תל אביב אולי כבר אינה מתהדרת בתואר המפוקפק "העיר הכי יקרה בעולם לגור בה", לפי דירוג יוקר המחיה של המגזין הנחשב "האקונומיסט" לשנת 2022, אבל בישראל היא מחזיקה בדיוק בתואר הזה. מחירי הדירות בעיר ללא הפסקה ממשיכים לטפס באופן עקבי, כאשר על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ברבעון הרביעי של השנה שחלפה רמת המחירים בה הייתה הגבוהה ביותר מבין הערים שנבדקו.
על פי הנתונים, המחיר הממוצע של דירה ברבעון האחרון של 2022 עמד על כ-4.2 מיליון שקל, לעומת כ-3.6 מיליון שקל ברבעון הרביעי של 2021 - זינוק של 16%. ברבעון השלישי עמד המחיר הממוצע של דירה בתל אביב על כ-4.1 מיליון שקל, זאת לעומת כ-3.5 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2021 - עלייה של כ-17%.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
מניתוח הנתונים שערכה עבור ynet ו"ממון" יו"ר לשכת שמאי המקרקעין הנכנסת, נחמה בוגין, עולה כי אם מתמקדים בדירות 4 חדרים, למשל, מחירי הדירות הללו טיפסו בשיעור שנע בין כ-10% ל-21% בתוך שנה. כך, בעוד שברבעון הראשון של 2021 עמד המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בתל אביב על סכום של כ-3.75 מיליון שקל, ברבעון המקביל בשנת 2022 הוא טיפס לסכום של כ-4.6 מיליון שקל (פער של כ-800 אלף שקל - כ-21%).
ברבעון השני של 2021 עמד המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בתל אביב על סכום של כ-4.1 מיליון שקל ואילו ברבעון השני של 2022 טיפס המחיר לסכום של כ-4.8 מיליון שקל (פער של כ-630 אלף שקל – כ-15%). ואילו ברבעון השלישי של 2021 עמד הסכום הממוצע של דירת 4 חדרים על כ-4 מיליון שקל, וטיפס לסכום ממוצע של כ-4.3 מיליון שקל ברבעון השלישי אשתקד (פער של כ-360 אלף שקל – כ-9%).
"צריך לזכור שקשה מאוד לאפיין את תל אביב כמקשה אחת", מסבירה בוגין את הנתונים. "מחירי הדירות בין הצפון לדרום או המזרח והמערב שונים מאוד. למשל, אם משווים בין אזור המע"ר (מרכז עירוני ראשי) הצפוני (שגבולותיו הם נתיבי איילון, דרך השלום, דרך בגין ורחוב ארלוזורוב - ה.צ) לבין שכונת נחלת יצחק במזרח העיר, שהמרחק האווירי ביניהן עומד על כ-200 מטרים בלבד, פערי המחירים יכולים להגיע לכמעט מיליון שקל".
נחמה בוגיןצילום: ניר שהרבנילדבריה, "זה נכון שמחירי הדירות בעיר גבוהים מאוד, בייחוד במרכז צפון העיר ובאזורים שקרובים לים, אך יש עדיין שכונות צעירות או לחילופין שכונות ותיקות שעוברות הליכי התחדשות עירונית, שקורצות לצעירים כיעד רכישה אטרקטיבי. לדוגמא, אנו רואים את השינוי שעתידה לעבור שכונת נווה שאנן עם התמקדות במגדלי עירוב שימושים, שיכללו מלונאות לצד שדרת מסחר, משרדים ומגורים, או את השינוי שתעבור שכונת יפו ד', שהקו האדום של הרכבת הקלה מנגיש אותה ללב העיר, ושכונות נוספות שמחירי הדיור בהן עדיין ריאליים".
צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר קבוצת סופרין, הבונה כיום במזרח העיר, מחזק את הדברים. "האזורים המזרחיים והדרומיים של תל אביב הם המעוזים האחרונים בעיר בהם עדיין ניתן למצוא דירות במחירים שאינם חוצים את הרף של 50 אלף שקל למ"ר", הוא אומר. "אך גם בשכונות אלה כבר ניתן לראות מגמות ומחוללי שינוי, בין אם מדובר ביותר פרויקטים של התחדשות עירונית שנבנים או בהתפתחות מסחרית משמעותית. כך למשל ניתן לראות את ההתפתחות המסחרית של ציר יגאל אלון, הסמוך לשכונת נחלת יצחק, שצפוי לגרום לעליית המחירים בשכונה בעתיד".
