שוק הנדל"ן הבוער מסרב לדעוך: בחודש יוני האחרון נרכשו 13,800 דירות - הרמה הגבוהה ביותר מאז השיא ההיסטורי שנרשם ביוני 2015, על רקע הקדמת רכישות משקיעים באותו חודש, טרם הכבדת מס הרכישה. כך עולה מסקירת הנדל"ן החודשית שפרסמה היום (א') הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג.
על פי הנתונים, בהשוואה ליוני אשתקד מדובר בעלייה של 26%, כאשר יש לזכור שבאותה תקופה נרשמה התאוששות משמעותית במספר עסקאות המקרקעין, לאחר הירידות החדות בשלושת החודשים הראשונים לפרוץ מגפת הקורונה. בהשוואה לחודש הקודם (מאי 2021) עלה מספר העסקאות בשיעור של 11%.
1 צפייה בגלריה
9,100 דירות מיד שנייה נמכרו ביוני, הרמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2015
(צילום: צביקה טישלר)
עוד עולה מהנתונים כי בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי (תוכניות דיור מוזל כגון מחיר למשתכן) נרכשו בחודש יוני 12,7000 דירות בשוק החופשי - גם כן הרמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2015. בהשוואה ליוני אשתקד זוהי קפיצה של 38%. בהשוואה לחודש הקודם מדובר בעלייה של 13%.
בהשוואה היסטורית של חודש יוני האחרון למקבילים לו ב-20 השנים האחרונות, זהו כאמור חודש יוני הגבוה ביותר בשש השנים האחרונות. שני חודשים אלו (יוני 2021 ויוני 2015) גבוהים משמעותית מחודשי יוני האחרים, כאשר הדבר בולט במיוחד בפלח השוק של דירות יד שנייה.
מעדיפים דירות יד שנייה בחדרה ודירות חדשות בת"א
מכירת דירות מיד שנייה הסתכמה בחודש יוני ב-9,100 יחידות דיור - שוב הרמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2015. בהשוואה ליוני אשתקד זהו גידול של 36% ולעומת החודש הקודם זוהי עלייה של 15%. בהשוואה לחודשי יוני בין השנים 2017-2019 מכירת דירות יד שנייה בחודש יוני האחרון גבוהה מסך המכירות בשוק החופשי בחודשי יוני בשלוש שנים אלה.
בפילוח גיאוגרפי ניתן לראות כי אזור חדרה הוביל את היקף העסקאות לרכישת דירות מיד שנייה עם זינוק חריג של 73% לעומת יוני אשתקד - הרמה ההיסטורית הגבוהה ביותר באזור זה. באזור תל אביב, לעומת זאת, נרשם שיעור העלייה הנמוך ביותר (25%). באוצר מסבירים כי בכך נמשכת המגמה של רמת פעילות נמוכה יחסית בעסקאות יד שנייה באזור תל אביב, לאחר שבמחצית הראשונה של השנה נמכרו בו 3,400 דירות יד שנייה בלבד - רמה שנמצאת בטווח התחתון של מספר העסקאות החצי שנתי ב-20 השנים האחרונות.
מכירות הקבלנים בחודש יוני האחרון הסתכמו ב-4,700 דירות – עלייה של 10% בהשוואה ליוני אשתקד וגידול של 4% לעומת החודש הקודם. בשוק החופשי בלבד הסתכם הנתון ב-3,600 דירות – קפיצה של 41% בהשוואה ליוני אשתקד ועלייה של 9% לעומת מאי 2021. עם זאת, כאמור, בניגוד לממצאים בדירות יד שנייה, באוצר מציינים כי מכירות הקבלנים בחודש יוני אינן הגבוהות ביותר מאז יוני 2015. רמות גבוהות יותר נרשמו בחודש מרץ האחרון ובדצמבר אשתקד. יש לציין כי כ-200 דירות נרכשו על ידי קרנות ריט או חברות המייעדות את הדירות להשכרה, זאת לעומת 420 דירות שנרכשו על ידי חברות אלה בחודש הקודם.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול החד במכירות הקבלנים בשוק החופשי הקיף את כל האזורים, למעט אזורי ירושלים ובאר שבע, שבלטו בשיעורי גידול חדים בחודשים הקודמים. בניגוד לנתוני הדירות מיד שנייה, אזור תל אביב הוביל את העלייה במכירות של הקבלנים עם 494 דירות (כרבע מהן היו לקרן ריט) - נתון גבוה ב-145% בהשוואה ליוני אשתקד. בסיכום המחצית הראשונה של 2021 נמכרו באזור תל אביב כ-2,300 דירות חדשות בשוק החופשי, הרמה החצי שנתית הגבוהה ביותר שנרשמה במכירות אלו ב-20 השנים האחרונות לפחות.
