ישראלים רבים מפנטזים על בית צמוד קרקע עם חצר: בתקופת הקורונה אף נרשמה עלייה בביקושים לבתים מרווחים עם גינה צמודה בעקבות סבב הסגרים, ההנחיות המגבילות את טווח התנועה והכורח בבידוד. למרות זאת, רוב הישראלים מתגוררים בדירות בשל הפערים הגדולים במחירים בין בית פרטי, קוטג' או וילה, לבין יחידת דיור בבניין מגורים. אחרים מוגדרים "מצמצמי דיור" ולעיתים מעדיפים למכור את הבית הפרטי לטובת מגורים בדירה קטנה יותר במגדל.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
גם מי שהפרוטה מצויה בכיסו מוצא את עצמו בשנים האחרונות מתעניין יותר ויותר ברכישת דירות חדשות בבניינים רבי קומות ולא בצמודי קרקע - ויש לא מעט סוגים: מיני פנטהאוז, פנטהאוז-דופלקס ועוד. לראיה, התחלות הבנייה של מגדלי מגורים בשלושת הרבעונים הראשונים של 2020 היוו כחמישית מכלל התחלות הבנייה בישראל, והעובדה שבאזורי הביקוש חסרות עתודות קרקע פנויות לבנייה, מעודדת את מוסדות התכנון לאשר קידום עוד ועוד דירות בבנייה לגובה.
3 צפייה בגלריה
"ההיצע לצמודי קרקע מצטמצם אבל הביקוש עולה". בתים פרטיים בשכונת גבעת אלונים בקריית אתא
(צילום: גיל כהן)
"התגוררנו בבית צמוד קרקע עם שלושה מפלסים וגינה גדולה כמעט 30 שנה, זה בית שאנחנו בנינו אותו וגידלנו שם את ארבעת ילדינו", מספרת סיגלית שרף (65), תושבת נתניה שהחליטה לאחרונה יחד עם בן זוגה גיורא למכור את הבית הפרטי ולעבור למגדל. "הילדים עזבו את הבית, כל אחד הלך לדרכו, והבית היה מאוד גדול. היה לי ברור שאין טעם להחזיק בית כזה".
"יום אחד אמרתי לבעלי - בוא נחפש לנו דירה עם נוף לים, ואם תמצא דירה מתאימה אנחנו נעבור - וכך היה", היא ממשיכה. שרף רכשה דירה בקומה ה-27 במגדלי בריגה טאוורס בעיר מגוריה. לדבריה, "כאשר מכרנו את הבית רעדה לי היד. הייתי עם דמעות כי עזבנו את כל הזיכרונות בבית הזה. אבל היום אנחנו גרים במגדל הממוקם בקו ראשון לים, יש לנו מרפסת גדולה לראות את כל השקיעות היפות, ונוח לנו בה".
צניחה של 30% בהתחלות בנייה
את היעלמם של צמודי הקרקע בישראל ניתן לראות היטב בנתונים שמפרסמת המדינה. מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה החולפת החלה בנייתם של פחות מ-6,000 בתים פרטיים - צניחה של כ-30% בהתחלות הבנייה והנתון הנמוך ביותר בעשור האחרון. מדובר ב-5,775 בתים צמודי קרקע שבנייתם החלה, כאשר בחמש השנים האחרונות נבנו כ-12,400 צמודי קרקע בכל שנה בממוצע.
שיעור התחלות הבנייה של צמודי קרקע בשנה החולפת הגיע ל-17% בלבד מסך התחלות הבנייה בישראל - הנתון הנמוך ביותר מאז שנת 1995. לשם השוואה, בשנים 2018 ו-2019 החלה בנייתם של 10,718 ו-10,803 בתים צמודי קרקע בהתאמה - שיעור כ-22% מכלל התחלות הבנייה. עוד עולה מהנתונים כי ב-2017 החלה בנייתם של 11,674 צמודי קרקע - שיעור של 23% מכלל התחלות הבנייה. בין 2010 ל-2016 החלה בנייתם של יותר מ-15 אלף צמודי קרקע מדי שנה - שיעור שנע בין 27% ל-40% מכלל התחלות הבנייה, כאשר השיא היה ב-2007 עם שיעור של 48% בהתחלות בנייה של בתים פרטיים.
