בשנים האחרונות נחתמו עשרות הסכמי גג, שבמסגרתם צפויים להיבנות מאות אלפי יחידות דיור בישראל. תוכנית הסכמי הגג אינה חדשה, גרסתה המקורית החלה להתגבש עוד בימי העלייה הגדולה מחבר העמים בשנות ה־90. מאוחר יותר, בימי הממשלה ה־33 בראשות נתניהו, שהושבעה במרץ 2013, הוחלט על החזרת התוכנית הממשלתית ככלי לקידום הגדלת ההיצע וכחלק מניסיון לפתור את משבר הדיור. על הנושא היו אמונים בממשלה שר האוצר יאיר לפיד ושר הבינוי והשיכון אורי אריאל. בבסיס הסכמי הגג שנחתמים בין המדינה (משרדי הממשלה השונים) ובין הרשויות המקומיות עומדת ההבנה, כי כדי להקים שכונות חדשות או לקדם בנייה של דירות בערים יש לדאוג גם להקמת תשתיות תומכות (תחבורה, ביוב, ניקוז, מבני ציבור, מבני חינוך, פיתוח ועוד) וגם לתקצב אותן בהתאם. הסכמי הגג גיבשו הסכמה בין משרדי ממשלה גם לגבי תקצוב, קדם מימון לתשתיות וגם מהלכים אחרים, שכוללים בין היתר תיאום בין־משרדי, שנוסח כהתחייבות מול הרשות המקומית. מצידה של הרשות המקומית הייתה צריכה להתקבל התחייבות, כי תתמוך ותקדם את הפרויקטים משלב התכנון דרך שיווק הקרקע והלאה. הסכם הגג הראשון נחתם בין המדינה לקריית גת ב־2013 ואחריו נחתמו עשרות נוספים. היום, כעשור לאחר תחילת הסבב השני של ההסכמים, אפשר לבחון האם מדובר בתוכנית שהניבה את התוצאות המבוקשות או בעוד תוכנית ממשלתית, שנראתה טוב על הנייר, אבל לא הזיזה הרבה בשטח.
"מבחינת נתיבות, ההסכם הוא הצלחה מסחררת", אומרת אלונה שפר, מנכ"לית הסכם הגג בעיר. "במסגרת ההסכם שווקו 16 אלף יחידות דיור, שהביאו לכניסה מסיבית של זוגות צעירים לעיר עם תחילת האכלוס. זוגות אלו מאפשרים היתכנות כלכלית לשלל שירותים עירוניים, כמו תרבות, הקמת קמפוס מדעי אזורי למדעים ומרכז ספורט ועוד שירותים הדורשים השקעות גדולות". שפר מסבירה כיצד המתווה כלכלי של ההסכם מסייע לפעילות: "דמי הפיתוח, המשולמים על ידי היזמים לרמ"י במועד שיווק הקרקע, חוזרים לעיר בדמות השקעות עתק בשכונות החדשות, שמפותחות ברמה הזהה לשכונות בערים המובילות ומייצרות סביבת חיים ירוקה ואיכותית. מושקעים תקציבים גם בשדרוג העיר הוותיקה, למשל פרויקט התחדשות לב העיר ושיקום השוק הישן למרכז תוסס, שיקום שכונות ותיקות מהיסוד ועוד. יתרון נוסף הוא שההסכמים מאפשרים הקמת עשרות מבני ציבור וחינוך, דבר שמאפשר שדרוג, התחדשות והרחבה של מערכת החינוך העירונית לרמות אחרות".
