העלאת הריבית משפיעה על הענף באופן משמעותי. מעבר להתמעטות העסקאות והעלייה המתמדת בתשלומי המשכנתאות, נראה שהציבור הרחב גם משנה את הרגלי הצריכה שלו. מי שמחליט לרכוש דירה או בית חרף המצב, עושה זאת לעיתים במקומות אחרים מאלה שתכנן במקור ובתקציב שונה. במקביל נתוני מעידים שגם משפרי הדיור הפכו בשנה האחרונה יותר למצמצמי דיור, שמעדיפים לרכוש דווקא דירות קטנות יותר. האם מדובר בשינויים שיישארו איתנו בשנים הקרובות, ממה הם נובעים ומה אפשר ללמוד מכך על הענף? אנשי ענף הנדל"ן מנתחים את המציאות החדשה.
אמנון מחרז, מנכ"ל יזמות קבוצת בראל, פותח ומסביר כי אחרי שנים ארוכות המצב בענף מוביל רבים ליישובי הצפון והדרום. "בשנת 2022 הייתה ירידה חדה במספר העסקאות בכל הארץ, אולם כאשר בוחנים את החלוקה הגיאוגרפית של הדירות שנקנו בשנת 2022 לעומת 2021, מגלים כי השינוי במפת הביקושים כבר החל. כך לדוגמה בשנת 2021 הביקושים לדירות חדשות במחוזות המרכז ותל אביב עמדו יחד על כ־50% מכלל הביקושים בכל הארץ. בשנת 2022 הם היוו 43.2% מכלל הביקושים. במחוזות הדרום והצפון היוו הביקושים בשנת 2021 26% מכלל הביקושים, ואילו בשנת 2022 הם עלו ל־32%. להערכתי, המגמה הזאת תימשך גם בשנים הקרובות ותבוא לידי ביטוי בהגדלת הביקושים לדירות בפריפריה, לצד ירידת הביקושים באזור המרכז".
מחרז מפרט את הסיבות לשינוי: "הסיבה המרכזית היא העלייה החדה במחירי הדירות, שהפכה את רכישת הדירות במרכז למטלה כספית שמרבית הזוגות הצעירים לא יכולים לעמוד בה, אפילו עם משכנתה גבוהה הפרוסה ל־30 שנה. מחודש אפריל 2022 החלה גם עלייה הדרגתית בריבית במשק, שגרמה לייקור המשכנתאות. במקביל הסכמי הגג בשלו, ובערי הפריפריה החלו לקום שכונות ענק עם איכות חיים וחיי קהילה פעילים, שמשכו אליהן אוכלוסיות חדשות. זוגות ממרכז הארץ, שזכו בתוכניות הממשלתיות ועברו לשכונות החדשות בקריית גת, אופקים או נתיבות, משכו לעיתים חברים ובני משפחה אחריהם. גם למגפת הקורונה הייתה השפעה על הביקושים בפריפריה; עובדים במרכז הבינו, שכאשר ניתן לעבוד חלק מהשבוע מהבית, הם לא חייבים להישאר לגור בדירות צפופות במרכז. נוצרה תופעה של משפרי דיור, שמכרו דירה במרכז ורכשו באותו מחיר דירה חדשה בפריפריה".
"רכישה במרכז בלתי אפשרית"
ליאת דנינו, משנה למנכ"ל אלמוגים, מסבירה כי לאחר שנים של מאמצים להרחבת מעגלי הביקוש ללא הצלחה, בשנה האחרונה התמורות בשוק ובענף מובילות שינוי למרות הכול: "במשך שנים רבות ניסו ממשלות ישראל לשנות את מפת הביקושים לדירות חדשות בישראל על ידי פיזור האוכלוסייה בכל אזורי הארץ, תוך הגדלת הביקושים בפריפריה על חשבון מרכז הארץ וגוש דן. בין היתר, על ידי הטבת מס משמעותית לתושבים, הבטחת מענקים כספיים מכובדים למי שקנה דירה בפריפריה, הסכמי גג עם ערים פריפריאליות לבניית שכונות גדולות ואיכותיות, ובשנים האחרונות באמצעות תוכניות הדיור הממשלתיות שהציעו היצע גבוה של דירות מוזלות בפריפריה. זאת לצד השקעות עתירות היקף בתשתיות תחבורתיות, בפיתוח קווי רכבת וסלילת כבישים לקיצור הדרך בין מרכז לפריפריה. אבל כל אלה לא הביאו לשינוי המיוחל. בשנה האחרונה מסתמן, כי בשלו התנאים לשינוי. ככל הנראה, הסיבה המרכזית לכך היא העלייה ההדרגתית בריבית במשק, שגרמה לייקור המשכנתאות. העלייה החדה במחירי הדירות הפכה את רכישת הדירות במרכז למשימה בלתי אפשרית, ומרבית הזוגות הצעירים לא יכולים לעמוד בה גם בפריסה של המשכנתה לאורך עשרות שנים". עוד על־פי דנינו: "כחברה שפועלת בפריפריה אנו עדים לכך שבשנים האחרונות אזורים אלה הפכו לאטרקטיביים יותר וגבולות הביקוש מתרחבים בקרב זוגות צעירים ומשפחות עם ילדים. הגורמים שתורמים לכך הם בעיקר יוקר המחייה המטפס והשלכות הקורונה. עובדים במרכז הבינו שכאשר ניתן לעבוד חלק מהשבוע מהבית, הם לא חייבים להישאר לגור בדירות צפופות במרכז".
