קחו שנה אחורה מהיום. מגפת הקורונה פרצה בישראל. אנשים נכסנו, יצאו ושוב נכנסו לסגרים, המשבר הכלכלי הוביל לאיבוד מקומות עבודה ולחרדות כלכליות, ובאופן טבעי, אחד השווקים שעליהם השפיעה המציאות הזו באופן מיידי היה הנדל"ן. המחירים החלו לרדת, לא מעט רוכשי דירות ביטלו רכישות מחשש שייכנסו להתחייבות כלכלית, והתחלות בנייה נעצרו. עם זאת גורמים בשוק הנדל"ן העריכו אז, שברגע שתחל ההשתלטות על המגפה, השוק יתחיל להתאושש ולגעוש מחדש, וההשקעה בנדל"ן תחזור להיות אפיק אטרקטיבי ובטוח.
ואכן, כעבור שנה, שוק הנדל"ן מתאושש. החיסונים הובילו לפתיחת המשק מחדש, השיגרה החלה לחזור, ואיתה שוק הנדל"ן. הביקושים חזרו, בצד עליית מחירים. אלא שאין מדובר באותה שגרה, אלא שגרת חיים במקביל לקורונה, שעדיין כאן ומחייבת שמירת מרחק, ובחלק לא מבוטל ממקומות העבודה ממשיכים העובדים לעבוד מהבית.
חברות הבנייה מצאו עצמן נדרשות להתאים את צורת הבנייה ואת השיווק לצרכים החדשים, כמענה לחשיבותו של חדר נוסף בבית, שישמש, לדוגמה, כחדר עבודה או פינת משחקים, או לבית מרווח, שיאפשר למשפחה להעביר בנוחות סגר נוסף, אם יתרחש. על־פי דיווח של יזמים וקבלנים, בשנה החולפת נרשמה עלייה במכירת דירות גדולות ומיוחדות, עם מרפסות גדולות, מיני־פנטהאוזים, פנטהאוזים ודירות גן, שידועות כיקרות יותר בפרויקט. במקביל חלה ירידה בדרישה לדירות קטנות, בנות שלושה חדרים ומטה, ובלי מרפסת או גינה.
אלא שמתברר, שדרישות לחוד ומציאות לחוד. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה, כי מספר התחלות הבנייה הולך ויורד. בתשעת החודשים הראשונים של 2020 נרשם שפל היסטורי במספר התחלות הבנייה של דירות גדולות: פחות מ־24% מהתחלות הבנייה היו של דירות 5 חדרים וכ־17% מהן היו של דירות 6 חדרים. זאת לעומת תחילה העשור, אז עמד שיעור התחלות הבנייה של דירות 5 חדרים על 31% מכלל התחלות הבנייה ו־6 חדרים על 23.5%.
מנגד חלה עלייה במספר התחלות הבנייה של דירות קטנות: בתשעת החודשים הראשונים של 2020 דירות 2 חדרים היוו 6.6% מכלל התחלות הבנייה, בעוד בשנה הקודמת עמד שיעורן על 4.2% ובתחילת העשור על 1.2% בלבד. רק שיעור התחלות הבנייה של דירות 4 חדרים נותר יציב לאורך העשור, כ־40% מכלל התחלות הבנייה.
אז איך מגיבות למציאות זו חברות הנדל"ן, והאם השינויים האלו צפויים להפוך למציאות קבועה?
התאמות תוך כדי תנועה
הקורונה הביאה משפחות רבות להעדיף מגורים במרחבים מאווררים, עם גינות, מרפסות נדיבות וחללים מרווחים. "נוצרה מגמה ברורה של שינוי בצורך", אומר שמחה גריידינגר, יו"ר ובעלי קבוצת נתיב. "העובדה שאנשים ירצו לעבוד יותר מהבית, מובילה את הרוכשים להוסיף כסף ולהתעקש על מרפסת גדולה מחסן צמוד, פינת עבודה שתהפוך למשרד, וכל מה שיאפשר שהות ללא הפרעות ובמרחב גדול".
