האם מחיר הנכס שמוצע לכם הוא ריאלי או חריג, האם יש בדירה בעיות צנרת או רטיבות, האם יש חריגות בנייה, ליקויים מהותיים או שיפוצים שנעשו – זה רק חלק מהמידע שעליכם לבדוק לפני רכישת נכס.
ואולם, יש גם דברים שעל המתווך אסור למסור לכם, בייחוד אם זה לא בתחום מומחיותו. מה למשל? למתווך אסור לקווי את השווי של הנכס. מה עוד? כל מידע תכנוני, הנדסי או משפטי, שמצריך בדיקה מקצועית.
אז רגע לפני שאתם פונים למתווך לפני רכישת דירה, כדאי שיהיה לכם מושג לגבי הזכויות שלכם, החובות של המתווך ומה קורה במקרה שהמתווך פועל בניגוד לחוק.
מה עליכם לדאוג לבקש ממתווך הדירות? הנה הצ'קליסט
נסח טאבו או אישור זכויות: אלה הם מסמכים רשמיים המציגים את פרטי הנכס, כולל רישום הבעלים חוקיים.
"זו חובתו של המתווך להמציא בעבורכם מסמכים אלה", מציין עו"ד ד"ר אריק אריאל העוסק בדיני מקרקעין, מחבר הספר "דיני תיווך במקרקעין".
מידע מהותי: "על פי החוק, על המתווך לגלות לקונים כל דבר אשר מצוי בידיעתו בגין הנכס, שעלול להשפיע על שיקולי הרכישה", מסביר עו"ד אריאל. "למעשה, מידע מהותי הוא כל מידע שאם היה מגיע לידיעת הרוכש, היה משפיע על ההחלטה שלו אם לרכוש את הנכס או לא, ואם כן, באיזה מחיר".
כיצד מתייחס החוק לחובת המתווך בעניין זה?
"סעיף 8 לחוק המתווכים, קובע כי על המתווך לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך המקובלת, ולמסור ללקוח כל מידע מהותי לגבי הנכס", אומר עו"ד אריאל. "אם אינו ברשותו, עליו להשיג אותו. ואולם, סעיף זה כללי, ולא כולל רשימת נתונים ברורה ומפורטת. לכן, בית-המשפט מפרש אותו מעת לעת, כשתיק בנושא מגיע לפתחו".
לדבריו, "מתווך צריך להבין בעניינים מהותיים כמו מהי משכנתה, מה פירוש שעבוד של נכס, עליו להיות בעל יכולת לבדוק רישומים בטאבו, להכיר את מצאי הנכסים שקיים ואף ליידע את הרוכש אם התברר שהמחיר הנדרש עבור הנכס גבוה משמעותית ממחיר השוק".
האם יש מידע שהוא מחויב לספק לרוכש?
"שני הדברים היחידים שנקבעו מפורשות בחוק הם בדיקה לגבי בעלות בנכס והאם הנכס אצל כונס נכסים. כלומר, לגבי הדבר הראשון, בעלות בנכס - המידע הזה הוא קריטי, כדי שלא יהיה מצב שאדם רוכש נכס ממי שכלל אינו הבעלים שלו. הדבר השני, הוא משום שגם במקרה שהנכס אצל כונס נכסים, הרי שיש צורך לנהל את המשא ומתן לרכישתו, מול הכונס, ולא מול מי שרשום כבעל הנכס".
האם יש מידע נוסף שלדעתך כדאי לרוכש הנכס לדרוש מהמתווך להשיג בעבורו?
"אמנם החוק לא קובע במפורש מהי רשימת הנושאים שעליהם המתווך צריך למסור מידע לקונה, אולם מתווך יכול לתחקר די בקלות את בעל הנכס ואת השכנים, ולבדוק אותם. למשל, האם יש סכסוכי שכנים מהותיים, ריבים על חנייה, ליקויים חריגים במבנה, שיפוצים שנעשו, בעיות צנרת ורטיבות, חריגות בנייה. אלו אמנם לא דברים שמחובתו של המתווך למסור, אבל בשל הקלות היחסית של השגת מידע זה, לגיטימי שזה יימסר לרוכש".
"ראוי גם שהמתווך יעדכן את הרוכש בדברים מהותיים כמו האם יש תביעות משפטיות מצד השכנים. למשל, לגבי שטחים משותפים או פרטיים במחלוקת". מציין אסי אבני, שמאי מקרקעין "באתר "המקצוענים".
תוכל לתת דוגמה לבעיית נסח טאבו שיכולה לפגוע במצב הרוכשים, בהיעדר ידיעה?
