רמת הסיכון לקריסת קבלנים בענף הבנייה והתשתיות טיפסה בשנת 2022 - כך עולה מבדיקה שערכה חברת המידע העסקי CofaceBDi. מהבדיקה, שבחנה את מדד הסיכון ומוסר התשלומים במגזר הבנייה, עולה כי הענף חתם את השנה עם הרעה קלה ברמת הסיכון לעומת שנת 2021, בהמשך למגמה של עלייה ברמת הסיכון בשלוש השנים האחרונות. זאת, על רקע ההאטה בהיקף הפעילות של החברות ושל המגזר כולו, ביחס לכלל המשק.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
על פי הנתונים, בשנה החולפת כ-470 חברות בנייה ותשתיות נקלעו למצוקה תזרימית, וב- CofaceBDi מעריכים כי הצפי לשנת 2023 הוא ש-680 קבלנים יקלעו למצוקה. מצוקה תזרימית באה לידי ביטוי, בין היתר, באי עמידה בהתחייבויות תשלומים כלפי ספקים, גופי מימון, עובדים ועוד, לצד קשיי נזילות, מינוף גבוה, צ'קים חוזרים וכדומה. כל אלה מציבים את החברה בפני סכנת סגירה.
מדד הסיכון העסקי של החברות והעסקים מתאר את החוסן הפיננסי שלהן ומשקלל בתוכו, בין היתר, פרמטרים כגון הכנסות, ותק, מספר מועסקים, חוות דעת עסקית של לקוחות, חוות דעת עסקית של ספקים, מוסר תשלומים, מגמת רווחיות, מצב עסקי של חברות קשורות ועוד. פרמטרים אלה משוקללים לדירוג של כל חברה המדורגת בסיכון של בין 1-10. 1 הוא סיכון זניח ו-10 הוא סיכון גבוה ביותר (חברות שהן כבר כשל עסקי).
על פי הנתונים, בעוד רמת הסיכון של כלל המשק ב-2022 הייתה ברמה של 6.42 - המעידה על מצב פיננסי בינוני כאשר הסיכוי לכשל גבוה מעט מעל הממוצע - ענף הבנייה והתשתיות הגיע לרמת סיכון של 6.63. לשם השוואה, ב-2021 רמת הסיכון של ענף הבנייה עמד על 6.61, בשנת 2020 על 6.59 ובשנת 2019 על 6.54, כך שניתן לראות מגמת עלייה ברמות הסיכון.
בכל המשק המצב מעט שונה: ב-2019 רמת הסיכון עמדה על 6.15 ואילו בשנת 2020, בצל התפרצות נגיף הקורונה, זינקה רמת הסיכון ל-6.45. אולם ב-2021 נרשמה התאוששות ורמת הסיכון ירדה ל-6.32. זאת בשונה מהמצב בענף הבנייה והתשתיות. בשנה שחלפה, כאמור, חלה שוב עלייה ברמת הסיכון של כלל המשק.
הסיבות לעלייה ברמת הסיכון נעוצות, בין היתר, בהתייקרות חומרי הגלם. על פי נתוני התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אם ב-2021 היו אלה מחירי הברזל שהתייקרו ב-35%, האספלט (14%) , הצנרת (8%) והתאורה והחשמל (10%), הרי שבשנת 2022 עלו במיוחד מחירי הבטון המיובא (27%), חומרי המחצבה (11.5%), האספלט (6%) ואבני שפה וריצוף חוץ (7%). כמו כן, ב-12 החודשים האחרונים (נובמבר 2022 לעומת נובמבר 2021) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב-5%. סיבות נוספות הן עליית שער הריבית, אשר גוררת התייקרות של עלות המימון, לצד קשיים בהחזר הלוואות ומשכנתאות.
תהילה ינאי, מנכ"לית משותפת בחברת CofaceBDi, מציינת כי "ענף הבנייה והתשתיות נחשב מסוכן ביחס לכלל המשק, כאשר בשנים האחרונות רמת הסיכון בו הייתה גבוהה ביחס למדד הסיכון העסקים בכלל המשק". ינאי אף מעריכה כי הסיכון במגזר הבנייה ימשיך לגדול בתקופה הקרובה, לנוכח ההאטה המשמעותית במכירות, לצד עלייה בהוצאות המימון כתוצאה מעליית הריבית.