"הריבית - הגורם המשפיע ביותר"
"עליית הריבית היא הגורם המשפיע ביותר על ענף המגורים כיום ובעתיד הקרוב, ואין ספק ששנת 2023 תהיה שונה מאוד מ־2022", כך סבור יקי רייסנר, מנכ"ל רייסדור. "הרוכשים כיום הם מי שחייבים לרכוש, ולא מי שרוצים לרכוש, והם מנסים גם להקטין את המשכנתה, מה שגורם לאלו שרצו תל אביב, להתפשר על רחובות וכפר סבא. אלו שרצו נתניה וראשון לציון, יתפשרו על חריש ועל לוד, וכן הלאה. אנשים חוששים מההחזר החודשי הגבוה ונאלצים לרכוש בזול יותר. להערכתי, בטווח הקרוב נראה ירידת מחירים נוספת של דירות למגורים, בעיקר באזור המרכז ופחות בפריפריה. בטווח הרחוק, בשנים 2025-2024 נראה חזרה של עליות, אך מתונות יותר. קצב שיווקי הקרקע הוא המפתח להמשך יציבות מחירים בשנים הקרובות. כרגע לא נראה שמלאי השיווקים מספק, וזה עלול לתדלק את השוק כבר בשנה הבאה".
יוסי פרשקובסקי, יו"ר פרשקובסקי, מתייחס אף הוא לנושא: "אנו עדים לכמה תהליכים שקורים במקביל בענף הנדל"ן בעקבות העלאות הריבית בתקופה האחרונה. מכיוון שהריבית היום על משכנתה גבוהה, רוכשי הדירות מחפשים השקעות בסיכון נמוך, לכן הם יחפשו עסקאות אטרקטיביות במחירים שפויים באזורי ביקוש מרוחקים, כדוגמת הפריפריה. כך שהביקושים לדירות בפריפריה אל מול המרכז עלו, בדומה לביקושים לדירות קטנות יותר, של 4-3 חדרים ולא דירות גדולות של 6-5 חדרים, ששוויין הרבה יותר גדול. יחד עם זאת, מכיוון שיש ירידה בעסקאות - מהסיבה שמחפשי הדירות מעדיפים להמתין עם סגירת עסקאות כרגע בשל הריבית הגבוהה - אנו עדים לכך שיש עלייה משמעותית בביקושים לדירות בשכירות לטווח ארוך, שם הדיירים מקבלים מחיר שכירות קבוע וידוע מראש לתקופה ארוכה, לצד דירה חדשה ואטרקטיבית".
תמיר לולו, סמנכ"ל השיווק והמכירות של אפריקה ישראל מגורים, מזכיר שהביקוש לא נעלם, אלא רק משנה כיוון: "אומנם רצף העלאות הריבית מחליש את היכולת של נתח משמעותי מהאוכלוסייה לרכוש נדל"ן, אך אינו פוגע בביקוש האמיתי והגובר למגורים בכל רחבי הארץ. למעשה, אי הבהירות בשוק הביאה לידי כך, שכיום אופן הרכישה מאופיין כשקול יותר, כאשר הרוכש בוחן טרם הרכישה שביכולתו להשלים את העסקה, הן בהתאם להון עצמי ולגוף המממן. עליית המחירים המשמעותית במרכז העלתה את הביקוש למגורים ואיתור עסקאות אטרקטיביות בפריפריה הגיאוגרפית, שם עדיין ניתן למצוא דירה איכותית במחיר 'שפוי' מתחת לשני מיליון שקל".