גם באשדוד, העיר השישית בגודלה בישראל, נחתם הסכם גג, מה שצפוי להפוך אותה לעיר בת למעלה מ־300 אלף תושבים. בעירייה מספרים, כי ההסכם מוביל לבניית רבעים ושכונות ולחידוש תשתיות. מינהלת הסכם הגג באשדוד הוקמה כזרוע ביצועית של העירייה, והיא מיישמת את התוכנית החל מליווי ומעקב אחר תכנון הפרויקטים בוועדות השונות, קידום מכרזים ליזמים וקבלני ביצוע ועד לליווי משפחות שזכו בהגרלת "דירה בהנחה" של משרד השיכון. אייל דוידוביץ', ראש מינהלת הסכם הגג בעיר, מסביר את היתרונות: "לפני הסכם הגג היה מקובל שבאשדוד אין קרקע זמינה לבנייה. בזכות ההסכם החל שיתוף פעולה של העירייה עם המדינה, שגרם לתנופה בקידום יחידות דיור חדשות וחיזוק התשתיות. כך למשל, רובע פארק לכיש, שבו ייבנו כ־3,000 יחידות דיור לצד קריית ספורט, נמצא בשלבי הקמה. ההסכם הוביל לכך לזוגות צעירים מהעיר יכולים לחשב מסלול מחדש ולתכנן את רכישת הדירה שלהם בעיר. ההסכם כולל גם כ־550 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, שיאפשרו לזוגות צעירים ולאחרים לגור בעיר לאורך זמן, ללא הצורך בקניית דירה במחיר גבוה".
גם אור יהודה חתמה ב־2017 על הסכם גג מול המדינה, מה שאיפשר קידום שכונות, פרויקטים ותשתיות בעיר. ראשת העיר ליאת שוחט מתייחסת לתהליך ולחשיבותו: "לפני שחתמתי על הסכם הגג, הלכתי לראות וללמוד מהקולגות שלי בערים אחרות שחתמו על הסכמי גג. נחשפתי לכל המקומות הבעייתיים שהיו בהסכמים אחרים ולמדתי מהטעויות כדי להטמיע בהסכם את כל הצרכים החשובים שיאפשרו לעיר שלנו להתקדם ולהתפתח. אני גאה בהסכם שעליו חתמנו, במיוחד כשאני רואה את התוצרים. ההשקעה הממשלתית מאפשרת לנו לטפל באופן יסודי בשכונות הוותיקות, מהלך חשוב עבור דור המייסדים של העיר שראוי לאיכות חיים טובה. מעבר לכך השכונות החדשות מאפשרות פתרונות דיור לזוגות צעירים ולמחוסרי דיור, שלולא ההסכם היו נאלצים להרחיק מהעיר, לשלם תשלומי שכר דירה גבוהים או להכביד על ההורים. הפיתרון הזה יצר מציאות חדשה, ואני שמחה שהיו לי שותפים להוביל את המהלך - ראש הממשלה נתניהו, שר האוצר לשעבר כחלון ושר הבינוי והשיכון לשעבר גלנט". נציין, כי התוצאות החיוביות של הסכמי הגג הובילו לכך שבימים אלו עמלים באור יהודה על קידום הסכם גג נוסף, שיאפשר את קידומם של עשרות מיזמי ההתחדשות העירונית שנמצאים בשלבים שונים. "חשוב מאוד שעתידה הכלכלי של העיר יובטח", מסכמת שוחט. "אני מאמינה גדולה בהתחדשות עירונית, אבל חייבת כלים כדי לעשות זאת בצורה הטובה והנכונה ביותר".
