בעוד תחום המשרדים והמסחר צלח את מגפת הקורונה, אגב בצורה טובה יותר ממה שניבאו התחזיות, אירעה שורה של שינויים, שגררו חשיבה מחודשת על אופי המתחמים. אין מדובר בשינוי מהשנים האחרונות, אלא בחשיבה תכנונית ארוכת שנים, אבל אין ספק שהקורונה והעבודה הנרחבת מהבית דחפו את השינויים קדימה.
כך נוצר מצב, שבו מתחמי התעסוקה, חדשים וגם ותיקים, מנסים להרחיב את שעות הפעילות ולגוון את הקהל. במקום פארק עסקים הומה בשעות העבודה, שכולל רק משרדים, כמה מוקדי מסחר מצומצמים ושממה בלילה, מנסים המתכננים, מנהלי הפארקים, חברות הניהול, העיריות וגם היזמים להצמיח מודל חדש, שינצל גם את שאר היממה.
"שכונות או אזורים הומוגניים הם מתכון לפעילות לא מאוזנת. למשל מתחם שבו פועלים רק משרדים, ושבשבתות ובערבים נטוש, עשוי להוות מקור לפעילות לא רצויה בשעות 'המתות'. מצד שני בשכונת וילות למגורים לא תמצא נפש חיה בשעות היום, והיא נטושה", פותח ומסביר גיל שנהב, שותף מייסד בכנען שנהב אדריכלים. "לכן בבואנו לבחון מדוע מקומות שאנחנו רואים בחו"ל פעילים 24/7, אנחנו מגלים שפעילויות הטרוגניות של מסחר, תעסוקה, מגורים, מלונאות, תרבות, ספורט ופנאי יכולים להיות שכנים טובים ולשמור על המרחב הציבורי פעיל ואטרקטיבי כל שעות היממה. ידענו לעשות את זה במאה ה־19, ובתחילת המאה ה־20, התנועה המודרנית הטיפה לאיזור (Zoning) והפרדה של אזורים שונים בעיר לפעילות אחת בכל אזור. כך הומצאו הפרברים, ערי השינה, מתחמי המשרדים והשעמום העירוני. במאה ה־21 אנחנו חווים חזרה לטיפולוגיות של עירוב שימושים, במטרה לשמור על רצף של פעילות אנושית ברחבי העיר בכל שעות היממה". שנהב מזכיר יתרון נוסף של המגמה החדשה: "תוצר לוואי חשוב של המתווה החדש מקטין גם את הצורך ברכב הפרטי".
דוגמאות לשינוי המגמה בשטח אפשר למצוא במתחמים קיימים וגם בחדשים. כך למשל בפארק עתידים בתל אביב, מתחם תעסוקה ששייך לעירייה ולאוניברסיטת תל אביב. אייל גרין, מנכ"ל הפארק, מסביר: "לתפיסתי, פארק עסקים לא יכול להרשות לעצמו להיות מתחם סגור, שמגיעים אליו עובדים בבוקר, יוצאים בערב והפארק נשאר דומם בשעות הלילה. חברות, בבואן לבחור את הלוקיישן המתאים להן, רוצות להיות בסביבה שוקקת חיים גם בבוקר וגם בלילה. אי לכך השקענו מאמצים רבים כדי למנף את המגוון לקהל בעירוב השימושים שלנו, ולצד משרדים וחללי עבודה לחברות ולארגונים, הפכנו את עתידים למתחם פעיל מסביב לשעון".
