"על המדיניות הממשלתית לעודד קבלנים לבנות יותר"
ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ
"ענף הבנייה והתשתיות במצב לא טוב. אין מספיק כוח אדם ואין התחלות פרויקטים חדשים", כך אומר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "במקום כ־100 אלף פלסטינים, שלא נכנסים יותר לישראל, הגיעו עד כה רק כ־15 אלף עובדים זרים מתוך כ־50 אלף שהממשלה אישרה, וההשפעה המיידית לכך היא בהתמשכות הפרויקטים. לבנות היום לוקח הרבה יותר זמן, והמשמעות היא איחורים במסירה. זה כבר קורה. כנראה גם נראה בקרוב עתירות לבית המשפט. אנחנו נדרוש פסק דין הצהרתי של בית המשפט, שיתייחס לסוגיה, כי המדינה נכון לעכשיו לא מתייחסת".
ראול סרוגוצילום: אילן בשורכאמור, סרוגו מודאג מהיעדר התחלות של פרויקטים חדשים: "יש מעט התחלות בנייה ואין התחלות של מבני ציבור, דוגמת בתי ספר וגנים, וזה משהו שכבר עכשיו מתחיל להדאיג את מרכז השלטון המקומי, שם מבינים ומדברים איתנו כל הזמן. זה לא רק מה שהיה אמור להיפתח ב־1 בספטמבר 2024; כבר היום מבינים שתהיה בעיה גם ב־2025 וזה מאוד מדאיג אותם ואותנו. פועל יוצא של המצב הזה הוא שמתחילים לדבר על חזרה של הפועלים הפלסטינים, ולייצר מסגרת שתאפשר זאת. גם בתחום התשתיות חסרים המון דברים. נושאי התחבורה והפקקים, בריאות, ביוב ועוד - לא מגיעים לטיפול, ובלי פועלים לא נצליח להתקדם וגם לא נגיע לשיקום הצפון והדרום. לכן הבאת עובדים היא עניין אסטרטגי. משרד הבינוי והשיכון אולי מנסה, אך האוצר מנותק מהאירוע, שר האוצר לא מתערב וגם לא שר הפנים".
מה נדרש בטווח הבינוני והארוך כדי לשקם את הענף?
"נדרש תקציב שמיישם מדיניות מרחיבה. שיהיו הוצאות ממשלה שיגרמו לגידול בצמיחה ובתוצר; למשל השקעה בכוח אדם ובטכנולוגיה. התחלנו בהכשרות ישראלים ויש להמשיך בכך ולתקצב. במקביל יש להסיר בירוקרטיה שמעכבת פתרונות טכנולוגיים לענף. המדיניות הממשלתית צריכה לעודד קבלנים לבנות יותר, ובמקביל להפחית את מס הרכישה למשקיעים. צעד נוסף שאנו מציעים, קשור בהתחדשות עירונית; יש לקבוע זיכוי במס לחברות שיעשו פרויקטים בפריפריה, זה ייצור תמריץ כלכלי אמיתי. ועוד תוכנית שיכולה להוריד את הגירעון מהר מאוד ולחולל שינוי גדול, קשורה לרשות מקרקעי ישראל - יש להפריט את רמ"י לשש חברות, שיפעלו באזורים שונים. כל חברה תתנהל כחברה עסקית פרטית, עם שליטה של המדינה. זה יזרים כספים אדירים, ותב"עות יקודמו מהר יותר, בכפוף לבקרה ממשלתית. גם המוסדיים צריכים להיות חלק מהפתרון זה".
"המצב חמור. אין עם מי לדבר"
רוני בריק, יזם נדל"ן, בעלי חברת לי-רן נדל"ן ולשעבר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ
"המצב היום בענף הנדל"ן חמור מאוד. אין פרטנרים לכלום. שר הבינוי והשיכון חי בעולם אחר, ושר האוצר לא עוסק במשרד האוצר. הוא לא נותן לקבלנים כלום, לא מתייחס לסוגיית האיחור במסירות ולא מאפשר שום פיצוי. הוא אומר שיש לקבלנים כסף שהם הרוויחו הרבה בשנים האחרונות, והוא רואה את הרווחים הגדולים בדוחות של החברות הציבוריות הגדולות. הם הורגים את הענף שמוביל את הכלכלה הישראלית", טוען רוני בריק, יזם נדל"ן, בעלי חברת לי-רן נדל"ן ולשעבר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "פשוט אין עם מי לדבר", ממשיך בריק, "אין ממשלה ואין אוזן קשבת.
רוני בריקצילום: יח"צחובה שמי שמוביל את המשרדים האלו יתחלף, אחרת מצב הענף רק יחריף. נכון להיום זוגות צעירים רק מתרחקים מהיכולת לרכוש דירות. כל הנתונים מראים שמחירי הדירות בעלייה, ויש להבין שזה לא משום שהקבלנים רק רוצים להרוויח. יש עלייה מטורפת בתשומות, מחסור חמור בעובדים, הכול התייקר – וזה מתגלגל למחירי הדירות ועלויות הבנייה".
איזה לקח אפשר ללמוד מהמצב שהענף הגיע אליו?
