בצל מחירי הדירות המשתוללים, גם שוק הדיור להשכרה אינו חף מעליות – אבל בדיקת ynet מגלה האטה מסוימת במחירי השכירות בחודש אוגוסט האחרון, לא תאמינו, גם בתל אביב. נזכיר כי נתונים שהחלה באחרונה לפרסם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מתייחסים למדד מחירי השכירות בישראל, ולפיהם בחודש אוגוסט טיפס המדד ב-0.8%.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מנתוני הלמ"ס עלה כי עבור דירות במדגם שבהן הייתה תחלופת שוכר (5% מהשוכרים) – המחיר זינק ב-5.8%. אמנם ביקורת נרשמה על הנתונים שמציגה הלמ"ס, בעיקר על כך שקשה להתייחס למדגם שכולל רק 5% מהשוכרים. אבל בסופו של דבר, אי אפשר להתעלם מהמצב בשטח, שמציג עלייה בגובה השכירות, ומשוכרים שמספרים שהם נאלצים לעזוב את הדירות שבהן התגוררו בעקבות קפיצות במחירים.
1 צפייה בגלריה
שכונת פלורנטין בתל אביב. בדיקת ynet מגלה האטה מסוימת במחירי השכירות בחודש אוגוסט האחרון בעיר
(צילום: shutterstock)
אלא שמתברר כי דווקא בחודשי הקיץ, במהלכם נרשמת תחלופה גבוהה יותר של שוכרים, חלה ירידה של חצי אחוז במחירי השכירות בתל אביב, כך לפי בדיקה שערכה עבור ynet חברת הפינטק וויצ'ק (WECHECK), המספקת לבעלי דירות ונכסים פתרונות פיננסיים מבוססי טכנולוגיה מתקדמת. במסגרת הבדיקה נבחנו רמות ההיצע וגובה שכר הדירה של כ-2,000 דירות בנות 1-5 חדרים המושכרות עד סכום של כ-15 אלף שקל בחודש בין החודשים ינואר-אוגוסט 2022 בעיר תל אביב.
על פי הנתונים, בשמונת החודשים האחרונים חלה עלייה ממוצעת של 5.8% במחירי השכירות בתל אביב: מסכום חודשי של 6,259 שקל בחודש בינואר השנה בממוצע, לסכום של 6,620 שקל בחודש אוגוסט. השוואה שנתית מציגה קפיצה של 19% תוך 12 חודשים, לאחר שבאוגוסט 2021 עמד שכר הדירה ליחידת דיור בתל אביב על 5,709 שקל בחודש בממוצע. עם זאת, כאמור, הבדיקה מציגה ירידה קלה בגובה שכר הדירה בחודש אוגוסט, לאחר שביולי עמד הסכום על 6,650 שקל בחודש.
"כשההיצע בשיאו – יותר קשה להעלות שכר דירה"
לדברי רמי רונן, מנכ"ל וויצ'ק, בחודש שעבר נרשמה התמתנות בשוק השכירות בתל אביב על רקע האווירה המאקרו-כלכלית הכוללת. "עליית הריבית והחשש מהתחייבויות כספיות גדולות גרמו להאטה בשוק", הוא מסביר. "מדובר בשיא עונת השכירות, עונה שבה ההיצע הוא הגדול ביותר בשנה, וכשההיצע בשיאו – יותר קשה להעלות את שכר דירה. סיבה נוספת לכך היא שהעלייה הגדולה בשכר הדירה כבר הגיעה לשיאה בסוף הרבעון השני של 2022, ולכן אנו רואים התמתנות במחירים בקיץ". עם זאת, רונן מבהיר כי "אין בכך משום אינדיקציה שלא יהיו עליות נוספות השנה, אך בחודשיים האחרונים נראה שגל העליות החדות בשכירות מתחיל למצות את עצמו".
רמי רונן, מנכ"ל וויצ'קצילום: פוטופרגאשר להיצע הדיור להשכרה, על פי הנתונים בין החודשים ינואר-אוגוסט השנה חלה עלייה של 65% בהיצע – מ-1,220 יחידות דיור להשכרה בעיר ללא הפסקה בתחילת השנה ל-2,012 יחידות דיור להשכרה באוגוסט האחרון. "כמובן שיש השפעה לכך שבחודשי הקיץ היצע הדירות בשוק יותר גדול, אך גם בהשוואה שנתית מול אוגוסט 2021 נרשמה עלייה של 19%", אומר רונן. באוגוסט אשתקד מספר הדירות הפנויות להשכרה בתל אביב עמד, על פי בדיקת וויצ'ק, על 1,700 בלבד.