גם השהות האינטנסיבית של כל בני המשפחה בבית במהלך הסגרים, בפרט בקרב משפחות מרובות ילדים, העצימה, לדבריו, את הקושי והאיצה את הרצון במרחב פתוח ובאוויר לנשימה: "אנשים גם מעדיפים לעבור מהמרכז ליישובים מרוחקים יותר ולשכונות שיש בהן מרחב פתוח וריאות ירוקות. אנחנו רואים עלייה של 20%-15% במידת ההתעניינות ובפניות לדירות מגורים גדולות, במקביל למגמה ברורה של ירידה בביקוש לדירות קטנות של 3 חדרים".
המציאות החדשה מכתיבה שינוי גם בתכנון החלל עצמו. "הבנו, שאנו חייבים לגלות גמישות ודינמיות", אומר גריידינגר. "ערכנו שינויים והתאמות תכנוניות ואדריכליות תוך כדי תנועה, וביחד עם האדריכלים וצוות ההנדסה, אנחנו ממשיכים לבדוק, האם התכנון נכון ומספק. למשל, בפרויקט פסגת נתיב בשכונת רמת בית שמש ד'4 בבית שמש התוכניות האדריכליות עברו התאמות משמעותיות, ומתחם המגורים מציע כעת דירות גן, גינות מרווחות ודירות גדולות עם חללים גדולים, מה שמספק מרחב פרטי להתאווררות". עוד הוא מציין, שבדירות החדשות שהחברה מתכננת באותה השכונה בעיקר לציבור החרדי, יילקח בחשבון תכנון של מרפסות שמש בגדלים שונים לכל הדירות. "אנו צופים שהביקוש לעבודה מהבית רק יגבר, ועל כן מתכננים מתחמים, שיכללו אפשרות לפינות עבודה ופינות מחשב".
"דירות פנטהאוז רחבות ידיים ודירות גן תמיד היו מוצר נחשק בשוק הנדל"ן, אלא שרוכשים רבים ראו בקרבה לאזורי התעסוקה מרכיב לא פחות חשוב", אומר גיל גורביץ', סמנכ"ל השיווק של אזורים, ומסביר שהקורונה הובילה לשינוי סדרי עדיפויות בקרב רוכשים רבים. "אנו צופים שהשינוי יימשך, שכן לא מדובר בעוד אירוע שחלף ויישכח במהרה. כיום נוטים יותר לדירות מרווחות. דירות הפנטהאוז והגן הפכו למטרה עבור משפחות רבות, שמוכנות להקריב את המיקום ולהתרחק מעגל אחד רחוק יותר. כך גם לגבי בתים צמודי קרקע".
משרדים ביתיים ושיתופיים
גורביץ' מתייחס גם לשינויים בעולם התעסוקה, כחלק מהשינויים בהרגלי הצריכה בתחום הנדל"ן. "ביותר ויותר תחומים העבודה מרחוק הופכת למודל לגיטימי, בין שזה באופן בלעדי או בשילוב עם עבודה במשרד". למשל, הוא מצביע על פרויקט הרצליה הילס בהרצליה, בשיתוף עופר השקעות: "התחלנו את תקופת הקורונה כשששת הבניינים בפרויקט מוכנים לאכלוס, אולם נותרנו עם עשר דירות גן, כי רוכשים לא הבינו למה הם צריכים גינות של 200-150 מטר ומרתפים גדולים, שאינם כוללים כניסה נפרדת ולכן אינם יכולים להיות מושכרים כיחידת דיור. כשסדרי העדיפויות השתנו, הדירות האלו נראו לפתע מתאימות לרוכשים רבים, אם בשל האפשרות להקים במרתף משרד לעבודה מהבית או כי החצר רחבת הידיים הפכה למרחב יקר ערך. בעקבות זאת מכרנו בטווח של שלושה חודשים את כל עשר הדירות".
