מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) רשם עלייה של 0.7% לראשונה מזה 10 חודשים בנובמבר-דצמבר 2023, ובענף הנדל"ן כבר מזהירים שבשנה הקרובה מחירי הדירות עלולים לחזור לעלות בעקבות המחסור בפועלי בניין שיוביל לירידה בהתחלות בנייה ובשל הביקושים הכבושים שרשמו קיפאון בעקבות מלחמת חרבות ברזל, שהותירה את רוכשי הדירות הפוטנציאליים על הגדר.
אולם בסקירה שפרסם הכלכלן עפר קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר מקבוצת הראל ביטוח ופיננסים, הוא כותב כי בטווח הקצר, "הלחצים לירידת מחירים בשוק הדיור לא הסתיימו". קליין מסביר כי למרות השיפור במכירת דירות בחודש בדצמבר האחרון, נתוני המגמה ממשיכים להראות ירידה במכירות של דירות מיד שנייה.
"למרות העלייה במכירות, אנו עדיין סבורים שבטווח הקצר הלחצים לירידת מחירים לא הסתיימו, לאור המשך הגידול המהיר בהיצע הדירות החדשות שנותרו למכירה, שעלה ל-67 אלף יחידות דיור בדצמבר והמשך הירידה במכירות דירות יד שנייה", כתב קליין. הוא הוסיף כי "בדצמבר נרשם שיפור בסך המכירות של הדירות החדשות, במיוחד לאחר הירידה החדה בחודשים אוקטובר ונובמבר, וכך גם במכירות דירות יד שנייה. אך נתוני המגמה ממשיכים להראות על ירידה משמעותית במכירות יד שנייה, במיוחד בהשוואה לעשור האחרון".
עופר הוסיף כי הנתונים לא משנים את ההערכות לפיהן "הבנק המרכזי ישאיר את הריבית ללא שינוי בהחלטה הקרובה, ונמוכים הסיכויים שנראה את הריבית יורדת במחצית הראשונה של השנה". לדבריו, "דחיית מועד הפחתת הריבית החל לחלחל לציפיות בשווקים, שמצפים כעת להורדה של כנקודת אחוז בלבד השנה. להערכתנו תרחיש הרבה יותר סביר, כאשר רק לפני כחודש הציפיות היו להפחתה מהירה משמעותית".
עפר קלייןצילום: יונתן בלוםעופר מדגיש כי בטווח הארוך כמעט כולם מסכימים בוודאות שמחירי הדירות יטפסו. "ב-30 השנים הקרובות אוכלוסיית ישראל תכפיל את עצמה וכך גם הביקושים לנדל"ן וכל בר דעת מבין שזה יוביל לעליות במחירים", הוא אומר. "אבל בשנה הקרובה הריבית הקצרה של בנק ישראל אולי תרד, אך הריבית הארוכה שמוטלת על המשכנתאות לא תרד כל כך מהר. היא מושפעת מהחוב הממשלתי, מפרמיית הסיכון של המדינה וממה שיקרה בארה"ב. מי שחשב שהריבית על המשכנתאות הולכת לצלול טועה, וריבית גבוהה פוגעת בביקושים. כמובן שגם המלחמה מובילה לירידה על הביקושים".
לדבריו, "כאשר פוגשים את הצד השני שהוא ההיצע, שמציג עלייה במספר הדירות החדשות הלא מכורות בידי הקבלנים, ברור שהכיוון של המחירים ימשיך להיות שלילי. נוסיף לכך את נתוני הלמ"ס לפיהם בדצמבר האחרון חלה ירידה חדה במספר הדירות מיד שנייה שנמכרו, ונראה שככל שיש פחות עסקאות בשוק הדירות – כך יש יותר לחץ להורדת מחירים. החודש האחרון שהציג עליית מחירים אינו מהווה את הסנונית הראשונה שמבשרת על עליות".
