"ההתחדשות העירונית, לצד התועלות הברורות שלה בהקשר של חיזוק מפני רעידות אדמה ומיגון (הוספת ממ"ד לדירה), היא גם המפתח להגדלת היצע הדירות בישראל בשנים הקרובות", כך אומר אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומי שאחראי על התחום החשוב, שעל־פי כל המומחים, מהווה את עתודת ההיצע הגדולה והזמינה ביותר. "הדבר קיבל ביטוי בתוכנית האסטרטגית שגיבשה הממשלה בתחום הדיור, ובהשקעה הממשלתית הגבוהה בתחום זה, תוך הבנה כי רק הרחבה משמעותית של פעילות זו תאפשר לממשלה לעמוד ביעדי הדיור שהציבה. על רקע זה בשנת 2021 נקבע שיא של למעלה מ־20,000 יחידות דיור שקיבלו היתר בנייה, במסגרת התחדשות עירונית, נתון שמשקף כמעט שליש מכלל התחלות הבנייה בישראל בשנה זו. ניכר כבר היום, כי ההבנה בקרב גורמי הממשלה והשלטון המקומי ובקרב היזמים, כי עתיד הצמיחה באזורים האורבניים בארץ יהיה רובו ככולו בהתחדשות עירונית, מראה את אותותיה. המשימה כעת היא להמשיך בשחרור חסמים המעכבים הוצאה לפועל של פרויקטים באזורים שבהם כבר קיימת פעילות ענפה של התחדשות עירונית (אזורי הביקוש) ולצד זאת הרחבה של הפעילות הזו לאזורי פריפריה, שם היא אינה קיימת נכון להיום. המדינה השקיעה עשרות מיליוני שקלים בתקציב האחרון לטובת קידום של פרויקטים בפריפריה, אך זו רק ההתחלה, כאשר המטרה המרכזית היא יצירה של תנאים להתחדשות עירונית שאינה נשענת על תקציבי ממשלה, אלא נובעת מכדאיות כלכלית בשוק הנדל"ן עצמו".
ואכן סקירת הנתונים הזמינים המתייחסים לתחום ההתחדשות העירונית מעידה על עלייה בקצב המימוש. בשנת 2021 חל זינוק של 25% בהתחלות בנייה במסגרת פרויקטים של תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי־בינוי. בשנה זו החלו להיבנות 12,356 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית לעומת 9,820 יחידות דיור בשנת 2020. הסיבה לזינוק היא גידול משמעותי בהתחלות בנייה במסלול תמ"א 38-2 (מסלול הריסה ובנייה מחדש), שבמסגרתה החלו להיבנות ב־2021 לא פחות מ-6,130 יחידות דיור לעומת 4,247 בשנת 2020. מדובר בזינוק של 44%, הנובע ככל הנראה מהבשלת פרויקטים שקודמו בשנים האחרונות. גם במספר היחידות שהחלו להיבנות במסגרת תמ"א 38/1 ופינוי־בינוי חלה עלייה, אבל בשיעורים נמוכים יותר, 17% ו-8% בהתאמה. אולם על אף העלייה בנתונים עדיין ארוכה הדרך עד שההתחדשות העירונית תתפוס את המקום הראוי לה בכל הקשור להיקפי הבנייה. ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח התחדשות עירונית שניר, מציין: "למרות הגידול הכללי בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית, הרי שב-2021 החלו להיבנות במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי רק 3,571 יחידות דיור, המהוות רק 6% מכלל התחלות הבנייה. מדובר בכמות זעירה ביחס לפוטנציאל לפינוי־בינוי בישראל וביחס לצורך בהתחדשות הנובע גם מההיצע הלא מספק של דירות חדשות וגם ממצבן של מאות אלפי דירות ישנות הזקוקות לחיזוק".
