האם מלחמת עזה תשנה את מפת ההגירה הפנימית בישראל? על פי נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ערי הדרום הובילו את רשימת הערים הצומחות בישראל, עם מאזן ההגירה הפנימי הגבוה ביותר בשנת 2023. זאת לפי אומדני האוכלוסייה הארעיים של הלמ"ס, המתייחסים לתקופה שבין 1 בינואר ל-31 באוקטובר.
מניתוח נתוני הלמ"ס, שערכה עבור ynet ו"ממון" חברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, עולה כי בראש רשימת היישובים, הכוללים מעל 2,000 תושבים, ניצבת העיר בית שמש עם מאזן ההגירה הפנימי הגבוה ביותר (המאזן מורכב ממספר התושבים שנוספו לעיר, בניכוי מספר התושבים שעזבו), זאת לאחר שנוספו לה מתחילת השנה 4,113 תושבים. במקום השני מדורגת העיר נתיבות עם תוספת של 2,799 תושבים מתחילת השנה, ובמקום השלישי ניצבת אשקלון עם תוספת של 2,484 תושבים.
3 צפייה בגלריה
נתיבות (משמאל) ואשקלון. במקום השני והשלישי בהגירה חיובית
(צילום: גדי קבלו, איל טגר, ליאור פתאל)
העיר חריש ממוקמת במקום הרביעי ברשימה, עם תוספת של 1,941 תושבים; אחריה מודיעין-מכבים-רעות עם תוספת של 1,795 תושבים; ובמקום השישי מדורגת עיר דרומית נוספת – שדרות, שלה התווספו מתחילת השנה ועד סוף אוקטובר 1,142 תושבים. עוד ברשימת הערים הצומחות: באר יעקב, רמת גן, אור עקיבא ורמלה.
לעומת זאת, הערים שבהן נרשם מאזן ההגירה השלילי הגבוה ביותר (כלומר מספר התושבים שעזב את העיר במהלך השנה גבוה ממספר התושבים שנוספו) הן ירושלים, שמאוכלוסייתה נגרעו 9,321 תושבים; תל אביב, שהציגה ירידה של 4,965 תושבים; בני ברק עם ירידה של 3,820 תושבים; אשדוד עם ירידה של 3,089 תושבים; ובת ים, ממנה נגרעו 1,787 תושבים. עוד ברשימת הערים שנגרעו מהן תושבים: חיפה, חולון, באר שבע, פתח תקווה ומודיעין עילית.
"מעריכים שאחרי המלחמה יהיה יותר בטוח לגור בדרום"
לדברי אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי ארי מגורים שערך את הבדיקה, "נתוני הלמ"ס, שמצביעים על כך שערי הדרום מובילות את רשימת הערים הצומחות בשנים האחרונות, אינם מפתיעים משום שהמדינה שיווקה בהן קרקעות לבנייה של אלפי דירות חדשות בשכונות מודרניות, שמשכו אוכלוסייה מחוץ ליישובים". נזכיר כי על פי נתוני הלמ"ס מהחודש שעבר, הערים שהובילו במכירת דירות חדשות לפני המלחמה היו אשקלון ושדרות.
אסרף מוסיף כי "חלק גדול מהמכרזים ששווקו היו מיועדים לזכאי משרד הבינוי והשיכון במסגרת התוכניות הממשלתיות כגון מחיר למשתכן, שאכן הביאו להגירה של זוגות צעירים מכל רחבי הארץ לערי הדרום. זאת לצד משפחות צעירות ומשפרי דיור, שהשילוב של שכונות חדשות ומתוכננות ומחירי דירות אטרקטיביים ביחס לערי המרכז הביא אותם לבצע את המעבר". לדבריו, יש לזכור כי בשדרות, נתיבות ואופקים יש גם הטבות מס משמעותיות לתושבים, שמהוות חלק מהשיקולים למעבר.
