מחירי הדירות יורדים. אחרי שנים של עלייה במדד מחירי הדיור ולאחר שנתיים מטורפות במיוחד, המחירים קפואים ובמגמת ירידה. סימני המינוס מתחילים להתרבות במדד של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מתווכים כבר מדברים על כך בגלוי, ובמקומות שונים זו המגמה, נכון להיום.
לכל זה אחראי גורם אחד ויחיד – הריבית. כבר שנה שבנק ישראל מעלה אותה ללא הפסקה, ובד בבד עסקאות הנדל"ן מתמעטות והולכות. שנים שלא נרשמה ירידה כזו במכירת דירות חדשות, ושנים שמשפרי הדיור לא ישבו על הגדר כמו בחודשים האחרונים. תקופה ארוכה חיכו רבים לעצירה בזינוק הבלתי נשלט במחירי הדירות. אבל במקום לפתוח את בקבוקי השמפניה, יכול להיות שכדאי לפתוח דווקא את המקלטים, לחבוש קסדה ולהיכנס לבונקר. למה? כי ענף נדל"ן במשבר הוא בשורה רעה לכולם. ומי שעוד לא הפנים – אנחנו ממש שם, במשבר. הריבית היא המחולל, אבל התוצאות בשטח רק הולכות ומתרבות.
נתחיל במה שכולנו מכירים – המשכנתא, או יותר נכון הריבית על המשכנתא. אחרי שנים כה ארוכות שבהן איש לא ספר את הריבית והיא הייתה אפסית, פתאום היא הפכה למשהו משמעותי. בעלי משכנתאות קיימות מרגישים יפה מאוד את עליית הריבית כל פעם מחדש, ובסגירה של שנה שלמה – ההפרש בתשלומים, גם במשכנתא אחראית, נהיה מפחיד. נאמר זאת בעדינות: לא כל משק בית שנטל משכנתא, עשה זאת בצורה אחראית. ובכלל, ליטול משכנתא במחיר מטורף עם ריבית אפסית נראה אחרת לגמרי ממשכנתא כזו בריבית הקרובה ל-5%.
אז אפשר להבין את מי שלא ממהר לשפר דיור בימים אלו. ומה עם מי שצריך לקחת משכנתא חדשה? אותו בכלל אפשר להבין. גם אם המחירים יורדים, האפשרות לרכוש דירה רק מתרחקת, כי את ההון העצמי המטורף שהיה צריך להשכיב אתמול, היום צריך להשכיב על משכנתא.
דור שלם שלא מכיר שום דבר חוץ מריבית שנושקת לאפס, מבין פתאום שהיא מגלה כושר זינוק אתלטי, ושהשיא במשבר הדיור שבו אנחנו מצויים כנראה עוד לפנינו. את התוצאות בשטח רואים בקלות - המספרים רק הולכים ויורדים, פחות ופחות קונים דירות, אבל בו בזמן קצב הילודה לא משתנה, גם לא קצב המתגרשים והעולים לישראל. הביקוש לדירות עדיין עולה, ולמעשה שוק הנדל"ן נמצא בסיר לחץ שנמצא ממש באמצע הבישול. וכמו כל סיר לחץ, אם לא נוריד אותו בקרוב מהאש – יתפוצץ.
סופרים את הזמן לאחור
גם מחירי הקרקע יורדים. אחרי תקופה ארוכה של טירוף מכרזים, עשרות הצעות ותחרות בלתי סבירה על מי מציע הצעה יותר משוגעת, מכרזים לשיווק קרקעות למגורים נסגרים ללא מציעים. פתאום אפשר למצוא מכרזים שמתפרסמים שוב ושוב. מגלים שרשות מקרקעי ישראל מורידה את מחיר המינימום ומאפשרת הקלה בתשלומים. מי שיש לו כסף, קונה היום קרקע במחיר רצפה, כזו שרק לפני שנה נמכרה במחיר תקרה.
עד כמה ההבדלים גדולים? עד מאוד. מי שקנה ביוקר אתמול, מנסה להבין היום מה לעשות. גם כאן הריבית היא מילת המפתח. בישראל, גם אחרי שזוכים בקרקע ומתחילים לשלם עליה, זה לא אומר שאפשר להתחיל ולבנות. בדרך כלל עוברת תקופה לא מבוטלת, ובזמן הזה המימון שלקח הרוכש עולה כסף, וככל שהריבית עולה, הוא עולה יותר כסף. ואז יש מי שעומד בזה, יש מי שמתחיל לממש נכסים, ויש מי שמתחיל לספור את הזמן לאחור.
ולא זו בלבד שיותר מכרזים לא נסגרים, לאחרונה פורסם כי ברשות מקרקעי ישראל מספרים שיש גם מי שמנסה לחזור בו מזכייה בשל טענות כאלו ואחרות. בכנס שהתקיים לאחרונה אמר מהנדס עיר גדולה בישראל, שלראשונה זה הרבה שנים יזמים וקבלנים כבר מגיעים לשלב היתר הבנייה, אבל לא רוצים להתחיל לבנות. אותו מהנדס אמר: 'זה לא קרה שנים, אבל אני לא מאשים אותם'. משבר כבר אמרנו?
