השפל בעסקאות בשוק הנדל"ן: בחודש פברואר השנה נרכשו 6,311 דירות בלבד - אחת הרמות הנמוכות ביותר במספר העסקאות בחודשי פברואר ב-20 השנים האחרונות (ביחס לשנת 2003, אשר עמדה בצל האינתיפאדה השנייה). כך עולה מסקירה שפרסמה היום (ד') הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, יממה לאחר שפרסם בנק ישראל את נתוני המשכנתאות שנלקחו במרץ אשר הציגו גם הם מגמה דומה של קיפאון בשוק.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
על פי הסקירה, העוסקת בענף הנדל"ן למגורים, מדובר בירידה חדה של 41% בהיקף העסקאות בהשוואה לפברואר 2022, זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אפריל אשתקד, עת החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. בהשוואה לחודש הקודם, נרשמה ירידה של 11% במספר העסקאות. נתונים ראשוניים לחודש מרץ מלמדים אף הם על רמה נמוכה של עסקאות (ירידה משמעותית בהשוואה למרץ אשתקד).
בניכוי רכישות "מחיר למשתכן" עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 5,796 דירות, גם כן ירידה של 41% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. השפל בעסקאות בלט במיוחד בפלח השוק של דירות יד שנייה. זאת, בזמן שחלק לא מבוטל מהקבלנים ערכו מבצעי מכירות משמעותיים, מה שהצליח למנוע שפל היסטורי גם במכירות אלו (אם כי עדיין נרשמו ירידות במכירת דירות חדשות, בפרט באזורי הביקוש במרכז הארץ).
כך, סך העסקאות בדירות יד שנייה עמד על 3,775 דירות, ירידה חדה של 48% בהשוואה לפברואר אשתקד. הירידה הקיפה את כל האזורים, ונעה בין ירידה של 37% באזורי באר שבע וטבריה לירידה של 60% באזור חדרה. שיעורי ירידה חדים במיוחד נרשמו גם באזור רחובות (56%), שהיה מזוהה בשנים האחרונות עם פעילות מוגברת של רכישות בקרב זוגות צעירים ומשפרי דיור.
כבר לא קונים דירות חדשות בחריש
מכירות הקבלנים הסתכמו ב-2,536 דירות, ירידה של 27% בהשוואה לאשתקד וללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם. באוצר מציינים כי לכאורה, זוהי ירידה מתונה מזו שנרשמה בחודשים הקודמים. עם זאת, התמתנות זו הושגה בעיקר על רקע מבצעי מכירות של קבלנים, בפרט באזור הדרום. מנגד, במרבית אזורי הביקוש במרכז, כאמור, הוסיפו לרדת מכירות הקבלנים. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות ב-2,021 דירות, ירידה של 25% בהשוואה לפברואר אשתקד וללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם.
למרות הירידה במכירות, שיעור הדירות החדשות דווקא הציג מגמת עלייה מאז יולי האחרון. באוצר סבורים כי אחת הסיבות לכך היא הצורך של הקבלנים לייצר תזרים מזומנים, בפרט לנוכח עליית הריבית המכבידה על הוצאות המימון, שלוחצת אותם להוריד מחירים או לתת הטבות לרוכשים. באוצר מסבירים כי יש בכך, בין היתר, גם כדי להסביר את הירידה במחירי הדירות החדשות (בניכוי "מחיר למשתכן") בשלושת החודשים האחרונים, בעוד המדד הכללי של מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה רשם ירידה רק בחודשים ינואר-פברואר.
את הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי הוביל אזור חדרה (כולל בתוכו בין היתר את היישוב חריש), בו נמכרו 68 דירות בלבד, צניחה של 70% בהשוואה לפברואר אשתקד והרמה הנמוכה ביותר במכירות אלו בחודשי פברואר מאז שנת 2008, שעמדה בצל פרוץ המשבר העולמי. באוצר מציינים כי מאז אוקטובר האחרון נרשמו ירידות חריגות במכירות הקבלנים באזור זה, זאת לאחר שב-2021, שנת השיא במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, נרשם זינוק של 76% במכירות הקבלנים באזור זה, שיעור הגידול השני בגובהו בהשוואה ארצית.
אזור נוסף הבולט כאמור בירידה חדה במכירות הקבלנים הוא רחובות, בו נמכרו 215 דירות חדשות בלבד (כולל בסבסוד ממשלתי), הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה במכירות הקבלנים בחודשי פברואר באזור זה לפחות מאז שנת 2002. בהשוואה לפברואר אשתקד זוהי ירידה בשיעור חריג של 64%. בשוק החופשי מגיע שיעור ירידה זה באזור רחובות ל-43%, גבוה משמעותית משיעור הירידה הארצי.
נתיבות מככבת: רק 675 אלף שקל במחיר למשתכן
באזור באר שבע נרשם גידול של 35% במכירות אלו (563 דירות), אשר מוסבר במבצעי מכירות שהתרכזו בעיקר בנתיבות. בניתוח מאפייני רוכשי הדירות החדשות בנתיבות בשוק החופשי נמצא כי פחות ממחציתם (46%) היו רוכשי דירה ראשונה, כאשר המחיר הממוצע של הדירות שרכשו עמד על 1.2 מיליון שקל. באוצר מוסיפים כי בפברואר נמכרו גם דירות מחיר למשתכן במחיר ממוצע של 675 אלף שקל בלבד.