לדברי סופרין, "לאזור מזרח תל אביב יתרונות נוספים, כמו הקרבה לנתיבי איילון ולמע"ר הצפוני, יחד עם הסמיכות לתוואי הרכבת הקלה והמטרו, שהופכים את המקום לאטרקטיבי במיוחד, שכן כאמור, מחירי הנדל"ן בו טרם קפצו כמו באזורים הצפוניים והמערביים של העיר, כגון רבעים 3,4,5 ו-6, שם מחירי הדירות הגיעו למעל 60 ואפילו מעל 70 אלף שקל למ"ר. כיום אמנם עדיין קיים פער משמעותי במחירי הדירות בין האזורים במזרח ודרום העיר, שיכול להגיע לכדי 20%-25% מול מרבית השכונות האחרות, אך בעתיד פערים אילו יצטמצמו".
איפה הצעירים?
מבדיקה שערכה חברת מדלן עבור ynet ו"ממון" עולה כי ב-5 השנים האחרונות, מחירי הדירות למ"ר בשכונות המתאפיינות בעיקר במגורי צעירים טיפסו בשיעור שנע בין כ-30% ועד לכ-44%. כך, בעוד בשנת 2018 מחיר ממוצע למ"ר בשכונת פלורנטין עמד על 43,700 שקל, בשנת 2022 מחיר ממוצע למ"ר בשכונה טיפס לסכום של 57,300 שקל למ"ר. מדובר בקפיצה של 31.12%. אם ניקח לדוגמא דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר, נראה את הפערים: מחיר של כ-2.62 מיליון שקל אז, לעומת מחיר של כ-3.44 מיליון שקל כיום.
באזור שוק הפשפשים וצפון יפו עמד המחיר הממוצע למ"ר של דירה בשנת 2018 על סכום של 39,500 שקל. ב-2022 הוא כבר טיפס ל-52 אלף שקל למ"ר – קפיצה של 31.65%. בשכונת נגה עמד המחיר הממוצע למ"ר בשנת 2018 על 44,800 שקל, ואילו כיום הוא כבר טיפס לסכום של 59,600 שקל – פער של 33.04%. בשכונת שפירא הוותיקה הזינוק הגבוה ביותר: מסכום של 26 אלף שקל למ"ר לדירה בשנת 2018 (כלומר דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר עלתה לפני 5 שנים כ-1.56 מיליון שקל) לסכום של 37,500 שקל בשנת 2022 (כלומר דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר עולה כיום כ-2.25 מיליון שקל) – קפיצה של 44.23% במחיר.
לדברי רם גפן, מנהל מחלקת מידע באתר מדלן, "בעשור הקודם נחשבו שכונות דרום תל אביב לזולות משמעותית ביחס לשכונות של מרכז העיר והצפון הישן והחדש, ולכן משכו אליהן בעיקר צעירים שלא נבהלו מהיעדר הגינות ומרמת הניקיון הבעייתית. בשנים האחרונות פער המחירים בין צפון העיר לדרומה הצטמצם, למעט שכונות שעוד סובלות מבעיות חברתיות, שעדיין זולות יחסית לתל אביב. לכן, בשנים האחרונות נכנסות לשכונות שהיו פעם שכונות צעירים מובהקות אוכלוסיות חדשות, שבעבר היו נדירות בנוף - אנשים אמידים יותר ומשפחות, שהבנייה החדשה המאסיבית בשכונות אלו מיועדת בעיקר להם, וכמובן מעלה עוד את המחירים. למרות זאת, האופי האומנותי של שכונות הצעירים עדיין נשמר".
אז האם עליות המחירים הובילו להגירה פנימית שלילית מהעיר? לדברי אוהד אסרף, מנכ"ל חברת ארי מגורים, על פי אומדנים ארעיים לסוף חודש נובמבר 2022 של הלמ"ס, תל אביב נמצאת במאזן הגירה פנימי שלילי, במקום השני אחרי ירושלים, כאשר בשנת 2022 כ-7,000 תושבים נגרעו ממצבת האוכלוסייה בעיר. עם זאת, הוא מדגיש כי באותה תקופה נוספו לעיר 8,561 תושבים כתוצאה ממאזן ההגירה הבינלאומי. "כלומר יש תחלופה של האוכלוסייה - לעיר נכנסים עולים, תושבי חוץ ומתעשרי הייטק, שיכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות בעיר, ואילו משפחות וצעירים שלא יכולים לגור בעיר בשל עליית מחירי הדיור והשכירות עוזבים לערים השכנות", הוא מסביר.
