מדינת ישראל חוגגת עצמאות. 75 שנים של ישראליות, תקומה וקיבוץ גלויות. גם ענף הנדל"ן הישראלי חוגג יחד עם המדינה 75 שנות פעילות, התפתחות משמעותית בבנייה, בייזום ובפיתוח הארץ. דרך ארוכה עברנו מאז נבנו בתי השיכון הראשונים, מבני הציבור והשכונות, ומאז נסללו הכבישים החדשים. אבל גם היום, בעשור השלישי של המאה ה־21, יש לאן לשאוף ולהשתפר. מחירי הדירות שוברים שיאים, ההיצע לא מצליח לענות על הביקוש, ושורה של חסמים מעכבת אפשרות של התקדמות משמעותית בפתרון משבר הדיור. במקביל, ככל שהמדינה מתבגרת, כך גם המבנים מתיישנים, והתחדשות עירונית הופכת ממהלך רצוי לחובה. אבל גם כאן המלאכה עוד גדולה והדרך ארוכה. לקראת יום ההולדת ה־75, שאלנו בכירים בענף הנדל"ן מה עוד צריך לעשות ובמה חייבים לטפל כדי שבחגיגות המאה למדינת ישראל נוכל להיות במקום טוב הרבה יותר, ללא משברים.
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו סבור, כי מתן פתרונות דיור לטווח הארוך הוא צורך אסטרטגי לישראל: "אנחנו גדלים בקצב מסחרר ובגישה חלמאית ומקובעת. ישראל מתכננת בנייה בהתאמה להיקף אוכלוסייה היסטורי, שאינו רלוונטי יותר. הממשלה חייבת להתעשת ולייצר במהירות שיא תוכנית עיבוי ערים מרכזיות, בדגש על התחדשות עירונית, לצד הקמת שני מטרופולינים ענקיים חדשים בצפון ובדרום. צריך לבנות שלושה מיליון דירות ב־30 השנים הקרובות. ערי העתיד חייבות לכלול את כל תשתית החיים בתכנון מראש ובתקצוב תואם. כיום, המדינה משאירה מחוץ לתוכניות הערים את הצרכים המלאים של התושבים. הכול נעשה בחלקים במקרה הטוב או בחיפזון שנולד מחוסר תכנון, במקרה הנפוץ יותר. חובת המדינה והשלטון המקומי לתכנן בתים ובניינים יחד עם התשתית הפיזית ותקציב לתעסוקה, שירותי בריאות, חינוך, תחבורה, תרבות וספורט בתוך הערים. אנחנו הולכים אל עולם של עירוב שימושים – בניינים שיכללו מגורים, שירותים ציבוריים ותעסוקה יחד. חובת המתכננים לקבוע מראש שעיקר התנועה תהיה תחת האדמה, כדי שאנשים ירצו מאוד לגור בערים".
אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג, אומר כי: "היום יותר מתמיד יש לפעול לאיחוד רשויות ולייצר מחוזות או מטרופולינים גדולים, שיחלשו על שטח וציבור בהיקף משמעותי. אין מקום במדינה הקטנה שלנו לכל כך הרבה רשויות, ויש לעשות זאת כמהלך מקיף לקיצור בירוקרטיה מיותרת, להגברת השוויון והצדק החברתי". לדברי הלר, בישראל אין צורך ביותר משלושה מטרופולינים חזקים – צפוני, דרומי ומרכזי: "יש מחוזות בארה"ב ואירופה שכוללים יותר תושבים ובשטחים נרחבים מאשר בכל ישראל, אז למה שם זה עובד? מהלך כזה יאפשר הסתכלות הוליסטית, עמוקה ושורשית על הצרכים והפתרונות, ניצול היתרונות והחוזקות וצמצום הפערים בין ילד שגדל ברשות חלשה לעומת ילד אחר ברשות חזקה. זה יעשה טוב לתושבים ולמדינה, שנדרשת להקצות משאבים לרשויות חלשות יותר. בראייה של 25 שנה קדימה חייבים לבחון את הדברים ברמה הרוחבית, ולנסות לעשות מהלך כזה, על אף שברור שייתקל בקשיים והתנגדויות פוליטיות מקומיות".
"צריך לשנות תפיסה"
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, סבור אף הוא שאי אפשר להמשיך בתוכניות נקודתיות ללא תכנון אסטרטגי לטווח ארוך. "צריך לשנות תפיסה, אי אפשר להמשיך ולתכנן במחשבה של פתרונות נקודתיים ולצפות שזה יעבוד לאורך זמן", כך רוזנטל, "כבר עכשיו יש בישראל 18 מיליון תושבים, והפתרונות צריכים להיות מיושמים כעת ולא בעוד 25 שנה. במצב הזה ניתן לעבוד במצב 'טורבו', שכולל פיתוח ענף של כל המעטפת החיצונית לדיור גם במקומות שנמצאים בהליכי תכנון תב"ע, שטרם הוסדרה בהם בניית הדירות. הקמה של מחלפים, כבישים, תחנות רכבת חדשות, מוסדות ציבור, מרכזי מסחר ותעסוקה ובעתיד גם שכונות חדשות ואלפי יחידות דיור. ברגע שהכול מוכן ומחכים רק לאזרחים שיגיעו, כבר פתרנו חצי מהבעיה. מלבד זאת צריך להגדיל מאסיבית את כוח האדם בענף הנדל"ן, החל מוועדות התכנון ומוסדות הרישוי וכלה בידיים עובדות של עובדים זרים ופלסטינים. ולהקציב זמני מקסימום לכל הליך רישוי. במידה שהוועדה לא עומדת בזמנים והתוכנית עומדת בכל התקנים, אז היא מאושרת אוטומטית".