גם טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת רם אדרת, מסבירה שהביקוש עדיין קשיח, והשינוי נובע מישיבה זמנית על הגדר: "הביקושים קיימים. הריבית אכן משפיעה על הענף, אבל השינויים במפת הביקושים הם בעיקר היעדר זוגות צעירים והיעדר משקיעים אנליטיים. אולם משפרי הדיור, מקטיני הדיור, משחלפי הדיור, הייטקיסטים ומשקיעים רגשיים עדיין בתמונה. בשורה התחתונה הביקוש גדול מההיצע ולכן בישראל מחירי הנדל"ן יעלו גם אם סביבת הריבית תעלה – פשוט זמן העיכול ייצר השהייה רגעית, ואז שוב נצפה בעלייה".
מבוקשות: אילת, נהריה, ב"ש ועוד
יזמים וקבלנים מתארים את המקומות שבהם הביקוש החל לעלות. יורם אביסרור, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אביסרור משה ובניו: "אפשר להבחין בהסטת חלק מהביקושים מהמרכז לערים פריפריאליות יותר. כך לדוגמה במשרדי המכירות של החברה נרשמת מגמת עלייה במכירות בפרויקטים שאנו בונים בבאר שבע וגם באשקלון, שם המחירים עדיין סבירים. במקביל הריבית הגבוהה משפיעה פחות על רוכשים בפרויקטים שלנו ברמת השרון או בבאר יעקב, מאחר שרובם משפרי דיור, הנדרשים להעמדת הון עצמי נמוך יחסית עד למכירת הדירה הקיימת שלהם".
יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת יוסי אברהמי, מספרת על העיר אילת: "הריבית הגבוהה אכן מרחיקה רוכשים רבים מהמרכז לפריפריה, עקב הירידה ביכולת הקנייה שלהם כתוצאה מהתייקרות עלות הכסף וההחזרים החודשיים של המשכנתה. אנו רואים זאת במשרדי המכירות בפרויקטים שלנו באילת. רוכשים רבים מגיעים אלינו ומספרים שהם רצו לקנות דירה במרכז, אך לא מסוגלים להרשות לעצמם. אילת מציעה כיום פתרונות מצוינים מבחינת דיור, תעסוקה וכמובן, בילוי ופנאי לתושבים מכל רחבי הארץ, שמחשבים מסלול מחדש עקב יוקר המחיה. מחירי הדירות בעיר נמוכים בעשרות אחוזים מאלה שבמרכז. ככל שסביבת הריבית תישאר גבוהה, אני מעריכה שיותר רוכשים יעברו מהמרכז לפריפריה ומפת הביקושים אכן תשתנה".
גיל גורביץ', סמנכ"ל שיווק בחברת אזורים, מתייחס דווקא לצפון הארץ, ובפרט לנהריה: "כרגע השוק נמצא במצב של אי ודאות בעקבות מספר גורמים: ברמה העולמית שערי ריבית שעולים, אינפלציה גבוהה ומשבר פנימי ברמה המקומית. במצבים של חוסר ודאות רוב האנשים לא אוהבים לקבל החלטות דרמטיות ולקחת סיכונים גבוהים, אלא מחפשים השקעות סולידיות. אנחנו רואים בחודשים האחרונים מגמה של התחזקות הביקושים בצפון ובדרום על חשבון ירידה בביקושים במרכז. ניתן לראות שישנם ביקושים גבוהים בדירות שטווח המחירים בהן מגיע עד 2.5 מיליון שקל. אלו טווחים שגם המשקיעים אוהבים לרכוש בהם וגם משפחות יכולות להרשות לעצמן, היות שההון העצמי הנדרש הוא נגיש ונמצא ברמת סיכון נמוכה יחסית. מגמה כזאת כבר נראית בנהריה, למשל, בשכונת אריאל שרון שבה אנו בונים. הפרויקט זוכה לביקושים רבים, ועשרות מכירות בוצעו כבר בשלב המכירה המוקדמת, בין היתר בשל העובדה כי ניתן לרכוש דירות בטווח המחירים של 2-1.5 מיליון שקל".
חנה אויריק, סמנכ"לית שיווק בקבוצת שתית: "למרות ההאטה הכללית בשוק הדיור שאפיינה את השנה האחרונה, ובמיוחד את החודשים האחרונים, היינו עדים לביקושים הולכים וגוברים באזור חיפה וקריית ביאליק, עובדה זו באה לידי ביטוי מובהק בשני המדדים האחרונים של למ"ס, כשמחירי הדיור באזור הצפון עלו, שעה שברוב חלקי הארץ היו ירידות מחירים. הייתי מייחסת את העלייה הזו לשלושה גורמים. האחד - מחירי הדיור במרכז הגיעו לרמה בלתי אפשרית עבור רוכשים רבים, ביניהם זוגות צעירים ומשפרי דיור, שהחליטו להחליף דיסקט ולרכוש דירה בחיפה והצפון במקום במרכז. השני - באופן אובייקטיבי אזור הצפון הופך ליותר ויותר אטרקטיבי לרוכשי הדירות, הן בשל השיפור המתמיד בתשתיות התחבורה, הן בשל מקומות תעסוקה איכותית, כולל מתחמי הייטק, והן בשל איכות חיים גבוהה בסביבה ירוקה ותומכת. השלישי - בד בבד העיריות והרשויות המקומיות בצפון משקיעות בשנים האחרונות מאמץ משנה בשדרוג מערכות החינוך, הבריאות, מרכזי קניות, בילוי ופנאי ובמיוחד חיי קהילה עשירים ומגוונים".