גם בדימונה נחתם הסכם גג משמעותי. אבי היקלי, מנכ"ל החברה הכלכלית דימונה ומי שאחראי גם על הסכם הגג, מסביר כי מדובר במהלך חשוב לעיר, במיוחד לאור האפשרויות החדשות שנפתחו: "ההסכם נחתם ב־2018, ואני מגדיר אותו כהצלחה גדולה. הוא אפשר לראש העיר ולעיר לממש חלומות שלא היה אפשר לממש בשום צורה אחרת. למשל כביש טבעתי. אני זוכר שהצגנו את הפרויקט ב־2016 למשרד התחבורה, והם אמרו לנו: 'אתם לא צריכים ואתם לא עומדים בקריטריונים לכן זה לא יקרה'. לדבריהם, על־פי התחזיות שלהם, אולי נצטרך את זה ב־2021. קיבלנו את זה בזכות הסכם הגג. אותו דבר עם יציאה נוספת מהעיר, מהלך חשוב ביטחונית ובטיחותית, שיקצר משמעותית את הדרך לבאר שבע. גם את זה לא היינו מקבלים ללא הסכם הגג. אלה רק שתי דוגמאות". עוד יתרון שמתאר היקלי קשור לתקציבים שנכנסים לעיר בעקבות שיווק הקרקע בזכות הסכמי הגג, ומאפשרים טיפול גם בעיר הוותיקה: "חלק מהכסף של שיווקי הקרקע הולך למוסדות הציבור לשכונה ולתשתיות־על. זה אומר שחלק מהכסף מאפשר טיפול בעיר הוותיקה, והסכמי הגג מזרימים גם כסף לתוך העיר. ללא ההסכם היה אפשר רק לחלום על זה". היקלי גם מסביר שהסכמי הגג הראשונים היו בעיתיים, לא פעם בגלל ראשי רשויות שלא ידעו לנהל משא ומתן נכון מול המדינה: "היו חסרונות וטעויות שלמדנו מהם. למשל יש ערים שלא שמו דגש על פתרונות תחבורה לשכונות החדשות, ובסוף זה חזר אליהם כבעיה גדולה"
4 צפייה בגלריה
הסכם הגג בדימונה: "חלק מהכסף של שיווקי הקרקע הולך למוסדות הציבור לשכונה"
(צילום: דוברות עיריית דימונה)
"הסכמי הגג עשו טוב לערים"
גם היזמים והקבלנים כבר יודעים לנתח את האירוע ורבים מהם סבורים שהתוכנית אכן הצליחה לקדם בנייה בפועל, אבל היא אינה חפה מבעיות. רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי הבונה בנתיבות: "בנתיבות נחתם בשנת 2017 הסכם גג בין המדינה לעירייה, וראש העיר מנהל אותו כיום ביד רמה. ההסכם כולל השקעה ממשלתית של מאות מיליוני שקלים בהקמת שכונות מגורים חדשות ובפיתוח והתחדשות השכונות הוותיקות, לצד בהשקעות מסיביות בתחום התעסוקה, איכות הסביבה והחינוך. אני סבור כי הסכמי הגג עשו טוב לערים שחתמו עליו, שכן מספר התחלות הבנייה בשנה האחרונה נשען ברובו על התוכניות הממשלתיות. נתיבות גדלה באלפי יחידות דיור, ובערים אחרות כדוגמתה הייתה צמיחה מועטה". עם זאת לא פעם יש גם בעיות, כפי שמתאר צרפתי: "אנו רואים פעמים רבות שהמדינה לא מקיימת את התחייבויותיה כלפי העיריות בהסכמי הגג, ומעכבת את התקציבים למימון ההקמה של התשתיות הנלוות, מוסדות הציבור, החינוך והתעסוקה, שהם תנאי הכרחי לפיתוח העיר ולצמיחתה, וכך ראינו שעיריית נתיבות הגישה בג"ץ נגד המדינה. בהיבט זה מדובר בצד שלילי של ההסכמים, שעל המדינה לתת עליו את הדעת. חשוב להבין שהיערכות תשתיתית מספקת היא המפתח לפיתוח הערים, וכשזה קורה, זה מאפשר לרשויות להרחיב את הבנייה. אם יישמו את מתכונת הסכמי הגג גם בהתחדשות עירונית – זה יכול לקדם מאוד את התחום, במיוחד בפריפריה שכה זקוקה לכך".
