כשמחירי הקרקעות עולים ועלויות הביצוע וחומרי הגלם שוברים שיאים, לא פעם מחליטות חברות לחבור לחברות אחרות כדי לקדם פרויקט משותף מטעמי מימון. לפעמים שיתוף פעולה בין חברות נובע דווקא משיקולי שיווק, לוגיסטיקה או התמחות בתחום מסוים של אחת החברות. גם המורכבות של הליכי התחדשות עירונית יצרה לא מעט שותפויות, ולא תמיד מאותן הסיבות כמו בפרויקטים יזמיים רגילים. בדקנו מה גורם לחברות הנדל"ן לשתף פעולה במגוון תחומים, האם באמת טובים השניים מהאחד, ומי בסוף מרוויח מהחיבור - החברות או גם רוכשי הקצה?
"שיתופי פעולה בין חברות נדל"ן מבורכים ומתבקשים", פותח ואומר דני מור, מנכ"ל חברת BST ייזום. "הם מייצרים סינרגיה של איכויות יזמות, ביצוע ואיתנות פיננסית, ובשורה התחתונה מי שמרוויח הוא הציבור, שמקבל את הנכס בזמן וברמה מיטבית. לדוגמה, כשזוג צעיר רוכש דירה, הוא נכנס לתקופה של חוסר שקט. הזוג מביא את כל הכסף שיש ושאין לו על נכס שעדיין לא קיים, והרבה יכול להשתבש בדרך. החיבור בין החברות יכול להעניק לרוכשים יותר שקט נפשי ופיננסי, מכיוון שלפרויקט יש רשת ביטחון חזקה יותר. כמו כן חברות מובילות עם רקורד עשייה רב שנים מקבלות מימון בנקאי בעדיפות ביחס ליזמים פרטיים וקטנים בשוק. שיתוף הפעולה ביניהם יכול לקדם את שני הצדדים ואת המשק כולו".
"שוק הנדל"ן צפוי לעבור שינוי"
ליאת דנינו, סמנכ"לית שיווק ומכירות בשיכון ובינוי נדל"ן, מוסיפה על הסיבות לתופעה, שלדבריה, רק תתפוס תאוצה: "המציאות הכלל עולמית של התמודדות עם תופעות מאקרו כלכליות של העלאת הריבית, אינפלציה גוברת והקטנת זרם האשראי של המערכת הבנקאית ליזמים, מובילות לכך ששוק הנדל"ן צפוי לעבור שינוי. אם לפני מספר שנים מגמת שיתופי הפעולה בשוק זה הייתה בחיתוליה - שכן תחום הנדל"ן למגורים נהנה מסביבת ריבית נמוכה, מה שאפשר ליזמים למנף את הונם העצמי מתוך הנחה שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות - הרי שבשנים הקרובות נראה יותר ויותר ממנה, ובקרב שחקנים ממגוון רחב של ענפי פעילות בשוק, כמו שיתופי פעולה בין יזמים בגדלים שונים, בין יזמים לגופים מוסדיים שיעמידו לרשותם קווי אשראי, בין ספקים ועוד". דנינו מדגימה שיתוף פעולה נוכחי של החברה: "בפרויקט אגמי הכרמל, שיצא לדרך בימים אלו, אנו עדים לשיתוף פעולה בין שלוש יזמיות נדל"ן משמעותיות - כלל תעשיות, קבוצת שיכון ובינוי ואפריקה ישראל מגורים, המשלבות כוחות בהקמת פרויקט הדגל למגורים בנשר, כאשר כל אחת מהן מביאה את הערך המוסף שלה. מדובר ברובע מגורים החדש המתהווה בצידה המזרחי של העיר, המשתרע על קרקע פרטית בשטח של כ־2,500 דונם בבעלות כלל תעשיות. המתחם יכלול בשלב ראשון כ־2,000 יחידות דיור וכ־100 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה".
