בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה ערעורים שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה, שטענה שיש לחייב תוכניות "מחיר למשתכן" בתחומה בהיטלים על פי שווי הדירות בשוק החופשי. השופט גלעד הס הדגיש את עקרון העל שלפיו "באין התעשרות אין היטל".
חברות הבנייה "פרשקובסקי", "אפריקה ישראל מגורים" ו"אזורים" השתתפו במכרז שבו שיווקה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) קרקע במתכונת של מחיר למשתכן. המכרז אפשר ליזמים לרכוש שטחים בהנחה בתמורה להתחייבות למכור 80% מיחידות הדיור במחיר מופחת.
כשהחברות זכו במכרז והגישו בקשה להיתר בנייה, הנפיקה להן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה שומת היטל השבחה. השומה נערכה לפי שווי המקרקעין ללא התחשבות במגבלה של מכירת הדירות במחירי מחיר למשתכן שנקבעו במכרז. החברות הגישו שומות נגדיות כשבמסגרתן חושבה ההשבחה בהתאם לשווי המקרקעין תחת מגבלת תכנית מחיר למשתכן.
במסגרת העררים שהוגשו על השומה טענה הוועדה המקומית שיש לחשב את היטל ההשבחה בהתעלם ממגבלות תוכנית מחיר למשתכן. מנגד טענו החברות כי במסגרת תחשיב היטל ההשבחה יש להביא בחשבון את המגבלות שמטילה תכנית מחיר למשתכן.
ועדת הערר קיבלה את טענותיהן ועל החלטה זו הגישה הוועדה המקומית ערעורים. לטענתה, מהוראות החוק עולה כי יש לערוך את השומה באופן אובייקטיבי שאינו קשור לעסקה שבעל המקרקעין עשה או יעשה בעתיד במקרקעין.
עו"ד איתי הכהןהיא ביקשה לערוך הבחנה בין חיובים פנימיים החלים על בעל המקרקעין, שהם חיובים מכוח התוכנית, לבין חיובים חיצוניים שלהם התחייב מחוץ להליך התכנוני. לשיטתה, החיוב למכור את המקרקעין במחירי מחיר למשתכן היא התחייבות חיצונית לתוכנית סובייקטיבית, ולכן אין להביאה בחשבון בהערכת שווי המקרקעין.
השופט גלעד הס הבהיר שלפי הפסיקה, נדבך מרכזי בהצדקה או בשלילה של היטל השבחה הוא בחינה אם הנישום אכן התעשר מהפעולה התכנונית. "לצורך קביעת היטל השבחה לא ניתן לסיים את הדיון בקביעת שווי השוק האובייקטיבי העולה מעסקאות השוואה או ניתוח שוק המקרקעין, אלא אין מנוס משקילת שיקולים נורמטיביים לאור עקרונות היסוד של דיני היטל ההשבחה", כתב.
הוא הוסיף כי יישום העיקרון הנורמטיבי המרכזי של דיני היטל ההשבחה הקובע כי "באין התעשרות אין היטל", מוביל למסקנה כי יש להביא בחשבון בקביעת היטל ההשבחה את מגבלות תוכנית מחיר למשתכן ובמסגרתן את המחיר המוגבל בו יכולים הקבלנים למכור את רוב הדירות.
לפי ההערכות פסק הדין החדשני יוביל לקיזוז היטלי ההשבחה לרשויות המקומיות בסכומים של מאות מיליוני שקלים. הוועדה המקומית חויבה בהוצאות כל אחת מהמשיבות בסך של 30 אלף שקל.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ הוועדה המקומית: עוה"ד אילנה בראף-שניר, אסף הראל ונמרוד טויסטר
• ב"כ אפריקה ישראל: - עוה"ד טלי סולטן-ישועה, יונתן ליבצ'יק וירדן סעדיה
• ב"כ פרשקובסקי: עוה"ד אלי וילצ'יק ואריאל פל
• ב"כ אזורים: עוה"ד תומר גו
• עו"ד איתי הכהן עוסק במיסים
• הכותב לא ייצג בתיק
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