בשנים הקרובות, לדבריו, נראה את השינויים הללו בסדרי העדיפויות. "ככל שהשינויים שעבר עולם התעסוקה בזמן הקורונה יישארו איתנו יותר זמן, כך גם שוק הדיור ישתנה, ויידרשו פתרונות דוגמת משרדים ביתיים".
עוד חידוש השנה הם חללי עבודה משותפים ליד הבית. "עובדים רבים הבינו, שהם מעדיפים עבודה מהמשרד, שבה ישנה אינטראקציה חברתית. לטובת אלה אנו מציעים חללי עבודה משותפים בסמיכות לבתי המגורים, ובהם אפשרויות לעבודה מרחוק במסגרת חברתית משותפת", אומרת טלי כהן, סמנכ"לית שיווק בשפיר מגורים. "השכונה השיתופית 'בצוותא' בחריש למשל מציעה את תחושת ה'ביחד' שחסרה בשנה האחרונה".
שינוי תכנוני בתמהיל הדירות
לנוכח נתוני הלמ"ס על הירידה בהתחלות הבנייה של דירות 6-5 חדרים בשנה החולפת, רז שרייבר, סמנכ"ל השיווק של קבוצת אלמוג, מציג זווית חדשה לביקושים המשתנים: "לאור צמצום ההיצע מחד, ועלייה בביקוש של רוכשי דירות להגדיל את מרחב המחיה שלהם כך שיתאים לרוח התקופה מאידך, האמירו משמעותית מחירי הדירות האלו. להערכתי, תמשיך הירידה בכמות התחלות הבנייה של דירות גדולות. אחת הסיבות היא שקהלי יעד רבים כבר אינם יכולים להרשות לעצמם, ברמה הכלכלית, לרכוש דירות גדולות עם מרפסות מרווחות או גינות. כדי להנגיש את מחירי הדירות, החלטנו לצמצם את מספר החדרים או המטראז' בכל סוגי הדירות, וכך לאפשר לאותם קהלים ליהנות ממוצר הכולל מרחב."
כדוגמה לדבריו, מציין שרייבר את ההתאמה שנעשתה בשלב ג' בפרויקט של החברה בשוהם. "ביצענו שינוי תכנוני בתמהיל הדירות, ולראשונה נציע דירות גן עם 4-3 חדרים ומיני פנטהאוזים ופנטהאוזים במטראז' נמוך יחסית לשלבי התכנון המוקדמים". לדבריו, בשלבי השיווק הראשונים שהחלו ב־2018, "הצענו בעיקר תכנון המיועד למשפחות של משפרי דיור, שכלל ברובו דירות רחבות ידיים בנות 5 חדרים, דירות גן, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים, שהן דירות פרמיום בהגדרה".
"הבית הפך בשנה האחרונה למרכז חיינו ולמרחב שבתוכו אנחנו מעבירים את העבודה, הפנאי, המרגוע והחיים עצמם. הוא נהיה תחליף למלון, למסעדה, למשרד ולחיק הטבע. לכן כשמגיעים היום לרכוש דירה, סדרי העדיפות וההסתכלות על המבנה משמעותיים מאוד מבחינת הרוכשים", אומרת עירית מעייני, מנהלת השיווק של חברת בית וגג. "במקביל ממשיכות עליות המחירים בשוק הדיור, והדירה הגדולה והמרווחת, העונה על כל הציפיות, הולכת ומתרחקת מרבים, כך שהשאיפה לגור בדירות מיוחדות ובפרט בקומות גבוהות, קשה לעיתים לתרגום ולמימוש".
