צפו: האם ניתן לבלום את עליות המחירים
(צילום: משה מזרחי)
מחירי הדירות מטפסים, שרי הממשלה החדשה מגדירים את משבר הדיור "קטסטרופה", אבל בחלק מהערים בישראל מצאנו בכל זאת ירידות מחירים מסוימות בדירות מיד שנייה, אם כי בשיעורים נמוכים. בדיקה מיוחדת שערך עבור "ממון" ו-ynet אתר יד2 בחנה את המחיר הממוצע של דירות ארבעה חדרים מיד שנייה בערים מרכזיות בישראל ברבעון הראשון של שנת 2021, וכן את הביקושים למגורים.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מהבדיקה עולה כי בעוד שהביקושים נמצאים בעלייה מתמדת מאז תום הסגר הראשון (יוני 2020) בעקבות משבר הקורונה - נתון שמתיישב עם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והכלכלנית הראשית במשרד האוצר לגבי זינוק במכירת דירות - הרי שב-17 ערים מתוך 37 שנבדקו המחירים דווקא ירדו. מדובר בירידות ממוצעות של פחות מאחוז - אלפי שקלים לדירה.
ברעננה, למשל, דירת ארבעה חדרים מיד שנייה נמכרה ברבעון הראשון של 2020 בכ-2.19 מיליון שקל, בעוד שברבעון הראשון של 2021 דירה דומה נמכרה בכ-2.17 מיליון שקל - ירידה של 0.89%. ברמלה נרשמה ירידה של 0.85% מכ-1.48 מיליון שקל אשתקד ל-1.47 מיליון שקל השנה. בקריית ביאליק חלה ירידה של 0.80% - ממחיר של כ-1.09 מיליון שקל לכ-1.08 מיליון שקל.
בבת ים נרשמה ירידה של 0.57% - מכ-1.96 מיליון שקל לכ-1.95 מיליון שקל. בטבריה - ירידה של 0.55% מכ-854 אלף שקל לכ-850 אלף שקל. באילת חלה ירידה של 0.39% - מכ-1.28 מיליון שקל ל-1.27 מיליון שקל.
ירידות מחירים נוספות נרשמו בבית שמש, שם מחיר דירת ארבעה חדרים מיד שנייה ברבעון הראשון של 2020 עמד על כ-1.5 מיליון שקל, לעומת כ-1.49 מיליון שקל השנה - ירידה של 0.30%. בנס ציונה ירד המחיר ב-0.23% - מכ-2.21 מיליון שקל לכ-2.2 מיליון שקל. בירושלים ובבני ברק חלה ירידה של 0.22% - מכ-2.3 מיליון שקל לכ-2.29 מיליון שקל בבירה; ומכ-1.188 מיליון שקל לכ-1.87 מיליון שקל בבני ברק.
מנכ"ל יד2: "הפער הגדול בין המחיר הראשוני למחיר סגירת העסקה נובע מכך שהביקושים גבוהים, והמוכרים מעלים את המחיר הראשוני. אבל במרבית הערים אין ירידת מחירים"
ומה באשר לביקושים? "הביקוש המתמשך משקף את המשך מגמת עליית המחירים בשנים האחרונות, ולא מן הנמנע שהוא מייצג גם עליית מחירים בעתיד", אומר שמאי המקרקעין שמוליק כהן מ-SK שמאות מקרקעין.
לדבריו, "השינויים במחיר כלפי מטה בערים מסוימות הם כתוצאה מגורמים שונים, כמו למשל הצפה של היישוב בדירות במסגרת מכרזים ממשלתיים. יש גם משקיעים רבים שרכשו דירות בשכונה חדשה ומוציאים אותן לשוק תוך זמן קצר. במקרים כאלה ייתכן שנראה ירידה זמנית במחירים, אולם מדובר באחוזים בודדים שיתאזנו בחזרה".
המוכרים מתפשרים
נתון מעניין נוסף שעולה מהבדיקה הוא ששיעור ההתפשרות של מוכרי הדירות על המחיר עלה בתחילת 2021, לעומת תחילת 2020 (הוא נבדק לפי הפער בין המחיר במודעה למחיר העסקה בפועל). זאת למרות הביקושים הקשיחים.
כך, למשל, בחיפה המוכרים הורידו 7.6% ממחיר הדירות אחרי הקורונה, לעומת פער של 7.2% שהיה לפני הקורונה; בבאר שבע המוכרים הורידו 6.9% אחרי הקורונה, לעומת 6.4% לפני כן; ובראשון לציון הורידו 6.3%, לעומת 5.7% לפני הקורונה. עם זאת, אורך חיי המודעה התקצר ל-36 ימים בממוצע באפריל השנה, לעומת 43 יום בשנה שעברה, מה ששוב מעיד על הביקושים הרבים לדירות.
צילום: ארז סגית"מדד ההתפשרות על המחיר בוחן את הפער בין המחיר שנקב המוכר במודעה לבין מחיר סגירת העסקה בפועל, תוך הצלבת הנתון לנתוני רשות המסים", מסביר מנכ"ל יד2, יבין גיל-מור.
לדבריו, "עלייה בפער אינה מסמנת דווקא ירידה במחירים. היא בעיקר מסמנת ציפיות של המוכרים: כאשר יש ביקושים גבוהים בשוק, המוכרים מעלים את המחיר הראשוני במודעה - לעיתים מעל מחירי השוק - ואז הפער גדול יותר. ואכן ניתן לראות היום שהגידול בפער לא פוגש ירידת מחירים במרבית הערים שנבדקו".
הערים המבוקשות
אם הביקושים למגורים כל כך גבוהים, מעניין לבדוק אילו ערים הפכו למבוקשות יותר בתקופה שאחרי הקורונה. בבדיקת היחס בין הביקוש להיצע, נמצא בין היתר כי בנס ציונה היו 57 ביקושים על כל דירה שהוצעה למכירה, לעומת 47 לפני הקורונה; בבאר יעקב היו 52, לעומת 47 לפני הקורונה; בראש-העין - 41 מול 29; ובאילת - 31 אחרי הקורונה לעומת 20 לפני הקורונה.
בבדיקת כמות הגולשים שנכנסים למודעות בכל עיר, נמצא שערי השרון רשמו עלייה חדה בביקושים. כך, למשל, בהוד השרון כמות הביקושים זינקה ב-62% ל-72 אלף גולשים ביום; ברמת השרון נרשמה קפיצה של 55%; בהרצליה - 50%, ברעננה - 45%, ובכפר סבא - 38%.
לדברי רוני בריק, לשעבר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז השרון, "ערי השרון מבוקשות למגורים, אבל היצע הדירות בהן רחוק מלספק את כל הביקושים. מלאי הדירות הולך ומצטמצם, וקצב ייצור הדירות ממש לא מספיק להדביק את קצב הגידול באוכלוסייה".
בריק מוסיף כי "הפתרון הוא התחדשות עירונית בכמויות ענק, אפילו בצורת הסכמי גג להתחדשות עם הרשויות המקומיות. היום, בעיקר לאחר ביטול תמ"א 38, הרשויות הן המפתח להתחדשות, ותפקיד הממשלה החדשה להפוך את ההתחדשות העירונית לכדאית עבורן".
