ההערכות בשוקי ההון בעולם ובישראל לא השתנו: אנו בפתח עידן חדש של העלאות ריבית, אחרי שנים עם ריביות בסיסיות בסביבות 0%. העידן החדש צפוי לבשר גם על שינוי במגמת הריבית הזעומה שליוותה את שוק המשכנתאות המקומי בשנים האחרונות, מה שהביא לשיא בנטילתן - 116 מיליארד שקל בשנת 2021.
בישראל הריבית שוהה כבר שנים רבות ברמה של 0.1% עד 0.25%. לפיכך ריבית הפריים ירדה עד לרמות שפל שבין 1.6% ל־1.75%, כשבנקים כמעט מתחרים ביניהם, מי יעניק בשוק המשכנתאות ריבית נמוכה יותר. העידן הזה מגיע כעת לסיומו. את התהליך מתחילים דווקא בארצות הברית, כשהריבית שם אמורה לעלות כבר החודש מ־0% עד 0.25% - ל־0.25% עד 0.5%. על־פי גורמים הבקיאים בנושא, הריבית הבסיסית בישראל תעלה או ב־11 באפריל או ב־23 במאי מ־0.1% ל־0.25% וכנראה, תעלה שוב במהלך השנה למחצית האחוז. למעשה, העלאת הריבית מ־0.1% ל־0.5% היא זינוק ב־400%. וכאשר היה מותר שריבית הפריים תגיע לשני־שליש או למחצית מהריביות על הלוואת משכנתה, זה אומר הכול. ההחזרים על הלוואות הדיור יגדלו כבר בקרוב בשיעור ובסכומים משמעותיים.
זה המקום להזכיר, כי אחת מהאזהרות החמורות שחזר והשמיע בשנים האחרונות בנק ישראל, מתייחסת לנוטלי המשכנתאות. האזהרה הייתה ועודנה ברורה מאוד: לפני נטילת משכנתה, כדאי מאוד לברר מהו כושר ההחזר שלכם ותמיד לקחת בחשבון שהריבית עלולה לעלות בשיעור ניכר בשנות ההחזר ושתיתכן גם אינפלציה גבוהה. ולאזהרות הללו יש להתייחס עתה בשיא הרצינות. האינפלציה בעולם וגם בישראל כבר מרימה ראש. זאת כאשר הריביות נמוכות מאוד, ממש בשפל - 0 עד 0.25% בארצות הברית ו־0.1% אצלנו – כבר שנים אחדות. אולם אחרי הפוגה ארוכה, כך מעריכים בבנקים, בבתי ההשקעות ובקרב רוב האנליסטים בעולם, יתחילו העלאות הריבית השנה ויימשכו בקצב הולך וגובר בשנים הבאות. ריבית בסיסית בישראל של 1% עד 2% אינה נחשבת עוד לתחזית רחוקה. זה יכול לקרות כבר בתוך שנה עד שנתיים.
לא רק הריבית - גם המדד
מרכיב נוסף, הקשור ישירות בסיבות להעלאות הריבית, עומד להוות סכנה לנוטלי המשכנתאות – ההתייקרויות במשק. כאשר יש אינפלציה, מדד המחירים לצרכן עולה, וכששיעור ההתייקרויות גבוה, גם המדד עולה בשיעורים ניכרים, כמו כבר ב־7.5% בארצות הברית בתוך שנה ובכ־6% באירופה בשנה האחרונה. נרגיע, זה לא מה שצפוי בישראל, אבל גם אינפלציה של 4%-3% בשנה תקפיץ את החזרי חלקי הלוואת המשכנתה הצמודים למדד המחירים לצרכן.
העובדה שנוטלי משכנתאות יכולים ליטול הלוואות בהצמדות שונות של הריבית, מגבירה את החשיבות לשקול היטב את חלוקת ההצמדה במרכיבי המשכנתה, שכן כל משגה או תחזית מוטעית לגבי העתיד, יכולים לעלות אלפי ולעיתים גם עשרות אלפי שקלים למשך שנות החזרי החוב. מאחר שמשכנתה ניטלת לא לשנה או שלוש שנים, אלא לרוב לתקופה של 15 שנה ומעלה, וכשלא ברור מה תהיה הריבית וכמה תהיה האינפלציה אפילו בעוד שנתיים, ברור שלחזות עשור קדימה זה בלתי אפשרי.
אכן, ניתן למחזר משכנתאות ולבצע הצמדה חדשה להלוואה הגדולה, אולם הבנקים מתוחכמים, ומיחזור כזה יעלה כסף, ולעיתים העמלה תהיה יקרה יותר מהנזק שבריבית או בהצמדה המתייקרים.
