העליות החדות במחירי הנדל"ן ובריבית הגדילו באופן משמעותי את המשכנתאות שברמת סיכון גבוהה, כך עולה מדוח הפיקוח על הבנקים שפורסם היום. משכנתא ברמת סיכון גבוהה מוגדרת כמשכנתא שהיא במינוף גבוה (מעל ל-60% משווי הנכס), ובנוסף ההחזר החודשי בה גבוה מ-30% מתוך ההכנסה של הלווה. משכנתאות אלה היוו 10% בלבד מהמשכנתאות שנלקחו ב-2018, הן טיפסו ל-16.9% ב-2021, ונכון למרץ 2023 הגיעו ל-22.5% מהמשכנתאות החדשות שנלקחו.
הסיבה המרכזית לכך היא כאמור עליית מחירי הנדל"ן, שמאלצת את הלווים לקחת משכנתאות גבוהות יותר, מה שמגדיל את רמת המינוף של המשכנתא, ובמקביל לכך את ההחזר החודשי, כאשר קצב עליית ההכנסות של הציבור לא עלה באותו הקצב כמו מחירי הנדל"ן. נתונים אלה מתייחסים למשכנתאות ביום נטילתן. בשנה האחרונה העלאות הריבית הקפיצו את ההחזר החודשי ביותר מ-1,000 שקל בממוצע, וכתוצאה מכך את יחס ההחזר להכנסה, כך שבפועל ככל הנראה שיעור המשכנתאות שבסיכון הוא אף גבוה יותר.
על אף הנתונים הללו בבנק ישראל מציינים כי אינם מזהים הרעה בעמידת הלווים בתשלומי המשכנתא, ומוסיפים כי ממוצע ההלוואות שבפיגור אף ירד מ-0.54% ב-2021 ל-0.42% ברבעון הראשון של 2023.
הבנקים חשופים לענף הנדל"ן לא רק דרך המשכנתאות, אלא כמובן גם באופן ישיר באמצעות אשראי לקבלנים. תחום זה צמח בחדות בשנים האחרונות, כאשר בשנת 2021 האשראי לנדל"ן זינק ב-25.7%, ואשתקד הוא התמתן ל-18.6% "בלבד" לסך של 262 מיליארד שקל.
"משקל המשכנתאות והאשראי לענף הנדל"ן ממשיך להיות משמעותי בישראל - 56% מסך תיק האשראי בבנקים - ולהוביל את הצמיחה בו. עקב המתאם הגבוה בין התחומים והרגישות לזעזועים חיצוניים, הם ממשיכים להוות את אחד מהסיכונים המבניים הגדולים בתיק האשראי", כותב בנק ישראל בדוח.
בפיקוח על הבנקים אף מציינים כי שיעור צמיחת האשראי לנדל"ן בישראל בשנים 2017-2021 גבוהה בקנה מידה עולמי; לפי הדוח, בעוד האשראי לנדל"ן צמח בישראל באותה תקופה ב-30%, בארה"ב הוא צמח באחוזים בודדים ובגרמניה הוא ירד בעיקר בתקופת הקורונה.
לא רק שהאשראי לנדל"ן עלה בחדות, אלא גם רמת הסיכון בהלוואות שניתנו. מנתוני בנק ישראל עולה כי 21% מהאשראי בענף זה, שהם 55 מיליארד שקל, ניתנו לרכישת קרקע במינוף גבוה של מעל ל-75% משווי הקרקע בעסקה. נזכיר כי בעקבות השתוללות הבנקים במתן אשראי לנדל"ן לאחר תקופת הקורונה, הגביל אותם בנק ישראל במתן אשראי לעסקאות במינוף גבוה. השאלה היא מה יקרה לאותן הלוואות שכבר ניתנו במינוף גבוה, לאור הריבית הגבוהה שמייקרת אותן, וסימני הבלימה של המחירים בשוק הנדל"ן.
