חודשי המלחמה עולים הרבה כסף, וקופת המדינה צריכה מקור הכנסה. במהלך השנים הנדל"ן היה אחד ממקורות ההכנסה המשמעותיים ביותר, תוצאה של מיסוי נרחב שהניב מיליארדי שקלים רבים. אולם הירידה בהיקפי הפעילות בענף מאז עלתה הריבית, לצד המלחמה והמחסור החמור בעובדי בניין, צמצמו משמעותית את ההכנסות, מה שהוביל לחשיבה חדשה על מיסוי נוסף.
כפועל יוצא, הממשלה כבר אישרה לפני כחודשיים שהמע"מ יעלה ל-18% בשנת 2025 (לא רק בנדל"ן, אבל ההשפעה על הענף תהיה ניכרת), ושורה של רפורמות נוספות במיסוי נמצאות על השולחן, ביניהן השבת מס רכוש. איך המהלכים הללו צפויים להשפיע על הענף ועל המחירים, ואיך אפשר להיערך לכך מבעוד מועד? מומחי הענף משיבים.
"כל התערבות ממשלתית בכלכלה החופשית מובילה להשלכות ולהשפעות שונות, חלקן לטווח הקצר, חלקן לטווח הבינוני והארוך. אין ספק שהעלאת המע"מ לצד שורה של גזרות נוספות על הציבור, היזמים, החברות ועוד, תגולם במחיר של הדירה ומה שמסביב לה", אומר גיא לקסמן, מנכ"ל משותף בקבוצת MyTown.
גיא לקסמןצילום: מייטאוןעוד סבור לקסמן כי "הבעיה העיקרית שלנו היא ביקוש מול היצע. העלאת מס רכישה, מע"מ וכו' מובילים להקטנת הביקושים בטווח הקצר. אולם אם המדינה לא תטפל במחסור האדיר בידיים עובדות ובקיצור תהליכי הרישוי, אז נראה כי בשנים הקרובות תהיה לנו בעיה קשה של היצע נמוך להפליא לעומת ביקושים גבוהים. הפערים יגדלו באופן משמעותי, ולצערי נראה שוב עליית מחירים, שתשפיע על כל השוק הרבה מעבר לאחוז אחד במע"מ או מס רכישה למשקיעים".
טל אלדרוטי, ראש המסלול לשמאות מקרקעין בבית הספר לכלכלה במכללה למינהל ולשעבר השמאי הממשלתי הראשי, מדגיש כי גם היום שיעור המיסוי בענף הנדל"ן גבוה: "מלבד מחיר הדירה הנקוב, על הרוכשים לשלם גם מס רכישה וגם את עלות הריבית הגבוהה על המשכנתה, שבחודשים האחרונים נסקה. לאור העובדה שמחיר דירת המגורים הוא גבוה מאוד, בעוד רכיבי המס השונים עדיין מהווים חלק נכבד ומכביד בו, נדרשים צעדים מהותיים בהובלת הממשלה שיסייעו לענף ולרוכשים".
עם זאת הוא מבהיר כי "עד כה לא נקטה הממשלה פעולות מהותיות שתכליתן לטפל ולסייע לענף המגורים, וניכר כי נושא הדיור אינו בראש מעייניה כעת. יתרה מזאת, ברור לכול כי תוספת מיסים תועמס על ידי היזמים במלואה על גבם של רוכשי הדירות, ולכן העלאת המע״מ באחוז אחד תסייע אולי למלא את קופת האוצר, אולם תביא בהכרח לעלייה נוספת במחיר הדיור לצרכן הסופי, ותרחיק עוד יותר את האפשרות של ציבור חסרי הדירות להגיע לדירה משלהם".
יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, מזהיר מפני העלאות המיסים: "לצערי הרב, אם המע"מ יעלה והמימון של פרויקטים נדל"ניים עולה וכוח האדם התייקר בצורה דרמטית מתחילת המלחמה, כל זה יוביל להתייקרות הדירות. היזמים לא יכולים לשאת על עצמם את ההתייקרויות הללו".
