אילו סוגי דירות הישראלים רכשו במהלך השנה החולפת – חדשות או יד שנייה? כמה חדרים הם העדיפו? וכמה היו מוכנים לשלם? פרויקט מיוחד לרגל יום העצמאות, שערך לוח מדלן עבור ynet, מיפה את סוגי הדירות שנמכרו בכל עיר בשנת 2023 ואת מחיריהן. על פי הממצאים, למרות הירידה ברכישת דירות ישנות בתקופה האחרונה אל מול זינוק ברכישת דירות חדשות בעקבות הטבות המימון של הקבלנים – טיפוס הדירות הנפוץ ביותר בקרב רוכשי הדירות בישראל הוא דירות 3 חדרים מיד שנייה.
על פי הנתונים, בין השנים 2019-2023 עמדה כמות העסקאות לרכישת דירות בנות 3 חדרים מיד שנייה על 106,095 יחידות דיור במחיר ממוצע של 1.148 מיליון שקל. בשנת 2023 לבדה עמדה כמות העסקאות לרכישת דירות כאלה על 13,919 יחידות דיור במחיר ממוצע של 1.28 מיליון שקל.
העיר חיפה הובילה את מספר העסקאות לרכישת דירות 3 חדרים מיד שנייה – עם 1,252 יחידות דיור כאלה במחיר ממוצע של 1.072 מיליון שקל. אחריה ברשימה העיר באר שבע, בה נרכשו 1,054 דירות בנות 3 חדרים מיד שנייה במחיר ממוצע של 764 אלף שקל. העיר ירושלים ניצבת במקום השלישי, בה בוצעו 1,040 עסקאות לרכישת דירות בנות 3 חדרים מיד שנייה במחיר ממוצע של 2.138 מיליון שקל.
במקום הרביעי ניצבת תל אביב עם מספר נמוך משמעותית: על פי הנתונים, בשנה החולפת נרכשו בה 580 דירות בנות 3 חדרים מיד שנייה במחיר ממוצע של 3.336 מיליון שקל. באשדוד בוצעו 385 עסקאות לרכישת דירות בנות 3 חדרים מיד שנייה במחיר ממוצע של 1.617 מיליון שקל; ובבת ים נמכרו 364 דירות כאלה תמורת מחיר ממוצע של 1.755 מיליון שקל. בדימונה נמכרו 293 דירות בנות 3 חדרים מיד שנייה בשנה שחלפה והרוכשים שילמו מחיר ממוצע בגובה של 528 אלף שקל.
ועידת האנשים של המדינה 2024: מחירי הדירות ימשיכו לעלות?
(צילום: סנטרל הפקות)
בקריית גת שילמו הישראלים 1.03 מיליון שקל בממוצע, וערכו 253 עסקאות לרכישת דירות 3 חדרים מיד שנייה. בבית שמש, שם בוצעו 227 עסקאות כאלה, במחיר ממוצע של 1.793 מיליון שקל. את רשימת 10 הערים המובילות בכמות העסקאות לרכישת דירות 3 חדרים מיד שנייה סוגרת העיר נוף הגליל (לשעבר נצרת עלית) עם 262 עסקאות במחיר ממוצע של 791 אלף שקל.
טל קופלצילום: אורית פנינילדברי טל קופל, מנכ"ל מדלן, "התרבות הנדל"נית הייחודית של ישראל באה לידי ביטוי בעובדה שדירות 3 חדרים מיד שנייה הן המוצר המבוקש ביותר בשוק. דירות כאלה מתאימות כמעט לכל אחד, בין אם המטרה היא מגורים או השקעה. בשעה שבמדינות רבות בעולם רכישת דירה היא לא צעד שנחשב להכרחי או כלכלי, ורבים מתגוררים בדירות שכורות כל חייהם, בישראל רכישת דירה נחשבת לצעד חיוני, וכמעט לא משנה איזו דירה תרכשו ואם באמת תתגוררו בה - העיקר זה להיות בעלים של דירה כלשהי. מהבחינה הזאת, דירות 3 חדרים מיד שנייה מתאימות, לרוב גם במחיר, כמעט לכולם".
"ניתן לומר בצער כי יוקר המחייה בישראל, ובפרט זה המוכר לכולנו משוק הדיור, מכתיב את המציאות וקובע את סדר היום בשוק הנדל"ן", אומר שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים. "צריך לזכור שכאשר אומרים דירת 3 חדרים, הכוונה היא ל-2 חדרי שינה וחדר מגורים. ולמי דירה כזו מתאימה לרכישה? בעיקר לזוגות צעירים לפני היריון ראשון או לאחריו, רווקים מתבגרים ומשפחות חד הוריות. קהל נוסף לדירות הנ"ל הוא משקיעי הנדל"ן, שיודעים שהדירות הקטנות יחסית יושכרו יותר בקלות למשפחות צעירות, זוגות ושותפים".