לדבריה, נוצר צורך להכניס לסל המוצרים גם דירות המתאימות למצב השוק החדש. "בפרויקטים שעדיין עומדים בשלב התכנון האדריכלי, שמנו השנה דגש על תכנון דירות רבות יותר בשטח קטן, אך המרחבים החיצוניים שלהן, גגות ומרפסות, יהיו מפנקים ומרווחים, בעיקר בקומות הגבוהות. למשל, במקום שני פנטהאוזים בני 6-5 חדרים, תכננו בחלק מהפרויקטים העתידיים שלושה פנטהאוזים, אחד בן 4 חדרים ושניים בני 3 או אף 2.5 חדרים, עם מרפסות גדולות, שיאפשרו איכות חיים של indoor/outdoor. פנטהאוז בן 3 חדרים עם חללים שמעניקים תחושת מרחב ברובע 3 או 4 בתל אביב, במסגרת פרויקט שעובר התחדשות - עם תג מחיר של כ־50,000 שקל למ"ר, הוא מוצר מבוקש כעת ויהיה מבוקש עוד יותר בעתיד הנראה לעין", מעריכה מעייני.
רחלי בריזל, סמנכ"ל השיווק של חברת אשדר מקבוצת אשטרום, טוענת כי המגפה הביאה רוכשים שכבר היו בתהליך רכישה, להתאמץ קצת יותר, ולשדרג מ־4 חדרים ל־5 חדרים ומ־5 חדרים לדירה גדולה או מרווחת יותר, כמו דירת גן, מיני פנטהאוז ופנטהאוז. "הסיבה לעלייה בשיעור התחלות הבנייה של דירות הקטנות וירידה בדירות הגדולות היא, שהדירות הקטנות פונות לפלח שוק גדול יותר, שכולל זוגות צעירים ומשקיעים, ודירות גדולות הן בעיקר עבור משפחות שרוצות לשפר דיור", היא מסבירה. "אנחנו עדים לקצב מכירה מהיר של דירות 5 חדרים ודירות מיוחדות ברוב הפרויקטים. אם בעבר הדירות המיוחדות היו נשארות לסוף הפרויקט, השנה הן נמכרו ראשונות. למשל, בפרויקט בקרית אונו נמכרו במשך חודשיים כ־40 דירות, מחצית מהן דירות 5 חדרים ודירות מיוחדות. או בפרויקט ברחוב טאגור ברמת אביב - אם בתחילת השיווק חשבנו שהדירות הקטנות יימכרו ראשונות בגלל המיקום, הרי שדווקא הדירות המיוחדות נמכרות קודם".
תפיסה אחרת של המושג "בית"
"משבר הקורונה הביא לשינויי תפיסה משמעותיים בכל הקשור למה שאנחנו קוראים לו 'בית'", אומר דן גינגס, סמנכ"ל השיווק של אפריקה ישראל מגורים.
לדבריו, אם בעבר בית היה המקום שבו בני הבית היו נרגעים אחרי יום עבודה, נחים ומארחים, הרי שבשנה האחרונה הוא הפך להיות גם המשרד, חדר הישיבות, בית הספר, המסעדה ומקום הבילוי. "הדבר הכניס לשוק המגורים טרנדים חדשים, שעשויים להישאר איתנו עוד שנים קדימה", הוא אומר ומוסיף, כי "בשנה האחרונה אנחנו מרגישים בביקוש הולך וגובר להמרה של אזורים מסוימים בדירה, פחות פרקטיים כביכול, לאזורים בעלי שימוש ייעודי ומובנה יותר, כמו פינות עבודה וחדרי למידה. טרנד נוסף, שהתחדד בעקבות השהייה הממושכת בבתים בשנה האחרונה, הוא הצורך בשטחים פתוחים בבית ובאוויר צח. גוברת ההעדפה לדירה עם מרפסת או גינה גדולה יותר גם על חשבון שטח דירה מצומצם יותר. בעצם, נעשה סוג של Trade off בין שטחי הדירה הקלאסיים והמוכרים של פעם לשטחים חדשים בעלי שימושים ומאפיינים חדשים".