אייל גריןצילום: דפנה טלגרין מסביר כיצד הוביל לשינוי: "בשנה האחרונה ביצענו כמה מהלכים כדי לממש את החזון להפוך לפארק שוקק חיים - פתחנו מועדון הופעות חיות, 'gray עתידים'; פתחנו Rooftop - גג פעיל לשעות היום והלילה, המשמש לאירועי קהילה, מסיבות ואירועים פרטיים; יזמנו פעילויות ספורט ופנאי, למשל מועדון אופניים בשיתוף עם 'סרוולו' מבית מצמן מרוץ, ואנו נמצאים בשלבי הקמה של מועדון פאדל על אחד מגגות המבנים במתחם. עוד מהלך שעשינו הוא למשוך אנשים עם מכון אורתופדי, סטודיו לפילאטיס וגם ריקודי עם. השקענו גם בקולינריה מגוונת. מסעדות כמו 'שומשום', 'גו נודלס', 'ארומה' ו'יאשקה' כבר פועלות במקום, וחתמנו על הסכם לפתיחה של שדרות קניות וקולינריה. בנוסף חתמנו על הסכם עם רשת המלונות הבינלאומית 'Roxon' של 'Wyndham' להקמת מלון בתוך הפארק".
"העידן החדש בתפיסת מרחבי התעסוקה"
מתחם נוסף, שמנסה לשלב את התעסוקה עם השימושים הנוספים ולגלוש גם מעבר לשעות המשרד הרגילות, הוא אינפיניטי פארק שבצומת רעננה. המנכ"לית שגיב שקד מרחיבה: "המתחם משקף הבנה עמוקה של הצרכים המשתנים של העובד המודרני, ומציע פתרון מקיף לחברות, המחפשות להעניק לעובדיהן סביבת עבודה אטרקטיבית. הפארק עבר טרנספורמציה משמעותית ממתחם תעסוקה מסורתי למרחב דינמי, המשנה את אופיו במעבר מהיום ללילה. לב הפרויקט הוא שדרה אורבנית חדשנית המשתרעת לאורך פארק ירוק של חמישה דונמים, ומציעה מגוון של אפשרויות בילוי ופנאי. המתחם כולל התייחסות לתחום הקולינרי, החל במתחמי אלכוהול וקפה, דרך מסעדות המציעות מטבחים מגוונים, ועד למתחמי אוכל GRAB AND GO. עוד מתוכננות מסעדות שף, העתידות להיפתח במגדל המשרדים החדש. מטרתנו להפוך את המתחם למוקד בילוי מוביל באזור השרון. הדגש הוא על יצירת קהילה פעילה ותוססת במתחם במענה לשירותים לדייר ביום ובערב, מתוך מחשבה כי השהייה בפארק תהווה חוויה משמעותית גם מעבר לשעות העבודה המקובלות. מרחב תעסוקה מודרני חייב להיות יותר ממקום עבודה".
גם בפרויקט ב.ס.ר סיטי בפתח תקווה ניסו לשנות את חוקי המשחק הישנים. גלעד קיויתי, סמנכ"ל פיתוח עסקי ושיווק בקבוצת ב.ס.ר, מספר: "יצרנו בפרויקט עיר בתוך עיר, מתחם דינמי המשלב עסקים, מסחר, בילוי ופנאי. הקירבה לרכבת הקלה והנגישות המירבית הופכות את הפרויקט לנגיש, ובמקביל אפשרנו גם לעסקים קטנים ולמקצועות חופשיים לרכוש משרדים במתחם, לצד קומות שלמות לחברות הייטק. כך עסקים יכולים לצמוח, להתחבר וליצור קהילה עסקית חיה ומתפתחת. המפגשים האקראיים שמתרחשים מדי יום, מייצרים קהילה עסקית חדשה, שמושכת עוד ועוד חברות ועסקים להיות חלק ממנה".
קרן כליפה, מנכ"לית חטיבת G City ישראל ומשנה למנכ"ל של חברת G City הבינלאומית, מזכירה שלא רק הפרויקט מרוויח מהמצב החדש, אלא גם העיר שבה פארק העסקים ממוקם: "פיתוח מתחמי תעסוקה הוא דרך טובה של העיריות לחזק אזורים בעיר, להפיח חיים במתחמים שהופכים לנטושים אחרי שעות העבודה, ולהפוך אותם למתחמים שוקקים שפעילים לאורך כל שעות היום. דוגמה בולטת לכך בארץ הוא מתחם הבורסה ברמת גן, שבו שולבו שימושי מגורים, מסחר ותעסוקה, ובאופן טבעי, המהלך סייע ב'ניקוי' העסקים הלא חוקיים שפעלו שם קודם לכן. דוגמה נוספת היא קריית אונו, שאזור התעסוקה בה התפתח מאוד; נוספו שטחי מגורים, נפתחו מסעדות מובילות ובנייני משרדים, וזה ייצר ביקושים גדולים לאזור. גם באזור השרון ישנן דוגמאות לכך, ודוגמה טובה נוספת יכולה להיות העיר ראשון לציון - G City ראשון לציון בבעלות החברה הוא מתחם מוביל של מסחר ותעסוקה.