לדבריה, "הקיפאון בביקושים צפוי להביא לירידת מחירים מסוימת, בעיקר לאור העובדה כי מוכרי דירות יד שנייה נאנקים תחת העלייה בתשלומי המשכנתאות, ויאלצו להוציא לשוק דירות יד שנייה במחירים מופחתים על מנת לסגור עסקאות מחד, ומאידך הקבלנים שניצבים מול עצירה במכירות ויאלצו להוריד מחירים. לפי ניסיון העבר, לוקח זמן לחברות הבנייה והקבלנים להפנים את מלוא השפעות השינויים שמתחוללים ולבצע התאמה במחירי הדירות".
תהילה ינאי, מנכ"לית משותפת בחברת CofaceBDiצילום: יהודה סובולאשר למוסר התשלומים במגזר הבנייה, מהבדיקה עולה כי בדומה להרעה שחלה במדד הסיכון, גם נתוני מוסר התשלומים במגזר, הנחשבים נמוכים גם כך, מציגים הרעה קלה בשנה החולפת. כך, ימי התשלום בפועל במגזר הבנייה עומדים על 101 ימי אשראי בהשוואה ל-96 ימים בכלל המשק, כאשר ימי הפיגור בבנייה עומדים על 8 ימים בעוד בכלל המשק מספר ימי הפיגור עומד על 6 ימים. בהשוואה לאשתקד, שנת 2022 מציגה עלייה של יום פיגור במוסר התשלומים.
תשלום בפועל מהווה את סך הימים הממוצעים לתשלום בין ספק ללקוח (חברת הבנייה) - מאספקת הסחורה ועד התשלום. התשלום בפועל כולל בתוכו את ימי האשראי שסוכמו עם הלקוח ובנוסף ימי פיגור אם התשלום שולם בפיגור.
הקבלנים: "גם 2023 נראית כשנה לא אופטימית"
ניר ינושבסקי, סגן נשיא וראש אגף בנייה חוזית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסביר כי "ענף הבנייה מוגדר כמסוכן ביחס לכלל המשק מזה שנים רבות. עם זאת, שנת 2022 הייתה יוצאת דופן לרעה בשל השלכות אירועי הקורונה, המלחמה באוקראינה ושלל קשיים שפקדו את הענף, הן בארץ והן בעולם, כגון עליית מחירי תשומות הבנייה, הדלק, חומרי הבנייה, לצד עצירת כניסה של פועלים לעבודה ועוד. לצערנו, פניות רבות של ההתאחדות ושל קבלנים לממשלה ולשלטון המקומי לסיוע בעמידה בנטל הקשיים לא נענתה באופן מספק לעיתים קרובות, ובכך לא הופחת הסיכון בענף".
ניר ינושבסקי, סגן נשיא וראש אגף בנייה חוזית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ צילום: כפיר סיון "לאור זאת, גם שנת 2023 נראית כשנה לא אופטימית, אשר תמשיך את הקשיים בענף - אם לא ישנה השלטון את תגובתו למציאות בשטח", ממשיך ינושבסקי, "בפרט בולט הפער האדיר בין כוונות הממשלה לבניית תשתיות מפוארות ומבני מגורים לבין המיעוט בעשייה לחיזוק יכולות הביצוע של הענף ולסיוע לקבלני ישראל. ללא סגירת הפער הזה, חלומות הממשלה יישארו במגירה. אנחנו קוראים לממשלה להתחיל לתת טיפול מעמיק ביכולות הביצוע של מדינת ישראל דרך סיוע לקבלני הבניין והתשתית, קידום ההון האנושי, הפחתת הסיכון הענפי, מיקוד בשיפור הפריון, האצת לוחות זמנים ואימוץ טכנולוגיות מובילות".