"מסחטת מס בלתי סבירה"
חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מתייחס לגזרות החדשות וטוען כי מדובר בהכבדת נטל שכבר היום הוא כבד מאוד: "על ענף הבנייה הישראלי חל משטר מס, שלא קיים בשום ענף כלכלי אחר במשק: מס רכישה על קרקע, מס רכישה על דירות הכולל שוב את מרכיב הקרקע, היטלי פיתוח, מס רכישה על היטלי פיתוח, מס שבח, היטלי השבחה (מס במקור של 50% על כל יוזמה משביחה על קרקע פרטית), אגרות בנייה, אגרות העסקת עובדים, מכסים ועוד. כל אחד מהם חל על השני. מדובר ממש במסחטת מס בלתי סבירה, שאין כדוגמתה בעולם".
לדברי פייגלין, "השוק המקומי פועל תחת נטל מיסוי כבד, וגם בשל כך הוא אינו מתפקד. אם השוק לא היה ממוסה באופן כה אגרסיבי, הוא היה מתפקד באופן נורמלי, ללא צורך בכל התוכניות הממשלתיות של דירה בהנחה לזכאים. במצב שנוצר, רוכשי הדירות שאינם זכאים מסבסדים למעשה את הזכאים. לצערי, המצב הולך ומחמיר, 'בועת המס' הולכת ומתנפחת, ומי שמשלם את המחיר שלה בעת הזו הם רוכשי הדירות. אך יש גבול לכמה הציבור יכול להכיל את התייקרות הדירות. כל ניסיון להכביד יותר בנטל המס רק ייצר עוד חסמים, עוד סיכונים ועוד התייקרות, לכן מס הרכוש המוצע על קרקע פשוט מופרך ובלתי אפשרי. הציבור כבר לא עומד בזה".
יוסי אברהמי, יו"ר ובעלי קבוצת יוסי אברהמי, מוסיף כי "עלייה במע"מ וגזירות אחרות, כמו מס הרכוש שהאוצר שוקל להחזיר לחיים, עלולות להביא לעלייה במחירי הדירות ולירידה בכמות העסקאות. מובן שהמדינה מחפשת דרכים לסגור את הגירעון העצום שתפח בגלל המלחמה, אבל להשית את זה על רוכשי הדירות זו לא הדרך הנכונה. שוק הנדל"ן נמצא במצב קשה בשנה האחרונה עקב עליית הריבית, המהפכה המשפטית שקודמה בממשלה, ועכשיו ביתר שאת עקב המלחמה".
יוסי אברהמיצילום: יונתן בלוםלדבריו, "השוק מתמודד עם מחסור חמור בעובדים, פעילות חלקית באתרי הבנייה, עלייה חדה במחירי התשומות, ישיבה של רוכשים על הגדר וירידה חודשית רציפה במכירת הדירות בשנה האחרונה. להוסיף על כל זה עוד מיסים וגזירות, זה להכניס ידיים לכיסי האזרחים והקבלנים, במקום שהמדינה תכניס יד לכיס של עצמה ותסייע לענף לצאת מהמשבר. זו אווילות בעיניי, ומוטב אם לא תהיה. אם בכל זאת תחליט הממשלה להעלות את המע"מ, זה עשוי להביא להקדמת תשלומים על ידי רוכשים שכבר סגרו עסקה, ואולי אף לגרום לרוכשים מתלבטים להזדרז ולסגור עסקה, אך בטווח הבינוני והארוך המשמעות היא הכבדה בנטל הכלכלי על ציבור, שממילא נאבק כיום ביוקר המחיה ובקשיים כלכליים"
גם רוני מזרחי, יו"ר ובעלי קבוצת מזרחי ובניו, סבור שהעלאות המיסים בעייתית: "כל נושא הגזירות, בטעות יסודו. ההיסטוריה הכלכלית בארץ ובעולם הוכיחה פעם אחר פעם כי גזירות מעין אלה לא רק שאינן תורמות להבראת הכלכלה בכלל וענף הנדל"ן בפרט, אדרבא, הן חונקות עוד ועוד את הפעילות הכלכלית, גורמות לסטגנציה במשק ואף למיתון עמוק. על הממשלה לנקוט מדיניות הפוכה לחלוטין, 'לפתוח את הארנק' ולהזרים כסף לשוק. הממשלה תרוויח על כך כפל כפליים: ההכנסות שלה מענף הנדל"ן, שצנחו השנה, יוכפלו וישולשו, שלא לדבר על הבראת הענף הן מצד הקבלנים והן מצד רוכשי הדירות".