"החלטה אסטרטגית של החברה"
חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן הפועלת בשיתוף פעולה עם מספר חברות לאורך שנים, מסביר את היתרונות והסיבות למהלך כזה: "צמח המרמן פועלת בשיתופי פעולה עם חברות מובילות בשוק הנדל"ן הישראלי מתוך אסטרטגיה. הרציונל בשיטת פעולה זו הוא פיזור וחלוקת סיכונים, ובאמצעות כך להוציא לפועל יותר פרויקטים ביותר ערים בפריסה ארצית מאשר היינו עושים באופן עצמי בלבד. באמצעות השותפויות יכולנו להרחיב משמעותית את הפורטפוליו ואת הפריסה הגיאוגרפית, ולייצר מוצר טוב יותר בהשקעה ובאיכות גבוהות יותר. פרויקטים יכולים להיקלע למשברים מסיבות כאלה ואחרות - ראינו בשנת 2008 ששוק היוקרה קפא לחלוטין, ב־2011 עם המחאה החברתית שיווק הדירות למעמד הביניים קפא – זה יכול לקרות, ולכן אנו נערכים מראש ומפזרים סיכונים. יש לנו המון שיתופי פעולה, למשל עם חברת אלקטרה מגורים באכזיב, עם ICR ישראל קנדה ברמת השרון, חברנו גם לחברת סרוגו להקמת פרויקט THE LAKE על גדות האגם והפארק הלאומי ברמת גן, בקריניצי החדשה עם אשדר ואזורים, במתחם דפנה בתל אביב עם חברת אזורים, ובעבר היו לנו שותפויות עם אפריקה ישראל, דניה סיבוס ועוד, לצד שותפויות עם גורמים פרטיים".
צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון ובעל שליטה בקבוצת סופרין, סבור שלשיתופי פעולה בין יזמים יש היבטים חיוביים לא מבוטלים: "משיתוף פעולה בין שתי חברות נדל"ן לביצוע עסקה או לקידום פרויקט יכולים לצמוח בעיקר יתרונות. הבסיס העסקי מביא בדרך כלל 'לשולחן' את היתרונות והאיכויות של כל אחד מהשותפים. למשל שותפות בין יזם מוכר ומומחה בהקמת פרויקטים למגורים בהתחדשות עירונית ובין חברה שיתרונה הוא החיבור והתקשורת עם הדיירים. כל אחד מביא את היתרונות שלו, שמסייעים בהצלחת הפרויקט המורכב מלכתחילה בשל שלל הגורמים המעורבים בו". סופרין מעניק שתי דוגמאות לשיתוף פעולה של החברה נכון להיום בקנה מידה משמעותי: "לקבוצת סופרין יש מספר פרויקטים בולטים שאנו מבצעים עם שותפים. כך למשל, אנו בונים ומשווקים בימים אלה את פרויקט EAST&TLV בשכונת נחלת יצחק בתל אביב בשותפות עם ריבוע כחול נדל"ן, קבוצת ויס, GF נדל"ן ובולטהאופ השקעות. כל אחת מהחברות מביאה את יתרונותיה היחסיים לקידום וביצוע הפרויקט המורכב, הכולל שימושים מעורבים של תעסוקה, מגורים ומסחר בשני מגדלים בני 40 ו־33 קומות, כאשר נכון להיום מגדל הראשון נמצא בשלב בניית השלד בקומה השנייה. פרויקט נוסף שמקדמת קבוצת סופרין עם שותף מוכר הוא ONYX – פרויקט בשימושים מעורבים של מסחר ומשרדים בצומת סביון, סמוך לקריית אונו. קבוצת סופרין וקבוצת וייס חתמו בפרויקט זה על שיתוף פעולה עם חברת הביטוח מנורה".
