למגמת ההתחדשות העירונית המתרחבת מצטרפת בעיה חדשה: עלייה במחירי השכירות באזורים שבהם מקודמים פרויקטים של פינוי בינוי - כך עולה מבדיקת ynet ו"ממון".
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
פרויקט רחב היקף ברמת השרון ממחיש את המחסור החמור בהיצע הדירות להשכרה, בתקופה של משבר בשוק השכירות שבו מחירי שכר הדירה מזנקים גם כך בשיעורים חסרי תקדים. מדובר בפרויקט מרכזי בשכונת מורשה בעיר שמקדמת חברת אאורה, במסגרתו ייהרסו 23 בנייני רכבת רעועים הכוללים 4 קומות כל אחד ובסך הכול 180 דירות ישנות, לטובת הקמה של 8 מגדלי מגורים חדשים בני 20 קומות כל אחד, שיכללו בסופו של התהליך 678 יחידות דיור חדשות.
צפו: הריסת מבנים בשכונת מורשה ברמת השרון, השבוע
שלב א' של הפרויקט, הממוקם במתחם אילת בשכונה ותוכנן על ידי כנען שנהב אדריכלים, כבר החל במסגרת של "בינוי פינוי", כלומר תחילה החלה בנייתם של שני מגדלים על קרקע פנויה הסמוכה למתחם המגורים, ורק כעת המתחם צפוי להיהרס. למעשה, שני המגדלים הראשונים כבר מצויים בבנייה מתקדמת, בזמן שבעלי הדירות עדיין התגוררו במבנים הישנים בסמוך. שלב ב' קיבל גם הוא לאחרונה היתר, והשבוע החלה החברה בהריסת כל המבנים הישנים, על מנת להתחיל את בנייתם של ששת המגדלים הנוספים.
לצורך כך הוחלט לפנות את 180 הדיירים במתחם המגורים הישן "במקשה אחת", מתוכם גם 30 דיירים המתגוררים בדירות של חברת הדיור הציבורי עמידר. עו"ד קרן פרשקר ממשרד עוה"ד רז כהן פרשקר ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית וליווי דיירים, מסבירה כי התב"ע (תוכנית בניין עיר) לפרויקט אושרה בשנת 2015, ומטרת הצדדים הייתה לקדם את הקמתו בהקדם האפשרי ולמנוע מצב שבו הדיירים יאלצו להמשיך להתגורר באתר בנייה.
2 צפייה בגלריה
"מספר גדול של דיירים מפונים בבת אחת". בניינים ישנים במתחם אילת ברמת השרון
(צילום: פרטי)
"בדרך כלל פרויקטים של פינוי בינוי מתבצעים בצורה מודולרית", אומרת פרשקר. "לדוגמה, בפרויקט אחר ביהוד-נווה מונסון נמשכה מלאכת הפינוי, ההריסה והבנייה במשך 15 שנים מרגע אישור התב"ע ועד מסירת המפתח, משום שניתנו היתרים כל שנתיים-שלוש ובכל פעם פונה בניין אחר. במקרה הנוכחי מדובר באחד הפינויים הגדולים בישראל, במסגרתו מפונה מספר גדול של דיירים בבת אחת, על מנת שהדיירים לא יגורו באתר בנייה ויקבלו באותו הזמן את הדירות החדשות. זה נטל שיזמים בדרך כלל לא לוקחים על עצמם, והמטרה הייתה להיטיב עם הדיירים".
כמו בכל פרויקט התחדשות עירונית, הדיירים שמפונים מבתיהם מקבלים מהיזם תשלום עבור שכר דירה בנכס חלופי שעליהם לאתר. אלא שבמקרה של מתחם אילת, התברר כי היצע הדירות להשכרה באזור היה קטן, וחלק מהדיירים היו זקוקים לסיוע באיתור דירה למגורים באופן פרטני. "לעיתים מדובר בקשישים או אנשים עם מוגבלות שצריך לתת להם תשומת לב מיוחדת", מציינת עו"ד פרשקר. "לכן הקמנו ועדת חריגים שסיפקה פתרונות פרטניים, למשל עבור מי שהיה זקוק לפתרונות נגישות או היה חייב להישאר בעיר כדי להישאר בקרבת מערכת הבריאות".
