"צולל חופשי ללא מצנח", כתב אחד היוצרים הגדולים בישראל לפני הרבה שנים בשיר שהפך לקלאסיקה. הוא ודאי לא התכוון לענף הנדל"ן ובטח לא חזה את שנת 2022 או 2023. אבל ארבע המילים הללו מסכמות לא רע את ההרגשה של לא מעט ישראלים בחודשים האחרונים. כבר חודשים ארוכים, מאז אפריל אשתקד – כמעט שנה – היקפי העסקאות הולכים ויורדים בהיקפים משמעותיים. גם קצב עליית מחירי הדירות הולך ויורד מחודש לחודש. מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כבר נוגע באפס, כשהצביע על 0.1% שינוי בחודשיים האחרונים, ובשטח אפשר כבר למצוא ירידות מחיר נקודתיות. שנה של שינוי מגמה מאז נגיד בנק ישראל החל להעלות את הריבית, והיא משפיעה משמעותית על המצב בשוק; על מימון היזמים, על המשכנתאות של הרוכשים, על רכישות המשפרים וגם על סגירות של מכרזים. על פניו מדובר במגמה חיובית לכל מי שהמתין שדהירת מחירי הדירות תיפסק ולכל מי שהמתין לירידת מחיר. אבל יש בעיה. ככל שמעמיקים להביט בנתונים, ומנתחים את מה שקורה בשוק, מבינים שהריבית לבדה לא יכולה לחולל את השינוי. ואם המצב יימשך כפי שהוא, כולם יעצרו וימתינו, והשעון הדמוגרפי ימשיך בשלו, כמו מצעד המתחתנים מחד והמתגרשים מנגד. מדובר בפצצת זמן. אנשים צריכים לגור איפשהו. כולם צריכים קורת גג, ואת זה הריבית לא משנה. היא לא יוצרת עוד דירות ולא בונה עוד בתים. לכן המילים "צולל חופשי ללא מצנח" לא מתייחסות ליחידה החדה בעסקאות. הן מתייחסות למדינה, ש"צוללת חופשי ללא מצנח", ללא מדיניות מסודרת לענף הנדל"ן, ללא מהלכים הנדרשים כעת יותר מתמיד, וללא מנהיגים שמבינים, שאם לא יטפלו בבעיה הזו עכשיו, היא תתפוצץ לכולנו בפנים. חודשים ארוכים מאז הממשלה החלה לעבוד, ונדמה שתחום הדיור נמצא הרחק מאחור בסדר העדיפויות שלה. דברים אחרים זוכים לתשומת לב מלאה, אינטנסיבית, של חלקים נרחבים בקואליציה, באופוזיציה ובציבור הרחב. כאילו כל השאר עומד מלכת. אז לא. שום דבר לא עוצר ושום דבר לא נרגע. מי שמתנחם היום בהאטה ובירידות מחיר נקודתיות, כדאי שיציץ בנתוני התחלות הבנייה. הם לא מעודדים - בלשון המעטה. ההיצע לא גדל, לא של קרקעות שנרכשו כדי לבנות בהמשך הדרך, ולא של קבלנים ויזמים שמתחילים לבנות. וזה בדיוק הזמן לעודד את הגדלת ההיצע ולשמור את המומנטום שנוצר. להעמיס עוד יחידות דיור, עוד קרקעות, עוד בתים ועוד הטבות ותמרוצים ולא להעמיס עוד על המשכנתה של הרוכשים ועל הביקוש, שאם דברים יימשכו ככה – נראה שכמו בפעמים הקודמות – יפרוץ וימשוך שוב את המחירים מעלה. זה הזמן של הממשלה לפעול בצורה משמעותית. זה הזמן של המנהיגים להוביל. זה הזמן לפתרונות חדשים ויצירתיים. אבל נכון לעכשיו – אנחנו בצלילה. וכדאי שמישהו או מישהי ייפתחו כבר את המצנח.
קריאת השכמה
בתחילת פברואר האחרון קיבלנו איתות משמעותי מלמטה, או מלמעלה, כל אחד יכול לבחור את הגורם המתאים לו. רעידת האדמה החזקה בטורקיה על גבול סוריה, שהורגשה היטב גם בישראל, לא השאירה מקום לפרשנות. האזור מועד לפורענות, אזהרות נשמעות השכם וערב, אבל בשטח לא מבחינים בהבדל משמעותי. בטורקיה עדיין מתמודדים עם ההשלכות, וכאן נראה שכבר עברנו הלאה. חוק ההסדרים אומנם מעניק התייחסות לתחום חיזוק המבנים ולתחום ההתחדשות העירונית, אבל לא בטוח שזה מספיק, וגם לא בטוח שזה הנתיב המרכזי או הנכון שיש לצעוד בו.