גם שירלי ורנר, זכיינית רי/מקס אושן תל אביב, מזהה כניסה של תושבי חוץ לעיר, בעיקר לאזור המרכז. "אנחנו רואים תנועה ערה של תושבי חוץ, למשל קידמנו שתי עסקאות בשכונת פארק צמרת בהיקף של כ-7.5 מיליון שקל עבור רוכשים מארה"ב שרוצים שיהיה להם מקום מפלט בארץ", היא מספרת. "אנחנו רואים גם כניסה לדירות להשכרה מצד תושבי חוץ, בעיקר מרוסיה וגם מארה"ב, לרוב מדובר ברוכשים או שוכרים מבוגרים".
אוהד אסרףצילום: אדיר אסרףבחזרה לאסרף, שמשווק פרויקטים למגורים בבת ים ובראשון לציון, הוא מזהה רוכשים חדשים שחשבו שיוכלו לקנות דירות בתל אביב, אבל על רקע המצב מעדיפים לעבור לערים הסמוכות. "בתל אביב מחיר ממוצע של דירות 4.5-5 חדרים עמד בסוף הרבעון השלישי של 2022 על קרוב ל-5 מיליון שקל, ברמת גן השכנה עומד הממוצע של 4 מיליון שקל, בבת ים על 3.7 מיליון שקל ובפתח תקווה ובראשון לציון על 3 מיליון שקל", הוא אומר. "גם הפערים בשכר דירה גבוהים: בתל אביב שכר הדירה הממוצע לדירות 3.5-4 חדרים עומד על 7,500 שקל, כאשר ברמת גן הוא עומד על כ-5,800 שקל, בפתח תקווה על 4,478 שקל ובבת ים על 4,686 שקל".
שגיא וולף (37), איש הייטק, נשוי + שלושה מראש העין, מספר כי החליט לעזוב את תל אביב בשל יוקר הדיור. "גרנו כמה שנים בעיר בשכירות ואהבנו אותה מאוד, במיוחד את אזור הצפון הישן. כבר אז היה ברור לנו שאנחנו משלמים לא מעט בשביל להיות קרובים למרכזי הבילוי, אבל ברגע שנולדה בתנו הבכורה הבנו שהמחירים של שכר הדירה, התשלומים לגן והקניות פשוט לא משתלמים - והחלטנו שאנחנו מעדיפים לחסוך את הכסף עבור עתיד הילדים שלנו".
"ברגע שנולדה בתנו הבכורה הבנו שהמחירים של שכר הדירה, התשלומים לגן והקניות בתל אביב פשוט לא משתלמים - והחלטנו שאנחנו מעדיפים לחסוך את הכסף עבור עתיד הילדים שלנו"
לכן, ממשיך וולף, "לאחר שזכינו בהגרלה של תוכנית מחיר למשתכן בראש העין, היה לנו ברור שאנחנו מכוונים למעבר לשם, ולא בוחרים, למשל, באפשרות של להשכיר את הדירה - ולהמשיך לגור בשכירות בתל אביב. אמנם גרנו בדירה מרווחת ונעימה בבניין מתוחזק, אבל בפרויקט הדיור המוזל שבו זכינו רכשנו דירה חדשה הרבה יותר גדולה עם ממ"ד, מרפסת ומעלית, במחיר שאי אפשר בכלל להשוות אותו למחירים בעיר ללא הפסקה. אין ספק שמחירי הדירות ושכר הדירה היו גבוהים אז, ובטח היום".
פחות משקיעים
"בשנים האחרונות נרשמו עלויות מחירים לא פרופורציוניות ואנחנו מרגישים האטה - אבל היא לא תימשך לנצח, מה שהוביל להאטה אלה הריביות שעלו, אבל גם המצב הזה יהפוך לסטנדרט ואנשים יחזרו לשוק", מספרת ורנר על המצב בשטח. "ת"א היא עיר שההיצע בה תמיד היה ותמיד יהיה נמוך מהביקושים, גם אם בזמנים מסוימים פחות מרגישים את זה, המחירים להערכתי לא יירדו - לא משנה מה היה לאורך השנים, לרדת הם לא יורדים, הם מתייצבים".