מעודדים את הביקוש עם הטבות
אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות של י.ח דמרי, מזכיר כי גם הטבות המס הן גורם המשפיע על השינוי: "עליית הריבית במשק לצד עליות המחיר בשנים אחרונות מביאות לשינוי התנהגות בשוק הדיור ומעודדות רוכשים לצאת מתל אביב והמרכז למעגלים רחוקים יותר. השילוב של עליית ריבית ומחירי הדירות מעודד משפחות צעירות לחפש הזדמנויות רכישה של דירות במחירים אטרקטיביים יותר, בהתאמה לכוח ההחזר כיום, באזורים שבעבר לא היוו אלטרנטיבה מבחינתן. חלק מהרוכשים אכן יושבים על הגדר ומגבירים ביקוש בשוק השכירות, שבו נרשמת עליית מחירים, כך שעבור אלה שזקוקים לדירה ויציבות, רכישת דירה היא עדיין חלופה כלכלית טובה, הנחשבת להשקעה סולידית לטווח בינוני ארוך, ולכן היא גם הבחירה של אותן משפחות צעירות. לצד מחירי הדירות, הטבות המס שמקבלים בחלק מערי הפריפריה, מהוות מוקד משיכה בקרב קהלי יעד חדשים ואיכותיים. כבר כיום אנחנו רואים עלייה בביקוש בערים שפעם לא היו על מפת הנדל"ן, כמו קריית גת, חריש, שדרות, נתיבות ועוד".
אליאב מימון, מנכ"ל רמות בעיר מקבוצת יובלים וישראל לוי, מתייחס לשוק הדירות היקרות יותר וסבור שאין בשוק זה הבדל משמעותי, למעט העובדה שהרוכשים מבינים שהכוח שלהם עכשיו גדול יותר: "רוכשים שמחפשים לרכוש דירות במחירים של כארבעה מיליון שקל ויותר, בין שהם משפרי דיור, זוגות צעירים שנעזרים בהורים או משקיעים, הם לרוב רוכשים בעלי ניסיון והבנה עמוקים של השוק, היודעים לבחון כל עסקה לעומק. לכן למרות ההאטה במשק אנו רואים שאין עצירה של העסקאות, מכיוון שרוכשים אלה מבינים היטב את המצב במשק ואת הכוח שמייצרת העובדה שברשותם הון נזיל, כדי לבקש ולקבל הטבות ברכישה או במימון. רוכשים אלה אף מבינים שהמצב הנוכחי הוא זמני, כלומר שנתוני הביקוש וההיצע לא השתנו, ולא צפוים להשתנות בעתיד הקרוב, ולכן הם מניחים, במידה רבה של צדק, שלא יהיה ניתן בעתיד לקבל תנאים טובים כמו אלה מוצעים להם היום ברוב הפרויקטים".