גם דו"ח המבקר שפורסם לפני שבועות אחדים, ואת עיקריו תוכלו לקרוא כאן במוסף, מתריע שיש דרך ארוכה לעשות כדי להיות מוכנים. בעיקר במקומות בעלי הסיכון הגבוה להיפגע. רעידות אדמה גדולות בהיסטוריה הוכיחו מעל כל ספק שהכנה מוקדמת והשקעה משמעותית במניעה משתלמות ביום שאחרי. מאות מיליונים במקום מיליארדים רבים. מדינת ישראל, שב־2005 קיבלה החלטה על הפרטת חיזוק המבנים באמצעות אישור תמ"א 38 בממשלה, כבר עשתה צעד אחורה לפני כמה שנים, כאשר החליטה לא להאריך את התוכנית לחיזוק מבנים. אבל מאז נראה שאין באמת קו אחיד לגבי ההמשך. מתווה שקד למשל, שהיה עובדה מוגמרת בממשלה הקודמת, אומנם עדיין על הפרק, אבל מעמדו לא ברור, ובענף עדיין לא ממש יודעים איך לאכול אותו. תמ"א 38 הוארכה, וכעת ככל הנראה תוארך שוב. בשורה התחתונה – היקפי המימוש של חיזוק המבנים לא מזהירים; לא של מבני המגורים ולא של מבני הציבור. יש עוד דרך ארוכה עד שלפחות הערים והיישובים שבסיכון גבוה לאורך קו השבר הסורי־אפריקאי יקבלו מענה, אבל לא נראה שיש מי שבאמת דוחף כדי שדברים יקרו.
רעידת האדמה בטורקיה היא חתיכת קריאת השכמה. היא מגיעה אחרי קריאת ההשכמה שקיבלנו ברחוב סירלין בחולון, שם קרס מבנה ללא שהאדמה זזה. היא מגיעה גם אחרי שורה ארוכה של מבנים ברחבי הארץ, שפונו לאחר שהוכרזו כמסוכנים. הקלישאה של הכתובת על הקיר כבר לא רלוונטית כאן. זו לא כתובת, יש לנו כבר שיר שלם.
עוד לא מאוחר
"הכול פתוח עוד לא מאוחר". גם זה ציטוט משיר מוכר, וזה הכיוון האופטימי לאמץ. אין ברירה. בזמן שנדמה שאין יד מכוונת, שאין מי שמוביל אותנו לחוף מבטחים, צריך לזכור שאחרי כל חורף מגיע האביב. ננסה לתת לשרים החדשים את הקרדיט, שעד היום הם ניצלו את החודשים הראשונים ללמידה. מעכשיו והלאה אנחנו מצפים, וזקוקים, לעשייה משמעותית שתוציא את ענף הנדל"ן מהבוץ.
וכמו תמיד, אנחנו ב"ידיעות הנדל"ן" מנסים לשים דגש על הפתרונות ולא רק על הבעיות. להביא את הקולות מהשטח של אנשי המקצוע, שחיים את הענף מדי יום, ואת ההצעות שלהם לשיפור המצב. כך למשל, כתבה מרכזית במוסף הנוכחי מזכירה לכולנו אילו תוכניות או מהלכים נעשו כאן פעם לעידוד הדיור, ומה כדאי לעשות לצד או במקום ההגרלות, שהן נכון להיום עיקר מדיניות הסיוע. בדקנו גם מה עושים בשלוש הערים הגדולות בתחומי הנדל"ן השונים, ומה ניתן ללמוד מהן. בדקנו גם מה צופן לנו העתיד, ואילו תרחישים עשויים להתממש. דיור בר השגה ודיור להשכרה ממשיך להיות נושא שאי אפשר בלעדיו, ובמוסף זה כתבה שמציפה את הצרכים והכיוונים להתמודדות גם בעולם של ריבית עולה. נושא נוסף שהתייחסנו אליו הוא עירוב השימושים וההבנה שכבר אי אפשר בלעדיו. בסדרת הכתבות על יישובי הצפון והדרום, שאנחנו כבר מסרבים לכנותם פריפריה, הענקנו הפעם לרשויות המקומיות אפשרות להציב בפני הקוראים את היתרונות, שאולי לא רואים מכאן, אבל בהחלט רואים ועושים שם. עוד נקודה שראינו חובה להתייחס אליה, היא המחירים הגבוהים וגם חג הפסח, שידוע כחג ההתחדשות, שמוביל בתקופה זו לעלייה בהיקפי השיפוצים. אז למי שיוצא לתהליך הלא פשוט הזה, גיבשנו מדריך מפורט איך לשפץ את הבית נכון עם מינימום תקלות. וכמובן, אי אפשר בלי המדור שמזכיר לכולנו שיש גם רוח התנדבות ומעשים טובים.
אנשי ענף הנדל"ן מגיבים לעיקרי חוק ההסדרים
אחד המהלכים הגדולים בענף הנדל"ן שעומדים כעת על הפרק, הוא חוק ההסדרים. כמו לפני כל תקציב, חוק ההסדרים העצום כולל שורה של רפורמות לצד חוקים ותקנות, המאושרים כמקשה אחת. גם הפעם כולל חוק ההסדרים פרקים שונים הקשורים לתחומי התכנון והבנייה, פיתוח, דיור להשכרה, מכרזים ותחומים נוספים. ביקשנו מבכירי הענף להתייחס לפרקים הקיימים בחוק, פרקים שהיו בעבר, פרקים שהוסרו, וגם מה היה צריך לקבל ביטוי בחוק ונעלם ממנו.