"לעליית המע"מ תהיה השפעה"
מיכל גורצילום: לילך רזמיכל גור, מנכ"לית חברת אלמוגים, מסבירה כיצד עליית המע"מ באחוז אחד צפויה להשפיע: "לעליית המע"מ לשיעור של 18% תהיה השפעה משמעותית על רמות המחירים ועל התנהלות שוק הנדל"ן למגורים, מהסיבה שכל מי שרכש דירה ועדיין לא השלים את התשלומים, ישלם אחוז אחד יותר על יתרת החוב שלו בגין הדירה. מדובר בסכומים שיכולים להגיע לכדי עשרות אלפי שקלים".
לפיכך, היא מוסיפה, "מחירי הדירות ימשיכו לעלות, מכיוון שהביקושים לדירות קשיחים, שכר אנשי המקצוע עולה בהתמדה, ותשומות הבנייה עולות אף הן. גם ההתייקרות בסחורות מיובאות והעלויות הגבוהות של השינוע הימי בשל האיום החות'י יתרמו להתייקרויות בענף. כיוון שהממשלה עדכנה על המהלך, שצפוי להיכנס לתוקף כבר בתחילת השנה הבאה, רוכשים ויזמים יכולים להיערך מבעוד מועד להעלאת המע"מ על ידי תכנון פיננסי נכון".
צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, מעריך כי העלאת המע"מ תשפיע בעיקר על הרוכשים. לדבריו, "מרכיב גדול בעלות הדירה זה המיסים הישירים והעקיפים על רכישת הקרקע והבנייה, לכן ההוצאות הכבדות הקשורות למימון ולעלויות בנייה לא יאפשרו ליזמים לספוג את העלאת המע"מ, והמחיר יתגלגל לרוכשי הדירות. בחודשים האחרונים מרבית הרוכשים חיפשו לרכוש דירות חדשות 'על הנייר', מאחר שיזמים רבים התגמשו בתנאי התשלום, למשל 15% או 20% בחתימת חוזה והיתרה בקבלת הדירה".
צחי סופריןצילום: נווה אביאני"ראינו שהדבר אכן סייע, ובחודש האחרון בוצעו עסקאות רבות יותר, כך גם על פי דו"ח הכלכלן של האוצר, שהראה עלייה של 40% בכמות העסקאות בינואר הזה אל מול ינואר אשתקד", הוא ממשיך. "לאחר ההכרזה על עליית שיעור המע״מ בינואר 2025, כל מי שירכוש דירה וישלים את התשלום עליה עוד השנה, יוכל לחסוך את עליית שיעור המע״מ, שזה כמו לקבל עוד אחוז הנחה במחיר הדירה. להערכתי, זה ידרבן רוכשים לחפש ולסגור יותר עסקאות בפרויקטים שנמצאים לקראת סיום הבנייה״.