"זו עיר יקרה לחיות בה, גם אם מחירי הנדל"ן בה לא יעלו", מוסיפה ורנר. "לזוגות צעירים ומשפחות בתחילת דרכן הרבה יותר קשה לקנות היום דירה בעיר כי המחירים גבוהים וההון העצמי שצריך לספק גדל, וכתוצאה מכך ההחזרים החודשיים על המשכנתא גדלים, לא רק בגלל הריבית. תל אביב תמיד הייתה עיר המיועדת לאנשים בעלי יכולת כלכלית". עם זאת, היא מודה כי גם אם צעירים עוזבים את העיר בשל עליות המחירים, ישנם אזורים שבהם היא מזהה הגירה פנימית, למשל בצפון העיר. "אזור צפון תל אביב מאופיין במשפרי דיור ובאנשים שקונים דירות למגורים ולא להשקעה, ואנחנו רואים שהרבה רוכשים מגיעים מחוץ לעיר, למשל מירושלים, חיפה, אזור השרון".
"זו עיר יקרה לחיות בה, גם אם מחירי הנדל"ן בה לא יעלו. לזוגות צעירים ומשפחות בתחילת דרכן הרבה יותר קשה לקנות היום דירה"
דווקא לגבי קניית דירות להשקעה, היא אומרת, לאחרונה רואים פחות קונים. "באזור מרכז תל אביב והצפון הישן עד לא מזמן ראינו תנועה של הרבה מאוד משקיעים, שקנו דירות 2-3 חדרים בבנייני רכבת. יש גם זוגות צעירים שקונים באזור הזה דירה למגורים, אבל מרביתם נעזרים בהורים", היא אומרת. "בסופו של דבר, התמורה הכספית לרוכש דירה למגורים בצפון תל אביב לעומת מרכז תל אביב או הצפון הישן יותר משתלמת, כי בצפון העיר ניתן לרכוש דירה חדשה עם מעלית, חניה ומרפסת במחיר שבמרכז תל אביב ניתן לקנות באמצעותו דירה ישנה בשטח של 60 מ"ר. אפילו נתקלנו ברוכשי דירה שקנו אותה ב-2022 וכעת הציעו אותה למכירה בעקבות עליות הריבית והזינוק בהחזרי המשכנתא".
רוני חורש, סמנכ"לית שיווק בחברת אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין, מחזקת את הדברים. "אנחנו לא צופים ירידות מחירים בתל אביב בשנה הקרובה, אבל כן נראה שינויים בדרישות רוכשי הדירות", היא אומרת. "אם שנת 2021 התאפיינה ברכישות מרובות על ידי קהל של משקיעים, ב-2022 היו לנו הרבה רוכשים מתחום ההייטק ורוכשים רבים שלראשונה עוברים לגור בעיר. לא מדובר בהכרח על פנטהאוזים ודירות יוקרה, מרבית העסקאות הן דווקא על ידי מצמצמי דיור לא מתל אביב, שמבקשים לקנות דירות קטנות בעיקר ברחובות מרכזיים כדי להיות קרובים למרכזי בילוי ופנאי".
רוני חורשצילום: אנדו סטודיועם זאת, חורש מדגישה כי "לתל אביב אין קיום ללא האוכלוסייה הצעירה, שכוללת סטודנטים ואמנים שמעצבים את אופייה והופכים אותה למה שהיא. בשנים האחרונות צצו יותר דירות "מיקרו" בעיר, והן מהוות נכס להשקעה ועבור השוכרים אלטרנטיבה למגורים, ואנחנו רואים בנייה של דירות כאלו בכל השכונות, מלב העיר ועד פלורנטין וצפון יפו, אותן רוכשים בעיקר משקיעים. התרומה של שוכרים צעירים לעיר באה לידי ביטוי בהקמת קהילות ופיתוח של אזורים שהיו נחשבים לפחות מבוקשים, ובכך השוליים שלה כל הזמן נמתחים, עד כדי היווצרות של אזורים חדשים המהווים תחלופה ללב העיר".
יותר מנופים
ואכן, אחד המאפיינים הבולטים כיום בתל אביב הוא תנופת הבנייה שהיא עוברת, בין אם במסגרת הקמה של פרויקטים חדשים ובין אם במסגרת של התחדשות עירונית. חברות מובילות רבות מקדמות בנייה בעיר, חלקן מקימות מיזמי יוקרה ואחרות פרויקטים למגורים. כך למשל, חברת בנייני העיר הלבנה בונה בשכונת הצפון הישן פרויקט יוקרה במחירים של לא פחות מ-100 ועד 140 אלף שקל למ"ר, ובמקביל גם מקדמת בשכונה פרויקטים למגורים במחיר של בין 60-90 אלף שקל למ"ר. גם חברת צמח המרמן מקימה פרויקטים באזור הצפון הישן, במחיר ממוצע של כ-70 אלף שקל למ"ר, ואילו בפרויקט של משפחת כוזהינוף בשכונת בבלי המחיר הממוצע עומד על כ-75 אלף שקל למ"ר.