"אני מדבר עם הרבה קבלנים, ויש משהו שחוזר על עצמו. להרבה קבלנים נפל האסימון לגבי העובדים, והם מבינים שלא יהיה אפשר לחזור להיקפים הגדולים של עובדים פלסטינים. מצד אחד אני חושב שחייבים לשחרר פלסטינים לעבודה בישראל, אומנם עם מגבלות מתחייבות, אבל זה מהלך הכרחי. בטווח הארוך, ואת זה כולם מבינים – בכל אתר בנייה יהיו צריכים להיות 70% עובדים זרים ואולי 30% פלסטינים. אסור להיות תלויים בהם כל כך. יש היום סינים והודים. אני שומע שיש עליהם תלונות, אבל מניסיון אישי, אני אומר שהם עובדים טובים. מי שעובר את מיוני התאחדות, מגיע עם ניסיון. הקבלנים צריכים סבלנות, כי הזרים צריכים ללמוד איך עובדים בארץ. גם אם צריך ללמד אותם חודש וחצי, אין ברירה, אחר כך הם עובדים טובים מאוד. ההכשרה שלהם עלתה לי ולקבלנים אחרים כסף, והיום לא מוכנים לוותר עליהם. במקביל חייבים עוד הרבה עובדים. הייתי בטוח שאחרי חודשיים יהיו כאן עשרות אלפי זרים, והמחירים יירדו ויתייצבו. אבל זה לא קרה, כי המדינה לא דוחפת".
מה צריך לעשות עכשיו כדי שדברים יקרו?
"אם היה קבינט דיור כמו בתקופתו של כחלון ומטה דיור פעיל כמו שהיה עם אביגדור יצחקי, דברים היו נראים אחרת. היה מי שראה התמונה הרחבה, והיו אנשים עם רצון לשינוי. היום אין כלום. ענף הנדל"ן לא מעניין אף אחד בממשלה עכשיו".
"על הממשלה לייצר ודאות ולקבל החלטות לטווח ארוך"
יגאל דמרי, בעלי חברת י.ח. דמרי
"ישראל סובלת ממחסור חמור בדירות, והמצב דורש פתרון מיידי", כך פותח ואומר יגאל דמרי, מוותיקי היזמים והקבלנים בישראל, "לפני הכול צריך למנות פרויקטור מקצועי להקמת כוח משימה רב־משרדי, שיתכלל את הנושא ויציע מדיניות ברורה שנים קדימה. בנוסף חייבים לטפל בבירוקרטיה המיותרת, להגביר את קצב הבנייה על קרקעות מתוכננות ולוודא שהיצע הדירות יעמוד בביקושים, ולפתח את שוק השכירות לטווח ארוך ופרויקטים של התחדשות עירונית. בהיבט של היצע וביקוש, המלחמה המתמשכת בצפון הביאה לפגיעה קשה ולקיפאון כמעט מוחלט בשוק הנדל"ן באזור, ככל שלא תהיה הכרעה ברורה ותחושת ביטחון לתושבי הצפון, מי שחשב לקנות בית בגליל, כנראה יחפש במקום אחר, מה שייצר לחץ על שווקים שבהם ההיצע אינו עולה על הביקוש עוד קודם, ובאופן עקיף תהיה השפעה על כל הארץ".
מה אפשר לעשות עם מצוקת כוח האדם?
"אומנם הממשלה קבעה מכסה שמכפילה את מספר העובדים הזרים שיוכלו לעבוד בישראל, אבל בעיית הבירוקרטיה והחסמים שמונעים את הבאתם, טרם נפתרו.
יגאל דמריצילום: משה עמריש פתרונות, כמו הארכת הסכמים בילטרליים, הבאת עובדים ממדינות נוספות וגם הארכה של תקופת ההגשה של מכרזים. זה רק חלק קטן ממה שהמדינה יכולה לעשות מתוך הבנה שמדובר בנושא רגיש ומורכב. אפשר גם להגדיל את המכסות ולאפשר לקבלנים להעסיק עובדים זרים גם בתחומים שאינם מאושרים. מקצועות שקשורים לשרשרת הייצור בבנייה, למשל אלומיניום, חשמל ועבודות פיתוח, נפגעו משמעותית בעקבות המלחמה, כי שם הרוב המוחלט של העובדים היו פלסטינים".
כשמסתכלים קדימה – מה צריך לעשות היום כדי שהענף יתאושש?
"בתחום הבנייה לוקח שנים לתכנן, לבנות, לפתח ולייצר, ולכן הכי חשוב זה התוויה של דרך ברורה עם חזון, סבלנות ודבקות במטרה. הציבור צריך להאמין שהממשלה נחושה ליישום ולהצלחת התהליך. הממשלה צריכה לייצר ודאות ולקבל החלטות ארוכות טווח, שלא יושפעו ממדיניות כזו או אחרת. דווקא היום, כמעט שנה מפרוץ המלחמה, נוצרה הזדמנות פז למחוק את המונח פריפריה ולעודד זוגות צעירים ומשפחות לעבור לחלקים אחרים בארץ. מדובר באזורים שבהם יוכלו למצוא איכות חיים במחיר סביר, עם שפע אפשרויות תחבורתיות להגיע למרכז. בנוסף, כדי להביא זוגות צעירים ומשפחות מבוססות, חייבים לתמרץ אותם על ידי סבסוד הקרקע, מענקים וכל כלי שיעזור להוריד מחיר ולהקל עליהם. ישראל מדינה קטנה, הערים שאנחנו קוראים להן פריפריה, נמצאות היום במרחק 45 דקות עד שעתיים מתל אביב, ובאמצעות תשתית תחבורתית טובה, הזמנים עוד יתקצרו, לכן המונח פריפריה חייב להימחק. יש להשקיע בתשתיות, תעסוקה וחינוך, שהם, כידוע לכולנו, השיקול המרכזי בהחלטה של זוגות צעירים".
