תוכנית המשכנתאות החדשה של בנק ישראל, הכוללת סל משכנתאות אחיד שיהיה נתון להשוואה ביו הבנקים השונים, צפויה להתחיל לפעול ב-1 ביולי 2022. עם זאת הכוונה היא שהתוכנית תופעל עוד קודם לכן. כך בישר היום (א') בוועדת הכלכלה של הכנסת המפקח על הבנקים בבנק ישראל, יאיר אבידן.
הדיון נסוב סביב הדאגה מהמצב בשוק הדיור ובשאלה האם השינוי המיוחל בשוק המשכנתאות אכן מצוי כבר בפתח. יו"ר הוועדה, ח"כ מיכאל ביטון (כחול לבן), פקפק בכך שהתוכנית תגדיל את התחרות ותוזיל מחירים בשוק השכנתאות. "כיום המצב איום ונורא, אין שיטה, אין תחרות ואין פשטות", ציין ח"כ ביטון. "התברר כי 54% מלוקחי המשכנתאות לא ביקשו הצעה שנייה סופית, כי כלל לא ניתן להשוות כי אין מדדים שווים בין המשכנתאות". עוד הוסיף, כי "ביטול תוכנית מחיר למשתכן - היא פגיעה בחלשים". ביטון דרש כי בעוד ארבעה חודשים יציג בנק ישראל לוועדה את ההתקדמות ליישום הרפורמה.
אבידן השיב כי "אנו משקיעים שנים בפיקוח על השוק הזה, גם לטובת היצרן וגם למען היציבות. המרכיב המרכזי המסביר את עליית המחירים הוא עליית ההיצע, וירידה בהתחלות הבנייה, כאשר הריבית נמוכה בארץ ובעולם. הורדת מס הרכישה תרמה אף היא לגידול בביקוש לנדל"ן, ונרשמת עלייה במחירי הדיור. 75% מהמשכנתאות הם ברמת סיכון נמוכה מהמקובל בעולם, ואנחנו די באזור השמרני".
אבידן הבטיח כי לקוח יקבל השוואה אחידה בכל בנק, כאשר יגובש סל משכנתאות אחיד וברור ופשוט להבנה, וכל בנק יספק באישור העקרוני שלושה סלי משכנתא אחידים, שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, ואורך חיי ההלוואה נבחר על ידי הלקוח: סל ראשון – 100% בריבית קבועה לא צמודה, סל שני – שליש מהלוואה קבועה ולא צמודה, שליש צמודת פריים, ושליש משתנה כל 5 שנים צמודה על בסיס אג"ח ממשלתי. סל שלישי – הלוואה שהיא 50% צמודת פריים, ו-50% קבועה לא צמודה, וסל רביעי - שהותאם לבקשת הלקוח וישתנה בין הבנקים.
בצמוד לכל סל - תוצג סך הריבית הכוללת החזויה, סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי וסך התשלומים החזוי לאורך כל המשכנתא. לשאלת יו"ר ועדת הכלכלה התחייב המפקח: "בשנה הקרובה נשלים את ההסדרה – ושאיפתנו שהיא תחל ביום שישי,1 ביולי 2022 או אף לפני כן".
עו"ד מיכל כהן, ממלאת מקום הממונה על התחרות, הדגישה את הריכוזיות בשוק ורמת התחרות הנמוכה. "כאשר השחקנים המרכזיים הם אך ורק בנקים, ושלושה בנקים מחזיקים כ-85% משוק המשכנתאות, וכיום הם פחות נלחמים ביניהם. לא נכנסים שחקנים חדשים – וממילא לא ניתן להגיע לשיווי משקל תחרותי", אמרה. "בנוסף, השקיפות נמוכה, קושי אמיתי להשוואת מחירים ונרשמו זמני המתנה ארוכים לקבלת הצעה".
לדבריה, ממחקר רשות התחרות עלה כי הלקוחות עושים שימוש מצומצם בזכאות לקבל "אישור עקרוני"", ורק 44% קיבלו יותר מהצעה אחת. במצב הקיים היום – לקוח שבודק מחירים לפני לקיחת משכנתא - עשוי להוזיל את מחיר המשכנתא בעשרות אלפי שקלים במהלך חיי ההלוואה. כהן ציינה כי אם הלקוח היה יכול להשוות בין ההלוואות השונות באופן מלא, אז הוא יכול היה להוביל לחיסכון גדול פי 3-2 מהחיסכון במצב הנוכחי.
ח"כ שלמה קרעי (הליכוד) ציין את דרישת הבנקים לקבלת משכנתא בתנאים טובים יותר – להעברת פעילות לחשבון. "המפקח על הבנקים במקום הנכון – ומטרת כולנו שיתאפשר לזוג צעיר נטילת משכנתא הגונה ושקופה. ואולם, העברת הסיכון ללקוח, ע"י הגדרת ההלוואה לשני שליש פריים – לא נותנת הטבה ללקוח והבנקים מנסים בגופם למנוע את ההטבה הזאת". הוא קרא לבטל לחלוטין את עמלת הפירעון המוקדם. אוסמה סעדי (הרשימה המשותפת) תקף את "היעדר ההתייחסות בתוכנית בנק ישראל לאזרחים הערבים", כאשר רק 2% מהם מקבלים משכנתא, סניפי בנקים ביישובי המגזר נסגרים ואין הסדרת רישום בעלות קרקע. אורי מקלב (יהדות התורה) ציין את קשיי החברה החרדית לנטילת משכנתאות, כהכנסה נמוכה וקושי בהשגת ערבים.
נעם דוד בוטוש, חוקר במרכז המידע והמחקר של הכנסת, הוסיף את פערי המידע בין הבנקים, ואת הצורך לבדוק את השתלבותם של יועצי המשכנתאות ברפורמה שיוזם בנק ישראל, ואת היכולת להפוך משכנתאות לאגרות-חוב – כמהלך שיוסיף תחרות.
לדברי איתן מדמון, מנכ"ל איגוד הבנקים, קיימת כבר תחרות בשוק, כולל ירידה משמעותית בריבית – וכך נקבע בעבר במספר דו"חות מקצועיים. זהו השוק הפרוץ ביותר לתחרות וירידת מחירים, המדדים שקבעה רשות התחרות הם מחמירים ביותר, ומעל 80% מהלקוחות מקבלים הצעות ממספר בנקים.