"למרות העלייה במכירות, בטווח הקצר הלחצים לירידת מחירים לא הסתיימו, לאור המשך הגידול המהיר בהיצע הדירות החדשות שנותרו למכירה והמשך הירידה במכירות דירות יד שנייה"
מחירי דירות 4 חדרים ירדו ב-8 ערים בסוף 2023
נזכיר כי על פי מדד מחירי הדיור שפורסם בשבוע שעבר, מהשוואה שנתית של מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר-דצמבר 2023 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר– דצמבר 2022 עלה כי מדד מחירי הדירות השנתי ירד ב-1.4%. מדד מחירי הדירות החדשות השנתי ירד ב-2.7%. אולם המדד החודשי, כאמור טיפס, וכך גם מדד מחירי הדירות החדשות לחודשים נובמבר-דצמבר שעלה ב-0.9%, למרות שבידי הקבלנים שיא במלאי של דירות חדשות לא מכורות.
גם המחיר הממוצע של דירה בישראל טיפס ברבעון הרביעי של השנה שחלפה - בשיעור של 2.3% לעומת הרבעון השלישי, מ-2.104 מיליון שקל אז ל-2.153 מיליון שקל בסוף 2023, ובשיעור של 3.7% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, אז עמד המחיר הממוצע של דירה על סכום של 2.076 מיליון שקל. אבל ניתוח שערך שמאי המקרקעין אוהד דנוס לרבעון האחרון של השנה, שבוחן רק דירות 4 חדרים ב-16 הערים הגדולות בישראל, מראה שבסוף השנה שעברה חלו ירידות מחירים בלא מעט ערים. ביחס להערכה של קליין, דנוס סבור שמחירי הדירות יכולים להציג המשך מגמה של ירידות, עד למועד סיום הלחימה.
בניגוד ללמ"ס, על פי הסקירה של דנוס, ברבעון הרביעי של שנת 2023 נצפתה ירידה בשיעור של 0.8% במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו. נזכיר כי הסקירה מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה שבמשרד המשפטים, והיא מתמקדת כאמור רק בדירות בנות 4 חדרים בבנייה רוויה, שמהוות מוצר שכיח בשוק הדיור.
בסך הכול נותחו 1,904 עסקאות שמצביעות על ירידה במחירי הדירות ברבעון הרביעי ביחס לרבעון השלישי ב-8 ערים: אילת, אשדוד, אשקלון, חולון, ירושלים, מודיעין, פתח תקווה וראשון לציון. בשתי ערים לא חל שינוי ברבעון האחרון של השנה (באר שבע וכפר סבא) וב-6 ערים נצפתה עליית מחירים: הרצליה, נתניה, תל אביב, רחובות, רמלה וחיפה.
אוהד דנוסצילום: שחר שירזידנוס מסביר את הממצאים: "ברבעון הרביעי של 2023 מחירי הדירות המשיכו לרדת, ביחס לרבעון הקודם. ביחס לרבעון המקביל אשתקד, ניתן לומר שהעלייה נמחקה ונמשכת מגמת הירידה עם הבלחות נקודתיות בערים מסוימות המלמדות על לחץ ביקוש מקומי. עליית מחירים שנתית חריגה בעיר נתניה כתוצאה ממכירות גדלות בפרויקטים חדשים יחסית. בתל אביב העלייה השנתית עומדת על 6% והיא תולדה של ביצוע פחות עסקאות, אך גם כאן, מרבית העסקאות בפרויקטים חדשים יחסית".
לדבריו, "ירידות המחירים בפריפריה הדרומית נמשכות, כנראה כפועל יוצא מאירועי ה-7 באוקטובר והמלחמה שנפתחה בעקבותיהם. ככלל, שוק הדיור מציג ביטחון רב של הרוכשים שביצעו עסקאות בזמן מלחמה. הדבר מלמד הן על הצורך הקיים בשוק מחד ועל ביטחונם בתוצאותיה מאידך. עם זאת, יש לקחת בחשבון שלא מדובר ברוב הציבור הישראלי אלא בחלקים יחסיים קטנים ממנו".