"אין פתרון קסם לבעיות. דרושה תוכנית ארוכת טווח"
רון אבידן, מנכ"ל אזורים
"הנושא הבוער ביותר בשוק הנדל"ן למגורים הוא הפער בין הביקוש להיצע. עוד לפני המלחמה זיהינו את המשבר בגלל הריבית הגבוהה והמשבר סביב הרפורמה המשפטית. כעת הוא רק הולך ומחריף, בפרט לאור התגברות הביקושים בתקופה האחרונה אל מול היצע הולך ופוחת", כך מסביר רון אבידן, מנכ"ל אזורים. לדבריו, "הסיבות לכך הן, בין היתר, הריבית הגבוהה, המחסור החמור בכוח אדם, מגמת ההתייקרות בעלויות הבנייה, הסלקטיביות של בנקים במתן אשראי ומימון לחברות נדל"ן שונות ועוד. כל אלה תורמים לכך שהתחלות הבנייה ילכו ויפחתו. לכך מתווספות גם הבעיות הוותיקות, שנובעות מכך שתהליכים בענף הנדל"ן לוקחים זמן רב, ויש בהם הרבה אי ודאות עבור היזמים – הוצאת היתרים, מתן טופסי 4, אישורי תב"ע, אישור תוכניות ועוד. בעיות אלה מתגברות עוד יותר בקרב הקבלנים הקטנים-בינוניים שמרכיבים את רוב שוק הנדל"ן המקומי.
רון אבידןצילום: תמר מצפיאין פתרון קסם לכל הבעיות, ודרושה תוכנית ארוכת טווח, המתייחסת לכל אחד מהאתגרים והחסמים. מקבלי ההחלטות צריכים להתייחס לכך כמשבר לאומי, ולמנות דמות בעלת סמכויות, שתוכל לייצר תוכנית כוללת וארוכת טווח. תוכנית כזאת צריכה לכלול יצירת ודאות בכל הנוגע לזמני התכנון וקידום הפרויקטים, קיצור זמנים והפחתה בדרישות המינהלתיות בהבאת עובדים זרים לישראל, הפחתת החסמים ועידוד הרשויות המקומיות לקדם פרויקטים ועוד".
יש מי שטוען שאנחנו לפני התפרצות ביקושים משמעותית. מה דעתך?
"אנחנו קרובים מתמיד ליום הזה, וכבר בחודשים האחרונים אפשר לזהות ירידה מהגדר בקרב רוכשי הדירות, בין השאר, בשל היצע דירות הולך ופוחת. על הקברניטים לבנות כבר עכשיו תוכנית לאומית ארוכת טווח, שתטפל במשבר הדיור המתהווה. תוכנית כזאת צריכה להתייחס לכלל הבעיות בכל הרמות – ברמת השלטון המרכזי והמקומי, ברמת היזמים ועוד. במסגרת תוכנית כזאת, יש לכלול גם פתרונות דיור המשלבים קידום ופיתוח של דיור המיועד לשכירות ארוכת טווח. שוק השכירות נקלע אף הוא למשבר חריף בשל היצע דירות קטן ועליית מחירי השכירות".
איזה לקח יש ללמוד מהשנה החולפת, ואיך נמנעים מחזרה על אותן הטעויות?
"עוד לפני המלחמה היה נכון לזהות את התהוות המשבר בענף הדיור, עם עליית הריבית החדה והירידה בהתחלות הבנייה. מאז פרצה המלחמה המשבר החריף עוד יותר. תהליכים בענף הנדל"ן לוקחים זמן רב, והתוצאות לא נראות מיד. לכן יש חשיבות רבה ליצירת תוכנית כוללת כבר עכשיו, שתטפל ביסודיות בבעיות בענף".
"אני לא רואה קבלנים ויזמים שיצליחו לסחוב זאת על גבם"
מריו קופל אורון, מנכ"ל אורון נדל"ן
מריו קופל, מנכ"ל אורון נדל"ן, מספר שמצוקת העובדים בשנה האחרונה משפיעה דרמטית על הענף וכי הימנעות המדינה מטיפול בסוגיית האיחור במסירת הדירות היא בעייתית מאוד.
"אחרי 7 באוקטובר מצאנו עצמנו עם כמה פרויקטים בעבודה. אחד מהם היה פרויקט שהתבסס על עובדים פלסטינים. בתוך כמה ימים הוחלף הקבלן, והכנסנו קבלן שמבוסס על סינים. אבל לא כולם יכלו לעשות את זה. קבלנים אחרים עצרו את העבודה לכמה חודשים טובים". קופל מעניק עוד דוגמה להשפעה הגדולה של היעדר כוח האדם: "קבלני החשמל והאינסטלציה, למשל, היו מבוססים מאוד על עובדי השטחים, וכאן נהייתה צרה צרורה. קבלנים גדולים שהעסיקו מאות בעלי מקצוע פתאום נשארו בלי אף אחד. היו ניסיונות להכשיר חדשים, למצוא אחרים. זה לא עובד כמו שצריך ויש מצוקה גדולה. זה מעלה את המחיר ומוביל לעיכובים משמעותיים. בתור יזמים וקבלנים - העגלה כל הזמן צריכה את הדחיפה שלנו, ואני יכול להגיד שתשומת הלב שאנחנו צריכים להשקיע בפרויקט היום, היא פי שלושה יותר גדולה מאשר בימים רגילים בעבר".
