איפה אפשר לקנות היום דירת שלושה חדרים בפחות ממיליון שקל ובאיזו עיר דירת ארבעה חדרים עקפה את רף ארבעה מיליון השקלים? אחרי שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) פרסמה את מדד מחירי הדיור בשבוע שעבר, צללנו לנתונים ובדקנו את המחירים הממוצעים של דירות קטנות - בנות 3-2.5 חדרים ובנות 4-3.5 חדרים - ברבעון השלישי של 2022 בקרב 16 הערים הגדולות בישראל (מדובר בערים שבהן מספר התושבים גדול מ-100 אלף איש).
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
הנתונים מגלים שלמעט עיר אחת בדרום הארץ, מחירי הדירות שכוללות 2.5 חדרים עד ארבעה חדרים כבר מזמן חצו את רף מיליון השקלים, כאשר בארבע ערים נחצה רף שני מיליון השקלים. נזכיר כי מחיר ממוצע של דירה ברבעון השלישי השנה עמד על 1.931 מיליון שקל - קפיצה של 12.5% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, אז עמד הסכום על 1.716 מיליון שקל. עליות מחירים נצפו בכל הערים שנבדקו.
מהנתונים עולה כי בבאר שבע מחיר ממוצע של דירת 3-2.5 חדרים עומד על 808 אלף שקל. מדובר בעלייה של כ-5% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, אז עמד המחיר הממוצע על 768 אלף שקל. לגבי דירות בנות 4-3.5 חדרים, המחיר מטפס לסכום של 1.163 מיליון שקל - גם כן עלייה מינורית של כ-6% לעומת הרבעון השלישי של 2021, אז עמד המחיר על 1.093 מיליון שקל. בסך הכול המחיר הממוצע של דירה בבירת הנגב (שקלול של דירות חדשות ויד שנייה ושל כל סוגי החדרים) עומד על 1.097 מיליון שקל - עלייה של 6.7% לעומת אשתקד. זוהי העיר עם רמת המחירים הנמוכה ביותר מקרב הערים שנבדקו.
"הממוצע של הלמ"ס חוטא למציאות"
יורם אביסרור, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אביסרור משה ובניו הפועלת בבאר שבע, מסביר כי "העלייה המתונה יחסית במחירי דירות 4-3 חדרים ברבעון השלישי לעומת אשתקד נובעת משתי סיבות. הראשונה נעוצה בעובדה שנתוני הלמ"ס כוללים גם את מחירי הדירות של מיזמי מחיר למשתכן, שהבשילו בעיר בשנתיים האחרונות, והם מושכים את הממוצע מטה. ממה שאנו רואים בשטח, אם מנטרלים דירות אלה, מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה בסביבות 10%-12% ולא ב-5%-6% כפי שעולה מהממוצע של הלמ"ס, שלתפיסתי חוטא למציאות בפועל".
לדבריו, "הסיבה השנייה היא זווית ההיצע. התחלות הבנייה במחצית השנה עמדו על 918 דירות חדשות, לעומת 1,342 דירות חדשות שהחלו להיבנות בכל שנת 2021. אני סבור שההיצע מתחיל להתאזן עם הביקושים, ולכן המחירים עולים באופן מתון. לפי נתוני מינהל התכנון, יש תוכניות להקמת קרוב ל-7,000 דירות במתחמי פינוי בינוי שהוכרזו בבאר שבע, וכן תוכניות לבנייה חדשה שבצנרת מוסדות התכנון - דבר שיגדיל עוד יותר את ההיצע בשנים הקרובות".
אחרי באר שבע ניצבת אשקלון עם מחיר נמוך יחסית לשאר הערים שנבדקו - 1.08 מיליון שקל לדירת 3-2.5 חדרים. מדובר בעלייה של כ-20% לעומת אשתקד, אז עמד המחיר על סכום של פחות ממיליון (895 אלף שקל). מחיר דירת 4-3.5 חדרים עומד ברבעון השלישי על 1.531 מיליון שקל לעומת 1.269 מיליון שקל אשתקד. גם כאן מדובר בעלייה של כ-20%, בדומה לעלייה השנתית הכלל ארצית.
באשדוד הסמוכה המחירים גבוהים יותר: 1.626 מיליון שקל לדירות 3-2.5 חדרים - גם כן עלייה של כ-20% לעומת אשתקד, אז המחיר היה 1.354 מיליון שקל. לגבי דירות 4-3.5 חדרים מדובר כבר בסכום שמתקרב לשני מיליון (1.956 מיליון שקל) לעומת 1.753 מיליון שקל אשתקד. כאן מדובר בעלייה מתונה יותר של כ-11%.