"שיקול דעת ובחינה מעמיקה"
אז מה יש לקחת בחשבון בסביבה של ריבית עולה, ואיך מתכננים נכון את הלוואת המשכנתה? שרון בן־יהודה, סגנית מנהל זרוע המשכנתאות של בנק מזרחי־טפחות, מסבירה, כי בהמשך לשנת 2021, שרשמה שיא חסר תקדים בביצוע משכנתאות, גם 2022 נפתחה עם רמה גבוהה של ביקושים. זאת בין היתר בשל חששם של הרוכשים, כי סביבת האינפלציה והריבית עומדת בפני שינויים שעלולים לייקר את ההלוואה. לדבריה, הרושם הוא כי העלייה בריבית בנק ישראל איננה עוד שאלה של אם, אלא מתי ובאיזה שיעור. "שיח העלאת הריבית" כבר הביא לעליית בתשואות האג"ח הממשלתיות, כשבמקביל חלה בשבועות האחרונים עלייה הדרגתית במקורות הגיוס של הבנקים, בעיקר במסלולים בריבית קבועה לא צמודה. גם תגובת שוקי הכספים בעולם להתפתחויות באוקראינה מחזקת את ההערכה, ש"מחיר הכסף" עומד לעלות ובעקבותיו גם הריבית על המשכנתאות. "מציאות זו מחייבת הפעלת שיקול דעת ובחינה מעמיקה ומושכלת של המשכנתה המתאימה למאפייני משק הבית. זאת כדי לוודא שהמשכנתה שלכם ל־30-25 השנים הבאות תהיה מתאימה ומאוזנת", אומרת בן־יהודה.
מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מוסיף, כי "אחרי שבשנה האחרונה מחירי הנדל"ן טיפסו ביותר מ־11%, נראה שהמגמה נמשכת גם השנה. כולם רוצים ליהנות מעליית המחירים, במיוחד כשרמת הריביות במשכנתאות עדיין נמוכה מאוד. זוגות צעירים ומשפרי דיור רוכשים כל דבר שזז בכל מחיר. אנשים אף אומרים לעצמם, שאם הם לא ירכשו כאן ועכשיו, הם יצטרכו לקחת משכנתאות בסכום משמעותי יותר גבוה בעקבות עליית המחירים, וכך הסיכוי לרכוש דירה למגורים או להשקעה בהמשך רק תלך ותפתחת". לדעתו, התחזקות השקל לאחרונה מול הדולר ככל הנראה תגרום לדחייה מסוימת בעליית הריבית, אך ברגע שכלכלות ארצות הברית ואירופה כבר הודיעו על צפי לעלייה, בישראל נראה את התהליך כבר בחודשים הקרובים. "עלייה של 1% בריבית בנק ישראל ועלייה נוספת של 1% באינפלציה תגרום במשכנתה ממוצעת לתוספת של כ־78,000 שקל ועלייה בהחזר החודשי של כ־500-300 שקל. נכון, כמה עשיריות האחוז לא משנות כלכלה, אך צריך להבין שעליית ריבית לאורך זמן יכולה להשפיע משמעותית על ההחזרים העתידיים ועל ההחלטות הכלכליות של משפחה".
לשאלה מה כדאי לעשות אל מול העלאת הריבית, ממליץ וידר קודם כל לנשום עמוק. גם בתקופת הקורונה ב־2020 הריביות קפצו בתוך חודשיים בכ־2% בכל המסלולים, ומיד לאחר מכן הריביות ירדו. האינפלציה כרגע בעלייה, גם החזר המשכנתה החודשי צפוי לעלות לאורך תקופת ההלוואה, והאלטרנטיבה שנראית עכשיו הבטוחה ביותר היא דווקא לקבע יותר את המסלולים של המשכנתה ולהעדיף יותר מסלולים בריביות קבועות מאשר משתנות".
"עשויה לקדם ירידות מחירים"
"ברור שהעלאת גובה הריבית במשק על ידי בנק ישראל תכניס לא מעט ישראלים לבעיה תזרימית ולהתייקרות בפועל של המשכנתה. כתוצאה מכך תיווצר התייקרות בפועל של עלות הדירה עבורם, בשונה ממחירה", כך סבור מומחה הנדל"ן, שמאי המקרקעין אוהד דנוס. "מהלך של העלאות ריבית עלול להביא לאפקט, שבו ממשלות ישראל לדורותיהן לא הצליחו לעמוד בעשור האחרון - עצירת ההתייקרויות ואולי אף ירידת מחירים". רק כדי לסבר את האוזן, דנוס מסביר, כי במקרה של משכנתה בגובה מיליון שקל, שניטלה לתקופה של 20 שנה, כאשר שני שליש ממנה בריבית פריים ושליש נוסף בריבית קבועה, שינוי של רק 0.25% בריבית הפריים ייקר את המשכנתה לנוטליה בכ־80 שקל לחודש, שהם כ־20,000 שקל לתקופה כולה.
בבנקים מסבירים בינתיים, כי ריבית המשכנתאות לא עלתה עד כה, אולם אין ספק שהיא תעלה כאשר בנק ישראל יעלה את הריבית ואם האינפלציה תרים ראש. באחד הבנקים, מהמובילים בהלוואות הדיור, ציינו: "אנחנו מזהירים את נוטלי המשכנתאות, שלפי כל הסימנים הריביות בעולם יעלו וכך גם האינפלציה. עליהם לקחת את זה בחשבון בעת נטילת המשכנתה ולחשב אם יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים, גם אם אלה יהיו הרבה יותר יקרים".