"דיירים נאלצו לעזוב את העיר כדי למצוא דירה חלופית"
בין היתר, היא מספרת שבמסגרת הוועדה ביקשו מלווי הפרויקט מהיזם להעמיד לדיירים סיוע על מנת למצוא דירות חלופיות, משום שהדיירים לא הצליחו לאתר נכס בעצמם; ואפילו להשלים את דמי התיווך, ככל שהיה נדרש מתווך לאיתור דירה חלופית. כמו כן, במקרים חריגים נשכר קבלן שיבצע פתרונות נגישות בדירות ספציפיות.
עו"ד קרן פרשקרצילום: יח"צבעיה נוספת שלא נצפתה הייתה, כאמור, זינוק במחירי השכירות בשכונה. "מציאת דיור חלופי בסביבה מוגבלת ובתקופה של עלייה דרסטית בדמי השכירות הוא אירוע מורכב שלהערכתי לא היה כמותו", אומרת פרשקר. "אנחנו מצויים בתקופה שבה היצע הדיור להשכרה גם כך הולך ופוחת, על אחת כמה וכמה בעיר מרכזית כמו רמת השרון, שגם מאופיינת ברובה בבנייה לא רוויה אלא בעיקר בבתים פרטיים. מה שקרה זה שדיירים התקשו למצוא דירה חלופית, וחלקם נאלצו אפילו לעזוב את העיר כדי לגור בדירה חלופית מתאימה בכפר סבא ובראש העין".
לדברי המתווך מעין נובה מסוכנות רימקס סטאר הרצליה, שפועל גם בשכונות מורשה, נווה מגן ורסקו ברמת השרון, "לאחרונה עלו מחירי השכירות בשכונת מורשה מעבר לנורמה. הדבר נבע ממספר סיבות. ראשית, עליית מחירי השכירות הארצית השפיעה גם על רמת השרון. בעיר אין היצע גדול לשכירות, בעיקר בחלקה המזרחי שכן הוא מאופיין לרוב בצמודי קרקע, בשכונות כמו נווה מגן, רסקו או מורשה. לכך התווספו לאחרונה פינויים משמעותיים של בניינים שנהרסים לטובת פרויקטים חדשים באזור מתחם אילת, בית גוברין ורחוב השחל".
נובה מוסיף כי "הדבר הביא ללחץ על שוק השכירות המקומי, שכן נוספו הרבה משפחות שביקשו לשכור דירות באזור. השוק הגיב לכך באופן טבעי, וניתן היה לראות שחלק גדול מהמשכירים העלו את שכר הדירה, בעיקר בסביבת השכונה, במאות ועד אלפי שקלים לחודש. כך למשל, שכר הדירה בדירת 4 חדרים ממוצעת בשכונת מורשה, שעמד לפני כן על סכום שנע בין 5,500-5,000 שקל בחודש, קפץ לסכום של 7,000-6,500 שקל בחודש בקירוב".
"באופן טבעי, משכירי דירות באזור ניצלו את הסיטואציה והיו דירות שהתייקרו בכ-30% בדמי השכירות. נוצר מצב שעל כל דירה נלחמו מספר משפחות"
גור ורבין, אחד מבעלי הדירות במתחם, מספר: "מדובר בפינוי מורכב, אבל כל הדיירים לפי מיטב ידיעתי קיבלו סיוע, בין אם מהיזם או עורכי הדין שייצגו אותנו, ורבים כן מצאו דירה חלופית בכוחות עצמם. אבל במהלך הפינוי של הדיירים מהמתחם פונה עוד מתחם במקביל בפרויקט של האחים דוניץ ברחוב השחל הנמצא באותה השכונה. באופן טבעי, משכירי דירות באזור ניצלו את הסיטואציה והיו דירות שהתייקרו בכ-30% בדמי השכירות. נוצר מצב שעל כל דירה נלחמו מספר משפחות. אני השכרתי את הדירה שלי בבניין ולכן לא הזדקקתי מלכתחילה לדיור חלופי באזור, כמו חלק מבעלי הדירות האחרים במתחם אילת".