רוכשי דירה ראשונה כבר לא רצים לתוכנית מחיר למשתכן
אשר לרכישות של דירה ראשונה (רווקים, זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן) – אלה הסתכמו ביוני השנה ב-5,900 דירות – עלייה של 4% לעומת יוני אשתקד ושל 7% לעומת מאי 2021. בניכוי מכירות מחיר למשתכן מדובר ב-4,800 דירות - עלייה של 22% בהשוואה ליוני אשתקד ושל 11% לעומת החודש הקודם. גם כאן מדובר ברמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2015. באזור תל אביב נרשמה ירידה של 9% ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים לעומת אשתקד ובאזור נצרת חלה צניחה של 21%.
בסך הכול רכשו הזוגות הצעירים 1,100 דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן – ירידה חדה של 35% לעומת אשתקד ושל 9% לעומת החודש הקודם. בכך נבלמה ההתאוששות שנרשמה בשלושת החודשים הקודמים במסגרת תוכנית הדיור המוזל. 37% מדירות אלה נרכשו באזור הדרום במחיר ממוצע של 990 אלף שקל - נמוך ב-29% ממחיר ממוצע של דירה חדשה בשוק החופשי שנרכשה על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה.
אזור רחובות ריכז מעט יותר מרבע (27%) מהדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי בחודש יוני, במחיר ממוצע של 1.4 מיליון שקל – נמוך ב-34% ממחיר ממוצע של דירה חדשה. יצוין כי שליש מהרכישות המסובסדות באזור זה בחודש יוני התרכזו בגן יבנה, המאופיינת ברמות מחירים נמוכות יחסית לערים הגדולות באזור זה, עובדה שיש בה כדי להטות את המחיר הממוצע כלפי מטה.
שיעור גידול מעט גבוה יותר (25%) נרשם ברכישות משפרי הדיור, אשר הסתכמו ב-5,000 דירות. כמו בקרב רוכשי דירה ראשונה, באזור תל אביב נרשמה ירידה ברכישות של 3% לעומת אשתקד. מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות על ידי משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה") התארך בחודש יוני בכ-30 יום בהשוואה לחודש הקודם. נזכיר כי על רקע מגפת הקורונה הוארך משמעותית משך הזמן הניתן לרוכשי "דירה בהמתנה" למכור את דירתם הקודמת מבלי שיחויבו במס כבעלי "דירה נוספת".
המשקיעים ממשיכים להתחרות בזוגות הצעירים
כמו ברבעון הראשון של שנת 2021, גם בחודש יוני היו אלו המשקיעים שהובילו את הזינוק בעסקאות הנדל"ן, עם עלייה חדה של 126% בהשוואה ליוני אשתקד וגידול של 12% לעומת החודש הקודם. בכך הגיע סך הדירות שרכשו ל-2,900 יחידות דיור – הרמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2015 (אז רכשו המשקיעים 7,600 דירות). באזורי חדרה ותל אביב הגיע שיעור העלייה ברכישות המשקיעים ללא פחות מ-250% ביוני האחרון לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בסך הכול ריכזו המשקיעים כ-21% מסך הרכישות – כמעט כפליים ממשקלם בסך העסקאות ביוני 2020.
