"הרוחות" של ענף הנדל"ן: פרויקטים רבים של התחדשות עירונית נתקעים בעקבות דרישות של דיירים סרבנים, חלקם לא מעוניינים בשינוי או חוששים מכך, אחרים, המכונים דיירים סחטנים, דורשים תמורות גדולות יותר משכניהם. כיום נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הקרקע, כאשר את האחוז הנותר ניתן לתבוע. על פי תיקון לחוק שמוביל משרד המשפטים יחד עם משרד האוצר ומינהל התכנון, צפוי אחוז בעלי הדירות הדרוש לאישור פרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) לרדת לכדי 66% בלבד מהדיירים.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
אך מתברר שסיבה נוספת שעלולה לעכב פרויקט במשך זמן רב היא הימצאותן של דירות רפאים בבניינים שאמורים לעבור מתיחת פנים. בלא מעט בתים ישנים רשומים נכסים על שמם של אלמונים שאיש אינו יודע מיהם, היכן הם נמצאים והאם הם בכלל בחיים. מקרים כאלה דורשים הפעלת חוקרים פרטיים והליכים משפטיים סבוכים, שמטרתם לבטל את בעלותם של אותם אלמונים. כל זאת בעלויות גבוהות ותוך עיכוב של שנים. בענף מצפים ממשרד המשפטים ומהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להתייחס גם לסוגיה הזאת ולספק פתרון לתסבוכת.
4 צפייה בגלריה
הבניין ברחוב יואב ברמת גן. מחסן שרשום כיחידה בבעלות חברה שלא ניתן למצוא אותה
(צילום: רז-כהן פרשקר ושות')
כך למשל, בפרויקט תמ"א 38/2 שמקודם ברחוב ויצמן בתל אביב קיים מחסן שרשום כיחידה בבית משותף בבעלות חברה שלא ניתן למצוא אותה. הבניין כולל כיום 22 דירות ו-45 דירות חדשות מתוכננות להיבנות במסגרת הריסה ובנייה. בקרב הדיירים יש הסכמה מלאה לקידום הפרויקט, אולם היעלמות בעלי המחסן תוקעת אותו. לדברי עו"ד קרן פרשקר, שותפה בכירה במשרד עוה"ד רז-כהן, פרשקר ושות' המלווה את הפרויקט, שורה של חוקרים פרטיים שהופעלה על מנת לאתר את הבעלים טרם הצליחה באיתורו.
המשמעות היא עיכוב מהותי בקידום הפרויקט. "יהיה עלינו לתבוע את בעלי המחסן בהיעדרם, להוכיח לבית המשפט שעשינו הכול כדי לאתר אותם, ורק אז לקוות לפסק דין שיאפשר לנו להתקדם בפרויקט", מסבירה עו"ד פרשקר. "התהליך כולו צפוי להביא לעיכוב של לפחות שנתיים, להוסיף עלויות לפרויקט, וגם מביא לחוסר ודאות בקרב בעלי הדירות בבניין לגבי יכולתו של הפרויקט לצאת לפועל".
בעלי דירה אלמוניים
פרויקט תמ"א 38/2 שמקודם ברחוב יואב ברמת גן בצמוד לפארק הירקון נתקל גם הוא בעיכוב. בבניין הוותיק למעלה מ-80% מבעלי הדירות חתמו על הסכם מול הקבלן ואף הוגשה בקשה להיתר בנייה, אולם הבניין נמצא בבעלות חברה רשומה, אשר לחלק מבעלי המניות שלה זכויות חכירה מול החברה בנוגע לדירותיהם. מבדיקה שנערכה עלה כי לחלק מבעלי המניות אין כלל זכויות חכירה בנוגע לדירות בהן הם מחזיקים, וזכויות הבעלות בדירות אלו שייכות, למעשה, לחברה.