בדרום העיר המחירים נמוכים יותר, אבל כמובן שהמחירים תלויים בשכונה. כך למשל חברת עמרם אברהם בונה פרויקט מגורים ברחוב עליית הנוער במזרח העיר במחיר של כ-50 אלף שקל למ"ר לדירה, ובשכונת יפו ד' היא מקימה פרויקטים במחיר ממוצע של כ-40 אלף שקל למ"ר לדירה. קבוצת גבאי, שבונה במרכז העיר ובצפון הישן פרויקטים המציעים דירות במחיר של בין 63-85 אלף למ"ר, מקימה בדרום העיר פרויקט במחיר ממוצע של כ-30 אלף שקל למ"ר לדירה. קבוצת YBOX בונה בשכונת יד אליהו פרויקט במחיר ממוצע של 45 אלף שקל למ"ר ואילו קבוצת אביב פונה פרויקט בנחלת יצחק במחיר ממוצע של 48 אלף שקל למ"ר.
"על אף שנראה שכל העיר בבנייה, מדובר במעט מאוד דירות שנכנסות בפועל לשוק. על כל דירה קיימת אפשר להוסיף יחידות בודדות, כך שהביקוש ממשיך לגדול אך ההיצע מצומצם יחסית"
לעומת זאת, שכונות נחשבות יותר כמו שוק הפשפשים, מציעות פרויקטים עם מחירים למ"ר דומים לאלה המוצעים במרכז והצפון הישן. כך, חברת צמח המרמן בונה פרויקט ברחוב יהודה מרגוזה בשוק הפשפשים בסכום של כ-65 אלף שקל למ"ר. שכונת נגה בצפון יפו היא גם דוגמא לאזור שבו המחירים יכולים אפילו לעקוף את המחירים בצפון תל אביב. כך למשל, חברת יוסי אברהמי מקימה פרויקט בשדרות ירושלים בסכום ממוצע של כ-85 אלף מ"ר לדירה, בעוד שבשכונת כוכב הצפון בצפון העיר היא מקימה פרויקט שמציע דירות בסכום ממוצע של כ-68 אלף שקל למ"ר.
בצפון תל אביב, מעבר לירקון, טווח המחירים גדול ויכול להתחיל ב-45 אלף שקל ולטפס עד 90 אלף קל. כך למשל, קבוצת אביב בונה פרויקט מגורים חדש בשכונת רמת אביב ג' במחיר ממוצע למ"ר שנע בין 60-95 אלף שקל למ"ר. בשכונת נאות אפקה בונה קבוצת BROSH (ברוש) פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) במחיר ממוצע של כ-45 אלף שקל למ"ר. במרכז העיר מקימה הקבוצה פרויקטים למגורים במחירים ממוצעים שנעים בין 58-65 אלף שקל למ"ר. בבני דן מקימה חברת פרשקובסקי פרויקט מגורים במחיר ממוצע למ"ר שמתחיל ב-65 אלף שקל למ"ר.
"ב-2017 המחירים נעו בין 38-40 אלף שקל למ"ר", נזכרת ורנר. "אין מה לעשות - יש בתל אביב עלייה טבעית של המחירים. בדרום-מערב העיר למשל המחירים עמדו על 25-30 אלף שקל למ"ר לפני הקורונה, ועם המחירים של היום הם כבר הגיעו למיצוי. בדרום-מזרח העיר, לעומת זאת, יש עדיין פוטנציאל וגם התשואה צפויה להיות טובה ביחס לאזורים אחרים בעיר".
"חשוב לציין כי על אף שנראה שכל העיר בבנייה, מדובר במעט מאוד דירות שנכנסות בפועל לשוק", אומרת חורש. "בעיר צפופה מדובר בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית, ועל כל דירה קיימת אפשר להוסיף יחידות בודדות, כך שהביקוש ממשיך לגדול אך ההיצע נותר מצומצם יחסית וכל הוצאה לפועל של פרויקט חדש יכולה לקחת בממוצע 5-7 שנים. עם זאת, לצד עלות הדיור הגבוהה, תל אביב מספקת אלטרנטיבות להוזלת יוקר המחייה, בין היתר באמצעות תחבורה ציבורית יעילה, פעילויות תרבות ופנאי ונגישות גבוהה למקומות עבודה", היא מסכמת.
