למרות משבר הקורונה, שוק הנדל"ן הציג התאוששות בחצי השני של השנה: בשנת 2020 נמכרו 107 אלף דירות - ירידה של 2% בלבד בהשוואה ל-2019. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים, שפרסמה היום (ד') הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג. אזור המרכז בולט עם ירידה של 16% במספר הדירות שנמכרו בשנה החולפת לעומת זאת שקדמה לה. מנגד, אזור באר שבע בולט עם עלייה של 11%.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בחודש דצמבר לבדו נרשמה אחת הרמות הגבוהות ביותר של עסקאות בשוק הנדל"ן, לפחות ב-20 השנים האחרונות (פרט ל-2013), כאשר אלו הסתכמו ב-13,400 דירות שנמכרו. על פי האוצר, זוהי הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות בחודש אחד מאז רמת השיא שנרשמה ביוני 2015, על רקע גל רכישות משקיעים באותו חודש טרם העלאת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה (אז עמד מספר העסקאות על 17 אלף).
בהשוואה לדצמבר 2019, מדובר בעלייה של 20% במספר העסקאות ושיעור גידול דומה גם בהשוואה לנובמבר 2020. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (כלומר במסגרת תוכנית מחיר למשתכן), עמד סך העסקאות בדצמבר על 11,800 דירות - גם כן הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות בשוק החופשי מאז יוני 2015. בהשוואה לדצמבר 2019 זהו גידול חד של 27% ועלייה של 15% בהשוואה לחודש הקודם.
בהשוואה לחודשי דצמבר ב-20 השנים האחרונות נמצא כי זוהי הרמה הגבוהה ביותר מאז דצמבר 2013, בו נרשמה רמה חריגה של עסקאות על רקע הקדמת מכירות משקיעים טרם כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח על דירות הנמכרות על ידי משקיעים.
באוצר מציינים כי בדומה לימים שלפני הסגר השני, בשבוע שלפני הסגר השלישי נרשם גידול חד במספר העסקאות. ממוצע העסקאות היומי עמד על 182 דירות - נתון גבוה ב-34% בהשוואה לשבוע שקדם לו וב-50% בהשוואה לשבועיים הראשונים של דצמבר. בשבוע של הסגר עצמו הוסיף לעלות קצב המכירות היומי, אם כי תרמו לכך רכישות של שתי קרנות ריט, שקנו דירות לצורך השכרה. "ייתכן שהסמיכות של תחילת הסגר לתחילת מבצע החיסונים השרו אופטימיות על הרוכשים ואלו הזדרזו לסגור עסקה", מציינים עורכי הסקירה. עם זאת, נתונים ראשוניים לחודש ינואר מצביעים על ירידה משמעותית במכירת דירות חדשות.
עלייה במכירת דירות יד שנייה ודירות "על הנייר"
מהנתונים עולה כי 8,000 דירות יד שנייה נמכרו בחודש דצמבר האחרון - עלייה של 21% לעומת התקופה המקבילה ב-2019 וגידול של 12% בהשוואה לנובמבר 2020. המכירות בוצעו בעיקר באזורי חיפה, באר שבע וחדרה. באזור תל אביב נרשמה ירידה של 9% במכירת דירות, כאשר באוצר מציינים כי האזור מאופיין בחולשה במכירות של דירות יד שנייה.
בסיכום שנתי, נמכרו 68 אלף דירות יד שנייה ב-2020 - גם כן ירידה של 2% בהשוואה ל-2019. באזור תל אביב נרשמה ירידה שנתית של 14%. אשר לדירות חדשות מקבלן, 39 אלף דירות (כולל "מחיר למשתכן") נמכרו בשנה החולפת על ידי קבלנים - ירידה מתונה של 1% בלבד בהשוואה ל-2019. בניכוי דירות בסבסוד ממשלתי, הקבלנים ביצעו 25 אלף עסקאות - עלייה של 9% בהשוואה לשנת 2019.
בדצמבר לבדו נמכרו 5,400 דירות על ידי קבלנים - הרמה הגבוהה ביותר ב-20 השנים האחרונות. בהשוואה לדצמבר 2019 זהו גידול של 18% ושל 33% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי, נמכרו 3,800 דירות על ידי קבלנים - הרמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2015. בהשוואה לדצמבר 2019 זהו גידול חד של 43% וגידול של 23% בהשוואה לנובמבר 2020.
העלייה במכירות כללה את האזורים, למעט אזור טבריה שרשם ירידה של 28% ואזור תל אביב שרשם ירידה של 6%. באזור ירושלים הוכפל מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי, בהמשך לשיעורי גידול חדים מאז אוגוסט האחרון (אזור ירושלים כולל את בית שמש, שם יש בנייה מסיבית בשכונות חרדיות). באזור באר שבע גם הוכפל מספר הדירות החדשות שנמכרו, לאחר ירידה של 17% בנובמבר (האזור היחיד באותו חודש שרשם ירידה במכירות בשוק החופשי).
באוצר מציינים כי במספר אזורים (תל אביב, המרכז ובאר שבע) התבצעו בדצמבר מכירות של כ-200 דירות בשוק החופשי על ידי קרנות ריט וחברות המייעדות את הדירות להשכרה. מאז פרוץ מגפת הקורונה נמכרו 1,300 דירות המיועדות להשכרה בשנה החולפת - עלייה של 30% בהשוואה ל-2019 וזינוק של 70% בהשוואה ל-2018.
כ-40% מהדירות שנמכרו על ידי קבלנים בדצמבר היו "על הנייר". זאת בזמן שבתחילת המגפה, על רקע הסגר הראשון, נמכרו יותר דירות עם מסירה מיידית, בשל החשש של הקונים אז מרכישת דירות שאכלוסן אינו מיידי. תזרים המזומנים של הקבלנים הגיע לסכום שיא של 9.6 מיליארד שקל - עלייה של 25% לעומת 2019. כחמישית ממנו נבע ממכירת דירות מחיר למשתכן. מדובר בנתון נמוך יחסית ממשקל המכירות ב-2019, מה שמעיד על האטה במכירות אלה.