"מספר התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ילך ויגבר"
"התחדשות עירונית מהווה אפיק מרכזי להגדלת היצע הדיור בערים, ואנו צופים שמספר התחלות הבנייה במסגרתה רק ילך ויגבר, בהתאם למדיניות התכנון והמחסור בשטחים פתוחים לבנייה", כך צופה איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית ברוטשטיין, ומתאר את חלקה של החברה בהגדלת ההיצע הצפויה. "בשנתיים הקרובות נקים מעל 2,000 יחידות דיור במסגרת פינוי־בינוי ותמ"א 38/2, ובחמש השנים הקרובות אנו צפויים להקים מעל עשרת אלפים יחידות דיור". עם זאת סמדר מסביר מה נדרש כדי שהיקפי הבנייה יוכלו לגדול משמעותית: "כדי שיזמים יוכלו לתת פתרונות להגדלת היצע הדיור ברמת המאקרו, על המדינה להסיר את החסמים הבירוקרטיים המרכזיים שמעכבים את תהליך התכנון וקבלת ההיתרים. אומנם החלו צעדים אקטיביים, כפי שהתבטאו בחוק ההסדרים האחרון, כגון הורדת שיעור נדרש של חתימות הדיירים, ודאות בנושא היטל ההשבחה ומאבק בבנייה הבלתי חוקית, אך יש להתמיד בכך. כך לדוגמה מספר היועצים המקצועיים, שמוטל על יזם לקחת לצורך קידום פרויקט, הוכפל ואף שולש בשנים האחרונות. כל אירוע כזה מאריך את התכנון בצורה דרמטית. כמו כן חשוב שהמדינה תהפוך את הפרויקטים בפריפריה לכלכליים".
דניאל להב, סמנכ״ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בקבוצת יובלים, מתייחס גם הוא להיקף הפעילות של החברה בתחום: "ביובלים מתוכננות להיבנות בשנה הקרובה כ־1,000 יחידות דיור, שלגביהן התקבלו היתרים, ובחמש השנים הקרובות יוחל בבנייתן של כ־6,100 יחידות דיור. אנו מעריכים שיהיה ניתן לעמוד ביעדים, על אף שצפויה התמודדות עם אתגרים משמעותיים". גם להב מפרט באשר לחסמים המרכזיים: "החסמים העיקריים הם בעיקר העומס הקיים על מוסדות התכנון ברמה המקומית והארצית. הפתרון לאלה הוא היצמדות לזכויות המוגדרות בתוכניות המיתאר שהוכנו על ידי מוסדות התכנון, וכן גיוס צוות מקצועי להובלה ולליווי הליכי התב"ע והתכנון המפורט".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר, מתייחס גם לתמ"א 38 ולחלקה בהגדלת ההיצע: "אם ימשיכו את תמ"א 38 ויתנו אופק לתוכנית, הרי שיעניקו ודאות גדולה ליזמים ולדיירים, ויתממשו פרויקטים נוספים במסגרתה, ולהערכתי, יתווספו לשוק יחידות דיור חדשות בשיעור גדול יותר. על־פי נתונים שהתפרסמו, מקורן של כ־20% מהתחלות הבנייה הוא בהתחדשות עירונית, ומתוכן כ־60% אחוז במסגרת תמ"א 38; כלומר למעלה מ־7,000 יחידות דיור בשנה. ודאות גדולה יותר עשויה להגדיל את מספר היחידות דיור ל־8,000 ול־9,000".
"פעם ההתחדשות העירונית הייתה כלי בארגז הכלים, היום היא הארגז הכלים עצמו"
אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית, סבור שההתחדשות העירונית נמצאת היום במקום טוב יותר מבעבר: "אם פעם ההתחדשות העירונית הייתה כלי בארגז הכלים של הממשלה כפתרון למשבר הדיור ולהגדלת ההיצע, היום ניתן להגיד כי היא ארגז הכלים עצמו. כולנו מבינים את גודל השעה, והמטרה המשותפת שלנו הלוא היא תוכנית 2040 – 1.5 מיליון דירות חדשות, מתוכן כ־600-700 אלף בהתחדשות עירונית. משימה לאומית מאתגרת במיוחד, שאליה מצטרפים לא מעט חסמים המקשים עוד יותר, ביניהם הבירוקרטיה, היטלי ההשבחה, משכי קבלת ההיתרים, מודל הארנונה ועוד". לדברי סימון, מה שחסר כדי שההתחדשות העירונית תוכל לפרוח, הוא טיפול שורש בלוחות הזמנים: "הפתרון הנחוץ הבהול ביותר הוא צמצום לוחות הזמנים. נכון להיום משך אישור תוכנית למתחם התחדשות עירונית הוא שלוש-ארבע שנים, ולזה מצטרפת ההמתנה לקבלת היתר הבנייה. אם נשווה זאת ללונדון, למשל, נראה ששם היתר בנייה אורך בסך הכול שלושה חודשים, שבהם היזמים עוברים 16-15 תחנות, לעומת ישראל שבה כל יזם עובר 32 תחנות להוצאת היתר בנייה".
איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען: "כשמדברים על מחסור ביחידות דיור והתחדשות עירונית כפתרון להגדלת ההיצע, הכוונה היא קודם כל למרכז הארץ ולאזורי הביקוש, ככל שיתרחבו אל מעבר לגבולות המרכז, מפני שהם העתיד של ישראל, שם נמצאת רוב האוכלוסייה והגידול הטבעי בהתאם. לכן על המדינה להשקיע את רוב המשאבים באזורים הללו ופחות בשיווק קרקעות ומכרזים בפריפריה הרחוקה, שאין להם ביקוש. לא מדובר בהכרח בתקציבי עתק, אלא ביצירת מערכות יעילות שיצמצמו את הכוח של הועדות המקומיות, שהן אלו שבסופו של דבר 'יושבות על הברז' של כמות הדירות היוצאות אל השוק במסגרת פרויקטים בהתחדשות עירונית. באמצעות חקיקה מתאימה יש ליצור מנגנון ותקנות של לוחות זמנים ברורים, שיחייבו את כל הגורמים ויקצרו את זמני אישורי התוכניות וקבלת ההיתרים".
דוד לוי, סמנכ"ל כספים בחברת אפגד המקדמת אלפי יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית, מציין סיבה נוספת לעליית האטרקטיביות של יישום ההתחדשות העירונית: "עליית מחירי הדיור של השנים האחרונות בכל הארץ ועליית ערכי הקרקע העלו במקביל גם את הכדאיות הכלכלית בתחום ההתחדשות העירונית בערים נוספות מעבר לגבולות גוש דן. באשקלון, למשל, עד לפני מספר שנים, כשמחירי הדירות בשוק החופשי נעו סביב עשרת אלפים שקלים למ"ר, כדי שלפרויקט פינוי־בינוי תהיה כדאיות כלכלית, היה צריך לאשר מכפיל 10 ומעלה, ליצור תב"ע חדשה ולקבל קרקע משלימה; תהליך שהיה מורכב, ולכן לא קרה עד היום. כשהמחירים התחילו לעלות לאזור ה־16 ו־17 אלף שקל למ"ר, הפרויקטים הפכו לכדאיים כלכלית גם במכפילים של שש דירות חדשות על כל דירה ישנה, ואנו רואים יותר ויותר חברות נכנסות לתחום. היזמים מבינים היום שההיצע באזורי הביקוש הולך וקטן, והפוטנציאל נמצא כיום מעבר לגבולות שהיו מוכרים עד היום בתחום ההתחדשות העירונית".
אלי בלומנטל, מנהל התחדשות עירונית קבוצת אבני דרך, מונה גם הוא שורה של סיבות לטובת ההתחדשות העירונית ככלי להגדלת ההיצע: "זהו כלי אופטימלי להגדלת היצע יחידות הדיור בלב המרחב העירוני. להתחדשות עירונית יתרונות מרובים במגוון של היבטים: כלכליים, אורבניים ולא פחות חשוב – חברתיים; התחדשות עירונית במרכזי הערים תורמת, לצד הגדלת ההיצע הזמין למגורים וצמצום הצורך בבנייה בשטחים פתוחים, גם לשיפור במרקמים עירוניים ותיקים והצערתם. במסגרת חוק ההסדרים, הממשלה קידמה רפורמת ענק להאצת הבנייה בהתחדשות עירונית. הרפורמה נועדה להסיר חסמים רבים בקידום פרויקטים של פינוי־בינוי, וכוללת בין היתר צעדים לצמצום התופעה של דיירים סרבנים, הגברת ההגנה על דיירים מפני החתמות פוגעניות ויזמים שאינם מצליחים לקדם את הבנייה במתחמים, יצירת ודאות והפחתת רגולציה לאורך תהליך הפינוי-בינוי והעמקת הקלות המס בפרויקטים אלה ועוד. מהלכים אלה עשויים לתרום לכך, שהיצע הדיור יגדל בין 10,000 ל־12,000 יחידות דיור בשנה, כ־20% מסך התחלות הבנייה החדשות בישראל".