חנה אויריק, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת שתית, מזכירה לרוכשי הדירות למה צריך לשים לב: "רוכשי הדירות חייבים להיות חכמים ומודעים למצב השוק בסיטואציה הנוכחית. עליהם לחשב את צעדיהם קדימה, להיות מתוכננים ולא לאחר את המועד. מי שיפספס בחודשים הקרובים, יצטרך להמשיך לחיות בשכירות או לשלם הרבה יותר על דירה בשנה הבאה", היא אומרת. "חשוב להיות מודעים למבצעי המכירות של הקבלנים, לנצל הזדמנויות לרכישת דירות בתנאי 85%-15% או עם פטור מלא ממדד. ההשפעה הכלכלית הניכרת של המלחמה מביאה בעקבותיה גזרות חדשות, שישפיעו באופן ישיר על מחירי הדירות בעתיד הקרוב מאוד".
חנה אויריקצילום: יח"צאירית הופר, מבעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים, טוענת כי "העלאת המע"מ היא החלטה אגרסיבית, ומדובר בפתרון הקל מבחינת מקבלי ההחלטות. שכבות הביניים והשכבות החלשות הן כמובן אלו שייפגעו, והמשמעות בתחום הדיור אף גדולה יותר, כאשר בשורה התחתונה ההחלטה תתדלק את קצב עליית המחירים. מקבלי ההחלטות צריכים להסתכל על התמונה הגדולה, סביבת הריבית הגבוהה, עלויות הביצוע שנוסקות במהירות והמחסור בפועלים. כל אלו לבד צפויים לגרום להתייקרות משמעותית בטווח הקרוב, ואם נוסיף לכך את הגזרה החדשה, נקבל עליית מחירים ריאלית משמעותית יותר".
"רוכשים ינסו להקדים תשלומים"
אוהד אסרף, מנכ"ל קבוצת ארי מגורים חברה לשיווק נדל"ן, מציין שההחלטה להעלות את המע"מ מהווה פגיעה כפולה ברוכשי הדירות: "בשלב הראשון הציבור יקדים רכישת דירות לפני עליית מע"מ, מה שעשוי להעלות את הביקושים ולהאיץ את עליית מחיריהן. בשלב השני בינואר 2025 היזמים ייקרו את הדירות באחוז אחד כדי לא לספוג את עליית המע"מ. אולם השפעת המהלך צפויה גם ובעיקר על מי שכבר קנה דירות. מרבית הרוכשים כיום משלמים תשלום התחלתי נמוך של עד 20%, ואת היתרה בעת האכלוס. כלומר התשלומים העתידיים, במידה שישולמו אחרי ינואר 2025, יכללו מע"מ של 18%. המשמעות היא שרוכשים ינסו להקדים את התשלומים לפני 2025".
מאור אוחנה, מנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, אומר שההחלטה תשפיע גם על שוק המשכנתאות: "כיום מרבית רוכשי הדירות החדשות לא נוטלים משכנתה בעת הרכישה בשל לוח התשלומים, המאפשר תשלום נמוך מאוד בעת הרכישה ואת היתרה באכלוס. העלאת המע"מ משמעותה שהתשלומים העתידיים יגדלו, וייתכן שחלק מהרוכשים יבחרו להקדים את נטילת המשכנתאות. רצוי להכניס למערכת השיקולים את גובה הריבית באותה תקופה, והאם נכון יותר לספוג את המע"מ או לדחות את נטילת המשכנתה, מתוך הנחה שהריבית על המשכנתאות תמשיך לרדת".
עו"ד דורון מוטעי, ראש מחלקת המיסים בישראל במשרד פרל כהן, מסביר כיצד על הרוכשים לנהוג: "ניהול נכון של סוגיית המע"מ, במסגרת המשא ומתן לרכישת דירה מקבלן בימים אלה, לפני עליית שיעור המע"מ, עשוי להביא לחיסכון ניכר, שכן רכיב המע"מ כלול במחיר הדירה הנמכרת. ניקח לדוגמה זוג רוכשים החותמים על הסכם לרכישת דירה על הנייר, כש-20% מהתמורה משולמת כמקובל בעת החתימה, בעוד היתרה תשולם בעתיד".
