מה הדרך הנכונה לקדם התחדשות עירונית? מה עושים כשכמה יזמים מקדמים פרויקט באותו המתחם והאם המלחמה הובילה לשינוי תפיסה בתחום. דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן וניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית, הגיעו לאולפן ידיעות הנדל"ן כדי להשיב על השאלות.
אולפן ידיעות הנדל"ן
"דיירים שרוצים לקדם התחדשות עירונית, דבר ראשון, צריכים לראות שבבניין שלהם יש הסכמה, אולי במתחם שלהם. היום כל המדינה הולכת יותר לכיוון של מתחמים ולא ברמת הבניין הבודד", כך פותח ואומר רום. "לאחר שמגבשים את האנשים ומייצרים איזה סוג של צוות מוביל או ועד, הדבר הנכון ביותר לאותם דיירים זה לעשות שתי פעולות עיקריות. אחת זה למצוא עורך דין, או עורכת דין כמובן, שייצגו אותם, שמתמחים בתחום הזה של התחדשות עירונית, פינוי-בינוי, ומתמחים בייצוג דיירים. והדבר השני זה למצוא יזם. יש כאלה שעושים את זה בשיטת מכרזים, יש כאלה שעושים את זה בעזרת המלצות או חיבור אישי, כל אחד והטכניקה והשיטה שלו. בסופו של דבר, דיירים שרוצים באמת לקדם מתחם של פינוי-בינוי, צריכים לדעת יחד עם הצוות שלהם, זאת אומרת עם עורכי הדין ועם היזם, את מדיניות העירייה, כי כל עירייה יש לה מדיניות קצת שונה - מה ניתן לקבל, מה לא ניתן לקבל, מה התמורות הציבוריות שנותנים היום, שזה דבר שהוא מאוד מאוד חשוב לטובת קידום הפרויקט, והדבר החשוב מבחינת היזם שהם בוחרים - זה הניסיון. בסופו של דבר, יש היום במדינת ישראל אלפי מתחמים של פינוי-בינוי. אבל אם תרצו לספור כמה יצאו אל הפועל, אז כנראה שמספיקות כמה ידיים בודדות. ויש מעט מאוד יזמים שיצא להם האקט המשמח והמרגש הזה של לפנות בפועל אנשים, להרוס בניינים ולבנות מחדש, ואני באופן אישי, אולי גם קצת עם אינטרס, כי אני בין אלה שזכו לעשות את זה, ממליץ ללכת לאלה שיש להם כבר את הניסיון, כי ההליך הוא מאוד מאוד מורכב. הוא שונה לגמרי מיזמות רגילה".
קצ'נובסקי התייחס לצורך במידע אודות החברות השונות טרם בחירת יזם לפרויקט: "יש הרבה מאוד הבטחות, יש הרבה מאוד פערים בין מה שמוצג לדיירים לבין מה שקורה בפועל בחלק מהמקרים, ובגלל זה אנחנו במרכז הנדל"ן, חברנו למדלן, גוף מאוד מקצועי, ואנחנו למעשה בוחנים את כל היקפי הפעילות של כל היזמים בכל הארץ. אנחנו ממושקים לעיריות, אנחנו עושים ניתוח מעמיק של ההיקפים, בכמה פרויקטים הם מעורבים, באיזה שלבים הם נמצאים. למעשה נותנים תמונה אמיתית וברורה לאותם הדיירים, שהם אלו שצריכים לקבל את ההחלטה. כמו שבאמת ניב אמר בצדק, הם צריכים לקבל החלטה, קודם כול על הניסיון, על הניסיון באותה עיר, הניסיון בפרויקטים בסדר גודל דומה, וזה נותן את הגושפנקה הכי טובה והכי אוביקטיבית לאותם היזמים שפועלים בתחום".