לדברי גיורא שרבט, מנכ"ל משותף בחברת אחים שרבט יחד עם עמיחי רוט, הפער במחירים בין אשדוד לאשקלון נעוץ בהיצע: "בשנים האחרונות לא שיווקו מספיק קרקעות לבנייה באשדוד. בעשור האחרון החלו לבנות בעיר כ-8,700 דירות, כאשר לשם השוואה באשקלון החלו לבנות באותה תקופה למעלה מ-19 אלף דירות. אשדוד מבוקשת מאוד למגורים והמחסור בהיצע הוא הגורם המרכזי לעליית המחירים בה".
זינוק של כ-23% עבור דירת 3-2.5 חדרים בחיפה
בחזרה לערים שמציגות רמות מחירים נמוכות יותר, בחיפה דירת 3-2.5 עלתה ברבעון השלישי השנה 1.089 מיליון שקל בממוצע לעומת אשתקד, אז עמד המחיר על 885 אלף שקל. מדובר בקפיצה של כ-23%. דירת 4-3.5 חדרים עלתה 1.635 מיליון שקל - עלייה של כ-19% לעומת 2021, אז עמד המחיר על 1.368 מיליון שקל.
בבית שמש, דירת 3-2.5 חדרים עלתה ברבעון 1.407 מיליון שקל לעומת 1.319 מיליון שקל אשתקד - עלייה מתונה של כ-6%. דירות 3.5-4 חדרים עלו 1.781 מיליון שקל לעומת 1.603 מיליון שקל - עלייה גבוהה יותר של כ-11%. בפתח תקווה הפערים גדולים יותר: דירת 3-2.5 חדרים עלתה ברבעון 1.613 מיליון שקל - עלייה של כ-14% לעומת אשתקד, אז עמד המחיר על 1.411 מיליון שקל. ואילו דירת 4-3.5 חדרים עלתה ברבעון השלישי 2.361 מיליון שקל - זינוק של לא פחות מ-30% במחיר לעומת אשתקד, אז מחיר דירה בגודל הזה עמד על 1.805 מיליון שקל.
בחולון דירות 3-2.5 חדרים עלו ברבעון 1.663 מיליון שקל, ואילו דירות 4-3.5 חדרים עלו 2.114 מיליון שקל. מדובר בעליות של כ-17% ושל כ-9% בהתאמה. לעומת זאת, אצל השכנה בת ים נרשמו עליות המחירים הגבוהות ביותר במחיר הממוצע של דירה – בשיעור של 41.6%. מחיר דירת 3-2.5 חדרים ברבעון השלישי עמד על 1.897 מיליון שקל - עלייה של כ-19% לעומת אשתקד, אז עמד המחיר על 1.591 מיליון שקל. דירות 4-3.5 חדרים עלו 2.717 מיליון שקל - קפיצה של כ-24% לעומת 2.191 מיליון שקל אשתקד.
דינה ענבר, סמנכ"לית השיווק של חברת אמריקה ישראל הפועלת בבת ים, מסבירה כי הדימוי של העיר, שהשתנה כמעט ב-180 מעלות, הפך אותה למבוקשת וכתוצאה גם המחירים עלו. "באחרונה יש יותר ביקושים למגורים בעיר. לצד משפרי דיור, אנו רואים משפחות צעירות שרוצות דירות קטנות, מצמצמי דיור, משקיעים, גרושים ורווקים. בת ים מהווה עבורם אלטרנטיבה טובה, הן בשל היותה עיר חוף והן על רקע סיום הבנייה של תחנות ומסילת הרכבת הקלה, שעוברת בלב ליבה של העיר ומחברת אותה ישירות לתל אביב. רחובות בעיר שנחשבו מיושנים נראים כמו רחובות מרכזיים באירופה ותורמים לאטרקטיביות. גם מיזמי התחדשות עירונית רעננו את העיר, והיא מושכת קהלים שבעבר לא החשיבו אותה כאופציה טובה לתל אביב, שיקרה בהרבה".
בנתניה, הקפיצות הגדולות נצפו בקרב הדירות הקטנות יותר. על פי הנתונים, מחיר דירת 2.5-3 חדרים עמד על 1.641 מיליון שקל, לעומת 1.362 מיליון שקל אשתקד - עלייה של כ-20%. לעומת זאת, מחיר דירת 4-3.5 חדרים עמד על 2.225 מיליון שקל - עלייה של פחות מאחוז לעומת 2021, אז עמד המחיר על 2.203 מיליון שקל לדירה דומה. גם בבדיקת המחיר הממוצע הכללי בעיר (כלומר שקלול של דירות חדשות ויד שנייה מכל סוגי החדרים) מדובר בעלייה המינורית ביותר מכלל הערים שנבדקו בשיעור של כ-1.3% בלבד.
