האם התיקון של אלקין יעזור לרוכשי הדירות? אוהד דנוס ראול סרוגו אולפן
"אלקין חושב שאם יחסכו לו כמה גרושים בהפרשי ההצמדה זה יפתור את משבר הדיור. זה לא יפתור שום דבר". כך טען הבוקר (ג') ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בריאיון לאולפן ynet בהקשר חוק המכר שעבר אתמול בקריאה ראשונה בכנסת ומבקש בין היתר לשנות ואף לבטל בחלקה את הצמדת מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
"שר השיכון והכנסת עושים מה שהעם רוצה ולא מה שהעם צריך. לא ראיתי בשום מדינה בעולם שבתקופה כזו כשמחירי הדירות עולים מכפילים את הרגולציה על היצרן. איזה מן דבר זה?", טען סרוגו.
נשיא התאחדות הקבלנים עוד טען כי החוק החדש "מייצר לקבלנים מחסור כיס, מצב שבו מחירי הקרקע עולים כל הזמן. אנחנו מבקשים להגן על הדירה שמכרנו. כשאני מוכר דירה בשני מיליון שקל והדייר פורס את זה לכמה תשלומים, אז אני רוצה לדעת שאני אכן מקבל שני מיליון ולא פחות - לכן אנחנו מצמידים.
"המדד הכי נכון להצמיד אליו הוא מדד תשומות הבנייה. במשך שנים הוא היה נמוך מהמדד הכללי ואף אחד לא פצה פה. פתאום עכשיו בגלל המלחמה באוקראינה והמשבר העולמי, מחירי הדירות עולים והמדד לא טוב.
"ברגע שהחוק יעבור, לקבלנים לא תהיה ברירה אלא להגן על הסיכון שיש להם בכך שחלק מתשלום הדירה אינו מוצמד. איך ישלמו על זה? כנראה יעלו את מחירי הדירות. שיהיה ברור - אני לא קורא להם לעשות זאת, אבל ברגע שאתה מטיל רגולציה שווה לכולם אז אין ברירה אחרת", אמר סרוגו.
"החוק יעזור לעשירי ת"א"
גם לטענת אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, החוק עלול להוביל בדיוק לתוצאה ההפוכה מהורדת מחירי הדיור. "כשאתה רוצה לעודד ענף מסויים ולגרום לבנייה מואצת, אתה לא ממסה אותו - זו טעות.
"צריך לקחת בחשבון שיש את מחיר הכסף וקבלן שרכש קרקע או יזם שנתן הלוואה לשם כך או השתמש בהון עצמי, הרי שהוא צריך הצמדה למשהו. הוא יצמיד את זה למשהו, או למדד מחירי הצרכן או למדד מחירי הדירות. השני עלה בשנה האחרונה ב-16%, יותר ממדד תשומות הבנייה.
"כל המשחקים הפופוליסטיים האלה הם בושה לאינטליגנציה. הציבור הישראלי מבין את זה. הציבור הישראלי מבין שאי-אפשר לשחק איתו ואי-אפשר לסדר את השוק באמצעות מיסים, מגבלות ואיסורים כאלה או אחרים.
"שוק צריך לסדר בהגברת בנייה, אמצעים באזורי ביקוש, בנייה להשכרה ובהכנסה של היד לכיס המדינה. לא לנסות לחסוך למישהו שקל או שניים אלא לחילופין לדאוג לזה שמחירי הקרקע יירדו וקבלנים יוכלו לבנות בזול. אנחנו לא נמצאים במקום הזה כרגע, אלא 'ערבוביאדה' - מערבבים אותנו כל הזמן ומחירי הדירות ממשיכים לעלות כי הציבור מצפצף על הסיפורים האלה", אמר דנוס.
סרוגו הוסיף וטען כי "החוק הזה יעזור לעשירי תל אביב, כי ככל ששווי הקרקע גבוה יותר, ובתל אביב זה כארבעה מיליון שקל, ככה ההנחה וההצמדה תהיה גבוהה יותר. מי שקנה דירה בעפולה ובדימונה ירוויח מהחוק הזה אולי 5,000 שקל, אבל מי שקונה דירה בתל אביב חוסך 500-400 אלף שקל. החיסכון שאלקין מייצר למשקיעים בתל אביב יאפשר להם לקנות עוד דירות".