עידוד רחב לבנייה באמצעות הטבות מיסוי
ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "אנחנו נמצאים מול איום ארוך טווח על ענף הבנייה והתשתיות, וחוק ההסדרים הוא הזדמנות להתחיל שינוי. אנחנו קוראים לממשלה ולכנסת לכלול בחוק הליך עידוד התחדשות עירונית בפריפריה, באמצעות Tax Credit, עידוד בנייה בכל הארץ בהפחתת מס רכישה על הקרקע ותיקון חישוב היטל ההשבחה המונע בנייה כיום. כל אלה צריכים לבוא יחד עם זינוק בהיקף מכירת הקרקע לבנייה על ידי רמ"י, החלטה על הקמת עיר חדשה בנגב והגעה להיקף התחלות בנייה של מעל 70 אלף יחידות דיור בשנה בשוק החופשי. בנוסף יש לטפל בהפחתת חסמי בירוקרטיה על ידי קביעת מועדי מקסימום לאישור תוכניות לצד קנסות על גופים מאשרים ומייעצים שמעכבים מתן היתרים וטופסי אכלוס. 'כדור הכסף' הנחוץ ביותר בתחום הפחתת הבירוקרטיה בתחום הבנייה הוא הגדרת חובה על רשות מקומית לאשר 'רישוי עצמי' של אדריכלים, שיחליף את הליך הוצאת היתר בנייה על ידי הרשות, מה שמוסיף שנים להליך הבנייה כיום ועולה עשרות עד מאות אלפי שקלים לרוכשי דירות ומיליארדי שקלים למשק בשנה".
4 צפייה בגלריה
"יש להגיע ללמעלה מ־70 אלף התחלות בנייה בשנה". שכונה חדשה בבנייה במרכז הארץ
(צילום: עמי לאור)
להאריך את תמ"א 38
ירדן גילן, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת: "בחוק ההסדרים מקודמים שורה של צעדים לקידום ענף ההתחדשות העירונית. נתחיל בכך שעוד לפני התוכניות החדשות, לדעתי, צריך להאריך את תמ"א 38 במיוחד לנוכח הסיכון הגובר לרעידות אדמה. מעבר לתוכנית החלופית, חלופת שקד, ייצור באופן מיידי ואקום בשוק ההתחדשות העירונית כולו. הוועדות עוד לא הטמיעו את דרך הפעולה של אישור תב"ע והיתר במקביל, מה גם שלבעלי הנכסים ייקח זמן להבין את החלופה ולחתום על הסכמים לפיה. אני חושב שצריך לייצר תקופת חפיפה בין שתי התוכניות באופן שיגרום למעבר חלק וללא עצירות. לגבי התארכות פרויקטים של פינוי בינוי אנו רואים, שבערים שבהן הוועדה המקומית מוסמכת לאשר פרויקטים, לוחות הזמנים מתקצרים באופן משמעותי, ולכן צריך לגרום לכך שתוכניות יאושרו ברמה המקומית. בנוסף כל הליך המו"מ מול בעלי הדירות מתקצר ברגע שיש תמורות מוגדרות, וזה גם מייצר ודאות גבוהה יותר לתוכנית. מסיבה זו ההתייחסות לנושאים אלה במסגרת חוק ההסדרים חשובה וחיונית לקידום פרויקטים".
הורדת שיעור הרוב הדרוש
תומר רייפמן, מנכ"ל חברת יעז התחדשות עירונית: "חוק ההסדרים עושה סדר בחלק ניכר מתחום ההתחדשות העירונית. למשל דובר על הורדת הרוב הדרוש בתמ"א 38, בדומה למה שנעשה בפינוי־בינוי. זהו מהלך חיובי, חשוב והגיוני מאוד. ראשית עצם השיח סביב הורדת הרוב הדרוש מוביל לכך שרוב הדיירים הסרבנים מבינים את הלך הרוח, מוותרים על דרישות לא הגיוניות ומגיעים לחתום על מנת להמשיך ולקדם את הפרויקט. לרוב הדיירים הסרבנים רוצים לראות את הפרויקט קורם עור וגידים, אולם הם גם רוצים למקסם את התמורות שיוכלו לקבל. ברגע שהכוח היחסי של כל דייר יורד, גם הסרבנים מגיעים לחתום. שנית, יש מקרים שבהם ליזם קיים רוב של שני שליש, אבל עדיין אין לו 80% מהחתימות, ברגע שהורדנו את הרוב, מרבית הפרויקטים בעצם משתחררים, ואפשר להתחיל לקדמם בהליכי הרישוי השונים. לדעתי, זה יהווה זרז משמעותי לקידום פרויקטי תמ"א 38 רבים. עם זאת זה יכול להוביל לעומסים על הערכאות המשפטיות, מכיוון שיהיו הרבה יותר תביעות על דיירים סרבנים. לכן חשוב במקביל שתהיה היערכות של המערכת המשפטית, שתדע לתת מענה מהיר ולא לעכב את התקדמות הפרויקט".
