המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב, אביטל שרייבר, קיבלה לאחרונה תביעה שהגישה תושבת שכונת ביצרון בתל אביב נגד שכניה, וקבעה כי עליהם לשלם לה 600 אלף שקל בגין ניצול זכויות בנייה עודפות שבוצע במסגרת שיפוץ והרחבה שערכו.
הבניין כולל שתי דירות בלבד - דירה קרקע בבעלות התובעת ודירה בקומה שמעליה בבעלות הנתבעים. על פי מסמכי הרישום לכל אחד מהצדדים צמודות חצי מהזכויות ברכוש המשותף. לטענת השכנה, מגיעים לה תשלומי איזון עקב חריגה מהתקנון.
הנתבעים טענו מנגד כי תנאי לחובה לשלם תשלומי איזון על פי החוק הוא שהזכויות שנוצלו על ידם באו על חשבון זכויות התובעת. הם ציינו כי הזכויות שנוצלו הם בגג שבו אין לנתבעת אפשרות לנצל זכויות בנייה עקב מיקום דירתה. הם הוסיפו כי לשכנה אפשרות לנצל זכויות בנייה במרתף.
המפקחת שרייבר מינתה שמאי שקבע שתי חלופות לבחינת תשלומי האיזון. האחת, העדיפה לשיטתו, על פי המימוש בפועל של הזכויות שנוצלו. השנייה, לפי החיסרון שנגרם לתובעת ברכוש המשותף. על פי החלופה הראשונה קבע השמאי שווי פיצוי בסך 507,430 שקל ועל פי החלופה השנייה פיצוי בסך 170,403 שקל. הוא המליץ להצמיד את החצר לדירת התובעת ובמסגרת החישוב הוא התייחס לחצר כמוצמדת לדירתה.
המפקחת הבהירה כי אף שהשאלה אם יש לחשב את תשלומי האיזון על פי שווי המימוש או על פי שווי הגריעה הנגרמת לבעל דירה שאינו יכול להרחיב דירתו היא עניין מהותי הנוגע לאופן ישוב תשלומי איזון, לא קיימת תשובה חד משמעית בפסיקה.
היא ציינה כי היא סבורה שאכן החלופה הראשונה היא החלופה שיש לפעול על פיה והדרך הנכונה לחישוב תשלומי האיזון היא על פי שוויין של הזכויות העודפות עבור הנתבעים, ולא על פי החיסרון הנגרם לתובעת עקב שימוש הנתבעים בזכויות אלה.
עו"ד ג'ני ריינדוביץצילום: מריה ויסמןמכיוון שהחלקים ברכוש המשותף מתחלקים בין בעלי הדירות ללא קשר למיקום הדירה, הסבירה, ולאור הוראות הפסיקה שגם אחוזי הבנייה יתחלקו בהתאם לחלקי בעלי הדירות ברכוש המשותף, המסקנה המתבקשת היא שגם חלוקת זכויות הבנייה אינה צריכה להתחשב במיקום הדירה או בפוטנציאל ההרחבה שלה.
עוד הדגישה המפקחת כי תשלומי האיזון אמורים לאזן את ההנאה הצומחת לבעל הדירה המשתמש באותו חלק עודף של הרכוש המשותף, אל מול השווי הכספי שיקבל שכנו.
היא קיבלה את חוות דעת השמאי שלפיה אין כדאיות כלכלית להריסת דירת התובעת לצורך בנייתה מחדש בתוספת זכויות הבנייה במרתף. עם זאת, היא דחתה את מסקנת השמאי בעניין החצר וקבעה כי יש להוסיף לתשלומי האיזון 156,200 שקל בגין אי הצמדת החצר לדירת התובעת. נקבע כי יש להפחית מחישוב השמאי 86,308 שקל בגין שטחי הממ"ד והשירות, זכויות שמוקנות לכל דירה וללא קשר לתב"ע.
בסופו של דבר קבעה המפקחת כי השכנה זכאית לתשלומי איזון מהנתבעים בסך של 577,321 שקל בתוספת 2,400 שקל על נזקים שנגרמו במהלך הבנייה והוצאות בסך 20 אלף שקל.
• לקריאת ההחלטה המלאה – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ התובעת: עו"ד אדם אלבג
• ב"כ הנתבעים: עו"ד חיים קורן
• עו"ד ג'ני ריינדוביץ עוסקת בדיני מקרקעין
• הכותבת לא ייצגה בתיק
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
