בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב דחה לאחרונה ערעור שהגישה חברת "אלמוג 38" על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה לחייב אותה בהיטל השבחה של 2.9 מיליון שקל. השופט הרי קירש דחה את טענת החברה שלפיה זכויות הבנייה הנוספות בפרויקט הריסה ובנייה פטורות מהיטל השבחה מפני שניתן היה לקבלן לפי תמ"א 38.
ב-2017 קיבלה החברה היתר להריסת בניין בן שלוש קומות ובניית בניין בן 7.5 קומות תחתיו. הבקשה להיתר הוגשה מכוח תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), ותוכנית מתאר מקומית שהתקבלה לפי סעיף 23 לתמ"א 38. התוכנית המקומית הגבילה את האפשרות לחרוג מקווי הבניין הקיימים, ובכך צמצמה את האפשרויות שמקנה תמ"א 38, אך אפשרה לבנות קומה נוספת מעבר ל-2.5 שניתן לקבל לפי התמ"א.
הוועדה המקומית דרשה מהחברה היטל השבחה של כ-2.9 מיליון שקל בגין הקומה השישית בבניין החדש, שהיא הקומה המלאה השלישית שנוספה לעומת המבנה הקודם טרם הריסתו. החברה גרסה שזכויות הבנייה בקומה הנוספת פטורות מהיטל השבחה מפני שניתן היה לקבלן לפי תמ"א 38. היא ציינה שמכוח תיקון לתמ"א 38 ניתן כיום לאשר עד 3.5 קומות נוספות.
בין הצדדים התעוררה מחלוקת בשאלה אם זכויות הבנייה שאושרו בקומה הנוספת, להבדיל מהזכות לעצם הוספת הקומה, מקורן בתמ"א 38 או בתכנית המקומית. לטענת החברה יש לחשב את "סל הזכויות", כלומר כמות השטחים לבנייה, שניתן היה לקבל על פי תמ"א 38 תוך הבאה בחשבון של האפשרות שמעניקה התמ"א לחריגה מקווי הבניין.
עו"ד גיא יקותיאלהיא ציינה כי יש מצבים, כמו המקרה שלה, שבהם הוראות הבינוי של התוכנית המקומית מחייבות הקמת בניין צר יותר מזה שמתירה תמ"א 38. בנסיבות כאלה עשוי להיווצר מצב שבו אותן זכויות שמתירה התמ"א ינוצלו בבניין החדש במסגרת קומה נוספת. מאחר שאין ספק כי מדובר בזכויות אשר ניתן היה לנצלן לו הוצא ההיתר מכוח התמ"א, הרי שלא יעלה על הדעת שיוטל בגינן היטל השבחה.
הוועדה המקומית טענה מנגד כי תוספת הזכויות לקומה הנוספת אינו מכוח תמ"א 38 אלא מתוקף סמכות הוועדה המקומית להוסיף קומות בתוכנית. היא ציינה כי קבלת עמדת החברה שקולה להכשרתו של "ניוד זכויות" אסור.
השופט הרי קירש כתב כי פרשנות החברה איננה מופרכת ויש בה טעם מסוים, ובכל זאת דחה את הערעור. נפסק כי בחינת הוראות תמ"א 38 בצירוף הגבלת קווי הבניין שנקבעה בתוכנית המקומית, מובילה למסקנה כי אין מקום לחישוב "סל זכויות" לפי תמ"א 38 בהתעלם מהמגבלה האמורה.
זאת ועוד, החברה לא הוכיחה שניתן היה לנצל את זכויות הבנייה לפי תמ"א 38 בגבולות קווי הבניין לפי התוכנית המקומית, או כי בקשה להיתר בנייה המבוססת על מגבלה כזו הייתה מאושרת. החברה חויבה בהוצאות בסך 6,000 שקל.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ המערערת: עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל ועו"ד עידן בן-עמי
• ב"כ המשיבה: עו"ד אילנה בראף שניר, עו"ד אסף הראל ועו"ד נמרוד טויסטר
• עו"ד גיא יקותיאל עוסק בתמ"א 38
• הכותב לא ייצג בתיק
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