"לקדם קוד אתי ליזמים"
נושא נוסף שעלה בדיון היה מה ניתן לעשות במקרה ששני יזמים או קבלנים מתחרים על אותו המתחם, מה שגורם לא פעם לפרויקט להתעכב או לא לצאת לפועל. רום התייחס לסוגייה: "הדבר הכי נכון לאותם שני יזמים וגם לדיירים, זה שיתוף פעולה. בסופו של דבר יזם אחד החתים שני בניינים, ויזם שני עוד שני בניינים, ביחד זה ארבעה, כל אחד יישאר בחלקו ובא לציון גואל. הבעיה העיקרית מתחילה, כאשר יש יזם שמגיע למתחם ומחתים חמישה, שישה בניינים מתוך שמונה, ופתאום מגיע עוד יזם שפונה לאיזה בניין בפינה, תופס את הבניין, מחתים אותו, ועכשיו מחכה שהיזם השני יגיע להסתדר איתו. אני באופן אישי, מאוד עצוב לשמוע סיפורים כאלה, אני חווה באופן אישי סיפורים כאלה והייתי רוצה מאוד מאוד ככה בסתר ליבי שיהיה איזה קוד אתי, שיהיה משהו שיהיה אפשר להתנהל לפיו. הרי בסופו של דבר יש לא מעט ענפים בעולם העסקי, למשל ענף היהלומים. יש המון ג'נטלמניות בין האנשים. אין הנחתום מעיד על עיסתו, אבל אני, כשבאים אליי דיירים, השאלה הראשונה שאני שואל היא 'חתמתם למישהו?' גם אם זה יזם קיקיוני, אני לא נכנס, אני לא דורך לאף אחד אף פעם על הרגליים. דרך אגב, תתפלאו, יש פרנסה לכולם".
קצ'נובסקי התייחס להצעה לנסח מעין קוד אתי ליזמים ואמר: "אני חושב שקוד אתי זה אולי חזון אוטופי. בסוף זו העירייה וגם המינהלת בעיר שצריכות שיהיו להן שיניים. הן חייבות להתערב ולעזור לדיירים לעשות סדר במתחם, כי באמת, כמו שניב אומר, ברגע שיש ויכוח בין יזמים, ולפעמים הוא לא מוצדק, הרבה פעמים עושים בכוונה אחד לשני בשביל לתפוס ולקבע, ועכשיו מתחיל ניסיון סחיטה שבא על גב הדיירים. הרשות להתחדשות עירונית צריכה להתערב וגם המינהלות המקומיות, כי אחרת, אם אנחנו נקווה לקוד אתי, אני חושב שייקח עוד הרבה זמן במקרה הטוב".
"על המדינה לקחת אחריות למיגון"
בחודשים האחרונים מלחמת "חרבות ברזל" הוכיחה כי יש צורך אמיתי במרחבים מוגנים וכי התחדשות עירונית חשובה גם בפן הזה. רום וקצ'נובסקי נשאלו האם הם מזהים שינוי בהתנהלות העיריות או הדיירים בכל הנוגע לקידום פרויקטים.
"אני שומע כל מיני דעות בעניין, אבל אני חייב להודות שאני באופן אישי לא מזהה שינוי", כך רום. "האמת, אני אפילו קצת חושש משינוי, כי יש ראשי ערים, והיום אנחנו אחרי תקופה של בחירות, שמנסים לבסס את האג'נדה החדשה שלהם ולשכוח מהסכמי עבר. אני חושב, ואני אגיד את זה עוד אלפי פעמים - נכון, אני יזם ויש לי אינטרס, אבל בואו נשים את זה רגע בצד. בסוף יש פה את תושבי מדינת ישראל, ואחרי האסון הזה בשבעה באוקטובר, איך אפשר בכלל להגיד שהם לא זכאים לדבר הבסיסי הזה שנקרא לו ביטחון. ממ"דים זה אחד הדברים החשובים במדינת ישראל, ואתם יודעים מה, אני לא רוצה שנשב פה עוד שנה-שנתיים וגם נדבר על האסון של רעידת אדמה. אני קורא לכל ראשי הערים, לכל הוועדות המקומיות, לקחת אחריות, לקדם את הנושאים האלה".
קצ'נובסקי השיב אף הוא לשאלה: "עברנו תקופה של אי ודאות, עם מערכת בחירות ברשויות המקומיות. כמו שכולנו יודעים, הדבר הזה עוצר את תהליכי ההתקדמות בעיר ובהתחדשות העירונית בפרט. אנחנו רואים שהדיירים, חלקם, רוצים לקדם את הפרויקטים, אבל לחלקם אין כרגע ראש לדבר הזה. אני מדבר עם הרבה מאוד יזמים, ואני חושב שיש עדיין איזשהו מומנטום, וברור שההבנה של כולם, שההתחדשות העירונית היא הפתרון. עדיין, כשאנחנו מסתכלים על נתונים בשטח, ותסתכל מול שנה קודמת, אם אנחנו מסתכלים על 2023 לא רק שלא הייתה עלייה, בפועל הייתה ירידה במספרי ההתחדשות העירונית, ואני לא חושב שפה אנחנו אמורים להיות. ההתחדשות העירונית היא הפתרון הוודאי. אנחנו חייבים למצוא את הפתרון גם בפריפריה, ועל אחת כמה וכמה מה שקורה עכשיו בדרום. הדרום והצפון חייבים להיות מוגנים בממ"דים, ולזה אין עדיין פתרון.