כאמור גם תחום ההתחדשות העירונית חייב דחיפה משמעותית כבר היום. איתי הוז, סמנכ"ל רגולציה בחברת בית וגג הפועלת בתחום, מסביר: "יש שורה של דברים שניתן וכדאי לבצע על מנת להגיע לשנת המאה עם שוק נדל"ן טוב וחזק יותר. את נושא היטל ההשבחה צריך לבטל ולהמיר באגרות בנייה קבועות וידועות, ולמנוע את המשא ומתן בנושא, שלא לומר מסחרה. בנוסף העיריות צריכות לאפשר ליזם לשנות את התמהיל בפרויקטים של עירוב שימושים, כל עוד הן יקבלו את הארנונה המובטחת מהפרויקט בכללותו". עוד לדברי הוז, יש לפעול גם להעצמת הבנייה לגובה: "הרשויות צריכות להפסיק לפחד מבנייה לגובה, זה לא משנה אם בניין הוא 22 קומות או 37, השיקול שצריך לעשות הוא האם זה משרת את העיר והתושבים, האם יאפשר לה לפנות שטחים ירוקים ולהתפתח".
איתמר פיטל, סמנכ״ל התחדשות עירונית בחברת צרפתי צבי ובניו, סבור גם הוא שיש להעצים את הבנייה לגובה: "הדבר הראשון והדחוף ביותר הוא להתחיל להתאים את התכנון לצמיחה הדמוגרפית הטבעית במדינה. כיום מתכננים ובונים בניינים של 30 קומות, כשצריך להתחיל לחשוב על 60 קומות ומעלה כדי לענות על הגידול הטבעי באוכלוסייה. צריך לעשות חשיבה רחבה יותר בנוגע לבנייה לגובה, ונראה שהרשויות מסרבות להבין את זה. תל אביב, שהיא כיום המטרופולין העיקרי במדינה, חייבת להתחיל לפעול כמו ערים גדולות, דוגמת ניו יורק, טוקיו וכו' – בנייה לגובה במרכז העיר ובנייה מרקמית בשוליים. כיום נעשה ההיפך, ועם כל הרצון הטוב לשמור על צביון של שכונות, לא יכול להיות שיאשרו במרכז העיר וברחובות ראשיים אחרים בניינים של שמונה קומות בלבד, כשהרבה יותר הגיוני לעלות לגובה ולרווח את הקרקע".
"הענף זקוק לתוכנית רב־שנתית"
עוד נקודה חשובה שרבים בענף הנדל"ן מדברים עליה ללא הרף, היא היעדר הוודאות בתחום. ערן לוי, מנכ"ל ושותף מייסד בקבוצת אלטנוילנד, מתייחס ונושא ומסביר: "המהלך החשוב ביותר לקידום ענף הנדל"ן הוא מתן ודאות. הענף זקוק לתוכנית רב־שנתית ברורה וסדורה, עם תקנות וחוקים ברורים וכיוון ברור שאליו הענף צריך להתקדם. אי אפשר להתנהל כשהמדינה משנה חדשות לבקרים את כללי המשחק – תוך כדי המשחק. שינוי כללי המשחק ואי הוודאות מתורגמים בפועל לעלייה במחירי הקרקעות, כי היזמים נאלצים לתמחר מראש את סימני השאלה, ובהמשך מתגלגלים גם למחירי הדירות לציבור".
גם דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים חברת שיווק הנדל"ן דרא, מסביר שוודאות היא חלק משמעותי מהמשחק: "יש להגדיר לוחות זמנים מחייבים לרשויות המקומיות כדי לקצר ולייעל את הליכי הרישוי. רשות שתוציא היתר בנייה בזמן המוקצב תתוגמל בבונוסים, ואחת שלא תעמוד בלו"ז – תיקנס. בתחום ההתחדשות העירונית חובה להעביר חלק מהאחריות לקידום הפרויקטים גם לבעלי הדירות. לחייב דיירים בבניינים הזקוקים לחידוש לקדם התחדשות תוך זמן קצוב של כשנה־שנתיים מקסימום (כפי שעושים במבנים מסוכנים), ולחייב את הרשות המקומית לאשר את התוכניות האלה בתוך כשנה עד שנה וחצי".
עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל, מצביעה על הצורך בתמריצים כספיים לרשויות המקומיות כדי לקדם בנייה ולהפוך את הגדלת ההיצע לאפשרית: "יש לתמרץ בבונוסים כספיים את מחלקת ההנדסה ברשויות המקומיות בגין כל היתר בנייה שמונפק בתוך חצי שנה. כך האינטרס לקדם דברים במהירות הנדרשת יהיה גם של הרשויות ולא רק של היזם או הקבלן. ברגע שלעירייה יהיה אינטרס לקדם את ההיתר, היא תדאג בעצמה לזרז הליכים, להבהיר ולהקל".
זיו כספי, שותף מייסד במשרד עורכי הדין גינדי כספי ושות', מסכם ואומר, כי בסופו של דבר צריך לדאוג לגוף אחד משמעותי שיהיה אחראי על הענף ויתכלל את המהלכים: "יש להקים קבינט דיור ראוי, שיהיה מעין גוף על שיתכלל בין כל מה שנדרש לעשות בשוק הנדל"ן, וירכז אצלו את כל הסמכויות שמתפזרות כיום בין משרדי האוצר, הבינוי והשיכון, מינהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל ועוד. קבינט כזה צריך להיות חזק ועוצמתי, לפעול לאורך זמן ארוך ללא תלות פוליטית ולהיות מורכב מאנשי מקצוע שיהיה בידם להזיז דברים".