נדב אהרוני, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת אהרוני, מסכים אף הוא שתוכנית הסכמי הגג מצליחה לייצר תוצאות חיוביות בשטח: "בעיניי, הסכמי הגג הם בשורה ענקית לערים, שיודעות לנהל ולהתנהל בתוכו בשיתוף עם הגורמים הממשלתיים. דוגמה מוצלחת לכך היא נתיבות. חברתנו פועלת כבר שלוש שנים בעיר ומקימה 904 יחידות דיור בשתי שכונות חדשות. כחלק מהסכמי הגג הפרויקטים כוללים גם תוכניות של 'דירה בהנחה', כמו תוכנית 'מחיר למשתכן' וכו', מה שמושך אוכלוסייה חדשה וצעירה. מניסיוננו בעבודה בעיר אני יכול להגיד, שהייתה התנהלות מצוינת, תוך שחרור קרקעות בהדרגה ובניית התשתיות עוד לפני התחלת הבנייה, דבר שעזר מאוד בשיווק ובאכלוס מיטביים. רמת השירותים, התשתיות והמעטפת שהתושבים קיבלו, היא יוצאת דופן. הוקמו פארקים, גנים, גינות משחק ובתי ספר ברמה הגבוהה ביותר. לדעתי, אחד הדברים החשובים בבסיס ההצלחה של ההסכמים, הוא לדעת איך לעשות זאת בצורה נכונה. לבנות זה החלק הקל, לדאוג למערך שלם שיכיל את הרוכשים מהרגע הראשון, זה סוד ההצלחה".
ישי רוט, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת שובל, מתייחס לבעייתיות בהסכמי הגג: "הבעיה עם ההסכמים היא הקושי הרב ביישומם. אומנם המדינה חתמה עם הרשויות, אבל אלה לא ששות להגיע למימוש בעיקר בגלל המעמסה על התשתיות וחוסר יכולת לספק שירות לתושבים. צריך לזכור שהסכמי הגג מקדמים בנייה של יחידות דיור, אבל לא תמיד יש התייחסות לשאלה איך מכילים את כמות התושבים בלי שניתן מענה לכבישים, חינוך ועוד. אנו רואים, שלמעט רשויות חזקות ומאוזנות תקציבית דוגמת באר שבע, הסכמי הגג לא רלוונטיים. כך למשל על־פי דו"ח של בנק ישראל מ־2018, ישנן רשויות שלא יצליחו לקלוט כיאות את התושבים החדשים ולספק להם שירותים. מצד שני הסכם הגג עם באר שבע נחתם ב־2017 לפיתוח כ־19 אלף יחידות דיור בעיר, ועל־פי דו"ח בנק ישראל, הוא לא יכביד על העיר מאחר שמדובר בתוספת זניחה של דירות ביחס לקיים, ומדובר בעירייה איתנה שנהנית מעודף תקציבי". רוט מסביר שלא די בחתימה על הסכם גג, יש גם לעשות זאת בצורה נכונה: "ללא חזון לערים שעימן נחתמו ההסכמים, ההסכם יישאר על הנייר. יש ערים שסובלות מהגירה שלילית, הן גרעוניות ומצליחות להתקיים בזכות הלוואות ומענקי איזון מהמדינה. ללא תוספת שטחי תעסוקה ומסחר אין תוחלת להסכמים בערים אלו. כדי שהציבור ייענה לקריאה לבוא לנגב, צריך להראות לו שהמדינה עומדת בהתחייבויותיה, ומה מתוכנן להיעשות על מנת לדאוג לאיכות חיים ולרמת חיים נאותה. על הממשלה ליצור מנגנון לעידוד מעבר צעירים לפריפריה, תוך הקמת תשתיות תחבורה ותעסוקה וכן עידוד יזמים לבנות בה". בהמשך לדברי רוט, יצוין, שלפני מספר שנים התייחס גם משרד הפנים לתוכנית הסכמי הגג, ומנכ"ל המשרד הזהיר, כי יש לבחון שורה של פרמטרים בערים לפני שחותמים עימן, וזאת כדי לבדוק אם הן יכולות לעמוד בעומס הצפוי על התשתיות והתקציב השוטף. לולא כן, ערים עשויות לקרוס כלכלית, מה שיחמיר את מצבן ולא יגדיל את היצע הדיור, שזו מטרת־העל של ההסכמים.
