים שבהם אין מצוקת קרקעות ועלות הקרקע היא נמוכה; ולתמרץ רשויות מקומיות להגדיל את אישורי הבנייה באמצעות שינוי מבנה הארנונה. לדברי זיו, "הארנונה העסקית נותנת תמריץ מאוד גדול לרשויות המקומיות ואין להן הוצאות נגזרות כמו הקמת תשתיות חדשות, זאת לעומת ארנונה למגורים".
היעד השני הוא קביעת יעדים לנגישות תחבורתית, הכוללים צמצום זמני הנסיעה בתחבורה ציבורית ב-50% והגדלת כמות הנסיעות בתחבורה ציבורית מ-20%-50%. בין היתר מציעים החוקרים תכנון משולב של דיור ותחבורה ציבורית באזורי המגורים, כולל פיתוח תשתיות; פיתוח תשתיות תחבורה ציבורית כגון מטרו, קווי רכבת קלה ומערך אוטובוסים יעיל התומך ביעדי הבנייה. החוקרים מציעים תוכנית השקעות בהיקף של כ-940 מיליארד שקל, המהווה עלייה לרמת השקעות של 2.1% מהתוצר לעומת כ-1.1%.
עוד מציע המחקר פיתוח תשתיות אורבניות בתחומי המים, הביוב, החינוך והבריאות התומכות ביעדי הבנייה; הקמת רשויות מטרופוליניות וחוקי "מטרו" ייעודיים להסרת חסמים לפרויקטים; ומיסוי מעליית ערך הקרקע הנובעת מהגדלת הפעילות הכלכלית. בסופו של דבר, אומרים החוקרים, כי יש להתאים את התחבורה ליעדי הבנייה, להגביר את צפיפות הבנייה סביב צירי תחבורה ציבורית ותחנות תחבורה ציבורית, וליצור מתחמים עם שימושים מעורבים, בדגש על בנייה רוויה שתכלול מרכז תעסוקה, מסחר ופנאי, לצד תחנות ועורקי תחבורה ראשיים. החוקרים מדגישים כי צעדי מדיניות אלה יובילו להקטנת הפער במחירי הדירות בין המרכז לפריפריה.
