טיוטת חוק ההסדרים שחשף אמש משרד האוצר, כחלק מההליכים לקראת אישור תקציב המדינה, כוללת פרק שלם שמתייחס לדיור ולתשתיות. המטרה שמוצגת בטיוטת החוק ברורה: שחרור צוואר הבקבוק בצנרת התכנון לטובת הגדלת היצע יחידות הדיור, על מנת להדביק את קצב הגידול באוכלוסייה ואת הביקושים הקשיחים למגורים - ובכך להתמודד עם העלייה במחירי הדיור.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
כדי לעשות זאת, מתכננים באוצר לנקוט שורה של צעדים, בין היתר הסבת משרדים ומתחמי תעסוקה למגורים; זירוז הוצאת היתרי בנייה באמצעות רפורמת "הרישוי העצמי", שמאפשרת לאדריכלים מטעם היזמים להנפיק היתר במקום להמתין לרשות המקומית; ניצול קרקעות פרטיות לטובת בנייה למגורים ושילוב מתחמים ציבוריים במיזמים של התחדשות עירונית; וכן מימון תקציבי תשתיות בעזרת גביית מיסי נדל"ן מתוכניות בנייה בקרבת המטרו. לפחות שלושה צעדים, אם לא יותר, יובילו להתנגדויות מצד גורמים שונים, בהם הרשויות המקומיות, וקשה להעריך אם ניתן יהיה לקדמם.
אחת הביקורות החריפות שנמתחו בשנים האחרונות על התנהלות הממשלה מול שוק הנדל"ן הייתה העובדה שאין "בעל בית" אחד שמפקח על השוק, לאחר שפורק מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, והטיפול בו חולק בין שלושה משרדים - האוצר, הפנים והשיכון. במסגרת טיוטת חוק ההסדרים, מבקשים באוצר להקים "שולחן עגול" שבו ייקחו חלק נציגים ממשרדי האוצר, השיכון, התחבורה, הפנים, הגנת הסביבה וכן ממינהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), רשות המים ועוד. המטרה: לדון בחסמים לתוכניות בנייה ולשיווקי קרקעות ולדווח על ההמלצות לקבינט הדיור, שבראשו צפוי לעמוד שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין.
שינוי שטחי תעסוקה למגורים? לא ברור איך
אחד הצעדים המרכזיים שכבר ממתין לחוק ההסדרים מזה זמן מה נוגע להסבת משרדים למגורים. באוצר מציינים כי ברחבי המדינה קיימים עשרות מיליוני מ"ר המיועדים לתעסוקה ולמסחר, שאינם צפויים להתממש בעשורים הקרובים. לפיכך, לנוכח עודף ההיצע המשמעותי הקיים של שטחי תעסוקה ברחבי המדינה, וכן בשל הצורך בהגדלת היצע הדיור ובייעול השימוש בקרקע במיוחד בלב אזורי הביקוש, מציע האוצר לאפשר הסבה של 30%-50% משטחי תעסוקה הממוקמים בקרבת שכונות מגורים לדירות קטנות ("מיקרו דירות") - ללא הליך תכנון מחדש.
שר השיכון אלקין בריאיון: "לא צריך אותי בשביל שמחירי הדיור יעלו, אין פטנט"
(צילום: אלכס גמבורג)
באוצר סבורים כי צעד זה יגביר באופן משמעותי את הכדאיות הכלכלית במימוש הקרקע, ייתן מענה לצורך בשטחי ציבור ויאפשר להוסיף לשוק אלפי יחידות דיור מדי שנה לשימוש אוכלוסייה צעירה ובני הגיל השלישי בלב אזורי הביקוש. באוצר אף המתייחסים להשפעות משבר הקורונה, שהוביל למודל עבודה היברידי שמשלב עבודה מהבית באופן שמייתר חלק מהמשרדים גם לאחר תום המשבר. עם זאת, בענף מתקשים לשרטט תמונת מצב שבה ניתן יהיה לבצע שינוי ייעוד מסיבי של שטחי תעסוקה למגורים. הסיבות, בין היתר, נעוצות במודל גביית הארנונה שמניב הכנסה גבוהה יותר ממשרדים מאשר מגורים, ובתכנון שאינו תואם למגורים מבחינת תשתיות ושטחי ציבור נדרשים כגון בתי ספר, גני ילדים, גינות ציבוריות וכדומה.