לדבריו ,"כך נוצר מצב שבו במדינה בה עלות שיחלוף דירה עשויה להגיע למחיר דירה בלא מעט מבירות העולם המערבי, הרוכשים נאלצים לערוך תיאום ציפיות עם מציאות חייהם – ולרכוש דירה קטנה יחסית, במחיר שיא, מתוך ידיעה והבנה ברורה שבהמשך יאלצו להוציא סכומי כסף של מאות אלפי שקלים רק על החלפת הדירה לגדולה יותר, כשהילדים יגדלו או כשיידרש חדר עבודה. זאת, בנוסף כמובן למיליוני השקלים שיידרשו לרכישת השטח הנוסף".
אשקלון מובילה במכירת דירות 4 חדרים
טיפוס הדירה הנפוץ הנוסף אחרי דירת 3 חדרים מיד שנייה הוא דירת 4 חדרים, גם כן מיד שנייה. על פי הנתונים, הערים שהובילו בהיקף העסקאות מסוג זה בשנה שחלפה היו אשקלון, עם 542 עסקאות כאלה במחיר ממוצע של 1.514 מיליון שקל; נתניה, עם 404 עסקאות במחיר ממוצע של 2.29 מיליון שקל; ופתח תקווה עם 371 דירות בנות 4 חדרים מיד שנייה שנרכשו תמורת מחיר ממוצע של 2.38 מיליון שקל.
עוד ערים שנכנסו לרשימה הן ראשון לציון, שם נרכשו 329 דירות 4 חדרים ישנות במחיר ממוצע של 2.348 מיליון שקל; עפולה, שם בוצעו 318 עסקאות לרכישת דירות בנות 4 חדרים מיד שנייה תמורת מחיר ממוצע של 1.202 מיליון שקל; ורחובות, שם היקף העסקאות לרכישת דירות בנות 4 חדרים מיד שנייה בשנת 2023 עמד על 243 יחידות דיור, במחיר ממוצע של 2.41 מיליון שקל.
"דירות קטנות הן מוצר לגיטימי, אך נראה שהישראלים לא מתכננים מספיק קדימה, כי בהתייחס לגודל משפחה ממוצעת בישראל של כ-4 נפשות, דירת 3 חדרים לא ממש מספיקה"
נתון מעניין נוסף שעולה מהניתוח הוא שהעיר היחידה מקרב הערים שנבדקו, שבה טיפוס הדירה הנמכר ביותר היה דווקא דירה חדשה, היא רמת גן, שהובילה במכירת דירות בנות 4 חדרים מקבלן. בעיר בוצעו בשנה החולפת 2,168 עסקאות בתמהיל זה, במחיר ממוצע של 2.639 מיליון שקל.
"בשנים האחרונות נרשמה הגירה חיובית לרמת גן מערים שונות, בעיקר מתל אביב וגבעתיים", מסביר דינור גומל, בעלי חברת התיווך L&D נכסים ברמת גן. "הסיבה היא כמובן מחירי הדירות – תל אביב היא העיר היקרה ביותר בארץ וגבעתיים מתקרבת אליה בצעדי ענק. רמת גן היוותה בשנים האחרונות 'מפלט' למי שרצה להישאר בסביבה אבל לא הייתה לו יכולת כלכלית. אנחנו רואים כניסה לעיר גם מערים רחוקות יותר, דוגמת ראשון לציון, נס ציונה ויבנה, שכן ניתן לרכוש בעיר דירת 4 חדרים במחירים דומים, אבל הקרבה לתל אביב חוסכת זמן יקר למי שעובד באזור".
אוהד דנוסצילום: שחר שירזי"הציבור הישראלי חזר לדירות הקטנות באזורי הביקוש, אך ניתן לראות שביישובים שבהם המחירים נוחים יותר, באופן יחסי כמובן, הרוכשים מעדיפים דירות בנות 4 חדרים, שהן למעשה המוצר השכיח ביותר במדינת ישראל", מסכם דנוס. "רמת גן זולה יחסית לתל אביב, וזו עיר שניתן להתפתח בה, אשקלון זולה יחסית לאשדוד ונתניה זולה יחסית לערי השרון. בסופו של יום, מה שמכתיב את טעם ציבור רוכשי הדירות זה בעיקר המיקום והיכולת הכלכלית באותו האזור. חשוב להדגיש שדירות קטנות הן מוצר לגיטימי, אך נראה שהישראלים לא מתכננים מספיק קדימה, כי בהתייחס לגודל משפחה ממוצעת בישראל של כ-4 נפשות, דירת 3 חדרים לא ממש מספיקה".
