הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עומדת לעדכן ולשנות את מדד מחירי הדיור כך שיוכל לשקף גם הנחות מימוניות שמעניקים הקבלנים, כך חשף היום דורון סייג, מנהל מדד הדיור בלמ"ס בכנס נדל"ן של אתר מגדילים שהתקיים באצטדיון סמי עופר בחיפה.
"כרגע, אין בידי הלמ"ס נתונים, אבל התחלנו תהליך מול רשות המיסים שבמסגרתו יועבר העתק מהסכם הרכישה עבור כל דירה חדשה שנמכרה לרבות נספח התשלומים. אם וכאשר זה יקרה, ניתן יהיה לזהות דירות שנמכרו תחת הטבה מימונית של 20 – 80 או דומות לה. הכוונה היא ליצר מדד נפרד אשר ישקף את השינוי במחירים לאחר ניכוי הטבות המימון וככל הנראה יהיה תנודתי יותר". עם זאת, על אף שמדד מחודש כזה צפוי להעיד על ירידות מחיר, סייג מצנן את ההתלהבות: "אין הכרח שהמדד החדש יראה ירידות מחירים מעבר למדד של דירות חדשות. אם למשל המגמה של הטבות המימון נמצאת בירידה אז בוודאי שמדד זה לא יראה בתקופה הנוכחית ירידות מחירים".
בהתייחס להשפעת המלחמה על הענף, ציין סייג כי מתחילת המלחמה התרבו האינדיקטורים שעלולים להשפיע על עליית מחירי הנדל"ן, "בצד הביקוש ניתן לראות כי בהשוואה של הנתונים העדכניים ביותר ובין נתונים בחודש ספטמבר 2023, מחירי השכירות עלו ב – 2.4%, השכר הממוצע במשק עלה ב- 3.2%, הריבית ממוצעת ירדה ב-2.6%. בצד ההיצע התחלות הבנייה ירדו ב- 29.3%, גמר הבניה ירד ב 10.7% עם זאת מלאי הדירות שנותר למכירה עלה ב-8.1% . לדבריו, "מניתוח האינדיקאטורים עולה שההסתברות לעליית מחירים בתקופה הנוכחית גבוהה יותר ביחס לתקופת ערב המלחמה".
"רק 25.3% ממשקי הבית בישראל יכולים לרכוש דירה"
עוד על פי סייג, האפשרות של משקי הבית בישראל לרכוש דירה רק הולכת ויורדת. "רק 25.3% ממשקי הבית בישראל יכולים לרכוש דירה אשר מתאימה לצרכיהם", כך אמר בכנס, "על פי מודל חדש שפותח בלמ"ס, בשיתוף עם ד"ר לריסה פליישמן, אנחנו יכולים לבחון את היכולת של משקי בית לרכוש דירה אשר מתאימה לצורכיהם (התאמה בין גודל משק-הבית ובין הדירה המתאימה לצרכיהם).
דורון סייגצילום: דרור סיתהכלהמודל לוקח בחשבון גם צעירים (מעל גיל 21) אשר מתגוררים אצל הוריהם ומהווים פוטנציאל לביקוש הדיור ומתבסס על שלושה גורמים המשפיעים על יכולת משקי בית לרכוש דירה ולעמוד בהחזרי המשכנתא: מחירי דירות, הכנסות וריבית. על פי הנתונים בממוצע ארצי רק 25.3% ממשקי הבית יכולים לרכוש דירה אשר מתאימה לצרכיהם, ירידה של 15.7% ביחס לשנה הקודמת. סייג ציין כי שבשנת 2022 התרחשו 2 תופעות אשר הרעו את מצבם של משקי בית המעניינים לרכוש דירה. הראשונה, התחדשות עליית מחירי הדירות (בשיא עלייה של 20%) והשנייה, החל תהליך של עליות בריבית בנק ישראל".