שר הבינוי והשיכון זאב אלקין התייחס לטענות הקבלנים בוועידת ערים מתחדשות של מרכז הבנייה הישראלי ואמר: "מדובר בחוק נכון ציבורית והוא יעבור גם בכנסת".
לדבריו, "אני לא אירתע ולא אסוג, אין שום סיבה שתהיה הצמדה לרכיב הקרקע. הציבור רוצה את החוק הזה ובצדק. ובכל מקרה, לא ראיתי קבלן או יזם שלא מכר את מה שהוא בנה במחיר המקסימלי שמוכנים לשלם לו, עם התיקון לחוק או בלי. וזה לא משנה בכמה נמכור את הקרקע - הקבלנים ימכרו את הדירות במחיר היקר ביותר שיוכלו. הבנתי שההתאחדות מתכננת מאבק בכנסת על התיקון לחוק - אבל זה לא באמת משנה, מדובר בקרב מיותר, כי את הכללים של חוק המכר נביא לאישור מועצת רמ"י כבר בשבוע הבא ונפעיל אותם בלי לחכות לחקיקה".
מה כולל החוק?
לפי דברי ההסבר לחוק שפורסם בחודש שעבר על ידי משרד הבינוי והשיכון בראשות השר זאב אלקין, יש לעשות שינוי כדי להקל ולהגן על רוכשי הדירות, ואף אולי לתרום לעצירה בעלייה החדה במחירי הדירות שחלה בשנתיים האחרונות.
הסעיף המרכזי בתזכיר מתייחס לשינוי שיטת חישוב מדד תשומות הבנייה בכל הקשור לדירות מגורים. על פי דברי ההסבר לסעיף, "הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת אחת לחודש את מדד תשומות הבנייה. נכון להיום, מוכרים רבים נוהגים להצמיד את מחיר הדירה ממועד רכישתה ועד מועד השלמת התשלומים - למדד תשומות הבנייה, וזאת על אף שחלק מהותי ממחיר הדירה מורכב מקרקע ורכיבים נוספים שאינם מושפעים בפועל מעליית המדד.
"מדד תשומות הבנייה נתון לתנודות גדולות הרבה יותר ממדדים אחרים מקובלים בשוק. הדבר יוצר אי-ודאות לרוכשי הדירות אשר מקבלים החלטות תוך לקיחת סיכון משמעותי כי המדד יעלה בצורה אגרסיבית. הדבר גם משבש את היכולת של רוכשים להיערך ללקיחת משכנתאות והלוואות לצורך רכישת הדירה, שכן בפועל מחיר הדירה במועד לקיחת המשכנתא עשוי להיות נמוך משמעותית מהמחיר שישולם בפועל.
"בנוסף, בעולם של עלייה במדד תשומות הבניה, נוצר ליזמים תמריץ שלישי לספק את הדירה במועד. מוצע להגביל את ההצמדה למדד תשומות הבניה לרכיב הבנייה בלבד. כמו כן, מוצע לקבוע כי הצמדת ערך הדירה תיעשה רק עד למועד מסירת הדירה בהתאם למצוין בחוזה, או עד למועד מסירת הדירה בפועל, לפי המוקדם מביניהם".
תזכיר החוק מציע עוד סעיפים משמעותיים, כמו למשל לנושא של איחור מסירת דירה על ידי היזם לרוכש, והוא מציע לקבוע בחוק כי הסיבה היחידה בגינה יזם לא יידרש לפיצוי על איחור מסירת דירה לרוכש תהיה "בשל בשל איחור אשר נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש בלבד". כל מקרה אחר יחייב את היזם בפיצוי כחוק.
סעיף נוסף מתייחס לסוגיית שכר הטרחה שנגבה מרוכשי הדירות על ידי עו"ד המטפל ברכישת הדירה. בתזכיר החוק נכתב כי "נכון להיום, בהתאם להוראות החוק, ניתן לגבות מרוכש דירה, בנפרד ממחיר הדירה, תשלום הוצאות משפטיות המשולמות ישירות לעורך דין מטעם המוכר. התיקון יביא לכך שלא ניתן יהיה לגבות הוצאות משפטיות בנפרד ממחיר הדירה".
