לראשונה - תוכנית התחדשות עירונית במטרופולין תל אביב, שכוללת גם השכרה לטווח ארוך ומתמרצת יזמים באמצעות תוספת של זכויות בנייה. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב החליטה אתמול (שני) להפקיד להתנגדויות הציבור תוכנית להתחדשות עירונית במתחם קוגל בכניסה הצפונית לחולון.
התוכנית, שקודמה על ידי הרשות המקומית והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כוללת הקמה של 2,986 דירות חדשות ב-4 מגדלים בגובה של עד 40 קומות, ועוד שני בניינים בני 12-8 קומות. זאת במקום 840 יחידות הדיור הקיימות ב-47 מבני רכבת בני 4-2 קומות, שיפונו לטובת הפרויקט החדש.
התוכנית כוללת מנגנון לתמרוץ מימוש מהיר, באמצעות תוספת זכויות בנייה בהיקף 10% למגורים, כך שבסך הכול ניתן יהיה להקים 3,314 יחידות דיור. זאת במתחמים להם יאושר על ידי הוועדה המקומית היתר בנייה בתוך 5 שנים מיום אישורה. בשל הסמיכות לתחנת הרכבת הקלה, נקבע תקן חניה מופחת לדירות המגורים (0.6 מקומות חניה בממוצע ליחידת דיור).
במסגרת התוכנית, שנערכה על ידי אלונים גורביץ אדריכלים בוני ערים, 600 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות בשטח של 65 מ"ר ועוד 600 דירות ישתרעו על פני 80 מ"ר. בסך הכול משתרעת התוכנית על שטח של כ-150 דונם והיא ממוקמת במתחם שבין מקווה ישראל מצפון-מזרח, שכונת אגרובנק ממזרח ושכונת גרין ועם ממערב. את התוכנית חוצות שדרות קוגל, בהן צפוי לעבור הקו הירוק של הרכבת הקלה.
20% מהדירות יוקצו לטובת דיור להשכרה
על פי התוכנית, הבינוי במתחמים לאורך שדרות קוגל יהיה בגובה של עד 9 קומות וישולב בחלקו עם חזית מסחרית. לאורך רחוב מקווה ישראל הבינוי יגיע עד ל-40 קומות וישלב מבני ציבור בקומת הקרקע. בנוסף, לראשונה בתוכנית להתחדשות עירונית הוחלט כי 20% מכלל יחידות הדיור יוקצו לטובת דיור להשכרה לטווח הארוך (20 שנה).
עוד מקצה התוכנית 17 אלף מ"ר עבור שטחי מסחר ותעסוקה, שאת חלקם ניתן יהיה להמיר למלונאות, דיור מוגן או מעונות סטודנטים; וכ-45 אלף מ"ר עבור שטחי ציבור ובהם הקמת בית ספר חדש. כמו כן, התוכנית מקצה שני מתחמים חדשים לטובת הקמת מוסדות ציבור, אחד מהם לבית ספר. מהוועדה נמסר כי התוכנית משמרת את שדרות קוגל כציר כניסה משמעותי לעיר, וכן ניתן דגש על שימור עצים לאורך השדרה.
יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, ערן ניצן, מסר: "ביצוע קווי הרכבת הקלה מאפשר לחולל מהפכה תכנונית במרחב המטרופולין, והתוכנית במתחם קוגל בכניסה לעיר חולון היא דוגמא מובילה לכך. התוכנית הופכת אזור מגורים מיושן לשכונה חדשה, אינטנסיבית ותוססת".
מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדריכל ארז בן אליעזר, הוסיף: "מדובר בתוכנית להתחדשות עירונית משמעותית בעיר חולון, בעלת מנגנון חדשני של תמרוץ מימוש מתחמים עצמאיים להתחדשות, תוך קביעת תמהיל מגוון של יחידות בהן דירות להשכרה, הנשענים על הקו הירוק של הרכבת הקלה".
מוטי ששון, ראש עיריית חולון, ציין: "תוכנית ההתחדשות של שדרות קוגל מיישמת את שגובש בתוכנית המתאר עיר רשת רב מוקדית, כאשר אנו מחדשים ומחזקים את רשת הרחובות לאורך הרכבת הקלה בהתחדשות אמיתית, הכוללת עירוב שימושים ומרחב ציבורי נדיב. הנחיתי את מינהל ההנדסה לייצר תוכנית שבה מגוון טיפוסי דירות לרבות דיור להשכרה, שטחים ציבוריים פתוחים ומבונים, מסחר ותעסוקה. דגש רב ניתן לנושא העצים הקיימים, ואנו נחדש את המרקם הבנוי תוך שמירה מקסימלית על הצמחייה הקיימת וכן פיתחנו מערכת חדשנית לניהול הנגר העילי".
קול קורא לתכנון שכונות שלמות
בתוך כך, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה היום לראשונה קול קורא לרשויות המקומיות לתכנן פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונות שלמות. התכנון בהיקף תקציבי של 25 מיליון שקל, וברשות מעריכים כי הוא יביא לאישורן של עשרות תוכניות פינוי בינוי ברחבי הארץ.
במסגרת הקול הקורא, מוזמנות הרשויות להציע שכונות בהן הרשות להתחדשות עירונית תסייע בהכנה של מסמכי מדיניות או תוכניות מתאר להתחדשות עירונית או תוכניות מפורטות להתחדשות עירונית עבור שכונות המצויות בתחומן.
ברשות מסבירים כי קול קורא זה מאפשר לראשונה לקדם תכנון שכונתי מפורט, תכנון המייצר פוטנציאל שינוי של המתחם וסביבתו בטווח הקצר. תכנון מסוג זה יעיל במיוחד בשכונות בהן הפעילות היזמית הפרטית היא מצומצמת מסיבות שונות, הן מבחינת החתמת בעלי הדירות והן מבחינת קידום התוכנית, כאשר התוכניות מגבירות את הוודאות ליציאתם של פרויקטים בשכונות אלו לפועל.
אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסר: "העמדת תקציבי תכנון בהיקף משמעותי על ידי הרשות מאפשרת לקדם ולעודד התחדשות עירונית גם במקומות בהם השוק הפרטי טרם פועל. התכנון השכונתי, ברמה מתארית וברמה מפורטת שמתקצבת הרשות, חושף פוטנציאל של התחדשות היכן שכוחות השוק ורצון התושבים לא הצליחו להניע מהלכים בתחום".
על התוכנית בחולון אמר: "תוכנית המתאר שאושרה מספקת יסוד חזק למימוש תהליכי ההתחדשות באופן מהיר ומיטבי עבור תושבי העיר. הבנייה סביב הרכבת הקלה והגישה לתחבורה ציבורית איכותית, משמעותה הגברת הכדאיות הכלכלית של המתחם ונוחות רבה לאוכלוסייה הצומחת. שיתוף הפעולה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יחד עם העירייה מספק תכנון מתכלל, הלוקח בחשבון את תפקודו של המתחם לאחר ההתחדשות, לצד שמירה על האופי והבנה של צרכי הקהילה. מגמת עירוב השימושים והיצע יחידות הדיור המגוון משרת את החיוניות השכונתית לאורך כל שעות היום ומאפשר לחזק אותה על ידי גיוון האוכלוסייה".