"צריך להבין את הדינמיקה ההיסטורית של שוק הדיור להשכרה", מוסיף רונן. "התקופה המשמעותית מתחילה עם סוף האביב, במחצית השנייה של חודש מאי, עד סוף חודש אוגוסט והשנה היא אפילו גלשה לחודש ספטמבר בגלל מועד החגים. בתקופה הזאת היצע הדירות להשכרה גדל יותר ויותר. אם בישראל יש בממוצע בין 17-20 אלף דירות שמוצעות כל חודש להשכרה, אז בתקופה הזאת המספרים קופצים ל-23-26 אלף דירות בכל חודש – גידול של 50%. זאת עונה עם יותר אקשן".
לדבריו, "השנה מחירי השכירות התחילו לטפס בסוף השנה שעברה והדביקו את הפער שנוצר בין גובה השכירות לבין עלות הנכסים. לרוב בעלי הדירות רואים בשכירות תשואה על השקעה הונית שעשו והתשואה מגיעה לכ-3%. כשמחירי הדירות מתחילים לעלות – זה פוגש גם את שוק ההשכרה והפער נסגר. אז למעשה אנחנו רואים שברבעון הראשון של השנה נרשמה עליית מחירים, וכאשר הגענו לעונה החמה כבר התחלנו לראות ירידה בשיפוע. כלומר, הייתה עדיין עליית מחירים אבל הרבה יותר מתונה, ובתל אביב המחירים פחות או יותר נעצרו".
השוכרים חוששים שלא יוכלו לשלם את שכר הדירה
למרות ההאטה בחודשי הקיץ בתל אביב, כאמור אי אפשר להתעלם מהמצב בשטח. נתוני וויצ'ק מצביעים על עלייה של 9.6% בשכר הדירה הארצי מתחילת השנה ועד אוגוסט, כאשר בחינה שנתית מציגה קפיצה של 12.7% בגובה שכר הדירה (אוגוסט 2022 מול אוגוסט 2021). כך, בעוד שבינואר 2022 עמד שכר הדירה הארצי על סכום של 3,979 שקל בחודש, על פי בדיקת וויצ'ק, בחודש אוגוסט האחרון טיפס שכר הדירה לסכום של 4,361 שקל בחודש. לשם השוואה, באוגוסט 2021 עמד שכר הדירה על 3,870 שקל בחודש.
גם בדיקה שערך אתר יד2 לבקשת ynet מציגה עלייה ארצית במחירי שכר הדירה. על פי הנתונים, ברבעון השלישי של השנה נרשמה עלייה 4% במחירי השכירות של דירות בנות 3 חדרים – מסכום של 4,190 שקל בחודש ברבעון השני לסכום של 4,360 שקל בחודש ברבעון השלישי. אשר לדירות בנות 4 חדרים, מדובר בעלייה רבעונית דומה בשיעור של 4% - מסכום של 5,380 שקל בחודש ברבעון השני לסכום של 5,580 שקל בחודש ברבעון השלישי.
ביד2 מציינים כי בתל אביב, נקודתית לגבי דירות בנות 4 חדרים, לא נצפתה התייקרות נוספת ברבעון הנוכחי. זאת, לעומת התייקרות של כ-22% בהשוואה לרבעון השלישי בשנה שעברה, אז מחיר ההשכרה הממוצע עמד על כ-8,450 שקל. דירות בנות 3 חדרים בתל אביב התייקרו בשנה זו בכ-25% (ברבעון השלישי ב-2022 לעומת 2021). לפני שנה המחיר הממוצע עמד על 6,400 שקל בחודש וכיום הוא עומד על כ-8,000 שקל בחודש.
לדברי איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2, "הנתונים מצביעים על עלייה במחירי השכירות ברוב הערים המובילות בארץ ברבעון הנוכחי לעומת הרבעון הקודם – בדירות 3 חדרים המוצעות להשכרה וכן בדירות 4 חדרים. גם הממוצע הארצי טיפס ב-4% בשני הסוגים של הדירות. אם להתייחס לתל אביב באופן נקודתי, ברבעון השלישי עד כה לא נצפתה התייקרות מהותית בשכר הדירה לעומת הרבעון השני, וזאת לעומת זינוק חד של 22%-25% בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד. דירות 3 חדרים בתל אביב מושכרות היום בכ-8,000 שקל בממוצע לעומת 6,400 שקל אשתקד, ודירות 4 חדרים מושכרות בכ-10,300 שקל לעומת כ-8,500 שקל אשתקד".