עו"ד נעמה שיף , שותפה במשרד עוה"ד שוב ושות', מחדדת כי שיתופי הפעולה בשנים האחרונות בין חברות הנדל"ן לא תמיד מתרחשים בין חברה קטנה לגדולה: "יש היום חברות גדולות שכחלק מהאסטרטגיה שלהן לפיזור סיכונים, דוגלות ביציאה לפרויקטים משותפים עם חברות גדולות אחרות, כאשר כל חברה מביאה את היתרון היחסי שלה. כיום ניתן לראות שיתופי פעולה בפרויקטים בין יזמיות גדולות, כאשר לעיתים החיבור נוצר מזכייה במכרזים סמוכים או בעלות על קרקעות סמוכות או כניסה כשותפים בקרקע קיימת. מבחינת החברות, גם אם הן גדולות ואין להן בעיה לקבל מימון לפרויקט, מדובר בפיזור סיכונים, ובאמצעות השותפויות הן מעורבות ביותר פרויקטים במקביל. במצב כזה אם פרויקט אחד מתעכב מבחינה בירוקרטית או נתקל בביקושים נמוכים יותר, אז יש מספר פרויקטים אחרים פעילים, זה יעיל בעיקר בתקופה של חוסר ודאות. מבחינת הרוכשים מדובר ב'כפל' ביטחון, כי הם נקשרים עם שתי חברות גדולות". במקביל מסמנת עו"ד שיף גם חיסרון אפשרי: "שלא ייצא מצב שבו לרוכשים אין כתובת ברורה לפנייה, ולכן מומלץ לסכם מראש על חלוקת האחריות בין החברות, ושתהיה כתובת ברורה במקרה של בעיות".
שת"פ גם בהתחדשות עירונית
לצד פרויקטים יזמיים רגילים, בשנים האחרונות ניתן לראות גם לא מעט שיתופי פעולה בין חברות גם בתחום ההתחדשות העירונית, אם כי השיקולים לכך לעיתים שונים.
דוגמה ראשונה אפשר למצוא בחברת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת, המתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית. לפני כעשר שנים החלה שותפות בין ירדן גילן, מנכ"ל תנופה בעיר, לרם אדרת בפרויקטים של התחדשות עירונית. רמי בסירטמן, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת, מסביר את הבסיס לשותפות: "חיפשנו איש מקצוע חזק בתחום ההתחדשות העירונית, שנוכל לחבור אליו; מישהו שמכיר את העבודה ואת המורכבויות – הן מול הרשויות השונות והן מול הדיירים. בעלי הבתים סומכים יותר על יזם שהם מכירים באופן אישי או קיבלו עליו המלצות מאחרים. אני נמצא בהרבה מפגשים עם בעלי בתים, והסוגיה הזאת עולה כל פעם מחדש – הצורך שלהם בקשר ישיר ובלתי אמצעי עם מי שיוביל את הפרויקט בבניין שלהם. ההתנהלות מול בעלי הקרקע הופכת את כל ההתנהלות בפרויקט למשהו שמצריך מומחיות וניסיון ייחודיים, דבר שהוא נדיר בתחום ההתחדשות העירונית".