סייג העניק גם פילוח על פי ערים בכל קשור לנתוני נשיגות הדיור ואמר: "בפילוח לפי הערים הגדולות נראה כי מבחינת רמת הנשיגות, כצפוי, בערים תל אביב וירושלים נשיגות הדיור הינה הנמוכה ביותר, כאשר בקצה השני נמצאת העיר באר שבע שבה נימצא שיעור הגבוה ביותר של משקי בית אשר יכולים לרכוש דירה המתאימה לצרכיהם. בכל הערים הגדולות למעט אשקלון, חלה ירידה בנשיגות הדיור בשנת 2022 לעומת 2021".
"אנחנו מייצרים כל הזמן תכנון"
בזמן שעל פי הנתונים נראה שהמחירים עולים ואף ימשיכו לעלות, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן שהשתתף אף הוא בכנס סבור שבהמשך הדרך נראה את המחירים דווקא יורדים. "אנחנו מייצרים כל הזמן תכנון. יש מאות אלפי יח"ד מאושרות בתב"עות. אחר כך יש שלב שיווק ופיתוח. אנחנו מנסים כל הזמן להסתכל איך אנחנו מצליחים לשווק במרכז ובפריפריה. מאות המיליונים שהעברנו לדימונה, מגדל העמק, באר שבע – עבדו. אנחנו רואים את הסבסוד שמאפשר להוריד את ערך הקרקע וזה מה שמגדיל את ההיצע".
מורגנשטרן התייחס גם לסוגיית העובדים הזרים ולמחסור החמור בענף בידיים עובדות: "כשנכנסנו לנושא של עובדים זרים, התחלנו עבודת מטה להעלות את היקף הבינוי. בתחילת המלחמה החלטנו להגדיל את מכסת העובדים הזרים, אמרתי שיש מחסור בעובדים, אז נביא עובדים זרים, לא ידעתי מה כל כך מורכב בזה, ואני זוכר את עצמי מול רשות האוכלוסין, משרד החוץ, משרד המשפטים, משרד האוצר. הממשלה הייתה צריכה לעבור שינוי בנושא הזה. אנחנו רואים היום תהליך הסתגלות של הענף עם העובדים החדשים. פרסמנו קול קורא להביא עובדים זרים, זה מאפשר קיצור בירוקרטיה".
דובר נוסף בכנס היה רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון שציין כי: "יש קונפליקטים בין העיר לכפר ובין שלטון מקומי למרכזי כי כל אחד רוצה לדאוג לעצמו. אנחנו הולכים לפרסם בשבוע הקרוב תכנית ליצירת אזורי תפקוד תכנוניים.
רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנוןצילום: לע"מ יצרנו מפת מפתח שמחלקת את הארץ ל-23 אזורי תפקוד, כל אזור כזה מדבר על מערך תפקוד, חינוך, ממשק בין כפר לעיר, תיירות. הפתרון הזה יעשה את השינוי הדרמטי ביחס בין השלטון המרכזי לרשויות המקומיות". עוד אמר אלמליח שבקרוב נראה תכנון של שכונות חדשות ומתחמים גדולים שיוכלו להגדיל את היצע הדירות.
"אם אתם נתקלים בעיכוב תתקשרו אלי אישית"
יונה יהב, ראש העיר חיפה, פנה ליזמי הנדל"ן שהגיעו לכנס ואמר: "כל הדלתות שקשורות בעבודה שלכם בעירייה פתוחות בפניכם. אם אתם נתקלים בעיכוב או משהו אתם רשאים להתקשר אלי אישית. אנחנו רוצם לחזור ולהיות עיר שמעניקה היתרים בשיא המהירות ולהקפיד על כל דבר, יש לנו מספיק שטחים לבנות שכונות חדשות. אנחנו מבקשים מכם דבר אחד - תשתגעו בתכנון. תעשו תכנונים יוצאי דופן שנוכל לעשות סיורים ולראות מכל הארץ איך בניתם יפה ואיך התקדמה האדריכלות הישראלית, ואני רוצה להיות מרכז הוויה הזאת".
