אמש התבשרנו שרק בשנה האחרונה השלימו מחירי הדירות עלייה נומינלית של כמעט 18%, ובמונחים ריאליים (בניכוי אינפלציה ובתיקון לגודל ואיכות הדירה) של כ-12%. זאת בהמשך לעלייה שנמשכת כמעט ברציפות לפחות 13 שנים, שיותר מהכפילה את מחירי הדירות.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
גם השכירות (על בסיס חוזים חדשים) עלתה, אבל העלייה במונחים ריאליים מתונה - כ-2% בשנה האחרונה, ואינה יכולה לספק הסבר לעלייה החדה במחירי הדירות, בעיקר בזמן שהריבית במשק עולה (ובכך פועלת להורדת מחירי נכסים).
מה עומד מאחורי העלייה במחירי הדיור ומה אפשר - ואי אפשר - לעשות כדי להורידם? מחירי השכירות נקבעים במפגש שבין ההיצע (מלאי הדירות להשכרה) לבין הביקוש ולא מושפעים, לפחות לא באופן מהותי, מציפיות לעליית מחירים בעתיד. בעניין זה אין הבדל עקרוני בין כל מוצר צריכה לבין דיור. אבל דירות זה לא מלפפונים. הדירה עצמה היא נכס שמייצר שירותי דיור. ההבחנה הזו חשובה משום שמחיר דירה נגזר גם מהציפיות לעתיד: מחירי השכירות בעתיד, שתלויים בהיצע והביקוש לשכירות בעתיד.
במטרה להבהיר את ההבדל בין הנכס לבין השירות שהוא מייצר כדאי לחשוב על דוגמה פשוטה יותר, למשל מכונות לאפיית לחם. הנכס זו המכונה, והשירות או מוצר הצריכה זה לחם. מה יהיה המחיר של לחם? היצע וביקוש: כמה לחם ניתן לאפות עם מלאי המכונות הקיים ומה כמות הלחם שהציבור רוצה לצרוך, כפונקציה של המחיר. לעומת זאת, להבין את המחיר בשוק של מכונה לאפיית לחם זה מורכב יותר. הוא לא מושפע רק מכמות הלחם שהיא יכולה לייצר וממחיר הלחם בהווה, אלא גם מהציפיות לגבי מחירו בעתיד. עכשיו אפשר לדבר על שני מחירים שונים: מחיר הלחם ומחיר המכונה, הקשר ביניהם, והמדיניות הרצויה להורדת מחירם.
אם, למשל, הממשלה רוצה להוריד את מחיר הלחם, היא יכולה לפעול דרך צד ההיצע – להסיר חסמים לבניית מכונות לחם, להסיר חסמי ייבוא על חומרי גלם ועוד. התוצאה: מחירי מכונות האפייה ירדו – עוד לפני שכושר הייצור יעלה בכלל. זאת בגלל ההבנה שמחיר הלחם ירד בעתיד, ולכן התשואה הצפויה מהשקעה במכונות תרד אף היא. לעומת זאת, מחיר הלחם ירד רק כאשר ההיצע יגדל לעומת הביקוש.
אבל אם לא די בהגדלת ההיצע, הממשלה יכולה לפעול דרך צמצום הביקוש. אבל איזה ביקוש? מכונות או לחם? הטלת מיסוי כבד על המשקיעים במכונות לחם, או הגבלת כמות הלחם שכל צרכן יכול לצרוך? די ברור שהאופציה השנייה היא המתאימה. הכבדה על המשקיעים במכונות לאפיית לחם רק תצמצם את מלאי המכונות במשק ותגרום דווקא לעליית מחיר הלחם.
וחזרה לנמשל: הניסיון להוריד את מחירי הדירות על ידי הרחקת המשקיעים מהשוק לא עובד, ואין סיבה שיעבוד. הרחקת המשקיעים מקטינה את היצע שירותי הדיור - הדירות להשכרה - ולכן מעלה את מחירי השכירות. ועם עליית מחירי השכירות מחירי הדירות דווקא עולים, לא יורדים. יש אמת בטענה שכל דירה שמשקיע לא רוכש נרכשת על ידי משק בית, למשל זוג צעיר, למגורים עצמיים. ולכן, לצד גריעת הדירה מצד ההיצע בשוק השכירות יש גם גריעה של זוג צעיר מצד הביקוש. אלא שמשקי בית, בפרט זוגות צעירים, רוכשים דירות גדולות יותר מאלה שאותן הם שוכרים, ולכן בסך הכל הביקוש לשירותי נדל"ן עולה.
אז מה עושים? מחקר של פרופ' צבי אקשטיין וד"ר סרגי סומקין, שפורסם כנייר מדיניות של מכון אהרן באוניברסיטת רייכמן, מצביע על הפער בין מספר משקי הבית המצטרפים למשק בכל שנה לבין מספר הדירות החדשות. בקיצור, לא בונים כאן מספיק. ואם רוצים להוריד את מחירי הדירות צריך לבנות יותר. "הקסמים" לא עוזרים. לא המלחמה במשקיעים ולא חלוקת דירות מסובסדות בהגרלה. כאשר הממשלה מסבסדת דירות היא רק מעבירה כסף מכיס לכיס, ולרוב זה מהכיס של הציבור הרחב, כולל החלשים, לבעלי הכנסה גבוהה מהממוצע.
עומר מואב הוא פרופסור לכלכלה באוניברסיטת רייכמן ובאוניברסיטת ווריק, מגיש הפודקאסט "עושים חשבון" ובעל הבלוג "בעיקר כלכלה". גילוי נאות: הוא בעל דירה שאותה הוא משכיר בירושלים (4,700 שקל בחודש) וחי בשכירות בתל אביב (7,800).