העברת סמכויות מוועדות מחוזיות לוועדות מקומיות
איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען: "טיוטת חוק ההסדרים התייחסה בהרחבה להאצת התכנון ומתן היתרי בנייה על מנת להתמודד עם המשבר בשוק הדיור ולטפל בפערים בין ההיצע לביקוש ועליית המחירים. אחד החלקים המרכזיים מתייחס להעברת הסמכויות מהוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות בכל הנוגע לאישור תוכניות בנייה. מדובר בטעות מרה, לדעתי, שכן הוועדות המקומיות הן הסיבה העיקרית היום לעיכוב הרב בקידום תהליכי הרישוי והתכנון, בפרט כשמדובר בתהליכי התחדשות עירונית. הוועדה המקומית והוועדה המחוזית אינן מתואמות ופועלות כבר שנים ממניעים שונים. בעוד הוועדה המחוזית פועלת על־פי תוכניות עבודה לאומיות, שמטרתן לאשר כמה שיותר יחידות דיור כדי להדביק את הביקושים, הוועדות המקומיות מסתכלות בעיקר על הצורך בתשתיות מספיקות ומתאימות לכל פרויקט או מתחם שאמור להתרחב, אבל גם על שיקולי צפיפות, שמבחינתן תהיה כמה שיותר נמוכה, שכן מארנונה למגורים הרשות המקומית לא מרוויחה כסף, וכך הפרויקטים בעצם הופכים ללא רווחיים. אבל הוועדה המקומית מונעת גם מאינטרסים אישיים ולא עניינים, המכתיבים חילופי מדיניות השכם והערב, ותוקעים לשנים רבות פרויקטים טובים שאמורים לחדש שכונות שלמות ואת הקהילות שבתוכן. חייבים להפוך את היוצרות במסגרת החוק ולהעניק את רוב האחריות לתוכניות, קטנות כגדולות, בידי הוועדה המחוזית, שלה ראייה פנורמית ואסטרטגית על תהליכי התכנון והבנייה ולא נקודתית ואינטרסנטית. אחרת תמשיך מסכת הייסורים של בעלי הדירות, האדריכלים והיזמים במסדרונות העירייה".
התחדשות עירונית: מהלכים מבורכים לצד הצעות בעייתיות
יוסי בר דוד, יו"ר משותף בוועדת התחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז ומנכ"ל ובעלים Ybdi Group: "בהתחדשות העירונית נראה, כי בוצעה מחשבה מאחורי חוק ההסדרים, לפחות בחלק מסעיפיו. למשל הכרזה ביוזמת יזם על מתחם פינוי־בינוי ככל שקיימת בשטח 24 יחידות. התיקון המוצע מבורך, וזאת מהסיבה הפשוטה שכיום חלק גדול מהרשויות מסרבות לתת את הסכמתן לתוכניות פינוי־בינוי משיקולים של מאזני ארנונה. באמצעות התיקון תתאפשר דרך 'עוקפת' שתקדם תוכניות ותצמצם את התלות ברשויות המקומיות. בנושאים של תמורה כספית בפינוי־בינוי וקשישים חוק ההסדרים פועל בצורה נכונה. הצמדת חלק גדול של ההטבות וההקלות בתוכניות מתחמיות (פינוי־בינוי) לתמ"א 38 הריסה ובנייה, כגון חוק הקשישים, תמורה כספית והורדת הרוב המיוחס, היא מהלך נכון ורצוי, וזאת לאור העובדה כי קיימים בניינים רבים 'כלואים', שלא ניתן לשלבם בתוכנית מתחמית.
תיקון החוק יאפשר קידום קנייני מהיר יותר לבניינים אלו. אולם יש שני נושאים שבהם נראה כי החוק יוביל לעיכובים ולבעיות. הסעיף הראשון מדבר על מכירת פרויקט התחדשות עירונית מיזם ליזם. לפי התיקון המוצע, מכירה כזו תיחשב מכירת זכות במקרקעין, גם אם טרם הגיע 'יום המכירה'. שווי המכירה לצורך קביעת המס יהיה בגובה שווי התמורה החוזית.
4 צפייה בגלריה
קידום ההתחדשות העירונית. הריסת מבנים לקראת פרויקט פינוי־בינוי עלמא של קבוצת כנען בקריית אונו
(צילום: גלב סמירנוב)
מדובר בהחלטה שגויה מיסודה, לאור העובדה כי מתחמים רבים בהתחדשות עירונית חתומים לחברות קטנות, אשר מחפשות שיתופי פעולה עם חברות גדולות לקידום וביצוע הפרויקט. החלטה זו ככל הנראה תגרום לדחיית ביצועים ועיכוב של שנים רבות לפרויקטים. הסעיף השני עוסק ביחס לבקשה להכרזה ביוזמת רשות מקומית ומציע לקבוע, כי יהיה ניתן להכריז על מתחם פינוי־בינוי או עיבוי בינוי על־פי בקשת רשות מקומית, גם אם יש בשטח פחות מ־24 יחידות דיור, וזאת בתנאי שיש בשטח לפחות שמונה יחידות דיור שהן צמודות קרקע, ושמוצעת לגבי השטח תוכנית הכוללת לפחות מכפלת מספר היחידות בחמש, או 70 יחידות, לפי הגבוה. לצערי, רוב צמודי הקרקע בישראל נמצאים בחכירה ולא בבעלות פרטית, במצב כזה המינהל מבקש דמי היתר לשינוי סטטוס הקרקע מצמודי קרקע לבנייה רוויה, דבר המוריד משמעותית את הסיכוי לפרויקט. מלבד זאת לא סביר שהתמורה לבעלים תהיה בין 2.5-3 דירות בעסקת נטו, ולכן הרבה עסקאות כאלו בכלל לא ייצאו לפועל".