הפתרונות האפשריים
גורמים שונים בתחום ההתחדשות העירונית מכירים הן את הפוטנציאל הגדול, אבל הן את הבעיות. לחלק מהם הצעה לפתרונות שיכולים להאיץ את יישום הפרויקטים. סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים של חברת מצלאוי: "אין ספק שבשל המחסור החמור בקרקעות, התחדשות עירונית היא אחד מהכלים המשמעותיים להגדלת היצע הדירות בשוק. אני מקווה שהשוק ילמד לעבוד עם החוקים והתקנות החדשות של הממשלה בתחום, ושיישומן יתחיל להראות תוצאות בהקדם. לדעתי, המדינה צריכה להחריג את נושא ההיתרים מהמערכת הרגילה, ולהעבירו למסלול מהיר במסגרת הוראת שעה. הדבר הזה קריטי גם לצורך הגדלת ההיצע, אך לא פחות חשוב – למנוע את אסון הקריסה הבא של בניין מתפורר. אם מהלכי המדינה אכן ייושמו בפועל, המשמעות היא פוטנציאל לתוספת של מאות אלפי דירות חדשות לשוק ובזמן מהיר יותר".
משה קורן, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אזורים: "בדרך כלל מה שמעכב פרויקטים של פינוי־בינוי זו הבירוקרטיה של אישור תוכניות והוצאת היתרים. מדובר בהליך מסורבל ומורכב, הנמשך זמן רב. אני מאמין, כי יצירת תמריצים לרשויות המקומיות, אשר יאשרו את ההיתרים והתוכניות, יוכל לזרז אישור של פרויקטים חדשים בהתחדשות עירונית. בהקשר זה ניתן לראות, שיש רשויות שמאמצות את הגישה הזאת על ידי קידום מהיר של פרויקטים הן מבחינת קיצור הבירוקרטיה, השקעת משאבים כלכליים וחברתיים בעזרה לדיירים וכן בהפעלת מינהלות. לאחרונה ניתן לראות שבנושא היטלי השבחה ישנן רשויות שמבקשות את המקסימום שמאפשר החוק בכל רחבי העיר, ובכך מעכבות תהליך של התחדשות עירונית עבור שכונות שזקוקות לכך יותר מכול – בין שמדובר באוכלוסיות הוותיקות או בשכונות שזקוקות להתחדשות משיקולי ביטחון. ומאידך ישנן רשויות שמעודדות את ההתחדשות העירונית בשכונות קשות ומסוכנות על ידי הקלות בהיטלי השבחה, כפי שעשתה למשל עיריית ירושלים לאחרונה".
רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי חברת מזרחי ובניו, מציין שהגדלת זכויות ליזמים היא הפתרון הנכון: "יש להגדיל את זכויות הבנייה ל־400% בתמ"א 38/2 למשל, בכל פרויקט וגם בקרקע שלא ניצלו בה את כל זכויות הבנייה. מדובר בהרבה יותר דירות חדשות במקום אלה שייהרסו. אותו הדבר גם בפינוי־בינוי. לא להתקמצן ולהגדיל את היחס בין דירות שייהרסו לבין חדשות, כך התוכנית תהיה גם אטרקטיבית הרבה יותר ליזמים וגם תייצר לשוק הרבה יותר דירות. כמו כן יש לתכלל את ההחלטות בשוק הדיור, במסגרת גוף ממלכתי אחד, שיכלול שרים ומומחים, יפעל לפי הוראת שעה והחלטותיו יהיו מחייבות.
