שוק הנדל"ן ממשיך לתעתע ולממשלה החדשה והשרים שיטפלו במשבר הדיור, בראשם שר השיכון המיועד, צפוי אתגר לא פשוט. בזמן שהשוק במגמה של האטה בהיקף העסקאות, המחירים בכל זאת ממשיכים לעלות, כפי שהשתקף ממדד מחירי הדיור שפורסם בסוף השבוע, וכעת נתונים אודות התחלות הבנייה גם כן מציגים תמונה מדאיגה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
על פי הנתונים שפרסמה אתמול (שלישי) הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ברבעון השלישי של 2022 נרשם שפל של יותר משנה במספר הדירות החדשות שהחלה בנייתן. כמו כן, חלה ירידה גם במספר הדירות שבנייתן הסתיימה, והחשש הוא שהניסיונות להגדלת היצע הדיור יעצרו. אמנם בחישוב שנתי מדובר בעלייה במספר התחלות הבנייה, אולם בענף הנדל"ן מודאגים מהמצב.
שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, הסביר בשיחה עם ynet כי העלייה השנתית במספר התחלות הבנייה מהווה הישג הנובע בראש ובראשונה מהגאות בשוק הדיור, "זה התמריץ הגדול שהיה לקבלנים וליזמים לצאת לבנייה", כך לדבריו. עם זאת, הוא הדגיש כי "הירידה בהתחלות הבנייה ברבעון השלישי ביחס לזה שלפניו ולמקביל אשתקד מלמדת אותנו שהריבית החלה להכות גם בצד ההיצעים ולא רק בצד הביקושים".
לפיכך הזהיר דנוס כי "באם תימשך המגמה, היא לא תסייע בהפחתת מחירי הדיור אלא להיפך. וכשמביאים בחשבון את משך הבנייה הממוצע שהתארך ל-32 חודשים בממוצע, יש לנו מתכון בטוח לבלימה בהאטה בהמשך, ולצערי להתחזקות הכוחות התומכים בעליית מחירים".
אתמול התריע נשיא התאחדות הקבלנים, ראול סרוגו, כי "המשך הירידה הדרמטית בהיקף התחלות הבנייה היא בשורה רעה מאוד למשק. כפי שהערכנו, ירידה זו נובעת בראש ובראשונה מעליית הריבית הקיצונית שבחר בנק ישראל לבצע. היא גוררת איתה ירידה ביכולת יזמים וקבלנים לתכנן את פעילותם ובשוליים כבר ניכר קושי של יזמים לאשר ליווים בנקאיים ולממן את הפעילות שלהם בפועל. הבשורה הרעה הזו מצטרפת לפגיעה הממושכת ביכולת של רוכשי דירות לבצע רכישות, לאור הזינוק בריבית על המשכנתאות".
היזמים חוששים: "התחלות הבנייה לא יעמדו בביקוש"
שמאי המקרקעין ירון ספקטור, בעלים ומנכ"ל משרד ירון ספקטור שמאות מקרקעין, חיזק את הדברים. "התחלות הבנייה אכן עלו בשנה האחרונה, אך מבדיקה שערכנו עולה כי כמות יחידות הדיור ששווקו על ידי המדינה במכרזי קרקעות בשנים אלה עד כה נמוכה בהרבה מזו שהמדינה הבטיחה", אמר.
לדבריו, "בעוד שלשנת 2021 המדינה הבטיחה שיווק קרקעות לכ-100 אלף דירות, בפועל היא שיווקה רק ל-56 אלף יחידות; בשנת 2022 היא הבטיחה שיווק ל-80-90 אלף יחידות, ובפועל שיווקה רק 35 אלף יחידות דיור. כמות כזו בכמעט שנתיים לא תספיק אפילו להדביק את הגידול הדמוגרפי, שלא לדבר על הביקושים לדירות שעולים מדי שנה. כל אלה מעידים כי בשנתיים הבאות התחלות הבנייה ירדו ולא יעמדו בביקושים הצפויים".
עו"ד דורון אריאל, מומחה למקרקעין ומייסד פירמת דורון אריאל ושות', הוסיף כי "הלמ"ס דיווחה על גידול וקצב גבוה יחסית של התחלות בנייה ברבעון השלישי בחישוב שנתי, אך יש לקחת את הנתונים בעירבון מוגבל. זאת, מפני שהמדד הנכון למצב השוק הוא כמות הדירות בגמר בנייה שמגיעות לשוק הפועל, ולא כאלה שהחלו להיבנות ושבמקרה הטוב יגיעו לשוק בעוד שלוש שנים, ובמקרה הזה מדובר על עלייה מתונה, מה גם שמדידת התחלות הבנייה מעוותת וסופרת דירות פעמיים עם הרבה מניפולציות בנתונים".
לדבריו, "התמונה המוצגת היא שבעוד מספר שנים יגיעו המון דירות לשוק, אבל להערכתי הקצב לא ימשיך להיות גבוה - ובפועל מספר הדירות שיתווספו לא יהיה גדול דיו, בוודאי לא מספיק כדי לענות על כל הביקושים. אתמול גם פורסם כי הריבית החוץ-בנקאית הגיעה ל-12%, ובסביבת ריבית כזו לא ניתן לקדם פרויקטים בהיקף משמעותי. זאת משום שעקב הרווחיות הנמוכה, הקבלנים פשוט לא יפתחו פרויקטים חדשים, הם לא יקבלו ליווי בנקאי והמשמעות תהיה מכרעת לכמות התחלות וגמר בנייה ברבעונים הבאים".