מריו קופל אורוןצילום: אילן בשורהעיכובים והקשיים מובילים, לדברי קופל, למצב שבו קבלנים רבים יעמדו בפני איחור במסירת הדירות, אולם נכון להיום לא ניתנת לנושא התייחסות: "בקורונה היה מצב דומה, והייתה התייחסות של משרד המשפטים שיצרה איזשהו מענה. היום אין כלום והמצב הרבה יותר קיצוני מהקורונה. אני לא רואה קבלנים ויזמים שיצליחו לסחוב את זה על גבם. בסוף, לדעתי, זה יגיע לבית משפט, לא חושב שתהיה אפשרות אחרת. המדינה בינתיים לא מתייחסת לנושא בכלל".
קופל אומר בצורה פשוטה וברורה, שהמצב היום בענף מחייב כל חברה לעשות יותר כדי לשלוט על שרשרת הייצור של הדירה. "אנחנו, יזמים וקבלנים, יכולים לעשות יותר כדי לשלוט על התהליך, ואנחנו לא מחכים. למשל פתחנו תאגיד כוח אדם כדי שנוכל להביא עובדים בעצמנו. נכנסנו בשותפות למפעל אלומיניום כדי שנוכל להשפיע גם בתחום הזה על הפרויקטים, ואנחנו מתכננים עוד מהלכים דומים. אין ברירה אחרת היום. כתפיסה, אנחנו נכנסים למקומות שבהם אנחנו מזהים גם יתרון כספי, אבל גם אפשרות לקדם דברים בכל מיני תחומים".
לגבי פתרון לטווח הארוך, הוא סבור שאחד הדברים הנדרשים הוא שינוי היחס בין עובדים פלסטינים לזרים. "אם המצב היה 80% פלסטינים ו־20% זרים, המציאות הוכיחה שחייבים יחס הפוך. יש להתבסס יותר על עובדים זרים – ויפה שעה אחד קודם".
"אין אנשים ואין חומרים"
איציק אמסלם, יו"ר ובעלים קבוצת אלמוג
"יש שני דברים משמעותיים מאוד שמשפיעים כעת על הענף - בעיית כוח אדם מטורפת ובעיה של אמברגו חומרים מטורקיה", כך אומר איציק אמסלם, יו"ר ובעלי קבוצת אלמוג. "בכל הקשור לכוח האדם – סגרו את איו"ש, ובוקר אחד עשרות אלפי עובדים הפסיקו להגיע לאתרי הבנייה. זה מצטרף לבעיה קשה עוד לפני 7 באוקטובר, והיא מחסור חמור בכוח אדם ניהולי באתרים. אין מספיק אנשים, וב-7 באוקטובר הרבה מהם גויסו. בשורה התחתונה, אין אנשים ואין חומרים והמצב רע".
מה אפשר או צריך לעשות?
"חייב להיות ניהול נכון של האירוע – מה שלא קורה היום. נדרש גורם רציני שיתכלל את כל האירועים. אני נזכר בתקופה של שר האוצר כחלון שהקים מטה דיור. הם זיהו את הנקודה החשובה, נטלו סמכויות מכל המשרדים ואיחדו הכול. מטה הדיור שהוקם בתקופה ההיא היה יעיל וידע לתת תשובות. זה מה שחסר היום".
איציק אמסלםצילום: איציק שוקללגבי מצוקת כוח האדם מציע אמסלם את הפתרון הבא: "הפלסטינים הם כוח אדם טוב, אבל בעייתי. הגיע העת להגיד שנסתדר בלעדיהם. לקבל את ההחלטה ולצעוד איתה קדימה. חייבים לפתוח את השמיים ולהביא עובדים זרים בצורה משמעותית; עובדים בלי עקומת לימוד ארוכה. בלי הודים או סרילנקים או המצאות אחרות שלא מתאימים לענף המקומי. צריך מינימום 50 אלף עובדים מקצועיים, ולהעיף כל הרגולציה וההסכמים הבילטרליים הצידה. אני מדבר על עובדים מסין או רומניה או מקומות אחרים שאנחנו מכירים וכבר עבדנו איתם. הייתי אומר להביא מחר בבוקר 80 אלף עובדים, אבל אני מנסה להיות ריאלי, ומדבר על 50 אלף".
ומה הלאה? בטווח הארוך יותר?
"חובה לקדם תיעוש כמה שיותר מהר ובכמה שיותר תחומים. אם לא רוצים להיות תלויים בטורקיה – לפתח ולעודד גם את התעשייה המקומית. היו פעם מפעלים בארץ שנסגרו. מה הבעיה להחזיר אותם? לתת מענקים למפעלים ולהפסיק להוציא הכול החוצה. וצריך להגיד עוד משהו – העובדים הזרים טובים לשלד או לעבודות ספציפיות, אבל מאז שסגרו את יו"ש, יש גם בעיה גדולה עם בעלי מקצוע, קבלני משנה, אלו היו רק פלסטינים. היום פשוט אין בעלי מקצוע כאלו. כאן ממש נדרש מהלך משמעותי לטווח הארוך, לפתוח בתי ספר מקצועיים ולהתחיל ללמד את המקצועות האלו. אין ברירה. לתת לצעירים עידוד משמעותי, אולי לימודים בחינם, אולי פטור ממס. אבל לעשות את זה כמה שיותר מהר. זה היה פעם, ויש לעשות זאת שוב. וזה נכון לגם למקצועות נוספים בבנייה, מנהלי עבודה וגם בטיחות ועוד. להפסיק לעודד רק את ההייטק. יש היום מחסור חמור, וצריך לעשות עם זה משהו".