אילן כהן, יו"ר תנועת אור ולשעבר מנכ"ל משרד ראש הממשלה, מעלה נקודה לטיפול: "הסכמי הגג מבורכים, כי הם מאפשרים את גדילת האוכלוסייה שאחראית ל־65% מסך ייצור המשרות, ומאפשרת לחברות טכנולוגיה להגיע ולתת מגוון אנושי רחב. אבל לא יצרו כאן תוכנית־על אסטרטגית לרשויות, שקובעת יעדים גדולים הרבה יותר. למשל בדימונה דיברו על תוספת של 20 אלף יחידות דיור, במקום להציב כאן יעדי־על שיביאו את העיר ל־200 אלף תושבים. כמו כן תוכניות הסכמי הגג צריכות לראות לא רק כיצד מגרשי חניה צומחים לדירות, אלא גם איך בונים כאן קהילות, לא להסתכל רק על כמות, אלא גם על איכות. לבנות כבר היום תשתיות תחבורה ציבורית במבט קדימה, וכל זה לא קורה בהסכמים. בשורה התחתונה יצרו הסכם מעולה על הנייר, אבל את התשתיות המרכזיות שמייצרות את איכות החיים לא עשו. חייבים עכשיו לעבור לשלב ב' של הסכמי הגג - ליצור מרכזי עיר תוססים, שיתייחסו גם למרכז הוותיק ולא רק לשכונות החדשות, שייצרו ערים גדולות ולא שתי ערים בעיר אחת. חייבים גם להתייחס לדירות להשכרה לצעירים ולהביא גם את האוכלוסיות האלה כחלק מהסכם הגג, ולא רק רוכשי דירות".
"לתת מענה לתעסוקה ולתשתיות"
לצד הבעיות, ויש לא מעט כאלו - יעידו על כך גם עתירות שונות שהוגשו לבג"צ עם השנים של רשויות נגד המדינה ולהיפך על רקע הסכמי הגג, יש גם מי שמציע פתרונות. שייקה נפחא, בעלים ומנכ"ל חברת יזום הנדל"ן סלעית, שקידם ובנה פרויקטים בשתי ערים שחתמו על הסכמי גג - באר שבע ואשקלון – מתייחס לסוגיה: "במישור התכנון מי שמוביל את התב"ע זה רמ״י בהכוונת העירייה. אדריכל העיר חושב איך לבנות יפה, ולא תמיד חושב על תוכנית עסקית ועל צורכי הדיירים. כך למשל קרה בשכונת רמות באר שבע, ששם תוכננה בנייה מרקמית שלא מתאימה לאופי המקום, ולכן אף יזם לא ניגש למכרז". נפחא מציע לשלב בתכנון איש מקצוע, שיגיד אם ניתן לבצע במחיר סביר וילווה את התב"ע. "לא אחת אנו רואים תב"עות מאושרות עם טעויות, כמו בגבעת המטוס בירושלים, שבתב"ע המקורית יש שטחי שירות לדירה בשטח שלושה מ"ר, כשחייבים מינימום של 10 מ"ר, ואז צריך להוריד את השטח הזה מהמ"ר העיקרי. דוגמה נוספת שקשורה לתכנון היא דרישה לחניונים תת־קרקעיים. יש ערי פריפריה, שברגע שאתה צריך לבנות בהן חניון תת־קרקעי, אתה הורג את הפרויקט, וגם את זה צריך לקחת בחשבון". סוגיה נוספת שמעלה נפחא קשורה לליווי היזמים. "אי אפשר לאשר תוכנית של הסכם גג ולהשאיר מחלקות הנדסה בעיר עם שניים־שלושה בודקי תוכניות. ייתכן שהתשובה לבעיה היא, שכחלק מהמימון צריך להוציא את כל הסכם הגג לחברת ניהול ופיקוח חיצונית. כמו כן ההסכמים נחתמים לעיתים בערי פריפריה, שם המשמעות של הקמת שכונות חדשות עם 7,500 יח"ד היא למעשה הקמת עיר חדשה. כחלק מההסכם צריכה העירייה תקציב שיווק לשכונה כדי למתגה גם למקומיים וגם לגורמי חוץ".