לדבריו, "במצב שבו נושא המע"מ לא נדון בין הצדדים ולא טופל נכון בהסכם לרכישת הדירה, יתווסף אחוז אחד של מע"מ לרכיב התמורה העתידי, שעומד על 80%. פתרון לבעיה מצד הרוכש יכול להיות הוספת הוראה בחוזה, שעליית המע"מ תחול בפועל על המוכר, כלומר קביעה שמחיר הדירה כולל המע"מ במועד הרכישה הוא סופי. לחלופין, תשלום חלק גבוה יותר מסך התמורה עוד בשנת 2024 יצמצם את החשיפה לעליית המע"מ בגין חלק התשלום העתידי".
עו"ד משה (מוש) גבע, מומחה משפט ומיסוי ב-AUREN ישראל, מזכיר כי העלאת המע"מ אינה חלה על כלל התחומים בנדל"ן: "מדובר רק ברכישת דירות חדשות מקבלן, כיוון שאין מע"מ בעסקת יד שנייה. עוד נזכיר שהשכרת דירות מגורים בין אנשים פרטיים אינה חייבת במע"מ, ולכן אין עליה השפעה כתוצאה משינוי החוק. רק כשהמשכיר הוא עוסק שעושה בדירה שימוש עסקי, או כאשר המשכירה היא חברה, יחול חיוב במע"מ. מכאן שעל משלמי דמי שכירות חייבי מע"מ להיערך לעלייה בהוצאות השכירות". לדבריו, העלאת המע"מ משפיעה גם על תחומים עם נגיעה עקיפה לתחום: "עליית מחירים הקשורים לבנייה ולהשבחת הנכס, בין שמדובר בשיפוצים ובנייה או ברכישת מוצרים לדירה - לכל הוצאה מסוג זה מתווסף מע"מ".
"יש להפחית את מס הרכישה"
ישי רוט, המשנה למנכ"ל קבוצת שובל, טוען כי הכוונה להעלות מיסים שגויה ויש לפעול בכיוון ההפוך: "הממשלה יוצרת מצב שבו המחירים רק ימשיכו לעלות. השנה האחרונה הייתה קשה עבור משפרי דיור. מי ששקל למכור את דירתו ולקנות דירה גדולה יותר או באזור אחר, מצא שקשה עד גבול הבלתי אפשרי למכור. שוק היד שנייה בישראל קפוא, וזמן המדף של אותן דירות בשוק הולך וגדל. מנגד, הקיפאון בשוק הנדל"ן בשנה האחרונה רק התעצם בעקבות המלחמה".
לדעת של רוט, "יש לחוקק בהקדם הוראת שעה, שתפחית את שיעור מס הרכישה למשקיע למשך זמן מוגבל, ותשווה את שיעור המס למשקיע ולרוכשי דירה ראשונה. הפחתת מס הרכישה למשקיעים היא אינטרס לאומי בכמה היבטים - מניעה של בריחת הון ישראלי לחו"ל, איזון בין הביקוש להיצע, עידוד עלייה והורדת מחירי השכירות". לגבי הצורך למלא את קופת המדינה מסביר רוט: "הפחתה משמעותית של מס הרכישה תהיה זניחה ביחס לרווחים הכוללים שהמדינה תפיק מזה".
גם דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, סבור שיש להפחית את מס הרכישה: "ישנו שיח על קיבוע המדרגות הגבוהות של מס רכישה לדירה שנייה. מדובר בצעד שגוי ובניסיון לדכא ביקושים של משקיעים, שהם שחקנים חשובים מאוד בשוק הנדל"ן למגורים. יש לזכור שהמשקיעים הם אלה שמשכירים דירות ובכך מגדילים את ההיצע להשכרה, שסובל גם הוא מעודף ביקוש ועליית מחירי שכירות. הדבר משפיע גם על עליית האינפלציה, מכיוון שרכיב השכירות מהווה מרכיב חשוב מאוד במדד המחירים לצרכן. צו השעה הוא להפחית את מס הרכישה לדירה שנייה ולעודד משקיעים לרכוש דירות ובכך לאושש את ענף הבנייה".