אם בעתיד ישולבו במתחם גם מגורים, הוא יהפוך לאבן שואבת לעסקים, לתאגידים וגם לרוכשי דירות. אנו מרחיבים עכשיו את המתחם בעוד 64 אלף מ"ר של מסחר ומשרדים, ונמצאים במגעים להכניס מסעדות מובילות. כבר כיום פועלים בו בתי עסק מגוונים מהשורה הראשונה, כמו סניף מסעדת 'שיק שאק' שנפתח לאחרונה ופועל כמעט 24/7. הוספת שטחי מגורים תוכל לייצר 'חבילה שלמה' במתחם – המבקרים יערכו קניות בסופר בבוקר, לאחר מכן ילכו לעבודה במגדלי המשרדים, יאכלו ארוחת צהריים במסעדות במתחם, יסתפרו לאחר שעות העבודה, יירדו לפאב או יצפו בסרט בקולנוע, ובלילה יחזרו לדירות המגורים שלהם שסמוכות למתחם. זה יאריך את שעות הפעילות של מתחמים מסוג זה לרווחת כל הצדדים. כולם מכירים את מצוקת התנועה בתל אביב. כבר כמעט בלתי אפשרי לצאת לבלות בעיר ברכב, ולכן פיתוח מתחמים כאלה מחוץ לתל אביב הוא צורך השעה, וצריך להיות גם האינטרס של העיריות". ליאת שוחט, ראש עיריית אור יהודה, מסכימה שמדובר גם באינטרס עירוני: "אור יהודה מקדמת במלוא המרץ בשנים האחרונות את הקמתו של OPARK, מתחם תעסוקה ומסחר ענק בהיקף של כמיליון מ"ר שעתיד להתחרות באזורי התעסוקה הסמוכים אליו".
"מענה הוליסטי לקהילה"
צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון בקבוצת סופרין, מציין, כי "מתחמי התעסוקה המודרניים משנים את פני העיר ומייצרים מרחבים עירוניים חדשים, המשלבים תעסוקה ומסחר באופן אורגני". סופרין מעניק דוגמה לתפיסה החדשה מפרויקט החברה, "ONYX" בצומת סביון: "שילוב בין משרדים מודרניים ושטחי מסחר נגישים מאפשר לנו ליצור אקו־סיסטם עירוני שלם, שפועל ברציפות ומייצר ערך לכל המשתמשים בו.
צחי סופריןצילום: נווה אביאנימיקום המתחם, בצמוד לתחנות הרכבת הקלה ולצירי תנועה מרכזיים, מאפשר לו לשמש כעוגן משמעותי בחיי היומיום של האזור. בשעות היום המתחם מהווה מוקד תעסוקה דינמי עבור מגוון רחב של בעלי מקצוע, מחברות הייטק ועד נותני שירותים מקצועיים, ובשעות הערב והלילה הוא הופך למוקד פעילות מסחרית וחברתית. הפרויקט משלב גם מסעדות, חנויות וסופרמרקט גדול לטובת העובדים וכלל הסביבה, המגיעים גם בשעות הערב ובימי שישי. אנחנו מאמינים שהעתיד של מתחמי תעסוקה טמון ביכולתם לספק מענה הוליסטי - לא רק כמקום עבודה, אלא כמרחב עירוני חי ונושם, שמשרת את הקהילה לאורך כל שעות היממה".