משרד הבינוי והשיכון: "נראה שההסכמים הצליחו"
"לאחר תשע שנים מאז חתימת הסכם הגג הראשון ומעל 30 הסכמי גג, מבחינת מימוש המטרה של רעיון הסכם הגג, נראה שההסכמים הצליחו. ככלל, כל פרויקט שהגיע לבשלות שיווקית - פורסם מבלי חילוקי דעות עם הרשות המקומית. המשרד קידם פרויקטים בהתאם לתוכנית המפורטת בהסכמי הגג, ועיכוב בשיווקים, ככל שהיו, היה בשל אילוצים אקסוגניים, כמו חסמי תשתית וכדומה", כך נמסר ממשרד הבינוי והשיכון. "הסכמי גג הינם כלי מרכזי בהגדלת היצע יחידות הדיור ונותנים מענה לצרכים הרבים של העיר המתפתחת. הם רותמים מראש את השותפים לשיווק זמין, ממוקד ואפקטיבי בשיתוף הרשות. בשנים האחרונות נחתמו הסכמים רבים, בין היתר בדימונה, באר שבע, רחובות ומגדל העמק. במהלך גיבוש ההסכם עוברים על צורכי העיר ומגבשים רשימה של תשתיות, מוסדות חינוך, מבני ציבור ומחלפי תחבורה הנדרשים ליישום ההסכם. הסכמי הגג מבטיחים לרשות המקומית את המשאבים להקמת שכונות ענק של אלפי יחידות דיור". עוד נמסר ממשרד הבינוי והשיכון, כי העובדה שהסכמים ממשיכים להיחתם מעידה על יעילות התוכנית הממשלתית: "הסכמי הגג מהווים רכיב מפתח במאמצים הממשלתיים להגדלת היצע הדירות למגורים והיקפי הבנייה. על הצלחתם תעיד העובדה שההסכמים ממשיכים להיחתם גם בימים אלו, ומשרד הבינוי והשיכון יחד עם רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר אף הרחיבו את המודל בהתאמות הנדרשות גם ליישובי מיעוטים ולמועצות אזוריות. ההסכמים מקצים משאבים לפיתוח התשתיות הנדרשות בשכונות החדשות ובעיר הקיימת לצורך קליטת התושבים, לצד הקצאה ייעודית של תקציבים לכיתות לימוד, קידום שטחי מסחר ותעסוקה ותקצוב מינהלת עירונית לליווי ההסכם והבטחת הצלחתו. נכון להיום מקודמים גם הסכמים נוספים, בין היתר עם עיריית כפר יונה ומועצה אזורית שומרון, וכן הרחבה משמעותית של הסכם גג לוד לתכנית לוד צפון". נדב לחמן לזר, מנהל מחוז מרכז במשרד הבינוי והשיכון מוסיף: "הסכמי הגג הם כלי מרכזי להגדלת היצע הדיור למגורים בכלל ובאזור המרכז בפרט, וניהול שוטף שלהם מול הרשות המקומית מצמצם מחלוקות ומאפשר לקדם את הבנייה ולפתור חסמים. אך מעבר לכך ההסכמים מהווים גם אמצעי משמעותי למענה לצרכים הייחודיים ולמאפיינים של כל רשות מקומית: התחדשות עירונית בשכונה המאוכלסת ברובה ביוצאי אתיופיה ברחובות, יצירת 'חליפה' ארגונית לפיתוח בני עי"ש, וקידום תקציבים למבני ציבור באלעד. שותפות האינטרסים מאפשרת להקים שכונות מגורים איכותיות ונגישות, תוך חיזוק הרשויות". עוד מציינים במשרד הבינוי והשיכון כי בתקופה האחרונה אף נחתמו הסכמים ביישובים שבהם לא היה ניתן לעשות זאת בעבר: "עצם העובדה כי המשרד הצליח להביא לחתימת הסכמי גג בטבריה ובנוף הגליל מהווה מהלך מוצלח והיסטורי. עד שנת 2022 לא היה טעם לדבר על הסכמי גג בערים אלו בשל ערכי הקרקע הנמוכים, זאת מפני שהפעולות המופעלות במסגרת הסכם הגג, ממומנות הלכה למעשה מערכי הקרקע ולא מתקציב תוספתי".