העברת כספים מארנונה לקרן תמרוץ בנייה היא טעות
יוסי אברהמי, יו"ר ובעלי קבוצת יוסי אברהמי: "טיוטת חוק ההסדרים כוללת מספר סעיפים מבורכים לענף, אך גם כאלה שישיגו, לדעתי, את התוצאה ההפוכה מזו שאליה התכוון המשורר. ראשית יש לברך על הורדת הרוב הדרוש בחוק של דיירים לקידום פרויקטי תמ"א 38 מ־80% כיום ל־66%, בדומה לפינוי־בינוי. צעד זה עשוי לתת דחיפה משמעותית לתחום ולייצר היצע גדול של דירות לשוק. כמו כן הגבלת היכולת של הרשויות המקומיות לעכב הוצאת היתרי בנייה והרחבת רפורמת הרישוי העצמי הם צעדים בכיוון הנכון. החוק גם מציע להגדיל את הסמכויות של הרשויות לאשר פרויקטי בנייה קטנים ולפנות את הוועדות המחוזיות מהעיסוק בהן – וגם זה עשוי להביא לייעול מתן ההיתרים. סעיף מרכזי בטיוטה, שלדעתי, יש בו כדי לפגוע בשוק ולא להיטיב עימו – הוא הניסיון להפקיע מידי הרשויות את ההכנסות מגידול עתידי בארנונה מסחרית, והעברת הכספים להקמת קרן ממשלתית לתמרוץ נדל"ן למגורים. במקום להכניס יד לכיס ולתקצב רשויות מכספי המדינה, החוק מציע לקחת מהן את הכספים ולהעביר אותם לקרן של המדינה. אני לא מכיר ראשי ערים שיסכימו לכך, ולדעתי, זה לא יקרה".
קיצור הליכי הרישוי
גיא דוננפלד, מנכ"ל איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים ומהנדס העיר דימונה: "אתייחס רק לסעיף אחד הנוגע לקיצור הליכי הרישוי. חשיבות צמצום ההליך ברורה ואין צורך להרחיב בה. אך החוק מתעלם מהסיבות האמיתיות לעיכוב בהוצאת היתרים. איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים מבקש להציב חלופה חדשנית, שאינה מופיעה בחוק המוצע. לעמדתנו, חלופה זו הינה מהותית ועשויה לייעל את התהליכים, תוך מיצוי מקסימלי של כוח אדם לטובת קידום הליכי הרישוי. לאיגוד תוכנית משלו לקיצור ההליכים, ואלה הנקודות העיקריות מתוכה: הליך הרישוי בוועדה המקומית יסתיים עם החלטתה לאישור הבקשה ובכפוף לתשלומי אגרות והיטלים. גופים, כגון חברת החשמל, רשות הכבאות, רשות מקרקעי ישראל ועוד יהוו הליך חוץ רישויי ויהיו תנאי לתחילת עבודות ובאחריותו של עורך הבקשה. ככל שיידרשו שינויים המחייבים שינוי החלטה, יובא להחלטת ועדה מחודשת. דגש נוסף הוא שרישוי מהיר יתאפשר במקומות שבהם קיימת ודאות תכנונית ועיצובית גבוהה. לצורך זה יש חשיבות מהותית בפיתוח תוכניות בינוי/עיצוב/פיתוח מתחמיות ושכונתיות, המתכללות תיאום תשתיות, מערכות ועיצוב המרחב בשכונות חדשות ומתחדשות. רישוי במרחב שבו קיימת תוכנית עיצוב ברקע, מתקצרת בחודשים רבים. נושא אחר שצריך לקבל התייחסות הוא התיאום בין מחלקות ואגפים הקשורים לתשתיות, בעיקר כשהמידע שנמצא ברשות המקומית אינו מספק, בפרט בערי הפריפריה. נדרש לחזק משמעותית את מערכת תיאום התשתיות העירוניות, על מנת לייצר מיפוי מלא של התשתיות הקיימות והמוצעות. ולבסוף, אבל חשוב מאוד – טיפול בנושא כוח האדם. חייבים להבין, שללא אנשי מקצוע, לא ניתן לקדם הליכי איכות".