אמסלם מסכם ואומר: "אנחנו באירוע קשה. ואנחנו כבר 11 חודשים בפנים. וזה אחרי עליית הריבית הפסיכית שהייתה לפני. יש מי שלא ישרוד את התקופה הזו מבין הקבלנים, וזו לא רק סיסמה, זה המצב בשטח. המדינה חייבת גם להתחיל ולחשוב על זה, אולי להקצות כסף להלוואות מדינה לתחום. חייבים לטפל בזה".
"תושבי חוץ רוכשים דירות מתוך גאווה יהודית ישראלית"
יוסי אברהמי, בעלים ויו"ר קבוצת יוסי אברהמי
יוסי אברהמי, בעלים ויו"ר קבוצת יוסי אברהמי ויזם ותיק בישראל, מסתכל על מה שקורה בשטח כבר כמעט שנה ומתקשה להבין איך הממשלה לא מצליחה לפתור את מצוקת העובדים הקשה. במקביל הוא מספר, כי הביקוש לדירות חדשות הולך ועולה מחודש לחודש, ושבירושלים תושבי החוץ לא הפסיקו לקנות דירות אפילו לרגע, גם בשיא המלחמה.
"יש מצוקת עובדים חמורה כבר כמעט שנה", פותח אברהמי ואומר, "מאז התחילה המלחמה. העובדים שנמצאים באתרי הבנייה, תפסו על זה טרמפ, והעובדים מהשטחים לא מגיעים, מה שגורם לכך שמחירי הביצוע עולים בצורה פראית. היו צריכים להביא עובדים הרבה יותר מהר, אבל הביאו הודים שלא עושים עבודה טובה. אני חושב שהם לא כל כך מתאימים לבנייה. אי אפשר להשוות אותם לסינים. הם לא מתאימים לתחום, אולי מתאימים לעבודות גמר, אבל אין להם היכולת להרים שלד בבניין כמו הסינים.
יוסי אברהמיצילום: יונתן בלוםאבל אי אפשר בלי עובדים וצריך להתארגן במהירות, לא לחלום, לצאת לסין או מולדובה או אולי לרומניה, מקומות שאנחנו מכירים ויודעים שיש משם עובדים טובים ומיומנים. לא ללכת מראש למקום לא מתאים. נכון להיום אין עובדים כדי שאתרי הבנייה יעבדו ב-100%, וצריך למצוא פתרון דחוף. אולי אפילו לתת לכל חברה להביא עובדים בעצמה".
אולי צריך להחזיר את הפלסטינים? לפחות חלק? עם מגבלות?
"חד משמעית לא. אני לא רוצה שפלסטינים ייכנסו שוב אחרי 7 באוקטובר. צריך לעשות מעשה ולמצוא עובדים מתאימים ממקום אחר. בשום פנים לא להחזיר פלסטינים. אני לא רוצה שהם יישארו באתרים, ליד מבנים קיימים וליד מגורים של אנשים. אין לזה מקום בכלל".
הכשרה של ישראלים בבנייה רלוונטית?
"רק כמנהלי עבודה, מהנדסים או אולי במשרות אחרות, כמו בטיחות או תכנון ורכש. לא עבודה באתרים, לא עבודה בשלד ובביצוע. זה לא יקרה".
במקביל לבעיות הקשות בכל הקשור לכוח האדם אברהמי מספר על ביקוש הולך וגובר לדירות חדשות. "יש ביקוש אדיר בחודשים האחרונים מרוכשים בארץ וגם מחו"ל, מקסיקנים, אמריקאים, ממדינות שונות באירופה. ויש ביקוש משמעותי בעיקר לדירות בירושלים. למעשה, גם מתחילת המלחמה היו רכישות של תושבי חוץ בבירה, וזה הפתיע. יש אנטישמיות גדולה מאוד, והם מרגישים את זה על הצוואר שלהם, אבל זה לא רק זה. יש רכישות שבאות מהמקום של להיות שייך, להרגיש ישראלי, להרגיש גאווה שהם עוזרים לישראל. גאווה יהודית-ישראלית זה גם חלק מהעניין".
מה יהיה ביום שאחרי?
"המחירים יעלו. יש ביקוש גבוה מאוד. הייתה האטה ארוכה ואנשים לא קנו. הבעיה היא שלא מייצרים מספיק דירות. צריך לייצר פי ארבעה ממה שיש עכשיו כדי לספק את השוק המקומי כאן. כדי שזה יקרה, צריך לרתום את כל משרדי הממשלה והרשויות המקומיות למשימה".
מצוקת העובדים: "עובד סיני מרוויח יותר ממנכ"ל חברה"
שלום שטרית, בעלי חברת שתית
"בישראל ובענף אפשר להרגיש סוג של שגרה, אבל הכול תחת עננה של מלחמה קשה", כך פותח ואומר שלום שטרית, בעלי חברת שתית, "המצב הכלכלי שלנו גרוע. זו עוגה שפעם היה אפשר לחלק בצורה מסוימת – אבל היום המצב השתנה. התקציבים למשרדי הממשלה מנופחים, ותקציב הביטחון רק יעלה. הגירעון גבוה ואי אפשר היום להביא כסף. ועל רקע כל זה מנסים לנהל את הענף. לאף אחד אין ספק שהמפעל הציוני חייב להמשיך, אבל עושה רושם שאצל הרגולטור לא מפנימים זאת. אני רואה היעדר קבלת החלטות בתקופה הזו, בראש ובראשונה בסוגיית העובדים.