"חשוב לבדוק האם נסח הטאבו משקף את המצב האמיתי של בעלי הנכס. כלומר, בימים אלו נתקלתי בדירה שהועמדה לרכישה, והתברר שבנסח הטאבו כל הדירות רשומות במשותף. כלומר, במקום שכל דירה תהיה בבעלות נפרדת, הרישום שגוי ולמעשה לכל דייר יש זכות בכל הדירות.
"במצב כזה, תפקיד המתווך להפנות את הרוכש הפוטנציאלי לעורך-דין אשר בסמכותו לבדוק האם ניתן לשייך את הדירה הספציפית המועמדת למכירה לבעלים. במידה שלא, יהיה קושי רב לקבל משכנתה מהבנק. תיקון הרישום השגוי יכול להיארך גם שנים, דבר שמאוד לא מומלץ להיכנס אליו, ורצוי לוותר על רכישת הנכס".
לדברי אבני, "במקרה זה, הנכס הוצע למכירה במחיר מפתה הזול ב-30 אחוז, ובעסקת מזומן, דבר שלא בהכרח לטובת הרוכש. מי שנכנס לעסקה כזו, צריך לעשות זאת במודע, ולאחר שהובהרו לו כל ההשלכות המשפטיות העתידיות לגבי זה".
מידע רלוונטי: "החוק מבחין בין מידע מקצועי ייחודי, שאין חובה על המתווך לספק ללקוח, ועליו אף להיזהר בהצגתו, לבין מידע שיש בידי המתווך", מוסיף עו"ד אריאל. "הכוונה היא למידע, שמתווך מקצועי ומיומן צבר מניסיונו ומהיכרותו את הנכס, מיקומו וסביבתו. למשל, יתרונות וחסרונות במיקום, קווי תחבורה, תוכניות שהרשות המקומית מקדמת, מיקום בתי-ספר קרובים, גנים, מבני ציבור, מוסדות ושירותים, בעיות המאפיינות את הבניין או את האזור".
יש מידע ספציפי שאתם מעוניינים בו? מחובתו להתאמץ להשיג זאת עבורכם
"אם אתם מתכוונים לרכוש נכס ומעוניינים בבדיקה ספציפית או בקבלת מידע מסוים, על המתווך רובצת חובה לעשות מאמץ להשיגו מבלי לתת לכך פרשנות ומשמעות בהיבט המקצועי", אומר עו"ד אריאל.
"לדוגמה, אם לקוח מבקש מהמתווך שיאתר לו 'בית ללא חריגות בנייה', הציפייה היא שהמתווך יעשה מאמץ לספק ללקוח את מה שביקש. בוודאי, שבמקרה זה עליו לא להציג בפני הלקוח נכסים שיש בהם חריגות בניה".
לדבריו, "אי עמידה בדרישות ספציפיות של לקוחות עשויה להעמיד את המתווך 'באזור האדום'. כלומר, במצב שבו הוא מפר את חובתו המקצועית ועלול להיכשל בחובתו לפעול בנאמנות, בהגינות ובמיומנות כנדרש בחוק.
במקרים אלו, המתווך עלול להיתפס בעיני בית המשפט כמי שלא פעל במיומנות ובסבירות. בנוסף, הוא אף עלול להיחשב כמי שהפר התחייבות חוזית שלו כלפי לקוחו, שעל בסיסה נשלח לאתר עבורו נכס".
האם מגיע לבעל נכס פיצוי במקרה כזה?
עו"ד אריאל: "בקרות נזק או במצב שבו קונה הנכס נדרש להוצאות מיוחד בשל הכשל הזה, המתווך עלול להידרש לפצות אותו. במצב זה, עלול המתווך לגלות כי הלקוח מסרב בשל כך לשלם את דמי התיווך. לכן, אם המתווך לקח על עצמו את מלאכת התיווך, עליו לפעול בהתאם למגבלות שהצבתם. אם המתווך אינו יכול לעשות כן, עליו ליידע אתכם על כך בכתב בהקדם".
האם מחיר הנכס ריאלי? חובת המתווך לומר לכם מהו המחיר הסביר של נכס זה
מתווך במקרקעין חייב לומר ללקוח מהו המחיר הסביר של הנכס לעומת המחיר המבוקש על ידי בעל הנכס. ואולם, מתווך אינו מוסמך לקבוע את שווי הנכס.
מבחינה חוקית, מי רשאי לאמוד את שווי הנכס?
עו"ד אריאל: "מי שרשאי לאמוד את שווי הנכס הוא אך ורק שמאי מקרקעין. אין ספק שמתווכי נדל"ן אכן בקיאים במחירי השוק וחיים את שוק הנדל"ן, שיש להם ידע מעמיק וניסיון מקצועי רב. הם יכולים באמצעות ביצוע בדיקות קריטיות והיכרות טובה עם השוק המקומי, לשקף את מצבו הריאלי של השוק, אך אינם מוסמכים לקבוע את השווי של הנכסים".