אוהד אסרףצילום: רז רוגובסקילמרות מתקפת הפתע המזעזעת ב-7 באוקטובר, אסרף מעריך שהמלחמה לא תשנה את המגמה באופן מלא. על פי נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמו בשבוע שעבר, בעוד שבשבוע הראשון ללחימה נרשם קיפאון במכירות, בשבוע השלישי, כלומר בסוף אוקטובר, כבר חלה התאוששות. "עם פרוץ המלחמה, כל המכירות של דירות חדשות בדרום נעצרו, משרדי המכירות היו סגורים", הוא מספר, "אולם אחרי שלושה שבועות התחלנו לראות ניצנים של ביקוש".
לדבריו, "הסיבה לכך, בין היתר, היא שבשוק מעריכים כיום שאחרי המלחמה, המגורים בדרום הארץ יהיו בטוחים יותר, ואנחנו מאמינים שעכשיו זה הזמן הנכון לבצע עסקאות. כך לדוגמה, בפרויקט עומרים של החברות סלעית וקבוצת בראל שאנחנו משווקים בשכונת אפיקי נחל באופקים, מכרנו בחודשיים האחרונים למעלה מ-30 דירות".
"מחירי הדירות בדרום נוחים ביחס למרכז"
אריאל אדלשטיין, סמנכ"ל השקעות בחברת רובי קפיטל העוסקת במימון והשקעות נדל"ן, מתייחס לנתוני ההגירה הפנימית, הממקמים את העיר בית שמש בראש הרשימה. "בית שמש ניצבת ראשונה בשל השילוב של הגידול המשמעותי בהיצע הדירות בה, לצד ביקושים גבוהים בעיקר מצד המגזר החרדי, שסובל ממחסור חמור בהיצע של דירות חדשות", הוא מסביר. לדבריו, "העיר ממוקמת בין ירושלים, מודיעין עילית ובני ברק, מוקדי המגורים העיקריים של המגזר".
אדלשטיין מוסיף כי "בשנים האחרונות אושרו בבית שמש תוכניות בנייה משמעותיות, הכוללות שכונות חדשות עם תשתיות מודרניות, שטחי מסחר ותעסוקה, וכולן מותאמות למאפייני המגורים של המגזר החרדי, כך שאלפי משפחות עברו לגור בה. להערכתנו, בשנים הקרובות האוכלוסייה בעיר תמשיך לגדול, ככל שהאכלוס של השכונות החדשות יימשך, לצד יוזמות מתקדמות של מיזמי פינוי בינוי בחלק מהשכונות הוותיקות".
לגבי ערי הדרום המטווחות, שחלקן נפגעו קשה במתקפה, אדלשטיין מציין כי עתידן תלוי ברמת הביטחון שתוצאות המלחמה בעזה יניבו. "אנחנו מעריכים שתחושת הביטחון תגבר ושמגמת הצמיחה של ישובים כמו שדרות, אופקים ונתיבות תימשך ביתר שאת", הוא אומר. "עוד לפני המלחמה, יישובי הדרום ריכזו ביקושים גבוהים ממספר סיבות: מחירי דירות נוחים ביחס למרכז, שכונות חדשות ומודרניות, שיפור הנגישות התחבורתית ומענה בתחומי החינוך, המסחר והתעסוקה".
אריאל אדלשטייןצילום: עלמה רותםאדלשטיין מוסיף כי "בכל הערים יש תוכניות עתידיות לתוספת של אלפי יחידות דיור, וכמובן שאחרי המלחמה הממשלה מתכוונת להשקיע סכומים גדולים בבניית יישובי העוטף, בשיפור התשתיות וביצירת מקורות תעסוקה. כל הפעילות הזאת צפויה לחזק את האזור כולו. כחברת מימון אנחנו מתכוונים להמשיך ולהשקיע בדרום, ובימים אלו אנחנו גם מממנים קבוצת רכישה בעיר שדרות".