על פי סקר שערך מרכז הנדל"ן בשיתוף מכון המחקר מדגם בראשות מנו גבע, כ-56% מהשוכרים בישראל חוששים שלא יעמדו בתשלומי השכירות בשנה הקרובה. בסקר, שנערך לקראת כנס פסגת הנדל"ן בחודש הבא ומתפרסם כאן לראשונה, לקחו חלק כ-500 שוכרים ברחבי הארץ. על פי הממצאים, 24% מהנסקרים עברו או יעברו דירה בשל העלייה במחירי השכירות. 77% מהם סבורים שיש להגביל את משכירי הדירות בהעלאת שכר הדירה. 76% מעידים כי הוצאות הדיור של משק הבית עלו בשנה האחרונה.
לדברי דן קצ'נבסקי, מנכ"ל מרכז הנדל"ן, "הסקר משקף את מצבם הקשה של השוכרים בישראל, כאשר רואים את הנתונים על נדידתם ממקום למקום בשל עליית מחירי השכירות ואת החשש שלא יוכלו להמשיך ולשלם את שכר הדירה. גם הבחירות הקרבות לא מביאות לתחושת הציבור בשורה, כאשר כשליש מהנסקרים סבור שהמצב אינו ניתן לפתרון על ידי הפוליטיקאים".
המשכנתא עולה – המחיר מתגלגל לשוכר
אמנם המצב בשטח עגום, אבל רונן מוויצ'ק מדגיש כי תמונת המצב של שוק השכירות מורכבת ויש לקחת זאת בחשבון. "צריך לזכור ששכר הדירה בישראל אינו גבוה בערכים מוחלטים ביחס למחירי הנכסים. אי אפשר להשוות את גובה שכר הדירה בברלין, למשל, לגובה שכר הדירה בתל אביב כי אי אפשר לקנות בתל אביב במחירים של ברלין", הוא אומר. "בעצם, בברלין אני מקבל יותר כסף מאשר על דירה בתל אביב, זה נשמע מצחיק, אבל זה המצב".
רונן מספק דוגמא מהשטח לגבי עליות מחירי השכירות בחודשים האחרונים: "בעלת דירה בתל אביב, בסביבת הרחובות דיזנגוף-ז'בוטינסקי, לא העלתה את שכר הדירה על דירת 5 חדרים במשך 5 שנים. השוכרים שילמו 7,500 שקל, אבל כעת לאחר שהיא בדקה את השוק היא ראתה שהמחירים עומדים על 11 אלף שקל, ולכן החליטה להעלות את שכר הדירה ל-10,000 שקל. מנקודת המבט של השוכר, תוספת של 2,500 שקל זה סוף העולם, אבל המחיר בחוזה לא השתנה במשך 5 שנים. כלומר העלייה לא התרחשה בחודש מאי או יוני אלא ב-5 השנים האחרונות, ולכן לא הגיוני להמשיך להשכיר את הדירה באותו הסכום".
דוגמא נוספת מספק רונן בעיר כפר סבא: "שוכרים שילמו על דירת 6 חדרים כ-5,000 שקל בחודש במשך 6 שנים. בשלב מסוים בעל הדירה הבין ששכר הדירה באזור טיפס השנה ל-7,000 שקל. מהצד של השוכר מדובר בקפיצה של 40% בגובה שכר הדירה, אבל מהצד של בעל הבית מדובר בעלייה שהתפרשה על פני 6 שנים". לדבריו, "צריך לזכור שהחיים בישראל היום הם חיים מאוד יקרים לכל הצדדים. גם הריבית עלתה, המשכנתאות התייקרו ובעלי הבתים משלמים היום יותר על הדירה שלהם ולכן הם משיתים את ההפרשים על השוכרים".
"אין פה ניתוק", מסכם רונן. "ברגע שהריבית עלתה – השכירות תמשיך לעלות כתוצאה מזה. להערכתי, המהלכים של בנק ישראל בעולמות המשכנתאות לא יצננו את שוק הדיור. הדרך היחידה היא על ידי הגדלת ההיצע, טיפול בתשתיות וקידום תחבורה ציבורית, המונית, זולה וטובה. אתם מוצאים דירה להשכרה? קחו את הדירה שיש כרגע, זה לא הולך להיות טוב יותר".
