מלחמת חרבות ברזל עדיין נמשכת, ובענף הנדל"ן מנסים להיערך ליום שאחרי. במוסדות התכנון וברשות מקרקעי ישראל כבר מקודמות תוכניות להקמה של עשרות אלפי יחידות דיור חדשות ביישובי הפריפריה, בדגש על דרום הארץ, ואחת השאלות המרכזיות שמעסיקות כיום את הענף היא האם הטבות המס הקיימות בערים אלה – יהפכו אותן ליעד אטרקטיבי לרכישת דירה למגורים, למרות המצב הביטחוני.
בישראל ישנם 481 יישובים בהם התושבים זכאים להטבת מס, חלק מיישובים אלה מצויים בקו העימות בצפון או בדרום ומרבית תושביהם פונו בעקבות האיום הביטחוני. עם זאת, כאמור, בשוק הנדל"ן גם הזהירים כבר מנבאים פריחה ועליית מחירים בעיקר בפריפריה ביום שאחרי המלחמה.
בדיקה שערך עבור ynet ו"ממון" מרכז הנדל"ן על בסיס נתוני רשות המיסים בחנה את ההבדלים בין ערים שכנות, אשר באחת מהן נהנים התושבים מפטור משמעותי ממס הכנסה, בעוד שבעיר השכנה הפטור אינו קיים או קיים חלקית. הפטור המרבי יכול להגיע לעד 20%. לדברי דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי משותף במרכז הנדל"ן שערך את הבדיקה, מדובר בהפרש מספיק, למשל, לכיסוי תשלום המשכנתא החודשי בחלק מהמקומות.
הערים שנבחנו במסגרת הבדיקה הן בעלות מאפיינים דומים מבחינת רמת הנגישות למרכז הארץ, אזור גאוגרפי והמרחק בין האחת לשנייה (מרחק של עד 25 דקות נסיעה). כפי שניתן לראות בטבלה, נבחרו הערים אשקלון מול שדרות; באר שבע מול אופקים; קריית גת מול נתיבות; נוף הגליל מול טבריה; קריית ביאליק מול נהריה; ועפולה מול בית שאן.
פער גדול במחירים
קצ'נובסקי מסביר את הממצאים: "אישור מבנה הטבות המס בפריפריה מציב בעצם עיר כמו אופקים במקום אטרקטיבי יותר למגורים מבאר שבע הסמוכה. זאת לפי חישוב כלכלי, שלוקח בחשבון את ההכנסה הממוצעת למשק בית, הטבת המס והפערים בין מחיר הדירה והמרחק הגיאוגרפי בין היישובים".
עוד הוא מדגים כי זוג צעיר שעובר מאשקלון לשדרות יכול "להרוויח" כ-8,928 שקל בחודש (107,136 שקל בשנה) בזכות הטבת מס על פי תקרת המס השנתית. "הפטור ממס בשדרות גבוה מאוד ועומד על כ-20% מתוך תקרה שנתית מקסימלית של קרוב ל-260 אלף שקל. מדובר בסכום לא מבוטל, שמגיע לגובה של תשלום משכנתא חודשי בקלות", הוא אומר. בנוסף, אם מסתכלים על מחירי הדירות ניתן לראות כי פער המחיר הממוצע בין דירת 4 חדרים באשקלון לבין דירת 4 חדרים בשדרות מגיע לכ-267 אלף שקל.
דן קצ'נובסקיצילום: דרור סיתהכל גם המעבר מקריית גת, בה אין הטבות מס, לנתיבות הנמצאת כ-26 ק"מ דרומה ומציעה הטבות מס יכול להפיק עבור משק בית חיסכון של מעל 6,000 שקל בחודש באמצעות הפטור ממס על פי התקרה המקסימלית. כמו כן, גם בין ערים אילו יש פער משמעותי מאוד בין מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בהיקף של כ-234 אלף שקל.
דוגמא נוספת היא של זוג צעיר שעובר מקריית ביאליק לנהריה, למשל, ועל פי הבדיקה של מרכז הנדל"ן - ירוויח יחד כ-4,531 שקל בחודש (54,374 שקל בשנה), על פי התקרה המקסימלית הניתנת לתושבי העיר, "סכום שגם הוא יכול לסייע לתשלום המשכנתא החודשית", אומר קצ'נובסקי. עינב כהן, סמנכ"לית שיווק בחברת אפי קפיטל נדל"ן הבונה בנהריה, מסבירה כי "בפרויקט אפי על הפארק בשכונת שמעון פרס שאנחנו בונים בעיר ניתן לראות שקהל היעד המתעניין בדירות מגוון, ואין ספק שהטבות המס יוצרות הגירה חיובית לעיר. לכך ניתן להוסיף את הנגישות התחבורתית, מיקום הרכבת, חוף הים ופיתוח עתידי של אזורי מסחר ותעסוקה".