שמאי המקרקעין שמוליק כהן מחברת SK שמאות מתייחס לעליית הריבית, שלדבריו עלולה להגדיל את הסיכון בקרב יזמים שרכשו קרקעות יקרות, מתוך הנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. זאת על רקע העובדה שאמנם מחירי הדירות טיפסו בשנה החולפת בשיעור של יותר מ-20%, אולם קצב העלייה התמתן.
כך למשל, הוא מדגים: "אם יזם רכש קרקע ב-100 מיליון שקל המיועדת לבנייה של 100 יחידות דיור, מימן אותה באמצעות הלוואה של 80 מיליון שקל, ומימון כלל הפרויקט עומד על כ-160 מיליון שקל - בהנחה שהריבית התייקרה בסדר גודל של 3% בממוצע, והוא יצטרך לספוג את עליית הריבית על מימון הקרקע במשך 3 שנים בממוצע ואת עליית הריבית על כלל הפרויקט במשך כשנתיים בממוצע, אז סך ההתייקרות ליחידת דיור היא כ-100 אלף שקל רק בגלל מרכיב התייקרות הריבית".
לדבריו, "אם מחירי הדירות היו ממשיכים לעלות בקצב של השנים האחרונות, מדובר בסכום שלא היה פוגע באופן מהותי ביזמים. היכן יכולה להתעורר בעיה? אצל יזמים שרכשו קרקעות במחירים גבוהים, תוך שהם מעריכים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות ושהם יוכלו למכור את הדירות מעל המחירים היום. במקרים אלו, עליית הריבית יכולה לייצר סיכון. מעבר לכך, ואף יותר משמעותי, קיימת פגיעה עקיפה ביזמים שבאה לידי ביטוי בייקור המשכנתאות לרוכשי הדירות, והמשך ההאטה בביקושים לדירות".
התחדשות עירונית - הפתרון?
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מוסיף כי "אין ספק שענף הנדל"ן נמצא היום בחוסר ודאות, והסיכון היזמי עלה בעיקר מהשילוב של עליית הוצאות המימון והירידה במספר העסקאות". לדבריו, "כאשר יזם רוכש היום קרקע, ונדרש לממן אותה בשיעורי ריבית גבוהים, הרווח היזמי העתידי שלו נשחק. לכן היזמים היום ימתינו עם יזמויות חדשות, או יחפשו יזמויות עם סיכון מופחת".
שמול מסביר כי "ברבעון השלישי של שנת 2022 ראינו שזה כבר בא לידי ביטוי במספר התחלות הבנייה, שירדו באופן משמעותי לעומת הרבעון הראשון והשני, וזה בא לידי ביטוי גם בירידה במספר ההצעות שמוגשות למכרזי רשות מקרקעי ישראל ולמחיר על הקרקע שמציעים היזמים - שמתמחרים מראש את עלויות המימון הגבוהות.
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירוניתצילום: טל שחראז מה הפתרון? לשיטתו של שמול, "הסכנה היא שהמצב הנוכחי יגרום לירידה בהיצע הדירות, וכאן יש להאיץ את הבנייה באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית. כניסה של יזם להתחדשות עירונית אינה מחייבת אותו בהוצאה כספית גדולה בתחילת ההליך המושפעת מעליית הריבית, הוא לא רוכש קרקע ולכן אין לו הוצאות מימון. ההוצאה המשמעותית שלו היא רק כאשר הביצוע של הפרויקט יוצא לדרך, שלב שבו הוא כבר יכול להתחיל לשווק את הדירות".
לכן, הוא מעריך כי "כתוצאה מעליית הריבית ואי הוודאות בשוק - אנחנו נראה עלייה ביזמויות של פרויקטים של התחדשות עירונית על ידי כלל היזמים במשק, וזליגה של הפרויקטים גם למרחבים מחוץ לתל אביב. על הממשלה החדשה לחבק את המגמה הזאת ולפעול להסרת חסמים באמצעות חקיקה תומכת וקיצור הליכי הרישוי, אם רצונה לאפשר ליזמים להמשיך ולייצר מלאי דירות התואם לביקושים - מבלי לחזור שוב לתקופה של עליות מחיר קיצוניות".
