היטל השבחה בגין תוספת שטח למחסנים מכוח תכנית מ-2003 שקבעה הוראות מקיפות לבניית מרתפים בתל אביב-יפו, יחושב לפי מועד אישור הבקשה להיתר בנייה, ולא לפי מועד אישור התוכנית - כך קבע לאחרונה השופט גלעד הס מבית המשפט לעניינים מנהליים בעיר.
פסק הדין עסק במחלוקת שניטשה בין חברת "אשדר" לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב, בקשר לחיוב היזמית בהיטל השבחה בגין קבלת היתר למימוש זכויות מכוח תמ"א 38 וכן מספר הקלות. בזכות תוכנית ע/1 שפורסמה לפני כשני עשורים וחלה על כל מרחב התכנון, התאפשר ל"אשדר" להקים מחסנים בגודל 12 מ"ר במקום שישה מ"ר בלבד.
מכאן בקשתה של הוועדה המקומית לחייב את החברה בשני חיובי היטל השבחה מכוח התוכנית: האחד, נכון למועד אישורה, וזאת בגין עצם הגדלת שטח המחסנים שהיא מאפשרת; והשני עבור שטחי המחסנים לדירות החדשות, חמש במספר, שנוצרו מכוח הבקשה להיתר.
השופט הס ראה במחלוקת בין הצדדים הזדמנות לדון בשאלה העקרונית העולה ממנה, והיא: האם אפשר לחייב אדם בהיטל השבחה במועד שבו אושרה הבקשה להיתר, ולא במועד שבו אושרה התוכנית, וזאת עבור אותם שטחי המחסן שנוספו לדירות החדשות במסגרת ההיתר? תשובתו על השאלה הייתה, כאמור, חיובית.
בפתח דבריו הוא ציין כי אכן דרך המלך לגביית היטל השבחה בגין אישור תוכנית הינה לגבותו נכון ליום אישורה. "לכאורה כאן היינו צריכים לסיים את הדיון", כתב, אלא שלדבריו קיימים לכלל האמור כמה חריגים ש"בהם יישום הכלל הבסיסי של חיוב בהיטל השבחה רק ליום אישור התוכנית אינו מתיישב עם עקרונות היסוד של היטל ההשבחה, ומכאן פוגע בנישום או ברשות".
כדוגמה הוא נתן מקרה של השבחה הנובעת מתמ"א 38, שלגביה נקבע כי תחושב למועד אישור הבקשה להיתר, ולא למועד אישור התוכנית. הוא הסיק כי הן תכלית היטל ההשבחה והן הפסיקה בנושא מצדיקים במקרה שלפניו סטייה מהכלל, ומתן אפשרות לחייב בהיטל השבחה בגין תוכנית ע/1 בעת אישור הבקשה להיתר.
כנימוק למסקנתו הוסבר בפסק הדין כי במועד אישור התוכנית, תוספת שטחי המחסן לדירות החדשות שטרם נוצרו ועדיין לא אושרו לא מגלמת התעשרות של הנישום, וממילא אין מקום לחייבו בגינה בהיטל השבחה. לעומת זאת, במועד אישור הבקשה להיתר ההתעשרות מכוח התוכנית לגבי יחידות הדיור הנוספות הינה "ודאית, ברורה, ממומשת ומתוחמת".
בהמשך, ועל רקע פסיקה שממנה ציטט, דימה השופט הס את תוכנית ע/1, שכאמור חלה על מרחב תכנוני גדול ביותר, ואת תוספת שטחי המחסן לדירות נוספות שנובעת ממנה, למעין "שעבוד צף" המתגבש רק בעת תוספת יחידות הדיור הללו בפועל.
כלומר, כפי שבדיני חברות קיים מושג של שעבוד על נכסים בלתי מוגדרים ("שעבוד צף"), המתגבש ומתייחס לנכסים ספציפיים רק בהינתן אירוע מסוים, כך גם בעולם התכנון והבנייה יש לראות בתוספת יחידות הדיור מכוח בקשה להיתר משום אירוע ה"מגבש" את תוכנית ע/1, ומחייב בהיטל השבחה נכון למועד זה.
לאור האמור קבע השופט כי המועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה בגין תוספת השטח למחסנים מכוח תכנית ע/1, יחושב למועד מתן ההיתר לתמ"א 38.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ המערערת: עו"ד אירית יומטוב ועו"ד הראל וינטרוב
• ב"כ המשיבה: עו"ד שלומי מערבי
• עו"ד אדיר שמואל עוסק בתמ"א 38
• הכותב לא ייצג בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