4 צפייה בגלריה
"הטבות המס יוצרות הגירה חיובית לעיר". פרויקט האצטדיון אפי על הפארק בנהריה
(הדמיה: Viewpoint)
"במרבית המקרים ניכר כי מחירי הדירות ביישובים עם הטבות המס נמוכים יותר וזה מעניק להם יתרון כפול", מוסיף קצ'נובסקי. "רוכשי הדירות ביישובים הללו יכולים להגיע עם הון עצמי קטן יותר, וכך גם ליהנות מהחזרי משכנתה פחותים יחסית. מכיוון שמחירי הדירות האמירו בשנים האחרונות, נוצר מצב שבו ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה לא היה בר השגה עבור משפחות רבות. ברגע שמוצאים יישובים עם מחירים הוגנים, ההון העצמי הנדרש יורד בהתאם, ורכישת הדירה הופכת קלה יותר".
השקעה בתשתיות
"לעיתים החזרי המס יכולים להגיע עד לסכום של שכירות או משכנתה חודשית. מדובר, כאמור, בחיסכון של אלפי שקלים בחודש לטובת שיפור איכות ורמת החיים", אומר קצ'נובסקי. "אלו דברים משני מציאות עבור אותם הרוכשים, בעיקר כשמדובר במשפחות בתחילת דרכן או זוגות צעירים המבקשים לקנות כבר בהתחלה דירה מתוך תכנון עתידי של התרחבות המשפחה, ולכן מחפשים דירות גדולות יותר שהן גם יקרות יותר. עם זאת, צריך לזכור שללא השקעה ענפה של המדינה בתשתיות נלוות ותומכות, דוגמת מוסדות חינוך, מרכזים רפואיים, מקומות תעסוקה, בילוי, תרבות, ספורט, פנאי, נגישות תחבורתית ועוד, רוכשים רבים עלולים להדיר את רגליהם מערים אלה".
ואכן, על פי נתונים של מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה, ישנם פערים בתחום התעסוקה בין ערים ללא הטבות מס לבין ערים שזוכות להטבות מס, באופן שבו ברוב הערים שבהן אין הטבות מס יש יותר שטחי תעסוקה לנפש מאשר בערים עם הטבות מס. כפי שניתן לראות בטבלה, בבאר שבע למשל, שטח תעסוקה לנפש במ"ר עומד על 14.4, לעומת אופקים הסמוכה, שם שטח תעסוקה לנפש במ"ר עומד על 6.4 בלבד. בצפון – בטבריה שזוכה להטבות מס שטח תעסוקה לנפש עומד על 8.8 מ"ר בלבד, לעומת נוף הגליל, שאין בה הטבות מס אבל יש בה יותר שטחי תעסוקה לנפש (22 מ"ר). יוצאות מהכלל הן שדרות, שעוקפת את אשקלון הסומכה; ונהריה, ששטחי התעסוקה בה זהים לשטחים בקריית ביאליק הסמוכה.
לדברי ד"ר רינה דגני, בעלי מכון גיאוקרטוגרפיה, "בקריית גת למשל, לה אין הטבות מס, יש כמעט פי שלושה שטחי תעסוקה (21.9 מ"ר לנפש) לנפש לעומת נתיבות, לה יש הטבות מס עם 8.8 מ"ר לנפש. פער דומה נמצא, כאמור, גם בין נוף הגליל עם 22 מ"ר לנפש לעומת טבריה, לה יש רק 8.5 מ"ר לנפש. דווקא שדרות, הנחשבת יותר פריפריאלית מאשקלון ומקבלת הטבות מס, היא בעלת יותר שטחי תעסוקה לנפש מאשקלון, שבשנים האחרונות נמצאת בצמרת התחלות הבנייה למגורים, דבר שכנראה השפיע על האיזון בין התעסוקה והמגורים בעיר".
דגני מוסיפה כי "שדרות מבצעת בימים אלה תוכנית משמעותית להתחדשות והגדלת אזור התעסוקה שלה, בעיקר בעקבות הגידול של השנים האחרונות בבנייה חדשה למגורים. עוד לפני המלחמה, גם פארק נ.ע.מ בנתיבות רשם קצב שיווק גבוה ליזמים, וכעת ההערכות הן שתעשיות ביטחוניות נוספות ירצו להיכנס אליו לנוכח הפעילות המוגברת בתחום באזור זה".
"אנו נמצאים במצב שבו חלק מערי הפריפריה ספגו בתקופה האחרונה מכה כפולה: תחילה כתוצאה מאלפי הטילים שפגעו בהן והסבו נזק רב לרכוש, ולאחר מכן כאשר חלקן ננטש כליל. זה הזמן שגופי התכנון והממשל, יחד עם הגופים המקומיים, יאחדו שורות וישקיעו בפיתוח תשתיות כדי להחזיר את התושבים הוותיקים לבתיהם וכן יצליחו למשוך אוכלוסייה חדשה, מה שיוכל להקל על המחירים האזורי הביקוש. כל אלה יוכלו להתממש אם תושבי שדרות, אופקים, טבריה או כרמיאל יקבלו שירותי חינוך, רפואה ותרבות ברמה לא פחות גבוהה מאלה הקיימים באזורי הביקוש".