דוגמה נוספת אפשר למצוא במקרה של חברת רוטשטיין, חברה ותיקה שהחליטה ללכת על אסטרטגיה אחרת ולשתף פעולה עם חברות המתמקדות בהתחדשות עירונית באזורים גיאוגרפיים שונים. "אם בעבר חברות קטנות שלטו במגזר ההתחדשות העירונית, היום חברות הנדל"ן הגדולות הן שחקניות משמעותיות בתחום, זאת כתוצאה ממחסור בקרקעות זמינות לבנייה ופנייה לפלח זה, וכן מהצורך בהזרמת הון עצמי מתאים על מנת לבנות היקפים משמעותיים בתחום ההתחדשות", מסביר אבישי בן חיים, מנכ"ל רוטשטיין. "יחד עם זאת כל חברה פועלת בהתאם לאסטרטגיה אחרת שבאמצעותה היא נכנסה לתחום. החברות הקטנות, שלהן פעילות והתמחות בערים מסוימות כמו תל אביב וירושלים, פיתחו במשך השנים מומחיות וניסיון, והפכו ל'מחוזרות' על ידי אותן חברות גדולות, שההון הזמין שלהן כאמור משמעותי יותר". רוטשטיין היא חברת בנייה ותיקה, הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית זה כעשור. כיום בונה החברה עשרות פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38 (המהווים כשליש מפעילותה). בתל אביב פועלת החברה באמצעות החברה־הבת, אנשי העיר, שבה מחזיקה רוטשטיין (החברה מחזיקה ב־55% מהון מניותיה). בירושלים הקימה רוטשטיין מיזם משותף עם חברה טרה, וביחד הן פועלות בתחום ההתחדשות העירונית. בן חיים מסביר את משמעות ההחלטה לשיתופי פעולה שונים במקומות שונים בארץ: "אנשי העיר זו חברה שהוקמה על ידי רון חן לפני כעשור. אנו רכשנו את השליטה בחברה לפני כארבע שנים. אנשי העיר פעילה בתל אביב בעשרות פרויקטים וכיום בונה מעל 10 פרויקטים במקביל". לדבריו, הרצון להתחבר היה משותף לשני הצדדים בעיקר בשל ערכים משותפים. "אנשי העיר התפתחה בקצב מהיר ביותר והגידול במספר הפרויקטים שבבנייה הצריך הזרמת הון וכן בניית תשתית חזקה יותר בחברה. אנו ראינו בהם מכונה משומנת שעוד ניתן לטייב, לכן רכשנו כמחצית מהון המניות של אנשי העיר וטיפלנו במשותף בקליטת כוח אדם מקצועי, כגון סמנכ"ל הנדסה, סמנכ"ל שיווק וכו', וביצירת תשתית מתאימה של מערך הכספים, עבודה מול בנקים וכו', דבר שאפשר לאנשי העיר לעלות מדרגה מבחינת הגדלת בסיס הפעילות ומעבר לפרויקטים משמעותיים יותר בתחום הפינוי־בינוי. כך - לפני כארבע שנים היו לאנשי העיר שבעה-שמונה פרויקטים, וכיום הם מקדמים מעל 60". על השאלה למה לרכוש חברה ולא להקים פעילות שכזו בתוך רוטשטיין, עונה בן חיים כי, "על מנת לפעול בתל אביב צריך התמחות ספציפית, מאחר שלעיר קיימים נהלים משלה, למשל בנושא רישוי (תוכנית הרבעים). ברגע שאתה צובר ניסיון בתחומים האלה, זה מקצר טווחים לכל פרויקט. זה נכון גם מבחינת קהל הקונים - כשאתה מתמחה במקום מסוים, זה מקצר תהליכים גם מול הרוכשים".
"לטובת כל הצדדים"
כאמור, בהתחדשות עירונית שיתופי הפעולה נובעים לעיתים גם מאופי הקידום המורכב של הפרויקט, ולפעמים חברות שפועלות במתחם דומה בגיבוש הסכמת הדיירים, מוצאות לנכון בסופו של דבר גם לאחד כוחות. דוגמה לכך ניתן למצוא בעיר כפר סבא, במתחם סוקולוב, שבו קידמה חברת ינוב פרויקט התחדשות עירונית זמן רב. מדובר במתחם שנמצא בין הרחובות הגולן לחרמון, ולצד ינוב פעלה באותו מתחם בדיוק גם חברת אשדר. לפני כשנתיים החליטו החברות לאחד כוחות וזאת על־פי היזמים: "לטובת כל הצדדים, במטרה לזרז את הפרויקט ולסייע לדיירי המתחם לזכות בדירות חדשות". ינוב ואשדר חתמו על הסכם שותפות לקידום תוכנית התחדשות מתחמית, הכוללת מבני מגורים, מבנה מגורים מעורב תעסוקה ומבנה ציבור משולבי מסחר, תעסוקה, מגורים ושטח ציבורי פתוח. מדובר בכ־2,500 מ”ר שטחי מסחר בקומת הקרקע, וכ־2,500 מ”ר שטחי תעסוקה, תוך תוספת של 90 יחידות דיור ל־44 יחידות דיור קיימות, סך הכול: 137 יחידות דיור. שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ינוב, מסביר: "במצב השוק הנוכחי ומצוקת הקרקעות וכן ריבוי יזמים שפעילים בתחום, אין מנוס אלא לקדם שותפויות, בטח כשמדובר באותו המתחם. זאת כדי למנוע סחבת ארוכת שנים, שרק מתישה את הדיירים. ידוע שקידום פרויקטים של פינוי־בינוי נמשכים בישראל שנים רבות, אי לכך כשחוברות יחד שתי חברות ותיקות, עתירות ניסיון ובעלות איתנות כלכלית, זה מסייע לקדם את הפרויקט משמעותית, אם זה ביכולת להגיע מהר יותר לרוב הדרוש כדי לצאת לדרך עם תכנון המתחם, או בשלבים המאוחרים יותר, מול ועדות התכנון וכו'. החיבור שלנו עם אשדר היה בגדר WIN-WIN לכולנו, כולל הדיירים, ואפשר לנו לקדם מהר יותר את הפרויקט מול הרשות המקומית. לראיה, לאחרונה התוכנית אושרה בוועדה המחוזית".