המחירים יורדים, אבל גם התחלות הבנייה של דירות חדשות. וזה המחיר הכי משמעותי שאנחנו משלמים היום על המצב בשוק. קבלנים לא ממהרים לבנות, ההיצע לא גדל, ועד כמה שהריבית משפיעה היום על הביקוש, קשה לראות איך רבים כל כך יישארו על הגדר תקופה ארוכה. הצורך קיים, הביקוש לא נעלם. ושאלת השאלות היא מהו אותו קו דמיוני שהמחירים צריכים לחצות, כדי שהכול יתפוצץ. זה כבר קרה בעבר. היו תקופות של קיפאון, היה נראה שהינה, המחירים יתחילו לרדת. אבל די מהר הקונים חזרו ושילמו מחירים גבוהים יותר. הריבית היא זו שעושה עכשיו את ההבדל ומסנדלת את הרוכשים לגדר. בלי היצע שיגדל, לא נראה שהמצב ישתפר.
המחירים יורדים, אבל גם התחלות הבנייה של דירות חדשות. וזה המחיר הכי משמעותי שאנו משלמים על המצב בשוק. קבלנים לא ממהרים לבנות, ההיצע לא גדל, ועד כמה שהריבית משפיעה על הביקוש, קשה לראות איך רבים עוד יישארו על הגדר
נקודת האור היחידה היא שעל פי הנתונים שפורסמו השבוע על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המצב יכול היה להיות גרוע יותר, ולא מאוחר לתקן את המצב. אמנם נרשמה צניחה של 25% בהתחלות הבנייה של דירות חדשות ברבעון הראשון של 2023 לעומת הרבעון הראשון של 2022, אבל הנתון הזה לא מספר את כל הסיפור. כשמסתכלים על המספרים המוחלטים, רואים שהיקף הדירות שהחלו להיבנות ברבעון הראשון השנה אינו חריג ביחס לרבעונים של השנים האחרונות, ועומד על כמעט 15 אלף יחידות דיור. הצניחה בנתונים בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד נובעת מכך שאותו הרבעון היה גבוה במיוחד וכלל שיא של כמעט 20 אלף דירות שהחלו להיבנות. כך שזו רק תמונה חלקית.
התמונה המלאה שיש להתייחס אליה היא המגמה - מצב התחלות הבנייה בראייה שנתית. כאן אפשר לראות גם ירידה, אומנם נמוכה יותר בשיעור של כ-10%, אבל היא הרבה יותר משמעותית. למה? כי מדובר בירידה מתמשכת, שמגיעה על אף שתנאי השוק הרגילים לא תומכים בה. כלומר, אם הריבית לא הייתה מקררת את השוק, היקפי השיווק של הממשלה הקודמת ושיווק הקרקעות המשמעותי שנעשה בשנתיים האחרונות העניק לימזים ולקבלנים את ההיצע הדרוש כדי לבנות יותר – הרבה יותר. העובדה שהם עצרו ולא מימשו את הפוטנציאל הזה – זו הבעיה. זו גם הסיבה שעוד לא מאוחר. אפשר לעודד ואפשר לקדם בנייה על אף הריבית ועל אף המצב בשוק כדי לתמוך בהגדלת ההיצע. אם זה לא יקרה, המחירים אולי יירדו בטווח הקצר, אבל בטווח הארוך ההיצע שוב יישחק, הביקוש לא יקבל מענה, ופוטנציאל התייקרות הדירות שוב בהמשך הדרך גבוה מאוד.
ומה עכשיו? קטסטרופה
ובינתיים, איפה גר מי שלא יכול או לא רוצה לרכוש דירה? בשכירות. וגם על השוק הזה הריבית משפיעה. אחרי שנים ארוכות שבמהלכן היה ברור הצורך הגדול בדיור מוסדי להשכרה, בחמש השנים האחרונות זה באמת התחיל לעבוד. קרנות ריט, דירה להשכיר, חקיקה מסייעת, רשויות מקומיות שהחלו לפעול בתחום. לא מספיק, אבל ההתקדמות משמעותית. ומה עכשיו? קטסטרופה. הריבית עלתה, וכל המנגנון הכלכלי של התחום פשוט קרס.