נוי דותן, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית אלמוגים: "כדי לגרום לכך שתהליכי התחדשות עירונית יתקדמו, חייבים לזרז אותם באמצעות הכרזה על מסלולים מהירים לאישורים של מתחמי התחדשות עירונית, הקצאת קרקעות משלימות למתחמי פינוי־בינוי במטרה לייצר כדאיות כלכלית במקומות שאין, ואף לתת מענקים ותמריצים כספיים לרשויות המקומיות בזירוז אישור פרויקטים. אחד מהפתרונות היצירתיים למשיכת יזמים יהיה לדאוג לתת קדימות בוועדות המחוזיות ואופציה למסלולים מהירים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, ולהקל על יזמים הפועלים בקידום פרויקטים בפריפריה, ובכך למשוך יזמים למקומות שהם לא נפת תל אביב".
צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, סבור אף הוא שההתחדשות העירונית היא הפתרון: "אנו רואים ששיווקי הקרקעות של רמ"י וכל התוכניות הממשלתיות האחרונות, כמו מחיר למשתכן , מחיר מטרה , דירה בהנחה ועוד, לא באמת סייעו להגדלה משמעותית של היצע הדירות. מנגד, כשמסתכלים על כמות התחלות הבנייה במחוז תל אביב למשל בשנה החולפת, ניתן לראות שכל דירה שנייה שבנייתה החלה, הייתה במסגרת התחדשות עירונית. פרויקטים במסגרת של התחדשות עירונית מקודמים ביוזמה פרטית של חברות ויזמים וזהו בעצם הכלי שאנו חייבים להסתמך עליו לצורך פתרון בעיית ההיצע. המדינה צריכה לסייע ולאפשר התחדשות עירונית גם מחוץ למחוז המרכז. אך מעבר לבעיית החסמים הבירוקרטיים בתהליך ההתחדשות העירונית ובעיית הוודאות, כשמתרחקים מהמרכז קיימת גם בעיה של ערכי קרקע נמוכים, שהופכים הרבה פעמים פרויקטים ללא כדאיים כלכלית ליזמים. המדינה צריכה לפעול להענקת תמריצים כלכליים ראויים ליזמים שיקדמו התחדשות העירונית בפריפריה. בצד שלנו כיזמים, אנו צריכים לגלות רגישות מרבית ולדעת כיצד ליצור קשר אישי עם בעלי דירות ותיקים במתחמים השונים על מנת לייצר התחדשות, עבורם ועבור השכנים שלהם. כשכולם מבינים שהם שותפים והולכים יחד לקראת תהליך ארוך עם לא מעט אתגרים בדרך, אז נוצרת מחויבות ליצירת שיתוף פעולה אמיתי".
"להרחיב ככל האפשר את סמכויות הוועדות המקומיות"
אדריכלית גנית מייזליץ כסיף ממשרד מייזליץ, כסיף רויטמן המקדמת בהתאחדות האדריכלים את האמנה לאיכות התכנון, מאמינה שהכול צריך להתחיל בתכנון נכון: "ההתחדשות העירונית היא אחד מהאתגרים החשובים והמורכבים ביותר של התכנון בארץ, אך עם זאת אולי המוזנח ביותר ברמה הלאומית. היעדר תכנון והשקעת משאבים משמעותית של המדינה בנושא משאיר את הובלת התהליך החשוב הזה בידי כוחות השוק, שמונעים מטבעם משיקולי רווח נקודתי ולא מאסטרטגיה ארוכת טווח, כפי שנדרשת במהלך כה מורכב. ממדינות שהצטופפו בעולם למדנו שכדי להצליח בפרויקט ציפוף כזה, נדרש להשקיע הרבה משאבים הן בתכנון והן במנגנונים הכלכליים שייצרו את התמיכה הסביבתית והחברתית לכל מה שכוחות השוק לא יכולים לתת. כמו בכל פרויקט מורכב אם נשקיע בתכנון, נוכל להפוך את האתגר להזדמנות ולבנות עירוניות מסוג חדש, שהופכת את הצפיפות ליתרון ומאפשרות איכות חיים אורבנית ואקולוגית עם כל היתרונות של תרבות, מגוון וקהילתיות שיכולות ערים טובות להציע".
גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, מסביר שהחשוב ביותר הוא טיפול בחסמי התחום: "סביר להניח שנראה עלייה בכמות יחידות הדיור שייצאו לפועל בהתחדשות עירונית בשנים הקרובות, כאשר רובן אינן תוכניות חדשות, אלא כאלה שישבו זמן רב על המדף או נתקעו בסבך הבירוקרטי. לצד זאת חשוב לזכור שמדובר בטיפה בים. גם היום, למרות הניסיונות להתחיל ולייצר מדיניות התחדשות עירונית ברורה בכל רשות (כמו שנעשה כעת למשל עם היטלי ההשבחה), קיימים חסמים רבים שמעכבים את תנופת ההתחדשות, בהם היעדר סטנדרט תכנוני אחיד, שיאפשר תכנון מהיר לפרויקטים בתחום, יצירת מנגנונים שיעודדו התחדשות עירונית בפריפריה, שם בניינים רבים נמצאים בסכנת קריסה מיידית, ועוד. טיפול בכל אלה, כפי שהממשלה מתחילה לעשות בימים אלה, יוכל לשחרר כמות אדירה של יחידות דיור, זמינות ומהירות, שיוכלו להגדיל את ההיצע".
על־פי עו"ד דורון אריאל, מומחה למקרקעין מייסד פירמת דורון אריאל ושות', יש להפוך את הפריפריה לאטרקטיבית למגורים כדי לעודד התחדשות עירונית: "קידום התחדשות עירונית דווקא בערים פריפריאליות עשוי להביא להגדלה משמעותית יותר של היצע הדירות הכולל בשוק. המדינה צריכה להכניס את היד לכיס ולתמרץ משמעותית רשויות מקומיות בערי הפריפריה, בין היתר על ידי הקמת מוקדי תעסוקה גדולים שיספקו לצעירים שרוצים לעבור לגור שם מקורות פרנסה מחד, וגם אזורי בילוי שיתנו להם מענה גם לשעות הפנאי מאידך. הסיוע הכלכלי של המדינה בפריפריה הוא שיכריע אם תהיה שם התחדשות עירונית או לא".
האתגרים המרכזיים שמונעים את פריצת התחום
"קידום פרויקט התחדשות בפריפריה תלוי באישור מכפילים גבוהים ותוספת גבוהה של יחידות דיור, אך זה לא תמיד מתאפשר בגלל הגבלת גובה בבניינים או צפיפות גבוהה מדי וכדומה – וזה מהווה חסם משמעותי", כך אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו, יו"ר ארגון הקבלנים בנגב ומ"מ נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "במקרים כאלה למדינה יש אפשרות לספק קרקע משלימה או ניוד זכויות, אך אלה כלים שרק מדברים עליהם כבר שנים, אבל לא מיישמים. חסם נוסף הוא הצורך לייצר קרקעות עבור מוסדות ציבור וחינוך. במקרים רבים השטחים האלה פשוט לא קיימים, וזה מונע קידום של פרויקטים רבים. אני סבור שצריך לאפשר לוועדה המקומית והמחוזית לתת תשובות במקביל על היתכנות לפרויקטים, ולא קודם המקומית ורק אחר כך המחוזית. זה יחסוך המון זמן ויאפשר ודאות יותר גבוהה".
תומר רייפמן, מנכ"ל יעז התחדשות עירונית בקבוצת יעז, מעניק דוגמה לדרישות שמעכבות בנייה:" כל מי שפעיל בענף הנדל"ן מבין שכדי להגדיל את ההיצע, בעיקר באזורי הביקוש, התחדשות עירונית היא לא רק הכלי המרכזי – היא הכלי היחידי. החסם המשמעותי בתחום הוא נושא הרישוי - לרשויות המקומיות כמעט אין שום יכולת לייצר ודאות תכנונית ליזמים – מדיניות משתנה חדשות לבקרים, בכל יום עולות דרישות חדשות שנוגדות לגמרי את מה שכבר אושר והובטח לדיירים, ואי אפשר להתנהל כך ולקדם פרויקטים. כך למשל כיבוי אש לא נתנו לנו אישור לטובת היתר הבנייה, משום שרוחב הדרך לצד הפרויקט הינו פחות מחמישה מטרים, וכבאית לא יכולה לעבור במקום. חצי שנה לא נתנו פתרון, עד שבסוף החליטו שיש צורך בספרינקלרים בכל הדירות. דוגמה נוספת היא פרויקט שלנו ברחוב בלוך, שקיבל החלטת ועדה, אלא שלפתע חברת חשמל החליטה שהיא רוצה חדר טרנספורמציה במרתף, וכך הפרויקט נתקע מעל שנה, משום שהיינו צריכים לעשות תכנון מחדש".