שלום שטריתצילום: סם יצחקובבעולם יש הרבה מאוד עובדי בניין מיומנים שהיו שמחים לעבוד בישראל. החליטו אומנם לפתוח את השמיים ולהביא עובדים זרים, אבל בחרו משום מה בסרילנקים והודים שלא מתאימים. חשוב להבין - עובד זר טוב מייצר עוד שני מקומות עבודה לישראלים".
איך זה משפיע בשטח?
"יש מי שמצליח לעבוד עם הסינים שנשארו כאן, אבל המצב לא בשגרה. אנחנו למשל היום בפעילות של 70% או 80% מזו שהייתה לפני המלחמה, וגם על זה משלמים יותר כסף. בפרויקט יש 15 עובדי שלד במקום 30 - זה משמעותי מאוד. אם היו מקבלים החלטה אחרת, פותחים את השמיים ממדינות אחרות, המצב היה טוב יותר. אנחנו היינו בגיאורגיה, מטעמנו, ובסרביה – ולנסות להביא עובדים. יש רצון ויש עובדים מיומנים, אבל זה לא קורה. בינתיים לא מעט קבלנים ואתרים עובדים בצורה עקומה, עם כל מיני פתרונות של אין ברירה. מי שכן מקצועי, מקבל משכורות ענק – עובד סיני מרוויח יותר ממנכ"ל החברה".
שטרית מתייחס גם לבירוקרטיה שמהווה חסם: "גם היתרי בנייה כמעט בלתי אפשר לקבל. המערכת לא עובדת כמו שצריך. זוגות צעירים צריכים דירות והרבה, ויש הרבה דירות שלא יוצאות לדרך. הייתי מצפה שכל בעל תפקיד ציבורי יעבוד בשביל זה. אני אדם אופטימי מטבעי, אני מנסה למצוא את התקווה בכל דבר, אבל אני חייב להגיד שזה נהיה קשה מאוד. המדינה עצמה דרך נציגיה פועלת בצורה בעייתית. אני אומר - נבחרי הציבור חייבים לתת את הפתרונות, ואם אין לכם כאלה, תפנו את הדרך למי שיש לו".
"הרוכשים מבינים שהחיים חייבים להימשך"
ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת צרפתי שמעון
ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון ויו"ר ועדת ביקורת בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, מביטה מודאגת על הענף. מצוקת עובדים קשה והתייקרות חומרי גלם יובילו, לשיטתה, להתייקרות הדירות, והבעיות של תקופת המלחמה יחד עם חסמי הענף שקיימים כבר שנים, מקשים על הגדלת ההיצע.
"נתחיל בזה שיש ההתאוששות במכירת דירות חדשות. בחודשים האחרונים נרשמת עלייה משמעותית בכמות ובקצב העסקאות ביחס לחודשי המלמה הראשונים ואף בהשוואה לתקופה שלפניה. נראה, שהרוכשים מבינים שאנחנו חיים בסוג של שגרת מלחמה, שהחיים חייבים להימשך, ואלה שצריכים דירה, סוגרים עסקאות. מאידך בכל הקשור להתחלת פרויקטים חדשים, יש בעיה. המלחמה יצרה בענף מצוקת עובדים קשה, כשבבת אחת נגרעו כמעט 70% ממצבת כוח האדם בשל האיסור להעסיק פלסטינים.
ורד צרפתי זבולוןצילום: אבי רוקחבמקביל המדינה כשלה בהבאת העובדים הזרים. כמעט שנה אחרי 7 באוקטובר הגיעו כ־20-15 אלף זרים בלבד, וחלקם הגדול אינם מיומנים לעבודות בנייה. לכן אני מעריכה, כי ברבעונים הבאים תהיה ירידה חדה בהתחלות הבנייה".
מה יהיה עם מחירי הדירות?
"לדעתי, המחסור בידיים עובדות יביא בסבירות גבוהה מאוד להתייקרות מחירי הדירות לרוכשים. זאת מפני שעלות העובדים הזרים גבוהה בכפי שלושה מעלות הפלסטינים. המלחמה גם הובילה למשך כמה חודשים לקושי מסוים בייבוא חומרי גלם לבנייה, למשל מטורקיה - וכל אלה מובילים להתייקרות משמעותית בעלויות הבנייה ליזמים, שיתגלגלו אל רוכשי הדירות. אם מדובר בפרויקטים שכבר נמצאים בבנייה, היזמים יכולים איכשהו לספוג את ההתייקרות ולהמשיך לבנות, אבל בפרויקטים חדשים – מצוקת העובדים והזינוק בעלויות הבנייה בהחלט ישפיעו לרעה. אני קוראת למדינה להחזיר את הפלסטינים לאתרי הבנייה, כדי שהענף יוכל להמשיך לפעול ושהבנייה תוכל להימשך. לעומת אלה, כל יתר הכשלים בשוק זניחים".
התחדשות עירונית זה מנוע צמיחה משמעותי. מה חשוב לקדם בתחום זה?
"הבעיה הגדולה ביותר בתחום היא הבירוקרטיה ברשויות המקומיות. משך זמן של 10-8 שנים לקבל היתר בנייה לפרויקט הוא בלתי סביר ומעכב משמעותית את הגדלת היצע הדירות. שחרור החסמים הוא המהלך הראשון בחשיבותו שעל הממשלה לטפל בו. לאחר מכן, כאפיק נוסף לייצור כמות של יח"ד חדשות מהתחדשות עירונית מעבר לחידוש בניין בודד או כמה בניינים ביחד, אני מציעה רעיון עם פוטנציאל לכמות גדולה של יח"ד חדשות בהליך קל יחסית – חידוש אזורי תעשייה מסורתיים או אזורי מסחר ישנים ולא פעילים. פרויקטים כאלה מאפשרים יצירת מקורות הכנסה חלופיים לרשויות המקומיות, ללא הצורך בתקצוב ממשלתי, שיאפשרו להן לממן את כל התשתיות התומכות למגורים מארנונה גבוהה שתיגבה משטחי המסחר והתעסוקה".