אורי חודי
הסכמי גג גם בהתחדשות עירונית
ההצלחה ביישום וגיבוש הסכמי הגג הובילה גם למחשבה להעתיק את המודל לתחום נוסף – התחדשות עירונית. הרעיון היה להעניק לרשות מקומית מסגרת תקציבית מימונית, שתתייחס בעיקר לתשתיות ולתכנון על רקע בנייה של פרויקטים במסלולי תמ"א 38 ופינוי־בינוי. יוסי חזן, מנהל התחדשות העירונית בחברת קרדן נדל"ן, מסביר את ההיגיון בבסיס הרעיון ואת היתרונות שנגזרים ממנו: "במקרים רבים הנכונות של ראשי ערים לקדם תוכניות התחדשות עירונית היא נגזרת של הסכמי גג שנחתמים ותקציבים המוענקים לפיתוח תשתיות בעיר, שבלעדיהם לא היה ניתן לקלוט את כמות יחידות הדיור המתוכננות. ישנן ערים שבהחלט מיסדו ומנהלות נכון את תחום התחדשות העירונית, כדוגמת נתניה, חולון, רמת גן, בת ים, פתח תקווה, יהוד, חדרה ועוד. ברוב הערים הללו קיימות תוכניות סדורות, קרי, תוכניות מיתאר ותוכניות אב, ומעבר לכך קיים גוף מקצועי שמנהל את האירוע - מינהלת ההתחדשות העירונית ואדריכלי ומהנדסי הערים. יחד עם זאת על המדינה לבחון אילו ערים מקדמות תוכניות התחדשות עירונית באופן מסיבי, בהיקפים של אלפי יחידות דיור, ולהקדים תרופה למכה באמצעות הקצאת משאבים מתאימים. הסכמי גג מהווים פתרון עבור ערים כאלו, שבהן תוכניות עתידות להתממש בשנים הקרובות. ללא תקצוב מתאים יהיה קשה ביותר לממש היתרי בנייה, עקב היעדר תשתיות עירוניות ובין־עירוניות בהיקפים המתאימים להיקף הבנייה".
באר שבע היא דוגמה למקום שבו הסכמי הגג וההתחדשות העירונית קשורים יחד ומשפיעים זה על זה. בעירייה מספרים, כי: "לצד הקמת השכונות החדשות אנו פועלים נמרצות להתחדשות מרכז העיר. מדיניות העירייה היא לקדם ולתעדף את ההתחדשות העירונית בעיר ויצירת מרכז עירוני תוסס ופעיל, שימשוך אליו אוכלוסייה חדשה ויספק שירותים לכל תושבי האזור. במסגרת תוכנית המיתאר החדשה של העיר באר שבע הוגדרו השכונות הוותיקות כאזור בעדיפות להתחדשות עירונית, וכעת העירייה פועלת להשלמת המהלך של הכנת מסמכי המדיניות, במטרה ליצור ודאות תכנונית בשכונות אלה. לאחרונה חתמה עיריית באר שבע על עדכון להסכם גג מול משרד הבינוי והשיכון, אשר שם דגש על חידוש השכונות הוותיקות וליבת העיר, וכולל פתרונות לנושאים קריטיים כמו הקצאת קרקעות משלימות, טיפול בתשתיות, שדרוג פתרונות התחבורה, תעסוקה, הקמת מוסדות חינוך ושיקום שכונות ותיקות. בעירייה פועלת מינהלת להתחדשות עירונית, המקדמת מגוון מהלכים בשכונות הוותיקות, החל מקידום מסמכי מדיניות, דרך קידום מתחמי פינוי־בינוי ועד פעולות לטווח המיידי וסיוע ליוזמות קהילתיות. בהתבסס על פעולות אלה, מקודמים בעיר כיום כ־14 מתחמי פינוי־בינוי הנמצאים בשלבי תכנון שונים. תוכניות אלו יאפשרו תוספת של כ־15,000 יחידות דיור למרכז העיר בשכונות הוותיקות".