משקיעים עצמאים הרוויחו פחות - ומכרו יותר דירות
אשר לרכישות המשקיעים, בדצמבר הסתכמו ב-2,500 דירות - הרמה הגבוהה ביותר מאז מרץ 2016. בהשוואה לדצמבר 2019 זהו גידול חד של 65% על רקע הורדת מס הרכישה ביולי האחרון. בהשוואה לנובמבר 2020 זוהי עלייה של 12%. משקל המשקיעים עמד על כ-19%, גבוה בחמש נקודות אחוז בהשוואה לדצמבר 2019 ונמוך ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם.
מכירות המשקיעים הסתכמו אף הם ב-2,500 דירות - עלייה של 30% לעומת דצמבר 2019. באוצר מציינים כי העלייה במכירת דירות על ידי משקיעים גבוהה משמעותית מספר הדירות שנמכרו על ידי משפרי הדיור (18%) - מגמה שנמשכת מאז יוני האחרון. במקביל, נשמרה הרמה הגבוהה יחסית של דירות "המחליפות ידיים" בין משקיעים. כך, בדצמבר עמד שיעור זה על 34% מהדירות שמכרו משקיעים, גבוה בשמונה נקודות אחוז בהשוואה לדצמבר 2019.
מי הם אותם משקיעים שמכרו את דירתם בדצמבר? על פי האוצר, כ-40% מהם עצמאים/בעלי חברות, בדומה לשיעור זה בחודש הקודם. באוצר לא יכולים לקבוע אם הסיבה למכירת הדירה נעוצה בקשיים כלכליים או משיקולים אחרים; אולם בניתוח ההכנסה הכוללת (מעסק ומרווחי הון) בשנת 2018 של העצמאים שבבעלותם דירה להשקעה, ומכרו את דירתם במהלך 2020, נמצא כי רמות הכנסה אלו נמוכות יותר מאשר של העצמאים שמכרו את דירתם בתחילת 2020, טרם פרוץ מגפת הקורונה.
כך למשל, העצמאים מקרב המשקיעים שמכרו את דירתם בחודש דצמבר האחרון היו בעלי הכנסה כוללת ממוצעת של חצי מיליון שקל (ברוטו לשנה) בשנת 2018. זאת לעומת הכנסה כוללת ממוצעת של קרוב למיליון שקל בקרב העצמאים שמכרו את דירתם בחודש ינואר השנה, טרם פרוץ מגפת הקורונה. באוצר מסבירים כי "בהנחה לפיה רמות ההכנסה לפני המגפה מהוות אומד לאיתנותם הפיננסית של העצמאים, עשויים ממצאים אלו לרמז כי מכירת הדירה נובעת, לפחות בחלקה, מקשיים כלכליים שנגרמו עקב מגפת הקורונה".
כך או כך, הגידול במכירות המשקיעים קיזז במלואו את העלייה החדה שנרשמה במקביל ברכישות המשקיעים - ומלאי הדירות בידי משקיעים נותר ללא שינוי משמעותי בדצמבר. למעשה, בשלושת החודשים האחרונים "קפא" מלאי הדירות בידי משקיעים לאחר ירידה ממושכת מאז אפריל 2016. במהלך אותה תקופה נגרעו ממלאי הדירות בידי משקיעים כ-27 אלף יחידות דיור.
שיא ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים בעשור
על פי האוצר, הזוגות הצעירים רכשו בדצמבר 6,200 דירות - עלייה של 7% לעומת דצמבר 2019 ורמת שיא מתחילת העשור האחרון. בניכוי רכישת דירות מחיר למשתכן מדובר ב-4,600 יחידות דיור - גם כן הרמה הגבוהה ביותר של רכישות בשוק החופשי על ידי צעירים מאז יוני 2015. בהשוואה לדצמבר 2019 זהו גידול של 18% וגידול של 15% בהשוואה לחודש הקודם.
הזוגות הצעירים המשיכו להתמקד בחודש האחרון של שנת 2020 באזור ירושלים (בפרט בית שמש) עם עלייה של 36% ברכישות, וזינוק של 44% נרשם ברכישות באזור באר שבע. באזורים תל אביב וטבריה חלה ירידה של 17% ו-25% ברכישות.
סך הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן בדצמבר הסתכם ב-1,600 יחידות דיור - ירידה של 16% בהשוואה לדצמבר 2019, בהמשך לירידות חדות שנרשמו בחודשיים הקודמים. עם זאת, לראשונה מאז חודש יוני האחרון נרשם גידול במכירות אלו בהשוואה לחודש הקודם (עלייה של 66%).
אשר למשפרי הדיור (מי שיש בבעלותו דירה ומוכר אותה לטובת נכס גדול יותר), אלה רכשו בדצמבר 4,600 דירות - עלייה של 22% בהשוואה לדצמבר 2019 ושל 16% בהשוואה לחודש הקודם. גם במקרה שלהם, חלה ירידה ברכישות באזור תל אביב בשיעור של 13% וכן ירידה של 2% באזור נצרת. אזורי ירושלים ונתניה רשמו גידול של 33% ו-36% בהתאמה, בהמשך לשיעור גידול חד בחודש הקודם.
מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות על ידי משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (ולכן הם מכונים רוכשי "דירה בהמתנה") הגיע בדצמבר ל-28 חודשים, גבוה בחודש בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה לדצמבר אשתקד התארך פרק הזמן למכירת דירה יד שנייה בשמונה חודשים.
