בסוף החודש תיכנס לתוקף רפורמת המשכנתאות החדשה. מטרתה: להקל על ציבור נוטלי הלוואות הדיור להתחייב למשכנתא המתאימה להם, בעיקר בדרגות הסיכון, ולאפשר לכל נוטל משכנתא לדעת מראש כמה כסף יצטרך להחזיר מדי חודש לבנק או לפחות לדעת להעריך מה יהיה ההחזר בעתיד במסלולי הריבית השונים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
החידוש העיקרי ברפורמה החדשה הוא שכל הבנקים יחוייבו מסוף חודש אוגוסט להעמיד לרשות המבקשים ליטול הלוואת דיור הצעות אחידות, שיאפשרו ללווה להשוות את ההצעות השונות שיקבל מהבנקים.
פערים ששווים הרבה מאוד כסף
למרות שמדובר לרוב בהלוואה הגדולה ביותר בחייו של אדם - למי שאינו בעל עסק - הרי שרק ארבעה מכל עשרה נוטלי משכנתא טרחו עד כה לבצע השוואות תנאים והחזרים בין הבנקים השונים. רק כדי להבין את גודל הטעות: הפער בין שני נוטלי הלוואה בסכום של מיליון שקל ל-20 שנה יכול להגיע בהחזרים ל-30-40 אלף שקל יותר לכל תקופת ההלוואה, שישלם נוטל הלוואה בתנאים לא טובים עבורו, מאשר מי שנטל הלוואה שהיטיבה עמו.
העניין החשוב ביותר בהלוואת משכנתא הוא לא ההיקף שלה, אלא כושר ההחזר של נוטל ההלוואה לאורך השנים. ניקח לדוגמא משפחה שבה שני המפרנסים משתכרים יחד 12 אלף שקל נטו (לא ברוטו) בחודש. על פי המלצת בנק ישראל על משק הבית לא ליטול על עצמו בשום מקרה התחייבות של החזר משכנתא שתהיה גבוהה משליש מההכנסה המשפחתית. הרי צריך בכל חודש גם לשלם חשבונות חשמל, מים, גז, ועד בית, מיסי ארנונה, לקנות מזון, בגדים, תרופות, אולי מקרר חדש, ועוד כהנה וכהנה הוצאות.
לכן החזר של יותר מ-4,000 שקל לאותה משפחה בחודש - עלול להיות מסוכן, מה עוד שבעידן של העלאות ריבית ואינפלציה גבוהה, כמו שאנו חווים כבר עכשיו, סביר להניח שהחזר חודשי שיעלה לאותה משפחה מ-4,000 שקל ל-5,000 או ל-6,000 שקל בחודש, מבלי שתהיה הכנסה משמעותית גבוהה יותר למשפחה - יסבך אותה ועלול אף להסתיים בוויתור עצוב על הדירה החדשה.
ירידה ברכישת דירות חדשות. אוהד דנוס ושלמה מעוז באולפן
(צילום: נויל האריס)
לכן, כה חשוב דווקא בימים האלה לקבל מכל בנק שאליו תפנו חישוב של תחזית ההחזרים החודשיים שתצטרכו לעמוד בהם, בכל אחד מהמסלולים שבו תבחרו. וזהו מרכז הרפורמה החדשה: הצגה לרוכש הדירה מספר מסלולים, שלושה עד ארבעה, שיהיה ברור לנוטל ההלוואה כמה כסף חזוי הוא יצטרך להחזיר מדי חודש לבנק בכל מסלול שבו יבחר.
התחזיות להחזר יוכתבו למעשה על ידי בנק ישראל, על פי חישובים משוק ההון וכך הבנקים יציגו למעשה ללקוחות נוסחה זהה, כאשר רק תנאי הבנק יהיו שונים (לדוגמא: ריבית פריים פלוס חצי אחוז בבנק אחד או פלוס אחוז שלם בבנק אחר).
הרפורמה שתיכנס לתוקף בסוף החודש כוללת למעשה שלושה מסלולים ברורים של נטילת ריבית במינונים שונים, ומסלול רביעי, שהבנק יוכל להרכיב עבור הלקוח - וכך למעשה לכוון את הלקוח לבחור במסלול שעדיף לבנק, על פי הכללים המותרים בחוק (למשל, הוא לא יוכל להציע ללקוח ליטול הלוואה ב-100% צמודה לריבית הפריים).
