בחודש ספטמבר נמכרו בסך הכול 8,180 דירות לציבור הרחב (כולל בסבסוד ממשלתי, כלומר במסגרת תוכניות דירה בהנחה) – עלייה של 39% לעומת ספטמבר אשתקד ושל 9% בהשוואה לחודש הקודם (אוגוסט). בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד סך העסקאות בשוק החופשי על 7,418 דירות – גבוה ב-42% לעומת אשתקד וגם כן ב-9% לעומת אוגוסט. במונחים של ממוצע מכירות יומי, זהו גידול שנתי של 3.5%. כך עולה מסקירת הנדל"ן למגורים שפרסם היום (ד') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר.
למרות המספרים הגבוהים, עורכי הסקירה מסבירים כי העלייה בשיעור של כמעט 40% בהיקף המכירות לעומת השנה שעברה מוסברת בעיקר בעיתוי שונה של חגי תשרי. ב-2023 הם חלו באמצע ספטמבר ואילו השנה הם חלו באוקטובר. כך שאם מבצעים את ההשוואה ביחס למספר ימי העבודה, מדובר בעלייה של אחוז בלבד בממוצע המכירות היומי בספטמבר 2024 לעומת התקופה המקבילה. גם לגבי הפער מול אוגוסט, מסבירים עורכי הסקירה כי בחודש זה חל תשעה באב, ולפחות בקרב חלק מהציבור קיים נוהג שלא לרכוש דירה בתשעת הימים של חודש אב, מה שמסביר את העלייה בספטמבר.
מכירות הקבלנים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-3,452 דירות, זינוק של 46% בהשוואה לספטמבר אשתקד. במונחי ימי עבודה, היה ממוצע המכירות היומי של הקבלנים בספטמבר השנה גבוה ב-6% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם חלה עלייה מתונה של 3% בסך הדירות שמכרו הקבלנים. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו מכירות הקבלנים ב-2,690 דירות, קפיצה של 58% בהשוואה לספטמבר אשתקד ושל 15% במונחי ממוצע מכירות יומי. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול מתון של 2% במכירות הקבלנים בשוק החופשי.
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" עמד 60% - נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד וללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם. מאז ספטמבר אשתקד נרשמת ירידה כמעט רצופה בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", אם כי ירידה זו התמתנה משמעותית מאז אפריל האחרון. באוצר מסבירים כי הירידה במכירת דירות על הנייר מצביעה על העלייה שנרשמה תקופה ארוכה במספר הדירות שלא נמכרו ונותרו על המדף, וכעת כבר החלה בנייתן.
יותר קבלנים מכרו רק דירה אחת בחודש
עוד עולה מהנתונים כי תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ, מצביע על גידול ריאלי של 25% בהשוואה לספטמבר אשתקד. באוצר מציינים כי מדובר בשיעור גידול מתון מזה שנרשם בתזרים המזומנים הפוטנציאלי, פער המרמז על מבצעי המימון של הקבלנים. עם זאת, מבהירים שם כי בהשוואה לחודשים קודמים הצטמצם משמעותית פער זה, מה שמלמד בין היתר על צמצום מבצעי המימון של הקבלנים.
בניתוח הריכוזיות במכירות הקבלנים נמצא כי ירד חלקן של 10 החברות הגדולות בסך המכירות בשוק החופשי בהשוואה לרמת השיא בחודש הקודם. עם זאת, גדל במקביל מספר החברות שמכרו רק דירה אחת בחודש זה, כאשר אלו היוו למעלה ממחצית החברות וריכזו כ-14% מסך המכירות, רמת שיא לפחות מאז תחילת השנה.
היקף הרכישות של דירות מיד שנייה בספטמבר האחרון עמד על 4,728 דירות, עלייה של 35% בהשוואה לספטמבר אשתקד. במונחים של ימי עבודה היה ממוצע המכירות היומי נמוך ב-2% בהשוואה לשנה שעברה. בהשוואה לחודש הקודם מדובר בעלייה של 14%. היקף הרכישות של דירה ראשונה הסתכם ב-4,841 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי, זינוק של 40% לעומת התקופה המקבילה. אולם במונחי ימי עבודה זהו גידול מתון של 2%. בהשוואה לאוגוסט מדובר בעלייה של 9%.
דשדוש נרשם בקרב משפרי הדיור: על פי הנתונים, רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-1,956 דירות, גידול של 28% בהשוואה לספטמבר אשתקד, אולם במונחי ימי עבודה זוהי ירידה של 7% בממוצע הרכישות היומי. זהו פלח השוק היחיד שרשם ירידה בחישוב זה. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול מתון של 5% ברכישות.
באוצר ביצעו חישוב לגבי מחירי דירות מחיר למשתכן שכבר ניתן למכור אותן בלוד ובעפולה ומצאו כי חלה האצה משמעותית במכירות אלו בחצי השנה האחרונה. על פי הנתונים, שנה ו-9 חודשים לאחר הסרת החסימה למכירת הדירות בעפולה כבר נמכרו רבע מהדירות שנרכשו בפרויקט. בלוד, בה הוסרה החסימה למכירת הדירות 3 חודשים לאחר עפולה, נמכרו עד ספטמבר השנה חמישית מהדירות בפרויקט.
ניתוח מחירי הדירות מלמד על יציבות מחירים בעפולה בהשוואה בין התקופה שלאחר המלחמה לבין החודשים לפניה, וירידת מחירים בלוד. באזורים נוספים החלו להשתחרר פרויקטים מחסימת מכירה, כאשר הממצאים מצביעים על שיעור גבוה יחסית של מכירות באזורי הפריפריה, האזורים שבולטים בשנה האחרונה ברכישת דירות על ידי צעירים. הרווח הריאלי של מוכרי דירת מחיר למשתכן בלוד עמד על קרוב למיליון שקל (984 אלף שקל), אשר מהווה תשואה ריאלית של 108% (ביחס למחיר הרכישה, מתואם למועד המכירה. בהתעלם מרמת המינוף של הרוכשים). בעפולה עמד הרווח הריאלי של המוכרים על 566 אלף שקל, המהווה תשואה ריאלית של 66%.
רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,382 דירות, זינוק חד של 54% בהשוואה לספטמבר אשתקד. במונחי ימי עבודה זהו גידול של 12% בממוצע הרכישות היומי. בהשוואה לחודש הקודם חלה עלייה של 13%. רכישות תושבי החוץ הסתכמו ב-254 דירות, קפיצה משמעותית של 119% לעומת השנה שעברה (תוספת כמותית של 138 דירות) והרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו מאז יולי 2022. באוצר אומרים שהגידול החריג מתרכז באזור ירושלים, כאשר בולטת במיוחד בית שמש, בה רכשו תושבי החוץ 87 דירות, יותר מאשר בירושלים עצמה. מכירות המשקיעים הסתכמו ב-1,480 דירות, עלייה שנתית של 26%. במונחי ימי עבודה נרשמה ירידה של 8% בממוצע המכירות היומי של משקיעים.