לדברי עורכת הדין קרן פרשקר, ממשרד רז־כהן, פרשקר ושות', כמה חסמים נקודתיים עדיין מצריכים פיתרון: "כמות החסמים המובנים בפרויקטים של פינוי־בינוי עדיין רבה. חסם אחד למשל קשור בעיקולים. במתחמים גדולים של כמה עשרות דירות כמעט תמיד תהיה לפחות דירה אחת, שנגד בעליה מופעל הליך עיקול, דבר המונע ליווי בנקאי מהפרויקט כולו. בדרך כלל הדברים לא נפתרים, עד שהיזם נשבר ומחלץ לבסוף את בעל החובות בעצמו על חשבון תקציב הפרויקט. תופעה נפוצה נוספת היא אי יכולת לאתר את הבעלים שעל שמו רשומה הדירה – אדם אלמוני שאיש אינו מכיר ושלא ניתן לאתרו או חברה עלומה שבעליה אינם ידועים".
רינת פרץ, מנהלת תחום התחדשות עירונית בקבוצת אמבסדור המתמחה בייעוץ ושיווק ליזמי נדל"ן: "לצערנו, תחום ההתחדשות העירונית לוקה בחוסר אחידות בין רשות לרשות ובין הוועדות המקומיות, דבר שפוגע בכל התהליך. על מנת להגדיל את היצע יחידות הדיור במסגרת התחדשות עירונית, יש להגדיר יעדים לכל רשות מבחינת מינימום יחידות דיור שעליה לקדם באמצעות הסכמי מסגרת, ומאידך לדאוג לתקציבים לטובת שדרוג תשתיות ומבני ציבור בשכונות הוותיקות. המפתח להגדלת ההיצע נמצא בקיצור תהליכי התכנון והבירוקרטיה".
לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, "האתגר המרכזי שמאיים כרגע על המשך צמיחת ענף הפינוי־בינוי, הוא הנוסח החדש המסתמן לתקן 21 (תקן שמאי הקובע האם להעניק הטבת מס לפרויקט פינוי־בינוי כדי להפוך אותו לכלכלי), שהינו בעייתי ועלול להביא לביטול פרויקטים רבים. בניגוד לגרסת התקן הנוכחית, נוסח התקן החדש משאיר את שאלת הרווח היזמי פתוחה לחלוטין, ומסמיך את מוסדות התכנון ברמה המקומית והמחוזית לקבוע את רמת הרווח היזמי המתאים לדעתם לכל אזור ואזור. הבעיה עם הגישה הזו היא שהיא מזמינה אי הסכמות ומחלוקות בין היזם לרשות, ומבטלת לחלוטין את רכיב הוודאות, שהוא הרכיב החשוב ביותר הנדרש לקידומם של פרויקטים".
לדברי נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ, יש לעשות שינוי גם בכל הקשור בהתנהלות מול בעלי הדירות: "אחד מהמחסומים להגדלת היצע הדירות במסגרת של התחדשות עירונית הוא ההתנהלות מול הדיירים, בדגש על ההתנהלות מול הנציגויות, החתמות הדיירים ודיירים סרבנים. כדי להוציא לפועל פרויקט התחדשות לוקח לנו שנים רבות להשיג את הסכמת הנציגות המנהלת מו"מ עם מספר יזמים והחתמת הרוב הנדרש לקידום פרויקט. יש לא מעט מקרים שבהם מתנהל מו"מ ארוך וסחטני מול נציגות הדיירים, שלא מודעת לעלויות התכנון הארוך ובהמשך עלויות הבנייה. גם ההתמחרות של החברות היזמיות מול הנציגויות מוסיפה שמן למדורה, וגורמת לחלק מהיזמים להציע הצעות לא הגיוניות. הפחתת רף ההסכמה ל־66% היא צעד בכיוון הנכון, ומיועדת לתת ליזמים ולמדינה כלים ברורים להתמודדות מול דיירים סרבנים".