הגדלת הסמכויות של הוועדות המקומיות
ישי רוט, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בקבוצת שובל, העוסקת ביזמות ובבנייה ובהתחדשות עירונית: "במסגרת טיוטת חוק ההסדרים שהציג משרד האוצר בתחילת הדרך, הוקדשו פרקים נבחרים לתפקיד הרשויות המקומיות, זאת כדי לייעל את ההתמודדות עם משבר הדיור. במציאות בשטח ראשי רשויות לא מתלהבים לאפשר התחדשות עירונית, שמשמעותה הפיכת אזורים עירוניים לאתרי בנייה, מה שמעורר תסכול בקרב התושבים הוותיקים מסיבות שונות, בהן חוסר נוחות, הכבדה על תשתיות קיימות ועוד. ראשי הרשויות מעדיפים למשוך זמן כדי שלא יהיו תלונות מצד תושבים. יש לקוות, שהסעיפים הנוגעים לרשויות המקומיות יאושרו, כך שהחל מתחילת שנת 2024 נראה שינוי יסודי בכל הקשור לשחרור הבירוקרטיה לפחות במישור הזה. הוראות שיביאו לביטול חסמים ולקיצור הליכים הן חשובות ומבורכות. בין היתר, למשל, הצעה להגדיל את סמכות הוועדות המקומיות הרגילות, כך שיוכלו לאשר תוכניות הכוללות עד 15 יחידות דיור ועד 1,500 מ"ר למגורים, ואת סמכותן של ועדות מקומיות עצמאיות, כך שיוכלו לאשר תוכניות הכוללות עד 30 יחידות דיור ועד 3,000 מ"ר למגורים. מטרת התיקון לייעל את הליכי התכנון ולהקל על הוועדות המחוזיות. אולם מסופקני אם הדבר ישפיע באופן משמעותי, שכן הוועדות המקומיות סובלות ממחסור כרוני בכוח אדם מקצועי, מה שגורם לכך שבוועדות מקומיות רבות הליכי התכנון כיום ארוכים יותר מאשר בוועדות מחוזיות. בחוק ההסדרים קיימת סנקציה, שלפיה רשות רישוי מקומית שאינה ממלאת את תפקידה במתן היתר בנייה כראוי, תאבד את סמכותה, שתעבור על ידי שר הפנים לוועדת משנה של המועצה הארצית. השאלה היא האם המנגנונים הקיימים במועצה הארצית מסוגלים להתמודד עם התפקיד הזה, כשיוטל עליהם".
4 צפייה בגלריה
האם יעברו סמכויות נוספות לוועדות המקומיות? שכונת הפארק החדשה בבאר שבע
(צילום: דיאגו מיטלברג)
חסרה התייחסות למסחר רחוב ותיק בהתחדשות עירונית
איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים: "האתגר הבא של ההתחדשות העירונית טמון במתחמים שמשלבים מסחר ותיק. חוק ההסדרים הקודם, שהביא בשורה אמיתית לתחום ההתחדשות, וחוק ההסדרים הנתון, אינם מתייחסים למתחמים שבהם קיים מסחר רחוב ותיק – המכולת או הספר השכונתי. במתחמים אלו עולה בעיה מהותית אל מול בעלי העסקים, והיא שאין מענה עבורם ועבור עסקיהם בתקופת הפינוי. תקופה, שבה הם עלולים להפסיד את הכנסותיהם ויותר מכך – את הלקוחות הוותיקים שלהם לאורך כל ההמתנה. לא בטוח שבמקום החדש שאליו יעברו, יצליחו להגיע לאותה כמות של לקוחות שממנה הם נהנו במתחם הישן, המיועד לפינוי־בינוי. אלה דורשים התייחסות מעמיקה כשאר הדיירים בפרויקטי פינוי־בינוי. מעבר לכך עולה גם השאלה מה יעשו בעלי העסקים אחרי הבינוי, כאשר יגיעו לפרויקט חדש ובו השכירות על שטחי המסחר עלולה להיות גבוהה יותר. המדינה אינה נותנת מענה לסוגיה כיום".
חובה לכלול שמאים בגיבוש הצעות החוק
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "חוק ההסדרים לוקח בחשבון מגוון רחב של נושאים ומנסה להוביל לתיקון מסוים בשוק הנדל"ן. יחד עם זאת חשוב מאוד שתהיה הבנה, כי השמאי הוא גורם משמעותי בקביעת מדיניות ותכנון. העברת החוקים והתקנות מבלי להתייעץ עם שמאי מקרקעין היא טעות, מכיוון שברוב המקרים השמאי יכול לתכלל את ההתנהלות של גורמי המקצוע, ובכך להוביל למצב שבו יש הלימה בין התכנון לבין הכדאיות הכלכלית בשטח. כיו"ר הלשכה הוצאתי מסמך מפורט למשרד האוצר ובו דוגמאות לסעיפים השונים שבהם יש צורך בהתערבות שמאית. כך למשל, בסעיף המדבר על קביעת מחירונים לייעודים שונים – הסעיף מתייחס בין היתר למחירון לשווי ערכי קרקע לפעילות נלווית למתקני תשתית. כיצד ניתן להוביל לשווי אמיתי מבלי לשתף את לשכת השמאים בהליך? חובה שיהיה נציג שמאי מטעמנו במשותף עם השמאי הממשלתי. דוגמה נוספת היא נושא שותפות הממשלה והשלטון המקומי בפתרון משבר הדיור, המדברת על הצעת קרן לתמרוץ הגדלת היצע הדיור. גם במקרה הזה חייבים לכלול בין אנשי המקצוע שמאי מקרקעין, שכן בדיונים מסוג זה עולות תמיד סוגיות שמאיות, וראוי שיהיה איש מקצוע שיוכל לתת מענה מהיר. כנ"ל לגבי הקמת צוות בין־משרדי לייעול הליכי תכנון ורישוי בנייה, כשגם לצוות זה מומלץ להוסיף נציג של לשכת השמאים. בהקשר להתחדשות עירונית, סעיף מוצע מדבר על הקמת צוות לבחירת פתרונות לקידום התחדשות בשטחים עם בנייה צמודת קרקע. במקרה הזה חייבים לכלול בצוות שמאי מקרקעין, אשר יודע לתת מענה כולל לתחום. זאת כדי למנוע מצב, שבו יש הסכמה מסוימת ואז רואים בשטח שאין לכך שום היגיון או כדאיות כלכלית".