על פי האוצר, ב-11 החודשים האחרונים מאז הופחת מס הרכישה עומד קצב רכישות המשקיעים על ממוצע חודשי של 2,186 דירות, דומה לזה שנרשם בין השנים 2014-2013, אשר עמדו, בין היתר, ברקע העלאת המס עליהם ביוני 2015. בחודשיים האחרונים הואץ קצב רכישות המשקיעים לממוצע חודשי של 2,800 דירות. במצטבר, מאז הורדת מס הרכישה בסוף יולי אשתקד ועד סוף יוני האחרון, נרכשו כ-24 אלף דירות על ידי משקיעים.
לפי כלכלני האוצר, המשקיעים ממשיכים להתחרות ברוכשי דירה ראשונה. כך למשל, באזורי המרכז, ירושלים ורחובות עמד המחיר החציוני של דירה מיד שנייה שנרכשה על ידי משקיעים בחודש יוני האחרון על 1.66 מיליון שקל – סכום הגבוה ב-60 אלף שקל בלבד (4%) מהמחיר החציוני של דירה יד שנייה שרכשו מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. בקרב משפרי הדיור מגיע מחיר זה ל-2 מיליון שקל – הרבה יותר מהמחיר שמשלמים זוגות צעירים חסרי דיור וגם משקיעים.
גם בפלח השוק של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי עיקר התחרות של המשקיעים מול רוכשי דירה ראשונה, אבל במידה פחותה יותר. עוד עולה מהנתונים כי המשקיעים מקפידים לרכוש דירות זולות בפריפריה, בפרט בפלח השוק של דירות יד שנייה, במטרה שלא לחצות את הרף של מדרגת המס הראשונה המוטלת על מי שרוכשים דירה להשקעה (שיעור מס של 5% עד לשווי של כ-1.3 מיליון שקל). למעשה, בין 60%-70% מהדירות שרוכשים המשקיעים הן דירות יד שנייה.
מכירות המשקיעים בחודש יוני עמדו אף הם על 2,900 דירות – גידול של 32% בהשוואה ליוני אשתקד ושל 21% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר במכירות המשקיעים מאז יוני 2015. מניתוח רמות השכר של המשקיעים שמכרו דירה ביוני האחרון לעומת יוני 2019 עולה כי משקיעים שהם בעלי חברות ומכרו השנה את דירתם, ספגו הפסדים לפני שנתיים ועשו זאת על רקע צורך בנזילות גבוהה יותר.
כמו כן, נמצא כי רמות השכר למשק בית של מי שמכרו דירה להשקעה באזורים אלה, הן ביוני האחרון והן ביוני 2019, דומות לאלו שמכרו דירה בפריפריה. כלומר, מי שיצא משוק הנדל"ן באזורי הביקוש במרכז הארץ בחודש יוני האחרון אלה משקיעים פחות מבוססים, שלא בהכרח עשו זאת על רקע מגפת הקורונה. למעשה, בקרב 23% ממי שמכרו דירה באזורי הביקוש ביוני האחרון, אין להם כל הכנסה שוטפת (מדווחת) משכר/פנסיה/עסק. באוצר מציינים כי מדובר בנתון מפתיע לנוכח העובדה שמדובר במי שהיו בבעלותם לפחות שתי דירות.
העלייה במכירות המשקיעים קיזז במלואו את הזינוק ברכישות, כך שמלאי הדירות בידי משקיעים נותר ללא שינוי משמעותי, לאחר ירידה מהותית במלאי זה מאז אפריל 2016 ועד הפחתת מס הרכישה בסוף יולי אשתקד. עם זאת, בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזור תל אביב הוסיף לעלות מלאי הדירות בידי משקיעים בחודש יוני, בהמשך לגידול במלאי זה באזור זה מאז הופחת מס הרכישה על משקיעים בסוף יולי אשתקד. ביתר האזורים נרשמה ירידה מתונה במלאי זה. במצטבר, מאז אפריל 2016, עת החל לרדת מלאי הדירות בידי משקיעים, נגרעו ממנו עד יוני האחרון כ-26 אלף דירות.