למרות הפסימיות, יש מי שמציג תמונת מצב אופטימית. אם שואלים את גיא לקסמן, מנכ"ל משותף בחברת MyTown יזמות, הנתונים אודות התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית שהציגו עלייה בשיעור של יותר מ-20%, יכולים להעיד על כך שככל שיקודמו יותר פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, כך השוק יצליח בכל זאת להדביק את הביקושים. "נתוני הלמ"ס מראים כי 23% מהתחלות הבנייה בישראל מקורן בהתחדשות עירונית. זהו נתון משמעותי, אך עדיין נמוך ביחס לפוטנציאל שניתן לממש סביב בנייה בהתחדשות עירונית", ציין לקסמן. "אני צופה כי בשנים הקרובות המגמה תתחזק ונראה את היחסיות משתנה לכיוון ה-30% ואף יותר, וזאת משום שיש מאות תוכניות שנמצאות בשלבים סטטוטוריים שונים בוועדות התכנון".
לדבריו, "אזורי הביקוש ימשיכו להוביל בפרויקטים של חיזוק ועיבוי, שכן מחירי הדירות באזורים הללו גבוהים ומאפשרים כדאיות כלכלית גם בתמ"א 38, ואילו במעגלים הרחוקים יותר מאזור המרכז, המעגל השני והשלישי, כלומר ערים כמו אור עקיבא, קריית גת, קריית מלאכי וכו', יובילו בקידום תוכניות גדולות של פינוי בינוי שישרתו את כלל האוכלוסייה באזור". עם זאת, הוא מבהיר כי "בצל מצוקת הדיור והפערים הקיימים בין היצע לביקוש, המדינה והרשויות המקומיות חייבות להעביר חקיקת בזק או תקנות חירום להפחתת הרגולציה בכל מה שקשור לקידום התחדשות עירונית, שכן אין הרבה עתודות קרקע פנויות".
האנליסטים מתעקשים: "צפויה ירידה קלה במחירים"
גם בסקירה שפרסם אתמול עפר קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר בהראל ביטוח ופיננסים, הוא התייחס לנתונים החיוביים של הלמ"ס, לפיהם מספר היתרי הבנייה שניתנו ברבעון השלישי המשיך לצמוח. "במהלך 4 הרבעונים האחרונים נוספו כ-80 אלף היתרי בנייה, הנתון הגבוה ביותר מאז תחילת שנות ה-90 של המאה הקודמת", כתב קליין. אמנם התחלות הבנייה בפועל התמתנו, אולם הוא ציין כי ב-4 הרבעונים האחרונים מספר התחלות הבנייה כן עלה משמעותית - ועמד על כ-70 אלף יחידות דיור חדשות, כמו גם מספר הדירות בבנייה פעילה, שלדבריו "המשיך לשבור שיאים ועמד קרוב ל-165 אלף בסוף הרבעון השלישי השנה".
קליין הוסיף כי "מצד הביקוש, הפעילות בפועל בשוק הדיור למגורים ממשיכה להתמתן במהירות (מכירות דירות חדשות, משכנתאות), במיוחד בהשוואה לפעילות בשנתיים הקודמות. במבט קדימה, להערכתנו, המחירים הגבוהים לצד תהליך העלאת הריבית (שעוד לא הסתיים) שמתגלגלת לריביות למשכנתאות, ההאטה בצמיחה והעלייה הצפויה בשיעור האבטלה ימשיכו למתן בטווח הקצר את הביקושים לנדל"ן. בשורה התחתונה, כשביקוש מתמתן פוגש היצע שעולה הדבר צריך להביא לירידת מחירים דבר שעדיין לא ראינו (אבל להערכתנו בהסתברות גבוהה עוד נראה)".
גם בסקירה הכלכלית השבועית של אגף הכלכלה בחטיבת שוקי הון של לאומי, בראשות ד"ר גיל מיכאל בפמן, יש צפי לירידה קלה במחירים. "האצה נרשמה בקצב העלייה השנתי של מחירי הדירות על פי סקר הדירות החודשי של הלמ"ס אשר איננו נכלל במדד המחירים לצרכן, אשר המשיך לעלות ועמד על כ-20.3% (ספטמבר-אוקטובר 2022 לעומת ספטמבר-אוקטובר 2021), לעומת כ-19.8% בחודש הקודם", נכתב בסקירה.
עוד נכתב כי "במבט קדימה, ברקע התייקרות הדירות, מחירי השכירות צפויים להמשיך ולעלות בחודשים הקרובים. אולם לנוכח ירידת היקף העסקאות בשוק הדיור, לצד העלייה בהתחלות הבנייה, צפויה בשנים 2023-2024 בלימה של עליות מחירי הדירות ואף צפויה ירידה נומינלית קלה במחירים".