"לאפיין בצורה נכונה את הצרכים"
לצד השינויים שניכרים בשטח, המצב החדש מעלה גם דילמות חדשות בקרב הרוכשים. סיוון היללי, סמנכ"לית השיווק בקרדן נדל"ן, ממליצה איך לגשת להחלטה או להתמודד עם הדילמות החדשות: "לנוכח אתגרי התקופה, אני מציעה לזוגות הצעירים מחוסרי דיור, שמחפשים דירה ראשונה, לאפיין בצורה מדויקת את הצרכים שלהם בשנים קרובות ולרכוש דירה שמתאימה ליכולותיהם הפיננסיות מבחינת הגודל והמיקום. למשפרי דיור אני מציעה לבחון את מידת הגמישות שלהם במעבר דירה. שכן ביציאה של מעגל אחד מחוץ לאזורי הביקוש ניתן לרכוש דירות גדולות יותר, ללא צורך להגדיל כמעט את המשכנתה. עדיין קיים פער גדול בין ההיצע הקיים ובין הביקושים בשוק, שרבים מהם ממתינים על הגדר להתייצבות במשק". עוד מוסיפה היללי, כי: "ישנה האטה אך אין קיפאון, ועדיין מתבצעות עסקאות בכל הארץ. אזור תל אביב והמרכז מושפע ראשון, מכיוון שרוכשים מתקשים לממן משכנתאות גדולות ובשיעורי מימון גבוהים עבור הדירות היקרות בלב אזורי הביקוש, אך התופעה עדיין לא מורגשת באופן ניכר בפריפריה. רוכשים מחפשים דירות זולות יותר בפריפריה בהתאם ליכולותיהם הפיננסיות. ערי הפריפריה ייהנו מכך לאורך זמן, כיוון שהן מושכות קהלי יעד חדשים ואיכותיים. על המדינה לחזק את המעבר לפריפריה באמצעות הקמת תשתיות שיתמכו בכך, כולל מבני ציבור, חינוך ותחבורה".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים חברת שיווק הנדל"ן דרא, סבור שיש שינוי, אבל זמני: אלה שחייבים לרכוש היום דירה – רוכשים גם בריבית הגבוהה, תוך התאמות למציאות הנוכחית. כך, מי שרצה לקנות דירות ארבעה חדרים, קונה דירות שלושה חדרים, מי שרצה דירות שלושה חדרים, קונה דירות שני חדרים, וכך הלאה. הרוכשים גם מתפשרים על המיקום הגיאוגרפי ומתרחקים מהערים הגדולות במרכז לערים סמוכות, שמחירי הדירות בהן זולים יותר (כמו בת ים, ביחס לתל אביב) או לפריפריות רחוקות יותר מחוץ לגוש דן. משקיעים שרצו לקנות דירות להשקעה בארץ, מעבירים את כספם לחו"ל ורוכשים שם דירות זולות בהרבה. אבל במקביל נוצרים ביקושים כבושים לדירות, שיתפרצו, להערכתי, בבוא היום, כשהריבית תתחיל לרדת. ההערכות הן שזה יקרה בסוף השנה הנוכחית או במהלך 2024".
לא רק הרוכשים מושפעים
בזמן שהציבור הרחב מתחיל לשנות כיוון, גם ענף הנדל"ן פועל אחרת בשורה של תחומים. אורטל ליבר, סמנכ"לית שיווק ברוטשטיין, מסבירה: "שינוי הריבית במשק משפיע בשוק לא רק על הרוכשים, אלא גם יזמים, מכיוון שהבנקים מקשיחים את תנאי ההלוואות לרכישת קרקעות. בעבר היזם נדרש למכירה של 10% בפריסייל כדי לקבל ליווי בנקאי, וכיום בנקים דורשים 20% מהדירות, ולכן יזמים מאטים את הקצב, ולצד זאת נדרש הון עצמי גדול יותר. כאשר קצב הבנייה יורד בשלב שבו רוכשים רבים יחזרו לשוק, הם עלולים לראות עליית מחירים בעקבות מחסור בהיצע. כלומר גם אם תהיה ירידת מחירים, הצפי הוא שהיא תהיה לטווח קצר ובאזורים ספציפיים בלבד ולא בכלל השוק. אנחנו מקפידים בחברה לזהות את הצרכים ולהתאים לכל רוכש את הדירה הנכונה ואת תנאי התשלום, יחד עם זאת לא הורדנו מחירים. כאשר מסתכלים על הענף בכללותו, לא צופים ירידה דרמטית במחירי הדיור, וכי בסיום התקופה ייתכן שהמחירים ישובו לעלות, כאשר הרוכשים שישבו על הגדר בהמתנה, יחזרו בבת אחת לשוק".
דור לוין, בעלים ומנכ"ל משותף של חברת אנפה העוסקת ביזמות נדל"ן ובניהול והשבחה של פרויקטי נדל"ן למגורים, מספר שגם מכרזי הקרקע שינו כיוון: "בדקנו בחברת אנפה את כל מכרזי רמ"י ליזמים בשנים האחרונות וניתחנו לעומק את המגמות העולות מהן. ניתן לומר שבחצי השנה האחרונה המכרזים נסגרים יותר ויותר במחירים הדומים לשומת רמ"י ואולי אף מתחתיה, וזאת בניגוד למה שראינו במכרזים בשנת 2021, אז היחס בין המחיר בהצעה הזוכה ובין השומה עמד על כ־150% בממוצע ואפילו עלה ל־190% במקרים רבים. מאז תחילת העלאת הריבית באפריל 2021 ראינו את היחס הולך ויורד עד למצב כיום. במכרזים של דיור להשכרה לטווח ארוך ניתן לומר שעליית הריבית הנחיתה מכת מוות על התחום, כשיותר ויותר מכרזים נסגרים ללא הצעות כלל".
איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול העוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים, מתייחסת לתחום המימון: "כגוף מממן שמלווה עשרות פרויקטי בנייה ברחבי הארץ, אנו מבקשים להזהיר את יזמי הנדל"ן מלהיכנס להרפתקאות מימון מסוכנות, שעלולות לסכן את החברה שלהם. יש להיזהר ממינוף גבוה בסביבת הריבית הנוכחית, שהיא גבוהה פי ארבעה מזו שהייתה בעשור האחרון, ולהיזהר מהצעות מימון לא אחראיות. הצעת מימון ראויה חייבת לתמחר נכונה את הסיכון של הגורם המממן ושל היזם, את האיתנות הפיננסית של היזמים, את הניסיון שלהם ועוד. יחד עם כל זאת, יש לזכור שריבית גבוהה כמו היום היא מצב זמני. היו תקופות שבהן הייתה ריבית פריים של 8-7% ועדיין קנו דירות. להערכתי, הסייקל שבו אנו נמצאים ייגמר, ולאחר שהשוק יעכל את המציאות הנוכחית, הוא יחזור לאיזון – כי הביקוש גבוה וההיצע לא מספיק, והעסקאות יחזרו".
גם במשכנתאות: "ניתן לראות עלייה מסוימת בחלקה של הפריפריה 'על חשבון' המרכז"
שינויים במפת הביקושים – גם בתחום המשכנתאות. "עליית הריבית המשמעותית בשנה האחרונה הביאה להתמתנות הביקושים למשכנתאות, ביחס למה שהכרנו בשנתיים האחרונות. פרט לירידה בביקוש, מעניין גם לראות איך אופיו של הביקוש הקיים משתנה ומתאים את עצמו לסביבת הריבית החדשה", כך מסבירה שרון בן יהודה, סגנית מנהל זרוע המשכנתאות בבנק מזרחי-טפחות. "מנתוני בנק ישראל, המעודכנים לחודש אפריל, ניתן לראות ירידה קלה בגובה ההלוואה הממוצעת, משיא של כמיליון שקל בשנת 2022 ל־977 אלף שקל בשנת 2023 (ירידה של כ־3%). אומנם לא מדובר עדיין בירידה משמעותית, אך היא מגיעה אחרי שנים של עליות בפרמטר הזה, אשר היו בקשר ישיר עם התייקרות מחירי הדיור". עוד על־פי בן יהודה: "כאשר מנתחים את מאפייני ההלוואות לדיור שהבנק העמיד, אנו אכן רואים, בהתאמה, עלייה בחלקן של ההלוואות עד 750 אלף שקל, אשר עמדו בשנת 2022 על כ־50% מסך ההלוואות, וטיפסו בשנת 2023, לכ־65% מסך ההלוואות. נתונים רשמיים באשר להתפלגות הגיאוגרפית של רכישת הדירות ברחבי המדינה אין בנמצא, אבל מנתוני מזרחי-טפחות, שהוא הבנק הגדול בישראל בתחום המשכנתאות, ניתן לראות עלייה מסוימת בחלקה של הפריפריה 'על חשבון' המרכז. כך, למשל, אנו מבחינים בפעילות ערה יחסית של רכישת נכסים ונטילת משכנתאות ביישובים כדוגמת אופקים, דימונה, נתיבות, טבריה, הקריות וכדומה. יהיה מעניין לעקוב בחודשים הבאים אחר התפלגות הביצועים בשוק הנדל"ן בכלל והמשכנתאות בפרט, כדי להבין אם הסטת הביקושים מהמרכז לפריפריה הולכת ומתעצמת, לנוכח העובדה שאנו צפויים לחיות בסביבת ריבית גבוהה עוד פרק זמן לא קצר בכלל".
הריבית מובילה לשינוי זמני בלבד
על אף הדוגמאות, יש מי שסבור שהריבית היא גורם זמני בלבד וכך גם השינויים. "אולי אפתיע, אולם להערכתי לא תהיה להעלאות הריבית השפעה ארוכת טווח על הרגלי רכישת הדירות של הישראלים", אומר רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו, ומסביר כי הסיבה לכך פשוטה: "מי שכבר רכש דירה במהלך השנה האחרונה, כולל במהלך העלאות הריבית, ההתמודדות העיקרית שלו היא ממילא עם גודל הסכום של החזרת המשכנתה. ומי שעדיין לא רכש דירה, יעדיף ברוב המקרים לשבת על הגדר ולהמתין עד שבנק ישראל יתחיל להוריד את הריבית, ואכן נגיד הבנק הכריז לא מכבר כי ב־2024 יעמוד שער הריבית על לא יותר מ־1.5 אחוזים, ובמילים אחרות: אלה שיושבים כיום על הגדר לא יתפשרו ברוב המקרים על מיקום הדירה שאותה ירכשו, וימתינו להורדת הריבית, שלהערכתי, צפויה כבר במהלך הקיץ הקרוב".