עו"ד פרשקר: "לנוכח היקף התופעה, רצוי שבמשרד המשפטים וברשות להתחדשות עירונית יפעלו למציאת פתרון חוקי מתאים, שיחסוך מהמעורבים את הטרטור הכרוך באיתור הבעלים ויחלץ את הפרויקטים מהפלונטר בו הם נתונים"
בנוסף, באחת הדירות מתגורר דייר סרבן. לדברי עו"ד פרשקר, הדיירים בבניין הניחו כי הוא ירש את הדירה מסבתו שנפטרה לפני מספר שנים וחיה שם כל התקופה. אלא שלפני כשנה, במסגרת ההיערכות לתביעה בגין הסרבנות, התגלה כי הדייר חסר כל זכות בנכס וכך הייתה גם סבתו. על אף שניתן היה לתבוע סילוק יד של הדייר, מעדיפים עורכי הדין של הפרויקט שלא לעשות זאת, ולנסות להגיע לפשרה לפיה הדייר ימשיך להחזיק בדירה, שכאמור הזכויות בנוגע אליה אינן מוסדרות.
לדבריה, מקרה זה הוא אחד מתוך שורה של מקרים בעלי אופי דומה, בהם הבעיה הקשורה בהיעדר בעלים מביאה לעיכובים בפרויקט. "לנוכח היקף התופעה, רצוי היה שבמשרד המשפטים וברשות להתחדשות עירונית יפעלו למציאת פתרון חוקי מתאים, שיחסוך מהמעורבים את הטרטור הכרוך באיתור הבעלים ויחלץ את הפרויקטים מהפלונטר בו הם נתונים", היא מוסיפה.
4 צפייה בגלריה
היו דיירים סרבנים - אבל העיכוב המהותי היה באיתור הבעלים של מחסן הרפאים. הבניין ברחוב עמק ברכה בת"א
(צילום: רז-כהן פרשקר ושות')
יו"ר ועד הדיירים: "אך אחד לא ידע למי שייך חדר הרפאים בבניין שנבנה לפני יותר מ-60 שנה. זה היה מלחיץ כי ברגע שכבר הצלחנו לשכנע את הדיירים שמדובר בעסקה טובה של פינוי בינוי, התחילה לרחף מעלינו עננה במשך שנים שעיכב את הפרויקט"
במקרה נוסף ברחוב עמק ברכה בתל אביב, בבניין ותיק הכולל 25 דירות, מקודם פרויקט התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) להקמת בניין חדש עם 11 קומות ו-60 דירות. למעלה מ-80% מבעלי הדירות חתמו על ההסכם מול הקבלן והוגשה בקשה לקבלת היתר בנייה, אולם מה שעיכב את קידום הפרויקט היה מחסן שמצוי בקומת המרתף, אשר זכויות הבעלות בו רשומות על שם חברה. חברה זו רשומה ברשם החברות, אך בעליה הלך לעולמו ויורשיו נותרו אלמונים, איש לא ידע מיהם ובמשך זמן רב לא היה ניתן לאתרם. רק לאחרונה חוקרים פרטיים שפעלו לאיתורם מצאו אותם.
איילת חנוני, יו"ר ועד הדיירים המקדמת את הפרויקט, מספרת ל"ממון" ו-ynet כי "מדובר בחדר רפאים בבניין שנבנה לפני יותר מ-60 שנה ואף אחד לא ידע למי הוא שייך. זה היה מלחיץ כי ברגע שכבר הצלחנו לשכנע את הדיירים שמדובר בעסקה טובה של פינוי בינוי, התחילה לרחף מעלינו עננה במשך שנים שעיכבה את הפרויקט". לדבריה, לאורך קידום הפרויקט היא נתקלה בכמה דיירים סרבנים, חלקם לא היו יכולים לחתום על ההסכם מסיבות שונות כגון מחלה במשפחה שלא אפשרה לאפוטרופוס על הרכוש לחתום, אולם העיכוב המהותי היה באיתור הבעלים של אותו מחסן רפאים.