טיפול בהגשת עררי סרק
חגית לאניאדו, יועצת לשיווק ואסטרטגיה: "חוק ההסדרים מציע לחזק את סמכויות הרשויות המקומיות וזה מבורך, אך יחד עם זאת ללא הגדלה משמעותית של כמות התקנים בוועדות ושינוי רדיקלי באופן התכנון והרישוי, לא ניתן לראות איך במבחן המציאות הרשויות המקומיות יוכלו להתמודד עם העומס שייווצר. כך, אם יוגדלו הסמכויות ללא תוספת תקנים, התוצאה תהיה הפוכה וגרועה עוד יותר מהמצב הנוכחי, עיכובים ממושכים בעבודה אף יותר מאלה להם אנו עדים כעת. עוד מוצע בחוק ההסדרים להטיל סנקציה על ועדות שלא מאשרות תוכנית בזמן שנקבע, כך שהתוכניות יעברו לטיפול ועדת המשנה של המועצה הארצית. תיקון זה עשוי להוות מנוף לחץ על ועדות מקומיות להתייעל ולשפר את הליכי התכנון, אולם יחד עם זאת קיים ספק רב עד כמה המנגנונים הקיימים במועצה הארצית מסוגלים להתמודד עם הטיפול הנדרש בתהליכים להוצאת היתרים. הצעה נוספת בחוק ההסדרים מתייחסת להתנגדויות והגשת תוכניות של פרויקטים גדולים (למעלה מ־30 דירות) ולקבוע, כי הגשת ערר תהיה חייבת את אישור יו"ר הוועדה המחוזית. תיקון זה מבורך וחשוב, שכן העצירה המיידית של מתן היתרי הבנייה עם הגשת עררים יוצרת תמריץ להגשת עררי סרק, מה שיתבטל כעת".
האם העברת תוכניות למועצה הארצית היא מהלך נכון?
עו"ד צבי שוב, שותף במשרד שוב ושות': "בנושא הגדלת הסמכויות של הוועדה המקומית על חשבון הוועדה המחוזית, מטיוטת חוק ההסדרים עולה, כי ניכר שהממשלה לא מרוצה מהתפקוד של הוועדות המחוזיות. מחד חוק ההסדרים מציע להעביר סמכויות מהוועדות המחוזיות למקומיות, ומאידך הוא קובע מקרים שבהם יעברו סמכויות למועצה הארצית. לדוגמה נקבע, שאם תוכניות הכוללות מעל 100 יחידות דיור התעכבו למעלה מ־18 חודש בוועדה המחוזית, אפשר להעביר אותן לדיון בוועדת משנה שתקום במועצה הארצית. זה אומנם היה קיים בחוק, אבל לא השתמשו בזה, כי זה היה תלוי בדרישת היזם, וכעת היזם יצטרך לנמק מדוע לא להעביר למועצה הארצית. השאלה הגדולה היא האם המועצה הארצית אכן תביא לקיצור הליכים? לדעתי, מוטב היה לזרז את עבודת הוועדות המחוזיות באמצעות תגבור כוח אדם מקצועי, במקום באמצעות סנקציות והעברת סמכויות".
האם העברת תוכניות לוועדות המקומיות תסייע או תכשיל הגדלת היצע?
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן: "הכוונה להעביר 70% מתוכניות המגורים לוועדות המקומיות כדרך להפחית עומס ולקדם תהליכי תכנון מהירים מעלה סימן שאלה. אומנם המטרה היא להפחית עומס מהוועדות המחוזיות, אבל כמו שאנחנו יודעים, חלק גדול מהרשויות המקומיות לא תמיד מעודדות בנייה למגורים, ונשאלת השאלה האם היצע הדירות ייצא נשכר מהשינוי הזה. עד שלא יפתרו את המאזן של הכדאיות הכלכלית, ראשי הערים ימשיכו לבנות במשורה. הבעיה של מצוקת הדיור היא לא של ראשי הערים ולא לפתחם לפתור זאת, האחריות שלהם היא לנהל את העיר ולדאוג לתושביה הקיימים. לפיכך הוועדות המקומיות מאשרות מעט ומעדיפות גידול מדוד וטבעי של המגורים לצד המסחר והתעסוקה, ובמקרה שלא ניתן להגדיל את המסחר והתעסוקה, הן לא יאפשרו גידול משמעותי במגורים. אומנם אנחנו רגילים לשמוע סיפורים על מצוקת כוח אדם בוועדות שמובילה לעיכוב, אבל בסוף לא זאת הבעיה, אלא חוסר רצון של ראשי הערים. אנחנו רואים שבערים שרוצות לקדם בניית מגורים והתחדשות עירונית, ירושלים לדוגמה, הם עושים זאת במהירות ובהיקפים גדולים. כל עוד המאזן הכלכלי לא ייפתר, ולצידו גם בניית תשתיות שיאפשרו גידול של האוכלוסייה, השינוי הנוכחי יישאר בגדר מס שפתיים".
