סך הדירות שנרכשו במאי עמד על 10.5 אלף, ירידה של 16% בהשוואה למאי אשתקד, כך עולה מנתוני סקירת הכלכלנית הראשית באוצר שפורסמו היום (שלישי). בהשוואה לחודש אפריל נרשמה עלייה של 20% במספר העסקאות בשוק החופשי, אך לפי האוצר, הדבר נובע ממיעוט ימי העבודה בשל חג הפסח. זהו החודש השלישי ברציפות שנרשמת ירידה לעומת החודש המקביל לו אשתקד, ויש להניח שהדבר מעיד על המשך ההתקררות בשוק הנדל"ן, שהחלה מספר חודשים לאחר העלאת מס הרכישה בנובמבר. ביום שישי יפורסם מדד מחירי הדירות לחודש אפריל-מאי, וייתכן כי קצב עליית המחירים ימשיך ויראה סימני בלימה.
נתון מעניין בסקירה נובע מניתוח האוצר לרמות השכר של רוכשי דירה ראשונה בפריפריה הדרומית. ניתוח זה מרמז על עלייה משמעותית ברמות המינוף של הרוכשים בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2019 (טרום מגפת הקורונה). זאת הן על רקע רמת מחירים גבוהה משמעותית, והן על רקע רמות שכר נמוכות יותר של הרוכשים. באוצר ערכו את הניתוח על רקע הגידול המשמעותי ברכישות דירה ראשונה באזור באר שבע בשוק החופשי, רכישות אלו במאי השנה היו גבוהות ב-81% בהשוואה למאי 2019.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
קונים עכשיו למרות שהשכר נמוך - כי מי יודע מה יהיה מחר
מהניתוח עולה כי חרף עלייה משמעותית במחירי הדירות שנרכשו, השכר למשק בית של מי שרכשו את הדירה בחודש מאי השנה היה נמוך מזה של מי שרכשו את דירתם הראשונה בחודש מאי 2019, כאשר הפער בולט במיוחד ברמת השכר החציוני. כך, השכר החציוני למשק בית של מי שרכשו את דירתם הראשונה באזור ב"ש במאי השנה עמד על 11.1 אלף שקל ברוטו לחודש, רמה הנמוכה נומינלית ב-8.7% מהשכר למשק בית של הצעירים שרכשו את דירתם הראשונה באזור באר שבע במאי 2019.
כלומר, מי שרכשו את דירתם הראשונה במאי 2022 היו בעלי רמות שכר נמוכות יותר מאשר מי שרכשו אותה במאי 2019. מנגד, המחיר החציוני של הדירה שנרכשה בשוק החופשי באזור מאי השנה, על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה, היה גבוה ב-31% ממחירי הדירות של מי שרכשו את דירתם הראשונה באזור זה במאי 2019.
לפי האוצר, ממצאים אלו מרמזים כי הגידול ברכישות דירה ראשונה באזור ב"ש נרשם תוך התבססות על רמות מינוף גבוהות יותר, זאת כאשר לראשונה מזה תקופה ארוכה עולה הריבית במשק. העובדה לפיה גידול זה ברכישות הינו בעיקר של מי ששכרם נמוך יחסית עשויה לרמז בין היתר על חשש של אוכלוסייה זו מהמשך עליית מחירי הדירות ואי היכולת בעתיד לממש את רצונם לרכוש דירה.
באוצר מציינים כי תופעה דומה של כניסת משקי בית צעירים פחות מבוססים לשוק הנדל"ן (רכישת דירתם הראשונה) נצפתה גם משנת 2009 ואילך, לאחר פרוץ המשבר העולמי, בעקבות הורדת הריבית לרמות שפל, זאת חרף עלייה חדה במחירי הדירות.אך הניגוד לתקופה זו, כעת רכישות אלו מתבצעות בסביבת ריבית עולה.
מהניתוח עלה עוד כי כי קרוב לרבע מרוכשים אלה בבאר שבע מתגוררים במחוזות ת"א והמרכז - גידול של 4.4% ביחס ל-2019, ו-11% מהם מתגוררים מחוז ירושלים ברכישות אלו. לפי האוצר, סביר להניח כי מרבית מרוכשים אלו אינם מתכוונים לגור בדירות אלא להעמידן להשכרה.
יותר דירות נרכשות "על הנייר"
באוצר ניתחו גם את מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה (ביחס למועד החתימה על החוזה) ומצאו כי בחודש מאי נמשכה הרמה הגבוהה של דירות הנמכרות "על הנייר" (קבלה מעל 24 חודש מיום חתימת החוזה), כאשר שיעור זה הגיע קרוב ל-60% מכלל הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי, רמת שיא לפחות בשנתיים וחצי האחרונות.
באוצר מציינים כי מאז אוגוסט אשתקד ניכרת עליה משמעותית בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", וטוענים כי נתונים אלו מסבירים כיצד חרף הגידול החריג במכירות הקבלנים בשנת 2021 (בשוק החופשי ובכלל) מלאי הדירות שנותרו למכירה בידי הקבלנים, כפי שמפורסם ע"י הלמ"ס, נותר ללא שינוי משמעותי.
לפי האוצר, אין מספיק נתונים כדי לקבוע האם הגידול החד במשקל הדירות שנמכרו "על הנייר" משקף העדפה של הרוכשים (הנהנים ממחירי "פריסייל",תמורת המתנה ארוכה יותר לקבלת הדירה, והסיכון הכרוך בכך), או של הקבלנים, תוך ניצול הביקוש הגבוה לדירות ל"שמירת" הדירות שהוחל בבנייתן לתקופות בהן רמת הביקושים תהיה אולי נמוכה יותר.
