אחרי הנתונים העגומים לגבי צניחה בהיקף העסקאות למכירת דירות שפורסמו בשבוע שעבר, אשר שיקפו את הקיפאון שענף הנדל"ן מצוי בו, נתונים חדשים שמפרסמת היום (ג') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לגבי התחלות הבנייה של דירות חדשות ממחישים גם הם את עומק משבר הדיור.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש" ב-ynet radio
על פי הנתונים, ב-12 החודשים האחרונים (אפריל 2022-מרץ 2023) החלה בנייתן של 62,480 דירות חדשות - ירידה של 10.4% לעומת 12 החודשים הקודמים (אפריל 2021-מרץ 2022), אז החלה בנייתן של 69,750 דירות חדשות. בחישוב רבעוני מדובר בירידה דרמטית יותר: ברבעון הראשון של 2023 החלה בנייתן של 14,981 דירות חדשות - צניחה של כ-25% לעומת הרבעון הראשון של 2022, אז החלה בנייתן של 19,983 דירות חדשות. עם זאת, ביחס לרבעון הקודם (כלומר הרבעון האחרון של 2022) מדובר בעלייה קלה של כ-1.9%, שכן אז החלה בנייתן של 14,693 דירות בלבד.
נתון משמעותי נוסף שמפרסמת הלמ"ס מתייחס למספר היתרי הבנייה שהונפקו בשנה החולפת, וגם הוא מצביע על ירידה. על פי הנתונים, ב-12 החודשים האחרונים הונפקו היתרי בנייה עבור 74,700 דירות חדשות - ירידה של 2.6% לעומת התקופה המקבילה, אז ניתנו היתרים עבור 76,693 דירות חדשות.
נתון מעודד אפשר לשאוב ממספר הדירות שהסתיימה בנייתן - 52,750 דירות שאמורות להיות מוכנות למסירה. כאן מדובר בעלייה של 12.2% לעומת אשתקד, אז הסתיימה בנייתן של 47,010 דירות. גם בחישוב רבעוני מדובר בעלייה: ברבעון הראשון של 2023 הסתיימה בנייתן של 11,781 דירות חדשות - עלייה קלה של כ-2.8% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, אז הסתיימה בנייתן של 11,456 דירות חדשות.
מדובר בנתון הגבוה ביותר לגבי גמר בנייה מאז 2020 (אז הסתיימה בנייתן של 12,549 דירות חדשות). יצוין כי המספר הגדול ביותר של דירות שבנייתן הסתיימה ב-12 החודשים אפריל 2022-מרץ 2023 היה במחוז המרכז - כ-22.7% מכלל הדירות, ואילו במחוז חיפה - כ-9.1% בלבד.
כמו כן, בסוף מרץ 2023, הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה ב-169,700 דירות. כמחצית מכלל הדירות בבנייה פעילה נמצאות במחוז תל אביב ובמחוז המרכז (26.5% ו-25.2%, בהתאמה), לעומת 8.5% במחוז חיפה.
אחת הבעיות בענף הבנייה באה לידי ביטוי בנתון של משך זמן הבנייה הממוצע של בניין (המשוקלל לפי מספר הדירות שבו). על פי הלמ"ס, ב-12 החודשים האחרונים עמד הנתון על לא פחות מ-33.7 חודשים, כלומר כמעט 3 שנים. מחישוב רבעוני עולה כי ברבעון הראשון של השנה עמד משך זמן הבנייה הממוצע של בניין על 34 חודשים. אמנם מדובר בירידה קלה ביחס לרבעון הקודם (אז עמד משך זמן הבנייה על 35.3 חודשים), אולם ביחס לרבעון המקביל אשתקד כן מדובר בעלייה (אז משך הזמן עמד על 30.8 חודשים בממוצע).
באופן כללי בשנים האחרונות טיפס משך הזמן הממוצע לבנייה באופן עקבי. ברבעון הראשון של 2020 למשל לקח לקבלנים לבנות בניין 30.2 חודשים בממוצע. בשנים 2018-2019 עמד משך הזמן הממוצע לבניית בניין על 29.3 חודשים, ב-2017 על 28.6 חודשים וב-2016 על 28 חודשים. ב-2015 על 27.9 חודשים וב-2014 על 27.3 חודשים.
ת"א מובילה בהתחלות הבנייה, ב"ש מתרחבת
אז באילו ערים החלו להיבנות הכי הרבה דירות חדשות ב-12 החודשים האחרונים? מהנתונים עולה כי היישובים שבהם החלה בנייתן של יותר מ-2,000 דירות במהלך 12 החודשים האחרונים היו תל אביב-יפו (4,514), ירושלים (4,005), ראשון לציון (2,764), בת ים (2,652), באר שבע (2,200) ואשקלון (2,107).
היישובים הבולטים שבהם נמשכה ב-12 החודשים אפריל 2022-מרץ 2023 העלייה בהתחלות הבנייה - שנרשמה גם ב-12 החודשים הקודמים - היו באר שבע, פתח תקווה, אשדוד, רעננה, ראש העין, חיפה ושדרות. עם היישובים שבהם נרשמה עלייה במספר הדירות, לאחר ירידות שנרשמו ב-12 החודשים הקודמים, ניתן למנות את רמת גן, בני ברק, באר יעקב, קריית גת והוד השרון.