אז פרויקטים להשכרה מתחילים לגמגם, משקיעים יושבים על הגדר ולא מחדשים את מלאי הדירות להשכרה, וההתחדשות העירונית, שכולם מדגישים את חשיבותה, משמידה את כל ההיצע שנשאר. כל פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, שבמסגרתו נהרסים בניינים, מעביר עוד עשרות אם לא מאות משפחות למגורים בשכירות. ודירות להשכרה? אין. התוכנית האסטרטגית לדיור קבעה יעדים משמעותיים של התחלות בנייה מכוח התחדשות עירונית, עשרות אחוזים מתוך התחלות ההבנייה "הרגילות". אבל מתברר שאף אחד לא חשב שכל המפונים יצטרכו גם לגור בשכירות שנתיים-שלוש. בלי שכירות לא יהיה פינוי, ובלי פינוי לא יהיה פרויקט, ובלי פרויקט לא יגדל ההיצע, ובלי הגדלת ההיצע – חזרנו לאותה נקודה.
המחירים יורדים, והממשלה צוהלת. לא מזמן, כשמדד מחירי הדירות רשם את המינוס הראשון, החלה מלחמת ציוצים על הקרדיט. קואליציה, אופוזיציה. זה בגלל ההתנהלות האחראית שלנו, אמרו מצד אחד, ומצד שני הזכירו שזה בגלל מהלכים שנעשו עוד לפני השבעת הממשלה. ענף הנדל"ן נכנס למשבר, ולא נראה שיש מי שמבין שריבית לבדה לא עוזרת.
הציבור כורע תחת נטל המשכנתא, וחצי שנה אחרי שהממשלה החלה לפעול, אין שום מהלכים באופק. קבלנים מתחילים לדבר על התחייבות רכישה כמו בימי אריק שרון ז"ל, ובחוק ההסדרים מעבירים רפורמות שלא נוגעות בלב הבעיה. תקציבים עפים לכל עבר, אבל משום מה לא לכיוון הנדרש. פקקים מטורפים בכבישים זו כבר מציאות שגם איתה למדנו לחיות. זה רק ילך ויחמיר. על הממשלה למהר ולהתעשת, להבין מה התרחישים והפתרונות האפשריים - ולהיות מוכנים רגע לפני הפיצוץ.
ב-10 ביולי: ועידת הנדל"ן של ynet ו"ידיעות אחרונות"
מחירי הדירות מתחילים לרדת, הריבית לא מפסיקה לעלות, וענף הנדל"ן נמצא באחד מהצמתים המשמעותיים ביותר זה שנים ארוכות. באותו הזמן גם מצב הבטיחות בענף הבנייה דורש התייחסות מיידית. תאונות באתרי בנייה הפכו למכת מדינה, ואנחנו בקבוצת "ידיעות אחרונות" החלטנו להעלות את הנושא למודעות ולבחון את הדרכים לטיפול בבעיה בשיתוף כלל גורמי המקצוע. האם מדובר במציאות הניתנת לשינוי, ועד כמה סוגיית הכשרת העובדים בענף הבנייה קשורה לנושא. והכל – איך לא – קשור גם למחירי הדירות.
מה יהיה עם המחירים? האם הביקוש לדירות יירד או שהוא צפוי לשוב ולהתפרץ בקרוב? האם ישראל מוכנה לרעידת אדמה, וכיצד מקדמים עוד התחדשות עירונית? האם הגרלות לדירות מוזלות זה פיתרון נכון? ובמקביל, מה יהיה עם שוק הדירות להשכרה, שנפגע אף הוא מהריבית הגואה, ומה עושים כדי להכשיר כח אדם מקצועי שיאפשר את הגדלת ההיצע הדרושה הוועידה הלאומית לנדל״ן ובטיחות בבנייה של ידיעות אחרונת ו-ynet תעסוק בכל הנושאים הללו. הוועידה תתקיים ב-10 ביולי באולם LAGO בראשון לציון ותעסוק בנושאים הבוערים של ענף הנדל"ן.
בוועידה ישתתפו אנשי מפתח מהממשלה, ממשרדי הממשלה וענף הנדל"ן, לצד אנשי מקצוע וקובעי מדיניות. בין המשתתפים בוועידה: שר העבודה, יואב בן צור; מנהל רשות מקרקעי ישראל, יעקב קוינט; מנכ"ל משרד האוצר, שלומי הייזלר; מנכ"ל מינהל התכנון במשרד הפנים, רפי אלמליח; מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר; יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין; יו"ר הסתדרות עובדי הבניין והתעשיות הנלוות ומ"מ נשיא הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל, יצחק מויאל; מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ, יגאל סלובניק; מנכ"ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה, דוד יהלומי; סמנכ"לית, מנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות, שבי שמר; מנהל זרוע המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות, דרור פלדמן; מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, רונית אשד; ראש מטה הבטיחות של הקרן לעידוד הבנייה והתאחדות הקבלנים בוני הארץ, אייל בן ראובן; סגן נשיא ויו"ר אגף יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין; מנכ"ל אורון נדל"ן, מריו קופל; מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר&פדלון, רועי פדלון, ועוד רבים אחרים.
הכתבה פורסמה במגזין "ידיעות הנדל"ן" של "ידיעות אחרונות"