מהו המידע שאסור למתווך להציג בפניכם?
ובכן, מסתבר שישנם דברים שעל מתווך מקרקעין אסור להציג בפניכם.
מה למשל? כל מידע שהבירור שלו מורכב יותר ומצריך בדיקה מקצועית. למשל, מידע המצוי בתחומי מקצוע ייחודיים כמו: שמאות מקרקעין, הנדסת בנין, אדריכלות ועריכת-דין. מידע זה הוא 'מחוץ לתחום' ואינו נכלל במידע שחובה על המתווך לספק ללקוחו.
"המשמעויות של מידע מסוג זה הן בעלות השלכות רחבות, והבירור המעמיק של מידע מסוג זה שמור לבעלי מקצוע מורשים כדין בלבד", מסביר עו"ד אריאל. "בנוסף, מידע בתחומים אלה אשר מוצג בידי מתווכים, ואשר לא נבחן באופן מקצועי, עלול להטעות את הרוכשים ולגרום להם נזק עצום".
לדבריו, "מתווך אמין ומקצועי יציין בפניכם כלקוחות, בהזמנת שירותי התיווך, כי בכל הקשור במידע תכנוני, והנדסי של הנכס, וכן מידע משפטי הקשור בבירור זכויות מעמיק של הנכס, במיסוי ואף הערכה מקצועית של שוויו, מן ראוי להיוועץ עם מומחים בתחום: עורכי דין, מהנדסי בנין, שמאי מקרקעין וכן הלאה, בהתאם למידע המבוקש".
עוד כתבות בנושא:
קיבלתם מידע מטעה או שהסתירו מכם מידע מסוים? בימ"ש בעדכם
הסתרת מידע על-ידי המתווך או העברת מידע מטעה אליו יחייב את המתווך באחריות משפטית. "בתי-המשפט עלולים להטיל אחריות על מתווך, במקרים שמתברר שהמידע שסיפק אינו נכון, נמסר ברשלנות, או גרוע מכך, אם המתווך ידע על חוסר האמת שבמידע ובכל זאת בחר לתת ללקוח מצג מטעה.
"לדוגמה, מתווך טוען בפסקנות שלא חלים בגין רכישת הנכס תשלומים לרשויות. במקרים אלה עלול המתווך לשאת באחריות משפטית להפרת הסכם או להפרת דרישות החוק ואף לגרום נזק ללקוחו. בתי-המשפט בהחלט יכולים לחייב את המתווך בתשלום פיצוי לבעל הנכס, במקרים מסוג זה".
מקרה נוסף שקרה לאחרונה הוא שמתווך דירות טען בפסקנות לגבי בית יקר במיוחד, שלא יהיה צורך בשום תשלום נוסף או מס שהוא מעבר למס הרכישה. מסתבר שזה לא היה נכון, ושהיה צריך לשלם למנהל מקרקעי ישראל סכום נוסף של 700 אלף שקל. במקרה זה, עורך-הדין היה ערני ושם לב לכך, אך הנה דוגמה למצג שווא של המתווך, שגם אם הוא נמסר שלא בכוונה, הרי שהוא אינו בתחום מומחיותו, ואסור לו למסור אותו, בטח שלא בפסקנות כזו, שכן הרוכש מסתמך עליו. אם מידע זה היה מתגלה רק לאחר הרכישה, הרי שהמידע הזה הוא בבחינת מידע שמסב נזק חמור לרוכש, ובתי-המשפט בהחלט יכולים לחייב את המתווך בפיצוי בגינו".
לסיכום: דעו את הזכויות שלכם בכל הנוגע למידע שמגיע לכם
"עסקת נדל"ן בדרך כלל היא עסקה יקרה ואמוציונלית, שבן אדם חסר ניסיון מועד לטעות בה, ולכן אנשים פונים לבעל מקצוע שיש לו ניסיון בניהול עסקאות כבדות משקל מסוג זה", מסכם עו"ד אריאל.
"המתווך במקרקעין הוא האדם המקצועי שמלווה את הקונים והמוכרים בתהליך מכירת נכס או רכישתו. למתווכים יש חובות בסיסיות הנוגעות למידע ספציפי שעליהם לספק לרוכש הדירה, וחשוב שתהיו מודעים להם ובכל מקרה של חשד, ערכו בדיקות נוספות לפני הרכישה".
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
פורסם לראשונה: 08:05, 28.08.20