צלילה לנתוני הלמ"ס מעלה כי התחלות הבנייה נטו עמדו על כ-58,720 דירות חדשות שניתן למכור לציבור הרחב, שכן כ-3,760 דירות קיימות נהרסו לטובת הקמת דירות חדשות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, ולמעשה הן כבר בבעלות. כ-64.5% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה, מהן כ-13.2% בסבסוד ממשלתי (כ-5,340 דירות). מספר הדירות הגדול ביותר במסגרת סבסוד ממשלתי היה במחוז המרכז, כ-2,270 דירות, שהן כ-42.5% מכלל הדירות הנבנות במסגרת זו.
כ-35.5% מהדירות שהחלה בנייתן נבנות שלא למטרת מכירה, מהן כ-58.7% במסגרת בנייה עצמית, כ-17.5% במסגרת עסקאות קומבינציה וכ-13.5% למטרת השכרה. כ-92.2% מהדירות שהחלה בנייתן ב-12 החודשים אפריל 2022-מרץ 2023 נבנו בבניינים חדשים וכ-7.8% מהדירות התווספו לבניינים קיימים (כ-4,860 דירות). מתוך כלל הדירות בבניינים חדשים שהחלה בנייתן, כ-17.4% נבנו בבניינים בני 2-1 דירות (בתים בודדים ובתים דו-משפחתיים) וכ-14.3% נבנו בבניינים בני 100 דירות ויותר.
לגבי התחדשות עירונית, ב-12 החודשים אפריל 2022-מרץ 2023 החלה בנייתן של כ-11,970 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-61.1% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ-21.7% - במחוז המרכז. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-81.2% (9,720 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי. ב-12 החודשים אפריל 2022-מרץ 2023 החלה בנייתן של כ-4,870 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים. כ-23.5% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ-19.2% – במחוז מרכז. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוספות בנייה לבניינים קיימים, כ-57.8% (2,810 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38 (לוח 5).
כ-64.5% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה, מהן כ-13.2% בסבסוד ממשלתי (5,340 דירות במסגרת תוכניות דירה בהנחה). כ-35.5% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו שלא למטרת מכירה, מהן כ-58.7% בבנייה עצמית (לרוב מדובר בבתים פרטיים) וכ-13.5% למטרות השכרה ארוכת טווח. רבע מהדירות (כ-26.9%) נבנו במסגרת התחדשות עירונית, מהן כ-74.4% במסגרת תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
ב-10 ביולי: ועידת הנדל"ן של ynet ו"ידיעות אחרונות"
מחירי הדירות מתחילים לרדת, הריבית לא מפסיקה לעלות, וענף הנדל"ן נמצא באחד מהצמתים המשמעותיים ביותר זה שנים ארוכות. באותו הזמן גם מצב הבטיחות בענף הבנייה דורש התייחסות מיידית. תאונות באתרי בנייה הפכו למכת מדינה, ואנחנו בקבוצת "ידיעות אחרונות" החלטנו להעלות את הנושא למודעות ולבחון את הדרכים לטיפול בבעיה בשיתוף כלל גורמי המקצוע. האם מדובר במציאות הניתנת לשינוי ועד כמה סוגיית הכשרת העובדים בענף הבנייה קשורה לנושא. והכל – איך לא – קשור גם למחירי הדירות.
מה יהיה עם המחירים? האם הביקוש לדירות יירד או שהוא צפוי לשוב ולהתפרץ בקרוב? האם ישראל מוכנה לרעידת אדמה, וכיצד מקדמים עוד התחדשות עירונית? האם הגרלות לדירות מוזלות זה הפתרון הנכון? ובמקביל, מה יקרה לשוק הדירות להשכרה שנפגע אף הוא מהריבית הגואה ומה עושים כדי להכשיר כוח אדם מקצועי שיאפשר את הגדלת ההיצע הדרושה?
הוועידה הלאומית לנדל"ן ובטיחות בבנייה של ידיעות אחרונת ו-ynet תעסוק בכל הנושאים הללו. הוועידה תתקיים ב-10 ביולי באולם LAGO בראשון לציון ותעסוק בנושאים הבוערים של ענף הנדל"ן. בוועידה ישתתפו אנשי מפתח מהממשלה, ממשרדי הממשלה ומענף הנדל"ן, לצד אנשי מקצוע וקובעי מדיניות. בין המשתתפים בוועידה: שר העבודה יואב בן צור; מנכ"ל משרד האוצר שלומי הייזלר; מנכ"ל מינהל התכנון במשרד הפנים רפי אלמליח; יו"ר הסתדרות עובדי בניין והתעשיות הנלוות ומ"מ נשיא הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל יצחק מויאל; מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ יגאל סלובניק; מנכ"ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה דוד יהלומי; שבי שמר, סמנכ"לית, מנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות; דרור פלדמן מנהל זרוע המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות; מריו קופל מנכ"ל אורון נדל"ן; רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף קבוצת שפונדר&פדלון ועוד רבים אחרים.