"חושש מעליות מחירים דרמטיות"
עמיר שאלתיאל, יו"ר קבוצת אלדר
עמיר שאלתיאל, יו"ר קבוצת אלדר, מתייחס למצב בענף וסבור שעל הממשלה לקבל כמה החלטות חשובות ומהירות כדי לשנות את המציאות, גם בשוק השכירות שנמצא במשבר גדול וגם בכל הקשור לטיפול בהיצע והביקוש בתחום המגורים.
"נגיד בנק ישראל אמיר ירון מסתובב בכל מקום ומסביר שהפער בין הביקוש להיצע גדול עוד יותר, כי יש פחות היצע ופחות פעילות בענף. וזה נכון. הריבית הגבוהה השפיעה בצורה משמעותית על הענף עוד לפני המלחמה, אבל כעת גורמת ליזמים ולקבלנים להשהות פרויקטים חדשים, גם כאלו שיש להם כבר בשלות ועברו גם את הליכי הרישוי.
עמיר שאלתיאלצילום: איל יצהרזה המקום שבו אנחנו נמצאים עכשיו, והוא לא טוב. אם מסתכלים קדימה, אני חושש מעליות מחירים דרמטיות ולצערי, הכתובת כבר על הקיר, ואני לא בטוח שיש מהלך שאפשר לעשות בטווח הקצר כדי למנוע את זה".
אז מה אפשר לעשות בטווח היותר ארוך?
"המצב היום בענף יוביל לפתיחת פער משמעותי בין מי שיכול לקנות למי שלא. וכדי לאפשר לאנשים להיכנס לשוק ולרכוש, אני חושב שצריך לעשות שני דברים, ובדרך גם לעודד חזרה ליישובים מפונים וגם לתמרץ מעורבות חברתית וגיוס לצה"ל. הדבר הראשון הוא להחזיר את משכנתאות הזכאות בערבות מדינה - כמו שהיה פעם, ולתת עדיפות ליוצאי צבא או למשרתים. ככל שיש יותר שנים בצבא או בשירות קרבי, לתת הטבה גדולה יותר. זה יכול גם לסייע ברכישת דירה, אבל גם לתמרץ אנשים להגיע לקרבי. יש היום מחסור בלוחמים, וזה יכול לעזור גם שם. הדבר השני, שלדעתי צריך לעשות, גם הוא נעשה כבר בעבר – הלוואות מקום. להחזיר את ההלוואות הללו ביישובי קו עימות או במקומות שהמדינה רוצה לעודד מגורים, כמו פעם. לתת ערבות מדינה, ושזה ישמש את הזכאים כהון עצמי. אפילו אולי לתת מימון של 100% - העיקר לתמרץ את מי שזכאי, וגם לקבוע שלא יהיה אפשר למכור את הנכס לכמה שנים".
שאלתיאל גם מזהיר מפני משבר חמור בשוק השכירות, שאף אותו כבר יהיה קשה למנוע: "אנחנו עומדים בפני בעיה קשה של שכירות. הרבה דירות שנרכשו להשכרה, נמכרו מאז עלתה הריבית, וגם שינוי חוק עידוד השקעות הון הוציא לא מעט שחקנים מהשוק הזה. המסלולים שיש לדיור להשכרה היום לא עובדים עם הריבית הנוכחית. היה פתרון מיסויי טוב, אבל שינו אותו. אולי צריך לקבוע ריבית נפרדת לדיור להשכרה. חייבים שינוי משמעותי, אולי חקיקה חדשה או הטבות חדשות. הבעיה היא שזה לא מטריד עכשיו את האנשים בממשלה. יש מה לעשות, רק צריך להחליט ולעשות".
"המצב לא טוב. אין עם מי לדבר"
עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים ת"א והמרכז, וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ
"השוק מתחיל לחזור למרות מצב הרוח הרע שיש לכולם והמציאות הקשה. אני חושב שכל השחקנים מתחילים להתרגל לריבית הגבוהה ולצערנו, גם למלחמה ארוכה", כך סבור עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים ת"א והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. לדבריו, בחודשים האחרונים יש יותר פעילות בענף, אבל נותרו לא מעט בעיות לטיפול.
"יש יותר רכישות של דירות חדשות ורואים גם הסתגלות למצב. פחות אנשים במילואים וכנראה, יש גם מי שלמד איך לעבוד מהטנק. אבל המציאות הכלכלית והריבית הגבוהה משפיעות לא מעט על הענף. מבצעי המימון, שאולי מביאים לקוחות, גורמים לכך שהקבלנים מממנים חלק ניכר מהבנייה, ויחד עם הריבית הגבוהה זה לא מאפשר להם לפתוח עוד פרויקטים כמו פעם.
עמית גוטליבצילום: ענבל מרמיאז יש פחות פרויקטים במקביל, והשורה התחתונה היא ירידה גדולה בהתחלות בנייה, שתוביל לעלייה במחירי הדירות. אני לא רואה שהשנה יגיעו בישראל ל-60 אלף התחלות בנייה, והביקוש עדיין קשיח מאוד".
מצוקת העובדים עדיין קשה. איך הקבלנים מסתדרים?