עוד חברה גדולה שהחליטה על שיתוף פעולה בתחום ההתחדשות העירונית היא אזורים. החברה יצרה שיתוף פעולה ממוקד בעיר נתניה עם החברה להתחדשות נתניה. שיתוף פעולה זה החל ב־2016, כשההתחדשות העירונית בעיר הייתה עוד בחיתוליה. "עם הפיכתה של נתניה לעיר המאפשרת קידום של פרויקטי פינוי־בינוי בהיקפים גדולים – שיתוף הפעולה התעצם", מספרים באזורים, "וכעת, לאור הסכם שנחתם בין החברות, הן מקדמות יחד פרויקטים רחבי היקף, שבמסגרתם יובילו התחדשות עירונית בנתניה במספר מתחמים שבהם ייבנו כ־2,000 יחידות דיור חדשות". באזורים מסבירים את ההחלטה לשיתוף הפעולה המוקדם: "השילוב בין ניסיון של כ־60 שנה, המוניטין והחוסן הכלכלי של חברת אזורים, לצד ההבנה המעמיקה של החברה להתחדשות נתניה את תושבי העיר ואופי הממשק אל מול הרשויות בה – מאפשר קידום מהלכים בצורה מהירה, בטוחה ומקצועית. שיתוף הפעולה מאפשר לשמור על הצביון ואופי השכונות והמתחמים השונים, תוך מתן ערך מוסף בהיבט של התחדשות ואיכות חיים וכן בהיבטים חברתיים וקהילתיים". פעילות החברות כוללת בין היתר את פרויקט N סוקולוב, שהיה הסנונית הראשונה של שיתוף הפעולה וכבר נמצא בתהליכי הקמה, לאחר קבלת היתר ולאחר הריסה של 62 יחידות דיור במהלך חודש מאי האחרון. בפרויקט יוקמו שלושה מגדלים עם 264 יחידות דיור, 700 מ"ר של מסחר לאורך הרחובות ויצמן-סוקולוב-בארי. פרויקט נוסף שכבר נמצא כעת בשיווק, הוא N בארי במתחם ויצמן-בארי, אף הוא בצפון נתניה, וצפוי לכלול הריסה של 6 בנייני שיכון בני 3 קומות עם 72 דירות לטובת הקמה של 3 מגדלים בני 24-25 קומות עם 292 דירות. הפרויקט צפוי לצאת לפועל בחודשים הקרובים. פרויקטים נוספים שמקדמת השותפות כוללים את מתחם אחווה ברחובות זומרשטיין-יהושוע טהון (שבמסגרתו ייהרסו 272 יחידות דיור וייבנו במקומן כ־1,000 יחידות דיור), מתחם ההסתדרות (הריסה של 56 יחידות דיור ובנייה של 215), מתחם הרב קוק (הריסה של 36 יחידות דיור ובנייה של 126) וכן מתחם גרוקר (הריסה של 70 יחידות דיור ובנייה של 280).