אופיר פישר, מנכ"ל חברה מצודות הפועלת באמצעות משקיעים חברתיים למימוש חזון פיתוח הנגב והגליל ומקימה בימים אלה פרויקט מגורים בשדרות, מחזק את הדברים. "עם תחילת המלחמה הכול נעצר, והיה קשה לצפות איך ומתי יתחדשו המכירות בפרויקט המושבה העירונית בשדרות שאנחנו בונים יחד עם חברת תדהר", הוא אומר. "אך לאחר שהלחימה החלה, הרוכשים החלו לחזור. אנחנו בונים 258 דירות, מתוכן 78 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, עם קומה קהילתית שתכלול קליניקות, חללי עבודה, בית קפה ופעוטון. אנחנו צופים פוטנציאל לגידול בביקושים, ועל אף המצב יש לנו כרגע כ-20 חוזים בתהליכי חתימה, רובם מצד רוכשים המתכננים לגור בשכונה".
הישראלים עזבו את חיפה ות"א, העולים עברו אליהן
אסרף מתייחס גם לנתוני מאזן ההגירה הפנימי השלילי ומסביר כי "מה שמאפיין את הערים שבהן יש הגירה פנימית שלילית הוא מחסור בדירות ומחירי דירות גבוהים, ביחס לחלופות קרובות שיש בהן הרבה בנייה חדשה. כך לדוגמה, רמת גן נהנית מהגירה פנימית חיובית מתל אביב, בית שמש נהנית מהגירה פנימית חיובית מירושלים ומבני ברק ואשקלון נהנית מהגירה פנימית חיובית מאשדוד".
בלמ"ס אף בחנו את נתוני מאזן ההגירה הבינלאומי, המבטא את מספר העולים שנקלטו בכל עיר, ביחס לתושבים שעברו לחו"ל ונמצאים שם יותר משנה. על פי הנתונים, דווקא חלק מהערים שנמצאות בטבלת מאזן ההגירה הפנימי השלילי, הן אלה שמובילות את מאזן ההגירה הבינלאומי.
כך למשל, במקום הראשון ניצבת העיר חיפה, לאחר שנוספו לה מתחילת השנה ועד סוף אוקטובר 6,560 תושבים חדשים מחוץ לישראל. אחריה ברשימה תל אביב עם 6,397 תושבים חדשים מחו"ל; נתניה במקום השלישי עם 4,198 תושבים חדשים מעבר לים; ירושלים במקום הרביעי עם 3,310 תושבים חדשים מחוץ לישראל; ואחריה מדורגות בת ים, אשדוד, ראשון לציון, באר שבע, נהריה ואשקלון.
מארק זאבי צילום: מיכה בריקמןמארק זאבי, יו"ר ומייסד BMBY, חברת טכנולוגיה בתחום הנדל"ן המאפשרת לרוכשי דירות להתעניין בנכסים בישראל מרחוק, סבור שתושבי החוץ הולכים להפוך לחלק משמעותי בשוק המקומי בתקופה הקרובה בצל המלחמה, ותהיה לכך השפעה ארוכת טווח על מאזן ההגירה הבינלאומי. "אמנם כרגע הם לא יכולים להגיע לארץ לרכוש דירות, אך לפי הנתונים שלנו, הנאספים בזמן אמת ממאות משרדי מכירות בישראל, מגמת הביקושים לדירות חדשות מצד תושבי חוץ נמצאת בעלייה של כ-400% בהשוואה לתקופה שלפני המלחמה, וכיום מהווים תושבי החוץ כ-25% מהפניות למשרדי המכירות, לעומת 6% לפני המלחמה".
זאבי מוסיף כי "מניתוח הנתונים עולה שמפת ההתיישבות של העולים מתרחבת מעבר לתל אביב, ירושלים, ונתניה, ואנחנו רואים שחלק מהם מחפשים כיום דירות זולות ומרוחקות גם בערי הפריפריה כמו חיפה, באר שבע, אשקלון ונהריה. אני מעריך שהמגמה הזאת תתרחב משום שלא כל תושבי החוץ שמתעניינים בימים אלה ברכישת דירות בישראל בגלל האנטישמיות, יכולים להוציא מיליוני שקלים על דירות במרכז הארץ".