בבני ברק דירות 3-2.5 חדרים עלו ברבעון 1.715 מיליון שקל, ואילו דירות 4-3.5 חדרים עלו 2.329 מיליון שקל. מדובר בעליות לעומת אשתקד של כ-12% ושל כ-19% בהתאמה. ברחובות דירות 2.5-3 חדרים עלו ברבעון 1.748 מיליון שקל, ודירות 4-3.5 חדרים עלו 2.274 מיליון שקל. מדובר בעליות של כ-21% ושל כ-19% בהתאמה. בראשון לציון דירות 3-2.5 חדרים עלו 1.758 מיליון שקל, ודירות 4-3.5 חדרים עלו 2.192 מיליון שקל - עליות של כ-12% ושל כ-11% בהתאמה.
בארבע הערים הבאות מחירי דירות קטנות חצו את רף שני מיליון השקלים. בירושלים דירת 3-2.5 חדרים עלתה ברבעון 2.075 מיליון שקל, לעומת 1.801 מיליון שקל - עלייה של כ-15%. דירת 4-3.5 חדרים עלתה 2.763 מיליון שקל, לעומת 2.47 מיליון שקל - עלייה של כ-12%. בכפר סבא, שהמחיר הממוצע לדירה בה מציב אותה במקום השני הגבוה ביותר מבין הערים, דירת 3-2.5 חדרים עלתה ברבעון השלישי של השנה 2.408 מיליון שקל. מדובר בזינוק של כ-33%, לאחר שאשתקד עמד המחיר על 1.803 מיליון שקל. דירת 4-3.5 חדרים עלתה 2.959 מיליון שקל לעומת 2.301 מיליון שקל אשתקד - עלייה של כ-28%.
ברמת גן דירת 3-2.5 חדרים עלתה 2.298 מיליון שקל ברבעון לעומת 2.106 מיליון שקל אשתקד = עלייה של כ-10%. הפער בקרב דירות 4-3.5 חדרים גדול יותר: ברבעון השלישי עלתה דירה כזאת 3.061 מיליון שקל, לעומת 2.563 מיליון שקל = קפיצה של כ-20%. בתל אביב, העיר היקרה ביותר, דירת 3-2.5 חדרים עלתה ברבעון השלישי לא פחות מ-4.032 מיליון שקל. מדובר בזינוק של כ-35% לאחר שאשתקד עלתה דירה דומה 2.991 מיליון שקל. דירת 4-3.5 חדרים עלתה ברבעון 4.302 מיליון שקל, לעומת 3.94 מיליון שקל - עלייה של כ-10%.
"בסופו של דבר, הכמות הנמכרת משקפת את היצע הדירות על המדף לצד רמות המחירים", מסביר ינון סבג, סמנכ"ל קבוצת אמבסדור המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן, את הנתונים בתל אביב. לדבריו, "ב-2021 הייתה עלייה של כ-16% במספר העסקאות של דירות 3 חדרים והתייקרות של 12% במחיר, ובעלייה של כ-25% במספר העסקאות בדירות ארבעה חדרים לצד עלייה של 14% במחיר ביחס לשנה שקדמה לה. העלייה נבעה ממלאי סביר של דירות קטנות למכירה, לצד מחירים שעדיין היו נגישים יחסית גם במושגים של תל אביב עבור פלח שוק שיכול להרשות זאת לעצמו, תוך התפשרות על גודל וטיב הדירה לטובת מיקום".
מאידך, הוא אומר כי "כאשר משווים בין הרבעון השלישי השנה למקביל לו, רואים ירידה דרסטית של כ-65% בהיקף העסקאות של דירות שלושה חדרים, ועם זאת עלייה של כ-35% במחיר; ובדירות ארבעה חדרים ירידה של 42% בהיקף העסקאות ועלייה של 9% במחיר. הירידה בכמות העסקאות מבטאת שילוב של מחירים שטיפסו ומלאי קטן שנותר. מלאי הדירות הקטנות יורד, הביקוש עולה והמחיר בהתאם. הירידה בעסקאות יכולה גם לנבוע מהזהירות של 'המתעשרים החדשים' - הייטקיסטים שבשנים האחרונות היוו קטליזטור לעליות המחירים וריבוי העסקאות בשוק התל אביבי, והפכו בשנה האחרונה יותר מחושבים לגבי גודל ההתחייבויות שהם לוקחים. בנוסף, אני סבור כי הקיטון בהיקף העסקאות מושפע גם מירידה של כמות המשקיעים מחו"ל בעקבות המצב הכלכלי בעולם".