תשלומים במכרזי רמ"י יעזרו להתגבר על עליית הריבית
שמוליק כהן, שמאי מקרקעין מחברת SK שמאות: "מתן אפשרות ליזמים לרכוש קרקע מרמ"י בתשלומים כדי להקל על המימון - זה מהלך נכון וכך גם כל תהליך שמעודד התחלת בנייה של דירות חדשות, ולא פחות חשוב סיום הבנייה בפרק זמן מהיר ככל שאפשר. ראוי לציין, שכבר כיום אנו עדים לא פעם לכישלון מכרזים, בעיקר בפריפריה. לעליית הריבית ישנה השפעה משמעותית על עלויות המימון של הפרויקטים, ולכן היזמים נוקטים כיום משנה זהירות בהתמודדות במכרזים. אם למשל יזם רכש קרקע ב־100 מיליון שקל, המיועדת לבנייה של 100 דירות, כאשר את העסקה מימן באמצעות הלוואה של 80 מיליון שקל, ומימון כלל הפרויקט עומד על כ־160 מיליון שקל. בהנחה שהריבית התייקרה בכ־3% בממוצע, הוא יצטרך לספוג את עליית הריבית על מימון הקרקע במשך שלוש שנים בממוצע, ואת עליית הריבית על כלל הפרויקט במשך כשנתיים בממוצע, אז סך ההתייקרות ליחידת דיור יעמוד על כ־100 אלף שקל רק בשל מרכיב התייקרות הריבית. כרגע, כאשר הביקושים ירדו ועליית מחירי הדירות נעצרה, עליית הריבית יכולה לייצר סיכון ולצמצם את ההשתתפות במכרזים, ולכן המהלך חיובי".
ביטול הנוהג המחייב יזם בביצוע או במימון עבודות פיתוח
עו"ד מיטל טויסטר־רוזנטל, שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר ושות', העוסק בדיני התכנון והבנייה: "הטיוטה של חוק ההסדרים כוללת הוראות שונות, שמטרתן לזרז ולייעל את הליכי התכנון והרישוי. אין ספק כי החסמים הרבים בקידום הליכי התכנון והרישוי בארץ מהווים את אחד המכשולים הגדולים כיום בהאצת הבנייה ובהורדת מחירי הדיור. ברבות מהרשויות קידום תוכניות והיתרים אורך שנים ארוכות וכרוך באינספור הליכים ודרישות, אשר מביאים לעיכוב משמעותי במימוש פוטנציאל הבנייה. אחד השינויים המשמעותיים המוצעים בטיוטת חוק ההסדרים הינו הוראה, שלפיה מוסד תכנון לא יהיה רשאי לקבוע תנאי בתוכנית, בהיתר או בכל דרך אחרת, שמשמעותם חיוב יזם בביצוע או מימון עבודות פיתוח על חשבונו, אלא אם הדבר נקבע במפורש בחוק. מדובר בשינוי דרמטי, מאחר שבמצב הנוהג כיום רובן המוחלט של התוכניות המקודמות במרכז הארץ כוללות 'מטלות ציבוריות' כאלה ואחרות, שיכולות לבוא לידי ביטוי בהפרשת שטחים מבונים לצורכי ציבור בתוך הבניין, בביצוע מטלה חיצונית למבנה המבוקש (לדוגמה שימור מבנה, פיתוח שטח ציבורי כלשהו וכו') או בכל דרך אחרת. לרוב התוכנית אינה קובעת כי היזם הוא שיידרש לקיים את המטלה, אולם מאחר שהיא מתלה את הוצאת ההיתר בביצוע המטלה, ברור לכול מי הוא זה שיידרש לבצע את המטלה על חשבונו. חוק ההסדרים המוצע מבקש לבטל נוהג זה. התיקון נועד להוריד חסם מקידום הליכי התכנון והבנייה, ולמנוע מרשויות מקומיות להטיל חיובים כספיים בניגוד להוראות הדין, ולעניין זה מדובר בתיקון מבורך. עם זאת הנוסח הכללי המופיע בטיוטה, מותיר פתח נרחב לדיונים באשר למטלות שיבואו בגדר האיסור הקבוע בטיוטת החוק, ואלה שלא יבואו בגדרו, ולפיכך מן הראוי לדייק את הניסוח ולהבהיר את גבולות האיסור הקבוע בו. קושי נוסף נובע מהעובדה שאין חולק שרשויות מקומיות רבות נמצאות בחסר של שטחים ציבוריים, בוודאי לאור המגמה להעצים את הבנייה למגורים. בנסיבות אלה התיקון המוצע עלול ליצור קושי בקרב רשויות מקומיות לתת מענה לצורכי הציבור הנדרשים, וכתוצאה מכך עלול להוות תמריץ שלילי לקידום תוכניות לתוספת מגורים.
