הודעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) שפורסמה אתמול (רביעי) סיפקה בשורות מעודדות באופן יחסי לגבי קצב עליית מחירי הדירות שנבלם מעט, וגם בנוגע לקצב האינפלציה – שאמנם עלה – אך עדיין בשיעור נמוך מהתחזיות. אבל הנתונים המעניינים ביותר שפורסמו היו אלה לגבי מחירי השכירות – שמטרידים מאוד אזרחים רבים בחודשים האחרונים, ומשפיעים כמעט יותר מכל דבר אחר על ההוצאות החודשיות ויוקר המחייה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
קודם כל נעשה סדר. מחירי השכירות הם חלק ממדד המחירים לצרכן, שמפורסם מדי חודש, ויש להם משקל לא קטן (כ-25%) ב"סל" המוצרים שמשפיעים על המדד – שלפיו נמדדת האינפלציה בישראל.
בנוסף, בכל שלושה חודשים מפרסמת הלמ"ס בנפרד את נתוני מדד השכירות הרבעוניים, כאשר הפרסום האחרון היה לפני חודש והתייחסנו אליו כאן. לפי נתונים אלה, אליהם גם התייחס שר האוצר אביגדור ליברמן, מחירי השכירות עלו בשנה בין אפריל 2021 לאפריל 2022 ב-1.5% בממוצע בלבד. אגב, שיעור עלייה כזה (שהוא אמנם ממוצע) משקף עלייה של 75 שקלים בלבד לדירה ששילמו עליה 5,000 שקל.
במשך השנים הייתה ביקורת רבה על נתונים אלה, שלטענת רבים לא משקפים את המצב האמיתי בשוק, ומוטים כלפי מטה מכל מיני סיבות. ביקורת זו הוחרפה בחודש האחרון, שבמהלכו שוכרים רבים מאוד העידו על העלאות מחירי שכירות בעשרות אחוזים – ולא רק בתל אביב כפי שטען ליברמן.
אחרי 35 שנה: עדי עוזבת את תל אביב בגלל יוקר המחייה
(צילום: שמוליק דודפור)
בתגובה לביקורת, פרסמה הלמ"ס לראשונה ביחד עם הודעת המדדים החודשית, פירוט והסברים לגבי האופן שבו מחושב השינוי במחירי השכירות, שלפי חישוב זה עלה בממוצע ב-0.2% בלבד במאי.
בלמ"ס הסבירו כי מדד שכר הדירה מבוסס מידי חודש על מדגם של כ-17 אלף תצפיות שאמור לייצג שלוש קבוצות אוכלוסייה בקרב שוכרי הדירות.
הקבוצה הראשונה היא שוכרים המצויים תחת חוזה, שעבורם כמובן המחיר לא השתנה באותו חודש, הקבוצה השנייה היא שוכרים שמחדשים חוזה שהסתיים – ועבורם הייתה עלייה ממוצעת של אחוז בחודש מאי, והקבוצה השלישית היא השוכרים החדשים – שמייצגים דירות במדגם שבהן הייתה החלפת שוכר - כלומר אלה שחתמו על חוזה חדש. עבור קבוצה זאת הייתה עלייה ממוצעת של לא פחות מ-5%.
העניין החשוב הוא, שקבוצות אלו אינן משפיעות באופן אחיד על חישוב המדד. וזאת מכיוון שהקבוצה הראשונה, זו ששינוי המחיר לגביה תמיד יהיה אפס, מהווה 90% מסך הדגימות. בעוד שהקבוצות הנוספות, שרק אצלן ניתן יהיה לראות מה קורה בעצם בשוק, מהוות 10% בלבד.
בלמ"ס לא מתכחשים לעובדה הזאת וגם מציינים בפירוש כי "מדד שכר הדירה איננו משקף את שיעור השינוי החודשי ברמת המחירים של שוק השכירות המופנה לשוכרים החדשים, או העוברים ממקום למקום".
ההסבר הזה של הלמ"ס בהחלט הגיוני. אך הוא מעלה שאלה מרכזית אחת: אז למה בעצם אתם לא מודדים רק את מי שחתם על חוזה חדש?
התשובה הסבירה לשאלה הזאת היא שחוזה שכירות נחתם בדרך כלל לשנה שלמה. ולכן להתחשב רק בחוזים חדשים כשבוחנים שינוי חודשי זוהי למעשה הטיה. בתשובה הזאת השתמש גם שר הבינוי והשיכון זאב אלקין הבוקר כשנשאל על העניין ואמר "השכירות מתחדשת פעם בשנה, רוב החוזים לא משתנים וזו תמונת המצב נכון להיום. אולי בקיץ כשיש יותר חידושי חוזה נראה עליה יותר משמעותית".
אך התשובה הזו כמובן לא עוזרת למי שמחפש כעת דירה להשכרה ונתקל במחירים אסטרונומיים, וגם לא לשוכרים רבים שנמצאים לקראת סוף חוזה והמשכירים מציבים בפניהם שתי אופציות: עלייה משמעותית במחיר או להתראות.
התשובה הזאת גם לא נותנת לגיטימציה לפוליטיקאים כמו שר האוצר או שר השיכון להגיד – "אין עלייה משמעותית במחירי השכירות" מבלי להסביר בדיוק למה הם מתייחסים, כי זה כמובן לא נכון או לכל הפחות לא מספק את התמונה האמיתית.
ודבר נוסף: אין שום סיבה שמעכשיו והלאה, בלמ"ס לא יספקו לנו בכל חודש בדיוק את אותה התפלגות נתונים כפי שקיבלנו החודש, לפי קבוצות השוכרים, כדי שנוכל לעשות את ההשוואות בעצמנו, ולדעת את האמת המלאה, ולא רק החלקית.