"כל טלפון הקפיץ את שכר הדירה ב-1,000 שקל"
התופעה של עלייה במחירי השכירות בעקבות פינוי דיירים לטובת פרויקט פינוי בינוי חולשת על פני מרבית השכונות שבהן מקודמת התחדשות עירונית. השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסביר כי "אנשים רגילים לסביבה שלהם, ואין זה משנה אם הם גרים בדירה בבעלותם או בדירה ששכרו. לכן, כאשר נהרס בניין לצורך בנייתו מחדש, עניין הלוקח כשלוש שנים, זה אך טבעי שהדיירים שעזבו את אותו הבניין יחפשו דירה בסביבה הקרובה. הדברים הללו נכונים באופן גורף לבעלי דירות שמתגוררים בדירתם הישנה, וגם לאלה שגרים בשכירות. כלומר, לא משנה אם חלק מבעלי הדירות שפונו מסתפקים בכסף חודשי מהקבלן, עדיין הדיירים שלהם יחפשו דירה אחרת ובדרך כלל בסביבה הקרובה".
לדברי דנוס, "התוצאה של התופעה החברתית של היצמדות לסביבה מוכרת ברורה. גידול בביקוש, דווקא כתוצאה מבעלי דירות שלא מעוניינים בשינויים משמעותיים בחייהם, הקטנת היצעים כתוצאה מהריסת המבנים הישנים ועלייה תלולה במחירי השכירות. כשמדובר בפרויקט התחדשות עירונית הכולל עשרות עד מאות דירות ישנות, אנו מקבלים את התופעה הזו על סטרואידים עם עליות של עשרות אחוזים במחירי השכירות בסביבה הקרובה".
"חשוב גם להבין שבעלי הדירות המתפנים מקבלים מימון לשכר דירה מהיזם – מה שמאפשר להם לעיתים להיות 'נדיבים' ולשלם יותר עבור דירה חלופית", הוא ממשיך. "התוספת שיאלצו לשלם היא קטנה יחסית, והרי הדירה שיקבלו עומדת להגדיל את הונם באופן משמעותי. ברור שגם ריבוי פרויקטים של פינוי בינוי בסביבה נתונה מספק את אותו אפקט המייצר מחירי שכירות על סטרואידים. התופעה החברתית הנלווית לכך היא שהשוק באזורי התחדשות עירונית הוא שוק חזק של משכירים, וזאת עוד לפני שמביאים בחשבון את טעויות הממשלה בשוק השכירות שהביאו ליציאת משקיעים משוק השכירות, מה שבין היתר הוביל לקיטון בהיצע ולעליית שכר הדירה גם כך".
טל קידר, מנכ"ל קידר מבנים, מספק דוגמה נוספת לעליות מחירי השכירות במגה-פרויקט שהוא בונה ברחוב הגאולה ברעננה. "יש שתי סיבות לעליות במחירי השכירות - אנשים קונים כיום פחות דירות, אבל אין ספק שגם לפינוי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית יש השפעה על המחירים. פינינו 138 דיירים במתחם שהיו צריכים למצוא דירה חלופית עד 90 יום, לא היו מספיק דירות באזור - היו רק 10 דירות באתרי החיפושים - וכל טלפון בעל הנכס הקפיץ את המחיר ב-1,000 שקל, ב-2,000 שקל. בעלי הדירות להשכרה פשוט ניצלו את המצב".
לדבריו, "חלק מהדיירים בפרויקט שלנו היו גמישים ויצאו מחוץ לעיר, אבל משפחות עם ילדים למשל היו צריכות להישאר באזור, אז סייענו להן נקודתית. אני מעריך שמדובר בעלייה של כ-20%-30% במחירי השכירות באזור. אני מזהה מגמה דומה גם בשני פרויקטים שלנו בכפר סבא. מי שאומר שיש דירות ריקות מטעה - על כל דירה מתקשרים 60 איש, אין מספיק היצע ולכן מחירי השכירות עולים, במיוחד במקרים כאלה".