לדברי עו"ד ורו"ח דן טולדנו, שותף ומוביל תחום מיסוי נדל"ן במשרד ארנון, תדמור לוי, "קיבוע מס הרכישה לדירה שנייה על רמתו הגבוהה לא יעזור לשוק, והמחירים עדיין ימשיכו לעלות, ודאי לאור הצפי לירידת הריבית במשק בעתיד הנראה לעין".
"הטלת מס רכוש מבלי לטפל בעיכובים אינה הוגנת"
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מציין כי הממשלה עושה ניסיונות להעשיר את הקופה הציבורית באמצעות ענף הנדל"ן, שכבר היום עתיר במיסים. לדבריו, אחת הגזירות שעולה מחדש מדי מספר שנים היא החזרתו של מס רכוש, ויש לבחון את הנושא בזהירות: "מדובר במס שהושת על בעלי קרקעות שלא ניצלו את זכויות הבנייה על הקרקע שבבעלותם, ונאלצו לשלם מדי שנה מס של עד 2.5% בהתאם לשוויה. בגביית מס רכוש התגלו הרבה עיוותים ובעיות, ולכן החוק כביכול בוטל".
עם זאת, הוא מדגיש כי "לא ביטלו אותו במפורש, אלא הורידו את שיעור המס ל-0%. כעת רוצים להחזיר את המס מבלי לתקן את העיוותים. יש לזכור שיש המון בעלי קרקעות, שאף שאינן חקלאיות ואף שלעיתים יש עליהן תוכניות בתוקף המעניקות זכויות הבנייה - קבלת ההיתר והבנייה בפועל מתעכבות שלא באשמתם, אלא מסיבות אחרות. ולכן הטלת מס רכוש מבלי לטפל בעיכובים שאינן תלויים בבעל הקרקע תשית עוד עלויות על הענף, ובסוף הן יתגלגלו לרוכשים".
מנגד, יש מי שתומך בהחזרה של מס הרכוש. עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותפת במשרד רז-כהן פרשקר ושות', מציינת כי "הכוונה להחזיר את מס הרכוש אמורה להאיץ בנייה בקרקע פנויה ולהגדיל את היצע הדירות למגורים, כך שככל שהמדינה תקל בעניין מתן היתרים לבנייה והבאת עובדים לענף הבנייה, מספר הדירות באזורי הביקוש יגדל".
עו"ד מאיר נוסבאום ממשרד נוסבאום עורכי דין, המתמחה בדיני המס, סבור גם הוא שלא נכון להחזיר את מס הרכוש: "זה המס האחרון שיש לשקול בעת הזו. הוא יוטל על אותם אזרחים שממילא כורעים תחת שיעורי המס הגבוהים, יוקר המחיה העולה ונטל היומיום. חברות גדולות, קרנות נדל״ן ושכמותן ממילא לא יוטרדו מכך, שכן ייקחו בחשבון את עלויות מס הרכוש, שהן שוליות לעומת פוטנציאל הקרקע המוחזקת על ידן, ובהכרח לא יהיה בהטלתו כדי למנוע מהן להמשיך ולהחזיק קרקעות פנויות הצפויות להשביח במהלך השנים. מה גם שחברות מסחריות העוסקות בנדל"ן יכולות להרשות לעצמן, כחלק מהתוכנית העסקית, ייצוג של שמאים, עורכי דין וכיוצא באלה, שיעזרו להם להפחית את חבות מס הרכוש. בסוף המס ישפיע בעיקר על יזמים קטנים או אנשים פרטיים".
הכתבה פורסמה במוסף "ידיעות הנדל"ן" של "ידיעות אחרונות"
פורסם לראשונה: 06:00, 19.04.24