סער פלד, שמאי מקרקעין, לשעבר סגן יו"ר לשכת השמאים, מאיר נקודה נוספת וסבור שמי שאינו יכול לרכוש, לא עובר מחוץ למרכז, כי אם שוכר עד יעבור זעם: "ההשפעה הניכרת מהעלאת הריבית הינה השפעה רוחבית ללא הבדל משמעותי בפרמטר גיאוגרפי. ניכר קושי גדול ברכישת דירה עקב הריבית הגבוהה בפרט אצל בעלי הון עצמי נמוך, אשר אינם בעלי מסוגלות להתחייב להחזר חודשי קבוע גדול. רוכשים שתכננו לרכוש דירה למגורים באזורי הביקוש במרכז, לא שינו את דעתם והחליטו לרכוש באזורים פריפריאליים, אלא הם מעדיפים לרוב לשכור דירה באותו האזור. האנשים האלו יצאו למעשה משוק הדירות לעת עתה, הן במרכז הארץ והן בפריפריה, שכן המשכנתה התייקרה גם עבור מי שהיה מסוגל לקחת מימון לדירה באזורים אלו. ניתן להשליך את הדברים גם על משפרי הדיור. מי שתכנן לשפר דיור, בוחר להמתין כרגע לסביבת ריבית נמוכה יותר, ולא רוכש דירה יקרה יותר. הדבר בהחלט בולט בהיקף העסקאות הנמוך כיום".
גם טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת רם אדרת, מסבירה שהביקוש עדיין קשיח, והשינוי נובע מישיבה זמנית על הגדר: "הביקושים קיימים. הריבית אכן משפיעה על הענף, אבל השינויים במפת הביקושים הם בעיקר היעדר זוגות צעירים והיעדר משקיעים אנליטיים. אולם משפרי הדיור, מקטיני הדיור, משחלפי הדיור, הייטקיסטים ומשקיעים רגשיים עדיין בתמונה. בשורה התחתונה הביקוש גדול מההיצע ולכן בישראל מחירי הנדל"ן יעלו גם אם סביבת הריבית תעלה – פשוט זמן העיכול ייצר השהייה רגעית, ואז שוב נצפה בעלייה".
דוגמאות מהשטח
גורמים בענף מעניקים דוגמאות לשינוי הכיוון בביקוש. דוגמה ראשונה אפשר למצוא בצפון – ביישוב קצרין. חנה שורץ, סמנכ"לית שיווק קבוצת ברזאני ואבני דרך, המקימים בימים אלה שכונת מגורים ביישוב, מסבירה: "אנו בהחלט מזהים מגמה של עלייה בביקושים למגורים באזור רמת הגולן ובקצרין בפרט, עם עשרות פניות שמגיעות לרשות המקומית בכל חודש, על אף שעדיין לא החלו שיווקים חדשים. בבסיס מגמה זו נמצא השיקול המורכב ממחירים נגישים, הנמוכים אפילו בהשוואה לאזורים אחרים בצפון הארץ. כך למשל, בשכונה החדשה ישווקו דירות מגורים של שלושה חדרים בהחל מ־1.15 מיליון שקל וצמודי קרקע בהחל מ־2.5 מיליון שקל. הדוגמה הטובה ביותר היא היקפי ההרשמה המשמעותיים לתוכנית מחיר מטרה, כ־4,000 משקי בית שהתחרו על 700 דירות".
אוהד אסרף, בעלים ומנכ"ל של חברת ארי מגורים, מעניק אף הוא דוגמה, הפעם מעפולה: "רוכשים רבים רואים בפרויקטים בפריפריה מענה לעליית מחירי הדירות והתייקרות המשכנתאות. למרות ההאטה בשוק, העסקאות הראשונות בפרויקט שאנחנו משווקים בעפולה היו של משקיעים. קבוצת משקיעים צרפתיים רכשה יחד 16 דירות בפרויקט בשלב הפרי־סייל. מדובר במשקיעים שבשנים האחרונות רכשו דירות בעיקר באזור השרון ובנתניה, וכעת בחרו בעפולה מתוך הערכה שבטווח הארוך המחירים יעלו, וככל שפחות משפחות יוכלו לרכוש דירה, יהיה ביקוש גבוה יותר לדירות בשכירות. עוד עסקה שמאפיינת את מפת הביקושים החדשה היא של זוג צעיר, שהתגורר באזור המרכז והחליט לעבור לעפולה. בן הזוג ממשיך לעבוד במרכז ובת הזוג מצאה עבודה בהייטק באזור עפולה, הם הסבירו "שהכסף שלהם שווה יותר בעפולה מאשר במרכז הארץ".