"פרויקט עלול להתעכב עשור בגלל חיפוש אחר יורש"
במקרה אחר בבת ים, כאשר החלה יזמית בנייה להחתים לפני עשור בעלי דירות על הסכמי התקשרות לביצוע פרויקט פינוי בינוי שהיא מקדמת ברחוב רוטשילד בעיר, היו כל המעורבים - החברה היזמית, הדיירים ונציגיהם - בטוחים כי הפרויקט נמצא על דרך המלך. אלא שתוך זמן קצר נתקל הפרויקט במכשול. מדובר בפרויקט שבמסגרתו אמורים להיבנות 560 דירות, 150 חדרי מלון ו-1,500 מ"ר למסחר בשישה מגדלים בני 30 קומות, כ-120 מטר מקו החוף.
4 צפייה בגלריה
הבניין היה בנוי על חלקה הרשומה על שמם של שניים מבעלי הדירות בלבד. הבניין בבת ים
(צילום: רז-כהן פרשקר ושות')
למקדמי התוכנית, שקיבלה אישור למתן תוקף בחודש פברואר האחרון, התברר רק במעמד בדיקת המצב הקנייני בטאבו כי אחד הבניינים במתחם בנוי בשלמותו על חלקה הרשומה על שמם של שניים מבעלי הדירות בלבד. זאת בעוד שמעמדם של שאר המחזיקים בדירות בבניין אינו של בעלים אלא של חוכרים. מצב זה העניק לשני בעלי הדירות, שהם גם בעלי הקרקע, מעמד שונה בתכלית מול יזמי הפרויקט והוביל לקשיים שעיכבו את קידומו במשך כשנה.
"הגענו למצב שבו אחד מתוך שלושה פרויקטים, במיוחד מסוג תמ"א 38/2, מתעכב משום שדירות בבניינים רשומות על שם חברה או על שם בעלי זכויות שלא מצליחים למצוא אותם ואף אחד לא מחזיק בהן", אומרת עו"ד פרשקר. "פרויקט עלול להתעכב אפילו עשור רק בגלל חיפוש אחר יורשים לא מזוהים, לא כולל איסוף החתימות על ידי היזם, ההליכים המשפטיים שבהם צריך לנקוט והבנייה עצמה. בסופו של דבר, גם כאשר מגישים הליך משפטי צריך לדעת נגד מי מגישים אותו, ואם החוקרים לא מוצאים - אין פרויקט".
4 צפייה בגלריה
"אחד מתוך שלושה פרויקטים מתעכב משום שדירות רשומות על שם חברה שלא מצליחים למצוא". עו"ד קרן פרשקר
(צילום: תמר מצפי)
ממחלקת ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) במשרד המשפטים נמסר: "ישנה הסכמה ממשלתית רחבה לכך שקידום התחדשות עירונית הוא צו השעה, גם ואולי דווקא בעת משברית זו. לשם כך יש לפעול גם במישור החקיקתי ולקדם מספר תיקונים הכרחיים. התופעה המתוארת בפנייה מוכרת למשרד המשפטים ונדונה בצוות בין משרדי שעסק בנושא. זו אחת הסיבות להמלצה להפחית את הרוב הנדרש להסכמה לקידום פרויקט התחדשות עירונית ל-66% מהדיירים בבית משותף. אנו מקווים כי המלצה זו תעבור בהקדם לפסים של חקיקה ראשית".
מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר: "נציין כי לא מדובר בתופעה רווחת כלל. עם זאת, התופעה מוכרת לנו וזה מכבר דאגנו לפתוח ערוץ פעולה שוטף מול האפוטרופוס הכללי, לצורך סיוע להאצת הטיפול במקרים פרטניים. יש לזכור שמדובר בזכות הקניין, שהינה אחת הזכויות המשמעותיות המעוגנות בחוק יסוד, ועל כן הטיפול נעשה בהתאם".