"המצוקה קשה וחובה להביא כוח אדם בכל דרך, מאיפה שאפשר. צריך לשים בצד את הרגולציה וכל הבירוקרטיה. יש לא מעט קבלנים שנסגרו להם רישיונות קבלן. קבלני ביצוע. מדברים הרבה על יזמים – אבל מי שבונה זה הקבלנים. והיום הם במצב מאוד קשה. חברות קרסו, אומנם בשוליים וטוב שכך, אבל יש הרבה חברות שנכנסו לבעיה. חייבים לטפל בזה".
מה אפשר או צריך לעשות?
"לצערי, נראה שהממשלה לא מתפנה לטפל בכל הנושא הכלכלי, וזה עצוב מאוד. עסוקים בסוגיות המדיניות ובמלחמה. אבל צריך להבין, שאם השוק לא יעבוד, לא יהיה כסף למכונת המלחמה, וחייבים לתת את הדעת גם לעובדה, שנכון להיום אין יד מכוונת. אין שום דיבור על תוכנית או רפורמה לענף, שום סימן למשהו שמתקדם.
הנדל"ן הוא ענף שזז לאט, אם רוצים שיהיו שינויים עוד שנתיים-שלוש, חייבים להתחיל להניע אותם עכשיו. חובה להקל את הרגולציה. זה תמיד נכון בענף, אבל במיוחד עכשיו. לקדם את הרישוי העצמי, להביא עוד תקנים לוועדות המחוזיות. אני יודע שרוצים לאשר כמה שיותר תוכניות, אבל אין כוח אדם. במקביל חובה לקצר את הזמן הנדרש לקבלת היתר בנייה וגם טופס 4. מתקרבים כאן לשלוש שנים בממוצע כדי לקבל את האישורים, וזה מטורף".
"ירידת מחירי הדירות איננה רלוונטית בכלל במציאות הנוכחית"
עו"ד מיה גבאי טובול, מנכ"לית קבוצת גבאי
"ענף הנדל"ן נכנס למלחמה במצב משברי, והמלחמה רק העמיקה אותו. אנחנו מתמודדים עם תנאי מאקרו שלא היו שנים. הריבית הגבוהה שינתה ללא היכר את אופן ההתנהלות - הן של הלקוחות, הן של היזמים והקבלנים והן של המערכת הפיננסית. כולם נדרשו להתאים את עצמם למציאות החדשה", כך אומרת עו"ד מיה גבאי טובול, מנכ"לית קבוצת גבאי.
לדבריה, משבר כוח האדם לא מאפשר תפוקה מלאה: "נכון להיום כ-70% מהענף אינו פעיל. עד 7 באוקטובר ענף הבנייה נשען כמעט בלעדית על כוח האדם הפלסטיני, מדובר בכשליש מכוח האדם בענף הבנייה כולו, וגם מי שלא עבד עם הפלסטינים מושפע. גם אנחנו בקבוצת גבאי, שבכל הפרויקטים שלנו מעסיקים עובדים מסין וממולדובה כבר שנים ולא מסתמכים על פועלים פלסטינים, נמצאים היום בתפוקת עבודה של 70%.
עו"ד מיה גבאי טובולצילום: יח"צהיו לנו עיכובים פה ושם של קבלני משנה, כמו חשמלאי שמעסיק רק פלסטינים. אבל בכל מקרה מדובר בעיכובים נקודתיים, שניתן להתגבר עליהם די מהר. לעומת זאת מי שהעבודה שלו לפני 7 באוקטובר הייתה מושתתת על פלסטינים, תקוע היום, ולא נראה פתרון משמעותי באופק".
מה צריך או אפשר לעשות?
"הבעיה הגדולה היא הטווח הארוך. אם המדינה לא תמצא פתרון מהיר לכ-90 אלף העובדים שחסרים כיום בענף, משך הבנייה יתארך ועלויות הבנייה ימשיכו להתייקר. בסוף אין מנוס מכך שהגידול בעלויות ההקמה יתגלגלו אל הרוכשים במחירי הדירות הסופיים. ירידת מחירי הדירות בעתיד הנראה לעין איננה רלוונטית בכלל במציאות הנוכחית. הפער המתמיד בישראל בין הביקוש להיצע אינו גזירת הגורל. הוא תוצאה של אי קבלת החלטות לאורך שנים, ויכול להשתנות במהרה, אם יתקבלו החלטות פשוטות יחסית, ואלו יבוצעו בקפידה וביעילות. על הממשלה להכריז על משבר הדיור כנושא חירום ברמה הלאומית, ולגבש תוכנית אסטרטגית ארוכת טווח. נדרש להשקיע בתשתיות חיוניות כדי לקרב את הפריפריה למרכז, ולא פחות חשוב מכך - לקצר את ההליכים הבירוקרטיים. המדינה צריכה לאפשר כמה שיותר היצע של קרקעות כדי להביא להתחלות בנייה גדולות יותר, ובמקביל לקצר את הבירוקרטיה והליכי הרישוי לעלייה לקרקע. לא ייתכן שלוקח יותר זמן להוציא היתר בנייה מלבנות בניין. בישראל פועלות יותר ממאה ועדות לתכנון ולבנייה, כאשר משך הזמן הממוצע שנדרש לקבל היתר בנייה עומד על יותר מ-400 ימים. מדובר בפרק זמן שהוא ארוך פי שלושה מהממוצע במדינות המערב. בפרק הזמן הזה צריך לשלם את הריבית על ההלוואה למימון הקרקע ועל ההוצאות הנלוות - והעלות הזו מתגלגלת, לצער כולם, אל רוכשי הדירות".