גינגס מדגיש, כי תופעה דומה רואים גם במרחבים הציבוריים. למשל, במקום לובי כניסה ענק בגובה כפול, מתקיים צמצום מרחב הרום של הלובי, כדי להשאיר מקום ייעודי שישמש כמשרד "חם", סוג של חלל עבודה משותף עם פתרונות וכלים משרדיים לטובת דיירי הבניין כולו.
לדברי נופר אלימלך, מעצבת חברת סלע בינוי, "בתקופת הקורונה הבית הפך למקום ששווה להשקיע בו, ואת החופשה המשפחתית שהתבטלה, החליפו בשדרוגו. המרפסת הפכה למרחב משחרר, שבו אפשר לנשום אוויר גם בסגר ההדוק ביותר. בתחום עיצוב המרפסות יש עלייה בבניית מטבחים לברביקיו ולאירוח וכן השקעה ניכרת בפינות רביצה, ורבים מבקשים להתקין גם ג'קוזי, שכשוכית או בריכת חוץ ובעיקר מתנפחים, שלא מצריכים תשתית מיוחדת ולא עולים הרבה, וכמובן מרחבים למשחקי ילדים".
לצד הביקוש לדירות גדולות, צורך נוסף שהתחדד בעקבות הקורונה הוא שירותים בקרבת הבית. אורית נווה, מנהלת שיווק קבוצת עץ השקד, מסבירה כי ההחלטה על תמהיל וגודל הדירות בפרויקט מתקבלת בהתאם לשכונה ולקהל היעד. "דירות גדולות באופן טבעי מתאימות למשפרי דיור ולמשפחות, לכן נכון לבנותן בשכונה שמתוכננת עבור הציבור הזה. למשל שכונת פארק הים בדרום בת ים צפויה לכלול כ־10,000 תושבים, לכן תוכננה באופן שנותן מענה לכל הצרכים שלהם בתוכה, כמו שטחי ציבור, פארקים, מוסדות חינוך, שטחי מסחר, מתחם ספורט, בתי קפה וגישה נוחה לחוף הים. בפרויקט שאנחנו בונים בשכונה בשיתוף אמריקה ישראל 80% מ־239 יחידות הדיור הן דירות גדולות, בהתאם לקהל היעד".
השיווק החדש: מבצע מקוון
הקורונה הכתיבה שינויים גם בתחום השיווק והמכירות. לדברי גורביץ', "הבנו שהשמירה על הריחוק מחד והנחה במחירי הדירות מאידך יעשו עבודת מכירה מצוינת. ההיתכנות לשיטת מכירה כזו קשורה בעובדה שאנשים נמנעים מלהגיע פיזית לאתר המכירה, וכן במתן הטבה לרוכשים, ובמקרה זה הנחה משמעותית במחירי הדירות. זו פלטפורמת מכירות שמתאימה גם לתושבי חוץ, המבקשים לרכוש דירות בישראל בשלט רחוק".
גורביץ' מתייחס למבצע שערכה החברה לעמיתי ארגון חבר בשכונת רמת הנשיא בבת ים, במסגרתו מכרה קרוב ל־500 דירות על הנייר באונליין ובאמצעות סיורים וירטואליים ושיחות זום עם נציגי מכירות. "מכירת הדירות התבצעה בהגרלה", הוא מסביר. "בזמן ההרשמה בדקנו אילו דגמים מבקשים הרוכשים לקנות. בעוד הביקוש לדירות 4 חדרים עמד על 500%, הביקוש לדירות גדולות ומיוחדות הגיע לכ־8,000%. הביקושים לדירות גן ופנטהאוזים היו היסטריים, בתוך שעה מרגע המכירה לא נשארו עוד דירות כאלו. את הפרויקטים הבאים אנחנו מתכננים בגמישות. כלומר, בונים חדר גדול בבית, שיכול לשמש חדר עבודה במקרה הצורך או חדר ילדים גדול. אני מניח שלפחות בשנתיים־שלוש הקרובות זו תהיה המציאות".