"לבחון היטב את שיתופי הפעולה"
מנכ''ל בוני התיכון התחדשות עירונית רן מלאך מתייחס אף הוא לשיתופי הפעולה בין יזמי נדל''ן בתחום ההתחדשות העירונית ומסביר, שלא תמיד מדובר במהלך מתאים: "לרוב אנחנו כיזם גדול אוהבים לעשות את הפרויקטים שלנו בעצמנו מהתחלה ועד הסוף. לעיתים רחוקות, לאחר בחינה מעמיקה, אנחנו מזהים הזדמנות לשיתוף פעולה עם יזם אחר שתוביל ל־WIN-WIN-WIN. כלומר שהמעורבות שלנו תיטיב עם כל המעורבים. תיצור ערך עבורנו ותעזור לקדם פרויקט לטובת בעלי הנכסים, העיר והחברה. פעמים רבות מיזמי התחדשות עירונית הם הרבה יותר מסובכים ממה שנראה. במקרים מסוימים הסיבות לפרויקט מקרטע אינן בנות שינוי: נניח, אם היזם לא עשה בדיקות מספקות לגבי ההיתכנות הכלכלית, או שיש פערים גדולים מדי בין התוכניות של הפרויקט לתכנון העירוני באזור. לאלה מן הסתם אין לנו רצון להיכנס. אבל יש גם פרויקטים, שבהם יזם מנוסה וחזק יכול לעשות את ההבדל. למשל כשיש בעיות בצירים מרכזיים, כמו: השלמת חתימות הדיירים או העברת התוכניות מול הרשויות הרלוונטיות בערים ובמוסדות התכנון. בשלבים האלה אנחנו יודעים להביא לידי ביטוי עוצמה שאין לכל יזם. בין שמדובר בקשר מול בעלי הנכסים או בפתרונות תכנוניים שהמנגנון שלנו יודע לייצר, מתוך ראייה רחבה יותר, המבוססת על ניסיון רב שנים הן מהפן החברתי והן מהפן התכנוני והביצועי. במקרים כאלה אנחנו נהנים משותפות בפרויקט שלא צריך 'להתניע' אותו, והוא כבר אחרי השלבים הראשוניים, ואילו היזם השותף מקבל תמיכה של מנגנון משומן ומנוסה ואנשי מקצוע, שאין לו יכולת לגייס לבדו. כך ניתן להעביר פרויקטים מעל מכשולים שעוצרים אותם. כמובן, לא הכול מושלם, אנחנו צריכים תמיד לבחון היטב את שיתופי הפעולה האלה, כי בפרויקט משותף השליטה היא לא כולה שלנו, ובתור חברה עם מוניטין מעולה, לא נרצה שהוא יוכתם בגלל בעיות שנעוצות בהתנהלות של יזם אחר".
לא רק בפרויקטים למגורים
לפני כשנה חתמו חברות קרדן ישראל וגבע נדל"ן על הסכם שיתוף פעולה להקמת זרוע פעילות חדשה בתחום הנדל"ן הלוגיסטי. הפעילות המשותפת תמקד את פעילותה בתחומי הלוגיסטיקה (מבנים לוגיסטיים, בנייני רמפה, מחסנים אוטומטיים וחוות שרתים). במסגרת שיתוף הפעולה יש חלוקה ברורה בין החברות - קרדן אחראית למימון הפעילות ותחזיק בפרויקטים השונים בשיעורים שנעים בין 58% ל־67%. גבע נדל"ן אחראית לאיתור, ייזום, השבחה וניהול הפרויקטים.