אורי חודי
אתגר נוסף בהסכמי הגג: תשתיות מים
זה שני עשורים עוברת ישראל מהפכת תשתיות, כזו שכוללת פיתוח מואץ של תשתיות תחבורה בפריפריה ובמרכזי הערים, לצד הקמת שכונות, מוסדות ציבור והקצאת שטחים ירוקים. אחד התנאים להבשלת תוכניות אלו והיכולת לפתח את הסכמי הגג מחייב בין השאר תוספת של תשתיות מים ושפכים, ולו בשל העובדה שאותם משקי בית או אזורי תעשייה לא יוכלו לקיים חיים בלי מים. במילים אחרות כל תוכנית הדיור הלאומית, כל הסכם גג שקראתם עליו, כל מתחם תעשייה שצפוי לקום וכל כביש שיחבר עיר חדשה בהכרח יחויב לכלול בתוכו התייחסות לתשתיות המים. "ישראל נהנית מגידול טבעי באוכלוסייה, אליו מצטרפת שורת הסכמי גג ותוכניות לפיתוח עירוני. כמי שאחראית על מערכת הולכת מים ברמה הארצית, 'מקורות' נדרשת להתאמה מרבית של משק המים לשורת גופים שונים, מחברות תשתית ועד עיריות ומועצות מקומיות, כזו שתחייב פיתוח של תשתיות מים, כיוון שבלעדיהן לא ניתן יהיה להקים שכונות חדשות", מסביר אבי מלול, סמנכ"ל הפיתוח והלקוחות בחברת המים הלאומית. מלול מחדד שתוכנית הפיתוח של החברה היא רב־שנתית, והיא מתקיימת בפועל מדן ועד אילת, וכוללת: שדרוג וחידוש מערך אספקת המים המתבסס על מקורות המים הטבעיים והמלאכותיים (מתקני התפלה) בישראל, שדרוג מערך ההולכה של מי הקולחין, שמפתח את החקלאות בנגב ובעמקים, וגם מענה להיבטים גיאו־פוליטיים אזוריים עם אספקת מים לממלכת ירדן, לרצועת עזה ולפלסטינים ביהודה ושומרון.
"תוכניות פיתוח הנובעות מהסכמי הגג של הרשויות, תוכניות הותמ״ל ואפילו הקמת מערכות הסעת ההמונים דוגמת המטרו, יחייבו שיתופי פעולה בין הזרועות השונות, ולכן המטרה שלנו היא לייעל את העבודה של כולם תוך שיתוף הציבור ובעלי עניין אחרים", מוסיף מלול, "וכדי לעמוד באתגר החלטנו להקים יחידה חדשה לקשרי לקוחות, כזו שתייצא את הסינרגיה הנדרשת עם הלקוחות וחברות שונות מול רשויות מקומיות ותאגידי מים עירוניים וגם מול חברות תשתית שונות בתחומי החשמל והתקשורת". מלול מסכם ששיטת העבודה הזו תחייב את החברה לקיים תיאום וסנכרון בין "מקורות" לשאר הגופים – תאגיד, הרשות המקומית או חברת תשתית ממשלתית – מה שיאפשר לכולם להיערך כראוי לקליטת כמות מסוימת של מים, בהתאם לתוכניות. "נרצה לבנות הליך תיאום מוסדר מול הרשויות במטרה לקדם פיתוח תשתיות מים, זאת בצד הסרת חסמים בהיבטים שונים, כגון מקרקעין, סטטוטוריקה והיתרי בנייה. נשמח לקדם הקמת גוף על־תכנוני, כזה שישקלל בשטח את עבודות התשתית השונות, מהלך שיחסוך כסף וזמן בדרך להשלמת פרויקטים".
אורי חודי