עוד עולה מהנתונים כי פחות מרבע מהרוכשים בנתיבות היו משקיעים, שיעור נמוך יחסית ביחס לעבר. בניתוח השכר למשק בית של הרוכשים נמצא שהשכר הממוצע נע בין 28,500 שקל בקרב המשקיעים לשכר ממוצע של 10,900 שקל בלבד בקרב רוכשי דירה ראשונה. רק כמחצית מרוכשי דירה ראשונה אלו מתגוררים במחוז הדרום (חמישית מרוכשים אלו מתגוררים בנתיבות עצמה). ממצאים אלו עשויים לרמז כי לפחות בקרב חלק מאוכלוסייה זו, מטרת הרכישה אינה לצורך מגורים אלא להשכרה.
באוצר מוסיפים כי בחודש פברואר נשמרה הרמה הגבוהה של דירות הנמכרות "על הנייר", כאשר שיעור זה עמד על 72% מכלל הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי. מאז אוגוסט אשתקד ניכרת עלייה משמעותית בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר". נתון נוסף שמציינים כלכלני אגף הכלכלנית הראשית באוצר מתייחס לתזרים המזומנים של הקבלנים, שעמד בפברואר על 5.7 מיליארד שקל - ירידה של 34% לעומת אשתקד והרמה הנמוכה ביותר מאז מאי 2020. כ-14% בלבד מסך תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים נבע ממכירות "מחיר למשתכן", בדומה לשיעור זה בפברואר אשתקד.
אשר לרכישות הזוגות הצעירים, אלה הסתכמו ב-3,251 דירות, ירידה של 37% לעומת פברואר אשתקד והרמה הנמוכה ביותר מאז אפריל 2020. בניכוי "מחיר למשתכן" הסתכמו הרכישות ב-2,736 דירות, ירידה של 37% בהשוואה לפברואר אשתקד, שיעור הירידה החד ביותר מאז החלו לרדת רכישות אלו באפריל אשתקד.
רק 515 דירות נרכשו במסגרת מחיר למשתכן - ירידה של 36%. הירידה ברכישות בשוק החופשי החדה הקיפה את כל האזורים, למעט אזור באר שבע שרשם ירידה מתונה יחסית של 8%, על רקע מבצעי מכירות של קבלנים. מנגד בולטים אזורי נתניה ורחובות עם שיעורי ירידה הקרובים ל-50%, ואזור חדרה עם ירידה של 60%. כ-43% מרכישות מחיר למשתכן התרכזו באזור ירושלים, בעיקר בשכונת רוממה בבירה.
יותר מצמצמי דיור עברו מהמרכז לפריפריה
באוצר בדקו גם את רכישות משפרי הדיור (מי שמוכר את דירתו לטובת קניית דירה חדשה), שהסתכמו ב-2,031 דירות, ירידה חדה של 50% בהשוואה לפברואר אשתקד והרמה הנמוכה ביותר ברכישות פלח שוק זה מאז אפריל 2020, שעמד בצל פרוץ מגפת הקורונה והסגר הראשון. לעומת החודש הקודם מדובר בירידה של 17%. בכך נמשכת הירידה ברכישות אלו זה החודש ה-12 ברציפות, בעיקר באזור רחובות (ירידה של 62% ברכישות פלח שוק זה).
כשליש מרוכשים אלו היו "מצמצמי דיור" (מי שמוכר את דירתו וקונה דירה זולה יותר) - גידול משמעותי בהשוואה לשיעורם אשתקד. הגידול בשיעור מצמצמי הדיור בולט במיוחד במרכז, כאשר רק רבע מהם פנסיונרים (כלומר סביר שצמצום הדיור לא היה על רקע צמצום גודל משק הבית לאחר שהילדים עזבו). פער המחיר הממוצע בין הדירה שמכרו "מצמצמי הדיור" לבין הדירה שרכשו עמד בחודש פברואר האחרון על כ-840 אלף שקל - סכום גבוה משמעותית מהמקביל לו בפברואר אשתקד (אז עמד הפרש המחיר על 625 אלף.
עוד עולה מהנתונים כי שיעור מצמצמי הדיור מקרב מי שרכשו דירה במרכז עלה בשיעור גבוה יותר משיעור מי שרכשו דירה בפריפריה. ההסבר סביר להניח נעוץ במחירי הדירות הגבוהים במרכז, על רקע העלאות הריבית. כמו כן, במרכז יש יותר מצמצמי דיור מאשר משפרי דיור, וחלק גדול יותר ממי שמכר דירה במרכז, צמצם דיור תוך מעבר לפריפריה.
רכישות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1,029 דירות, ירידה של 34% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 16% בהשוואה לחודש הקודם. פילוח גיאוגרפי מצא כי הירידה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, כאשר היא בולטת במיוחד באזור חדרה (ירידה של 75% בהשוואה לפברואר אשתקד), אזור תל אביב (ירידה של 49%) ואזור חיפה (ירידה של 45%).
מכירות המשקיעים הסתכמו ב-1,331 דירות, ירידה חדה של 44% בהשוואה לפברואר אשתקד, אם כי זהו שיעור ירידה מעט פחות חד מזה שנרשם בסך עסקאות יד שנייה (אלו ירדו ב-48%). הירידה הקיפה את כל האזורים, כאשר היא נעה בין ירידה של 32%-33% באזורי חיפה ותל אביב ומגיעה עד שיעורי ירידה הקרובים ל-50% באזורי נתניה ורחובות. ביחס לחודש הקודם מדובר בירידה של 12%. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף להצטמצם, בכ-300 דירות.