מדובר שוב באינטרסים משותפים של שתי חברות, כאשר כל אחת מביאה איתה ניסיון בתחומה כדי ליצור פעילות חדשה, כמו שמספרים ערן לב וגלעד רוזה, שותפים בקרדן גבע: "השותפות מניבה ערך מוסף לשתי החברות, כאשר כל אחד מביא תחום מומחיות ומשלים את האחר. האופי של השותפות הוא היברידי פעמיים. פעם אחת אנחנו יודעים להיכנס לעסקאות משמעותיות שמצריכות הון רב, ומצד שני אנחנו עם 'רגליים על הקרקע', כלומר יודעים לנהל, להשביח ולקדם את העסקה מהפן התכנוני, השיווקי והרישויי. פעם שנייה אנחנו יודעים לעבוד עם גופים גדולים, חברות ציבוריות, מוסדיים, ומצד שני לפנות לאדם שזקוק ל־200 מ"ר משרד או מחסן. היצירתיות שההיברידות הזו מביאה איתה לעסקאות, מייצרת ערך אדיר בשוק שבו המשאב הבסיסי - קרקע - יקר ומתייקר בכל יום".
בחברה המשותפת מספרים, כי הפרויקט הראשון במסגרת שיתוף הפעולה הוא רכישת מחצית מהזכויות בקרקע בשוהם במטרה להקים מרכז לוגיסטי של 70 אלף מ"ר. השטח בגודל של 27.4 דונם נרכש בתמורה ל־90 מיליון שקל, ובימים אלה מוקם בו פרויקט לוגיסטי עם שימושים מעורבים, שיכלול חוות שרתים, מחסן קירור אוטומטי ומבנה רמפה. בניית הפרויקט צפויה להתחיל בתחילת 2022 עם קבלת היתר בנייה, והיקף ההשקעה בו מוערך ב־900 מיליון שקל.
מבחן המימון: "יזמים בינוניים צריכים לקפוץ כיתה"
"ענף ההתחדשות העירונית נמצא היום ב'שלב התבגרות'. בעוד תוכנית תמ"א 38 הכניסה לענף מאות יזמים חדשים, חלקם הצליחו לגדול ולהתפתח עם השוק וחלקם נשרו בדרך. כעת, כשהשוק הולך ומתמקד בהתחדשות של מתחמים שלמים ובפינוי־בינוי, אותם יזמים בינוניים צריכים 'לקפוץ כיתה'", מסביר ירון בלנק, יו"ר וסטה קפיטל, בית השקעות המתמחה בהשקעות, רכישות ומיזוגים של חברות התחדשות עירונית. "על מנת שיוכלו לעשות זאת, הם צריכים מכפיל כוח, גוף שיעזור להם מחד לצלוח את הקשיים הבירוקרטיים, הכלכליים והניהוליים בחברות הצומחות, ומאידך מישהו שיסייע להם להגדיל את ההון העצמי על מנת לממן פרויקטים שהבשילו. הנפקת מניות והנפקות אג"ח ירדו כרגע מסדר היום בשל המשבר בשוקי ההון, הבנקים מצמצמים את מתן האשראי לענף הנדל"ן בשל מגבלות בנק ישראל, ולכן הפתרון טמון במיזוגים או בשותפויות עם חברות גדולות ובשיתופי פעולה עם גופים מוסדיים".
איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול העוסקת במימון ובליווי פרויקטים למגורים, מוסיפה: "תחום ההתחדשות העירונית טומן בחובו שיתופי פעולה רבים בין חברות נדל"ן גדולות לקטנות, וזאת מפני שפרויקטי פינוי־בינוי דורשים גב כלכלי גדול יותר משדרשו פרויקטי תמ"א 38 נקודתיים. אנחנו מלווים עשרות חברות נדל"ן יזמיות שפעילותן גדלה עקב הרחבת הפעילות, אך לצד היתרונות הברורים, הצמיחה יוצרת אצלן כאבי גדילה, היות שההיקפים הכספיים של הפרויקטים גדלים בהרבה וגם ההתמשכות שלהם. במקרים כאלה נוצרים שיתופי פעולה בין החברות הגדולות והקטנות ושתיהן מסתייעות בין היתר במימון חוץ בנקאי לפרויקטים מחברות כמונו".