צעד נוסף המעוגן בטיוטת חוק ההסדרים, מתייחס לרפורמת "הרישוי העצמי" שנתקעה זה מכבר בהמתנה לחוק. כפי שפורסם לאחרונה בדו"ח מבקר המדינה, הליכי הוצאת היתר בנייה בישראל ארוכים מאוד ומהווים צוואר בקבוק במאמצים להגדלת היצע הדיור. באוצר מסבירים כי כדי להתמודד עם בעיה זו, הצעת חוק רישוי עצמי נועדה לאפשר מסלול מקביל למסלול הרגיל בוועדה המקומית, במסגרתו אדריכל מורשה יוכל לחתום על היתר בנייה במקום הוועדה המקומית. היתרים במסלול זה יחויבו לקבל אישור מכון בקרה, במטרה לוודא את ההיבטים הבטיחותיים במבנה.
עם זאת, צריך לזכור כי רפורמת מכוני הבקרה על בנייה לא יושמה במלואה, זאת 20 שנה אחרי אסון ורסאי. המלצת ועדת זיילר להקים מכוני פיקוח על בטיחות מבנים הובילה רק ב-2018 לפתיחת שישה מכונים בלבד, שפועלים בהתנדבות ובוחנים רק בנייני מגורים עד קומות. הרפורמה אמורה לאפשר למכונים לפעול לפי חוק, ורק ב-2022 יוכלו לפקח גם על גורדי שחקים ומבני ציבור. אלא שהקבלנים, המהנדסים והאדריכלים מתנגדים לרפורמה.
עוד מציע האוצר לספק תמריצים כלכליים להפחתת "עררי סרק" באמצעות הטלת אגרות על פנייה לוועדות ערר כדי לזרז הסרת חסמים בדרך לבנייה. המשמעות היא שמי שירצה להגיש התנגדות לתוכנית בנייה בוועדת ערר לתכנון ולבנייה, יצטרך לשלם אגרה, וייתכן שלא ישתלם לו להגיד את ההתנגדות. כמו כן, באוצר מעריכים כי באזורי הביקוש ישנן קרקעות פרטיות שאינן ממומשות לבנייה ואינן מאפשרות פוטנציאל פיתוח של כ-25 אלף יחידות דיור. לפיכך, מציעה טיוטת חוק ההסדרים לבטל את הפטור ממס שבח לזכויות בנייה לא ממומשות לטובת האצת הבנייה.
המדינה תאיץ עבודות פיתוח למגורים במקום העיריות?
דרך נוספת שמקדם האוצר להסרת חסמים היא האצת עבודות פיתוח למגורים על ידי המדינה במקום על ידי העיריות. באוצר מסבירים כי ברחבי הארץ קיימות עשרות אלפי יחידות דיור מתוכננות שטרם שווקו, בין היתר, בשל התנגדות הרשויות המקומיות. הפיתרון המוצע בטיוטת חוק ההסדרים מאפשר לרשות להשיב בתוך 60 ימים אם היא מעוניינת בהסכם פיתוח או בביצוע עצמי. אם הרשות לא השיבה, המדינה תוכל לבצע את עבודות הפיתוח ותודיע לרשות המקומית שברצונה לשווק את התוכנית.
דרך נוספת שמבקש האוצר לקדם בחוק על מנת להסיר חסמי דיור היא קידום תוכנית לאומית לניהול סיכוני שיטפונות. באוצר מסבירים כי תשתיות ניקוז הן קריטיות עבור פיתוח דיור (וכמובן עבור הגנה מפני שיטפונות), אולם הגורם האחראי על הסדרת התשתיות הוא רשויות הניקוז, שחלקן אינן מתפקדות ביעילות. באוצר מעריכים שאם יתנו למדינה סמכויות להתמודד עם רשויות הניקוז, יוסרו חסמים להקמת 150 אלף דירות ב-7 השנים הקרובות.
האוצר אף מציע להשתמש בהכנסות משיווקי קרקעות בסמוך לקווי הרכבת הקלה ופרויקט המטרו כדי לממן את הפרויקט השאפתני. במסגרת טיוטת החוק, האוצר מציע שהיטל ההשבחה בגין זכויות בנייה, שערכן יעלה משמעותית בשל קרבתן לקווי המטרו, יתחלק בין הרשות המקומית, שתקבל 40% מההיטל במקום 50%, לבין המדינה שתקבל 35% מההיטל. ליוזמה הזאת צפויות להתנגד הרשויות המקומיות, שיקבלו הכנסות נמוכות יותר, והיזמים, שיתנגדו לכך שגובה המס יטפס.