"תקופת ביניים – תוך שנתיים המלאי ילך ויגדל"
לדברי איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אזורים, "אנחנו רואים היום עלייה בשכירות שמושפעת משני דברים עיקריים - מעליית השכירות הכללית בשנים האחרונות, שהסתכמה בממוצע של 10%-20% בשנה בערים שונות, ואכן עלייה שגם נובעת מפרויקטים שהבשילו – ויצאו לביצוע בבת אחת ומחייבים מציאת פתרונות שכירות בעיר".
עם זאת, טישל מבהיר כי "צריך להבין שמה שקורה עכשיו זו תקופת ביניים: הרבה מיזמי התחדשות עירונית, שהחוזים עליהם נחתמו לפני 5, 7 ו-10 שנים, החלו להבשיל כעת. נוצר מצב שבו מצד אחד, פרויקטים רבים הבשילו, ומצד שני, פרויקטים רבים עדיין לא הסתיימו ויבשילו בהמשך. לכן, בגלל שיש פרויקטים שמגיעים לסיום, בעיקר בערים במרכז הארץ, על כל דירה אחת שפונתה, התווספו עוד לפחות 2 דירות. תוך שנתיים אנחנו נהיה במצב שבו מלאי הדירות בערים ילך ויגדל, ואז כנראה שמחירי השכירות יהיו מושפעים פחות מפרויקטים של פינוי בינוי".
"תוך שנתיים אנחנו נהיה במצב שבו מלאי הדירות בערים ילך ויגדל, ואז כנראה שמחירי השכירות יהיו מושפעים פחות מפרויקטים של פינוי בינוי"
עוד הוא מציין כי "במקרים כאלה יש חשיבות לחוזים שנחתמו בין הדיירים ליזמים, וליכולת ההסתגלות והדינמיות שמגלים היזמים. היזם צריך לקחת את הדיירים ולהתייחס אליהם כשותפים לדרך בפרויקטים ולנהוג בהם בצורה הגונה, למרות מה שכתוב בהסכמים. ההסכמים עצמם עברו אבולוציה לאורך השנים: לפני כעשור בהסכמים שהיינו חותמים עם דיירים - היה נהוג לרשום סכום, לאחר מכן הכניסו מנגנונים שמשלבים שמאים, אבל בזמנו הם לא עדכנו את סכום השכירות כל תקופה מסוימת. היום דיירים מתעקשים כבר בשלב החתימה לשלב מנגנון של שמאי ועדכון של סכום השכירות כל שנה או שנתיים. כך למשל, בפרויקטים שלנו שהייתה בהם עלייה בשכירות, למרות שלא היה מנגנון עדכון הסכום בהסכם, הצלחנו לתת מענה לדיירים שפנו אלינו".
רונן כהן, זכיין רימקס דרך הנדל"ן בגבעתיים, מספק דוגמה אחרת במתחם ההסתדרות בגבעתיים, שעתיד לשנות את פניו ומתוכננים בו לא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית, אלא ששם שכר הדירה לא קפץ כמו במקומות אחרים. לדבריו, "קודם כל יש עלייה בשכר הדירה בלי קשר לריבוי פרויקטים של פינוי בינוי. אנחנו כן רואים עוד עלייה בגובה השכירות, אם כי כרגע היא לא משמעותית – בשיעור של כ-7%. יש לא מעט דיירים במתחם שאין להם בעיה לעבור לרמת גן או הסביבה כי הילדים כבר יצאו מהבית".
לדברי כהן, "יש גם דירות שאני רואה שיש להן פחות ביקוש במתחם, ואפילו הורדנו קצת בגובה השכירות בדירה ספציפית שאינה משופצת; גם תקופת החגים לא ממש תורמת. אבל אין ספק שמי שרוצה להישאר באזור לאחר שיפנו אותו מהבתים הישנים, בעיקר אם זה יקרה בבת אחת, יתקל בבעיה – כי פשוט אין מספיק דירות. ככל שהפרויקטים הנוספים יתקדמו, יהיה יותר ביקוש לעומת ההיצע, ואז מחירי השכירות ימשיכו לטפס. אני אומר למחפשי הדירות – אל תחכו לדקה ה-90, יקודמו פה עוד הרבה פרויקטים, ואם אין היצע עכשיו, בהמשך בכלל לא יהיה היצע והמחירים הולכים להשתולל".