שרית יצחקוב, מנכ"לית קוליירס ישראל, מזכירה כי למיתוג המחודש ולניסיון להפעיל המתחמים שעות נוספות יש זווית נוספת, שקשורה למצב בענף המשרדים, ומציעה גם שורה של פתרונות נוספים להחייאת מתחמי התעסוקה: "בערים המרכזיות, בעיקר בתל אביב וברמת גן, ובטבעת השנייה, בערים כמו פתח תקווה, נבנו שטחי משרדים רבים, אך עם עליית הריבית ומשבר ההייטק, הביקוש נחלש. בשנתיים האחרונות ראינו חברות רבות שצמצמו שטחים או עברו למודלים של עבודה היברידית. כתוצאה מכך נוצר עודף היצע במשרדים בערים גדולות. לנוכח הגזרות הכלכליות שמכבידות על יזמים ובעלי הנכסים, יש כמה דרכים שבאמצעותן ניתן להקל עליהם. כך, במקום לשמור על משרדי תעסוקה ללא ביקושים מספקים, ניתן להסב משרדים ישנים למגורים באזורים שבהם מתקשים להשכיר שטחים אלו, ולתת הטבות מס לחברות שמשביחות נכסים כאלו. ישנן ערים מובילות בעולם שבהן מודלים כאלו פועלים, כמו לונדון וניו יורק, המובילות הליכים מזורזים להסבה".
"מגמה חשובה המייצרת חיות עירונית"
עינב זיו, אדריכלית שותפה וראש מחלקת קונספט וחדשנות במילוסלבסקי אדריכלים, מעניקה דוגמה לנושא מעבר לים: "תכנון רב־שימושי במתחמי תעסוקה הוא מגמה חשובה, המייצרת חיות עירונית מתמשכת לאורך שעות רבות ביממה, לצד יצירת תחושת ביטחון ומניעת היווצרותם של 'אזורים מתים' בעיר. בין השנים 2017-2022 הייתי חלק מצוות שפיתח מחדש את מרכז העיר רוטרדם. המטרה הייתה להתאים את העיר לתוכנית המדיניות החדשה של האזור וליצור עיר מעורבת, חיה ושוקקת חיים. לפני המגמה החדשה רוטרדם הייתה עיר עם מרכז עסקי ומסחרי בלבד, עם מעט שימושים עירוניים נוספים, כמו מגורים ופעילויות תרבותיות. מרכז העיר לא היה ידידותי להולכי רגל, והיו בו אזורים מבודדים או לא מנוצלים, שיצרו תחושת 'מרכז עיר מת' בשעות הערב. עיריית רוטרדם, בשיתוף פעולה עם מתכנני ערים, אדריכלים וגורמים פרטיים, פעלה להחיות את מרכז העיר ולהפוך אותו למקום שוקק חיים, שמכיל מגורים, עסקים, מסחר, תרבות ופנאי".
עוד על־פי זיו: "הפיכת מרכז רוטרדם לשימושים מעורבים הייתה חלק ממגמת תכנון עירוני כלל־עולמית. המעבר הזה כלל שילוב של פונקציות מגוונות וביניהן: מגורים, מרחבים ציבוריים ושירותים, מתחמי תרבות ומשרדים. העיצוב העירוני היה חשוב כדי לשלב את השימושים המגוונים במבנים רבי־קומות. בניינים אלו משלבים קומות מסחריות בקומות התחתונות עם מגורים או משרדים בקומות העליונות, דבר שיצר נוף עירוני תוסס במהלך כל שעות היום והלילה. כמו כן ניתנה חשיבות לחיבורים תחבורתיים, עם תחבורה ציבורית מצוינת, רכבות תחתיות ונתיבי אופניים, להבטחת נגישות לאזורים אלו. המעבר לשימושים מעורבים קידם ופיתח את הכלכלה המקומית והמרקם החברתי, באמצעות משיכת עסקים ודיירים ממגוון תחומים. התוצאה היא סביבה עירונית מגוונת ומכלילה, שבה אנשים ממעמדות סוציו־כלכליים שונים יכולים לחיות ולתקשר באותו מרחב עירוני. במרכז העיר התמקמו גם עסקים קטנים, סטארטאפים ופעילויות תרבותיות, שהפכו את האזור לפורה יותר מבחינה כלכלית וחברתית".