דוגמה שלישית מגיעה מערד. אברהם ניסן מנכ"ל ובעלים חברת הנדל"ן מולדת, הבונה ומשווקת פרויקטים בעיר: "אנחנו בונים מספר פרויקטים בערד, ויכולים לומר שהריבית השפיעה מאוד על מפת הביקושים בפריפריה. אם במרכז הפרשי הריבית למשפחה הגיעו לאלפי שקלים, בערד הריבית השפיעה בסך הכול במאות שקלים או באלפי שקלים בודדים. בפריפריה יש גם הטבות מס שאין במרכז, כשלמעשה ההטבות הללו מכסות את הריבית. למשל הגיעה אלינו משפחה מרמת גן עם שלושה ילדים, שחיפשו מקום נוח יותר ולא מלחיץ. בערד הם מצאו את כל מה שחיפשו. הם סיפרו לנו שאם היו רוכשים דירה קטנה ברמת גן, הריבית שהם היו משלמים על המשכנתה הגבוהה הייתה מקריסה אותם כלכלית".
דוגמה רביעית – מקריית ים. שמחה גרידינגר, יו"ר ובעלים של קבוצת נתיב, מספר: "עליית הריבית אכן שינתה את מפת הביקושים, היא שלחה רוכשים וגם משקיעי נדל"ן ממרכז הארץ אל ערים מרוחקות ופריפריאליות יותר. אנו רואים זאת במשרדי המכירות שלנו בקריית ים. מאז החלו העלאות הריבית לפני כשנה, מגיעים אלינו יותר ויותר משקיעים מהמרכז וגם מעט רוכשי דירות ששינו כיוון בגלל יוקר המחיה והגיעו צפונה. רוב הרוכשים שלנו בצפון הם עדיין זוגות צעירים ומשפרי דיור מחיפה, מהקריות ומהערים הסובבות, ועבורם אנחנו נדרשים כיום להקל באפשרויות המימון והתשלום עקב הריבית הגבוהה".
נקודה למחשבה / תמיר כהן, מנכ"ל קבוצת שיכון ובינוי
הגיע זמן לוד
דבר אחד משותף לכל חברות הנדל״ן הגדולות במשק - כולן מחפשות את ״הדבר הבא״, המקום הבא שיניב תשואות גבוהות מהתשואות המקובלות בשוק. כולם הולכים ומחפשים רחוק את המקום להשקיע בו, אבל המציאות מלמדת שלפעמים ללכת רחוק זה לא הפתרון הנכון.
דוגמה טובה היא לוד - העיר העתיקה ומלאת ההיסטוריה בולטת כיום כפוטנציאלית ללא מעט תהליכי התחדשות עירונית דינמיים. בשל היותה עיר מרכזית בגוש דן, החלטנו להקדיש משאבים רבים לפיתוח נדל"ן באזור.
למרות העובדה שבעבר לוד הייתה ידועה כעיר עם אוכלוסייה רבה של בני המעמד הסוציו־אקונומי הנמוך, הרי שכיום היא משתנה והופכת לעיר פורצת דרך, עם איכות חיים משתפרת ומיזמי נדל"ן חדשים, המאפשרים לכולם להישאר באזור המרכז במחירים נוחים, תוך כדי שהם נהנים מגישה נוחה למרכזי התעשייה והמסחר בגוש דן.
בעידן שבו המחירים בערים המרכזיות עולים בקצב מסחרר, ואין ביכולתן של משפחות רבות לרכוש דירה, לוד מציעה את התמורה המושלמת במרחק נסיעה קצרה של כרבע שעה מתל אביב.
ויש ערך מוסף גם לפעילות החברות בעיר. הפעילות של שיכון ובינוי בייזום לבנייה למגורים, התחדשות עירונית, דיור בר השגה ושכירות ארוכת טווח, יוצרת שינוי אמיתי בעיר ומשתלבת עם החשיבות החברתית של המהלך. אנחנו מאפשרים יותר מקום לדיור, עוזרים לאוכלוסיות חלשות למצוא מקום מגורים ראוי, ומעודדים את המעבר לחיים איכותיים בעיר המקדמת דו־קיום בין האוכלוסייה היהודית לזו הערבית.
אני סבור שזוהי נקודת הזמן הטובה ביותר להוביל פרויקטים משמעותיים בעיר, כאשר כולנו עומדים לפני שינוי אמיתי במפת הביקושים. בדיוק בזמן.
זהו זמן לוד.