המסלולים החדשים
המסלול הראשון הוא משכנתא שאין בה למעשה שום סיכון. זוהי הלוואה שכל 100% שלה יינתנו בריבית קבועה לא צמודה. ברור שהבנקים ייחשבו מסלול לעתיד כדי שירוויחו ממנה ולכן הריבית הקבועה תהיה גבוהה בהרבה מריבית משתנה או מריבית הפריים. אולם, היתרון במסלול הזה הוא שהלווה לא צריך לחשוש כל העת משינוי בהחזרים ולא יהיה חשוף עוד להעלאות ריבית עתידיות של בנק ישראל או לעלייה חדה באינפלציה. יחד עם זאת שינוי במגמה במשק ובשוק ההון - התמתנות של האינפלציה והורדת הריבית בעתיד - יהיו כאן לרעת נוטלי ההלוואה בריבית הקבועה. הסיכון במסלול הזה הוא לכן נמוך.
המסלול השני מחולק לנוסחת "שליש-שליש-שליש". שליש מסכום ההלוואה יהיה בריבית קבועה לא צמודה, שליש מההלוואה יהיה צמוד למדד ומשתנה, ושליש לריבית הפריים (שתעלה למשל מחר, יום שני, עם העלאת הריבית של בנק ישראל). לכן המסלול הזה הוא בסיכון בינוני.
המסלול השלישי הוא חצי חצי: 50% בריבית פריים ו-50% בריבית קבועה לא צמודה. כאן מסלול ההלוואה הוא יותר הימור וריבית הפריים צפויה לעלות בשיעורים ניכרים בעת הקרובה. לכן במסלול זה הלווה מצוי בסיכון גבוה.
המסלול הרביעי הוא מסלול שהבנק למעשה מציע ללווה, או שהלווה מבקש מהבנק ביוזמתו. מי שיבחר במסלול כזה רצוי שיקבל סיוע מיועץ משכנתאות או ייעוץ מתאים על הסיכונים מהבנק, אם כי יש לציין שכאמור, כדאי לחשוד בהצעה של הבנק שכן בסופו של דבר האינטרס של הבנק הוא לשפר רווחים. בנוסף, טעות בשיקול הדעת של הלווה או הימור גבוה מדי ישימו את הלווה בסיכון גבוה יחסית.
הבנקים לא ירצו להרוויח פחות
הלווה חייב לקבל גם כמה החלטות ערב נטילת ההלוואה: לכמה כסף בדיוק יזדקק (מהו ההון העצמי שלו לרכישת הדירה ושיפוצה במידת הצורך), לכמה זמן כדאי לו לפרוס את החוב (למשל אדם בן 50 יסתכן אם יפרוס הלוואה ל-25 שנה, לתוך תקופת הפנסיה שלו). זאת, כאשר ברור שככל שהפריסה תהיה ממושכת יותר, ההחזר על הלוואת המשכנתא יהיה גבוה הרבה יותר.
ולבסוף: אם הלווה טעה, או שתנאי השוק השתנו, יכול כל נוטל משכנתא למחזר את ההלוואה, אולם מיחזור לא אהוב במיוחד על הבנקים. הוא אמור כמובן להיות לטובת הלקוח, ולכן הוא יעלה כסף (עמלת פירעון מוקדם) והצעות ריבית ופריסה פחות טובות מהבנק.
הרפורמה החדשה אמורה להקטין במידה מסוימת את רווחי הענק שהציגו רק לאחרונה הבנקים מענף המשכנתאות, אך דבר זה יקרה רק אם הלקוחות יבחרו באמת במסלולים פחות רווחיים לבנקים. בכל מקרה, עליית הריבית צפויה בכל מקרה לתרום לרווחי הבנקים מנגד. משום שמדובר בתחום רווחי במיוחד לבנקים, ניתן לצפות ללא מעט המצאות והתחכמויות של הבנקים במסגרת הרפורמה, וחשוב להיות ערים לכך.