"צמודי קרקע בישראל זה מוצר שהולך ופוחת", אומר דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת דרא שיווק נדל"ן, המשווקת פרויקטים של בתים צמודי קרקע ברחבי הארץ. לדבריו, "נראה שהמגמה הזו תמשיך בשנים הבאות בגלל הצורך בציפוף ובשמירה על שטחים ירוקים, כך שההיצע של בתים פרטיים הולך ומצטמצם. אולם הביקושים למגורים בבית עם גינה ממשיכים לטפס, במיוחד בתקופת הקורונה, וכאשר ההיצע הולך ומצטמצם והביקוש הולך ועולה - התוצאה היא שבהתאם לחוקי הכלכלה, המחירים שלהם צפויים לעלות".
"בתים צמודי קרקע בישראל זה מוצר שהולך ופוחת. נראה שהמגמה הזו תמשיך בגלל הצורך בציפוף ובשמירה על שטחים ירוקים"
עיקר עתודות הקרקע שמאפשרות בנייה של בתים צמודי הקרקע נמצא לרוב ביישובי הפריפריה ובאזור יהודה ושומרון. "הודות להשקעת המדינה בתחבורה ציבורית, רכבות וכבישים, תפיסת הפריפריה של ישראל הולכת ומשתנה, ולכן הביקוש לצמודי קרקע בפריפריה מתעצם - מגמה שהחלה, אגב, הרבה לפני הקורונה", מוסיף אוהב ציון.
למרות המחשבה שיותר בתים פרטיים נבנים במושבים וקיבוצים, מנתוני הלמ"ס עולה כי כ-67% מהתחלות הבנייה של צמודי קרקע בוצעו בערים וביישובים עירוניים (3,888); כ-12% במושבים ובקיבוצים (התחלות בנייה של 685 צמודי קרקע ו-708 צמודי קרקע בהתאמה); וכ-9% ביישובים כפריים (534).
באר שבע מובילה
ואכן, מנתוני הלמ"ס עולה כי האזורים שמובילים בהתחלות הבנייה של צמודי קרקע בשלושת הרבעונים הראשונים של 2020 הם יישובים ישראלים ביו"ש (עד 10,000 תושבים), המאופיינים בעיקר בבתים בבנייה נמוכה, עם 244 התחלות בנייה של בתים פרטיים, וכן ערים בפריפריה הדרומית והצפונית.
על פי הנתונים, בבאר שבע החלו להיבנות בשנה החולפת 186 צמודי קרקע; אחריה ברשימה אופקים עם התחלות בנייה של 137 צמודי קרקע; רהט עם 133 התחלות בנייה של צמודי קרקע; חדרה עם התחלות בנייה של 108 צמודי קרקע; ראשון לציון וכפר יונה עם התחלות בנייה של 84 צמודי קרקע בכל אחת מהערים; וערד עם 76 בתים פרטיים שהחלה בנייתם.
עוד עולה מהנתונים כי בירושלים החלה בנייתם של 66 צמודי קרקע; זיכרון יעקב עם 65 צמודי קרקע; היישוב תל מונד באזור השרון עם 60 בתים פרטיים שהחלה בנייתם; היישוב חורה עם התחלות בנייה של 59 צמודי קרקע; דימונה עם התחלות בנייה של 57 בתים צמודי קרקע; עתלית (53); יקנעם עלית, גן יבנה ובית שאן (52 התחלות בנייה של צמודי קרקע בכל אחד מהיישובים); תל אביב-יפו ולהבים עם התחלות בנייה של 51 צמודי קרקע בכל אחד מהיישובים ו-48 בתים פרטיים שהחלו בנייתם ביישוב מיתר שליד באר שבע.
"ההתעניינות במגורים בבתים צמודי קרקע בשנה האחרונה טיפסה ביחס לשנת 2019, בעיקר בווילות ובקוטג'ים", אומרת שרה אילין, מנהלת שיווק בחברת שרביב, המשווקת פרויקט צמודי קרקע בשכונת גבעת אלונים בקריית אתא. "השנה האחרונה, שבה אנשים רבים סגורים בבתים לאורך זמן, הגדילה באופן טבעי את הצורך במרחב מחייה גדול ונוח יותר. החלום הישראלי על בית עם גינה עדיין קיים והוא נחלתם של רבים, בעיקר בתקופה זו. הבעיה היא שלמרות הביקושים הגבוהים, אין כמעט פרויקטים חדשים של צמודי קרקע והם הופכים למוצר הולך ונעלם".
"כבר מזמן שהמדינה כמעט ולא משווקת צמודי קרקע, מלבד מקומות שבהגדרה מחייבים בנייה מהסוג הזה", מוסיפה עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי יורו ישראל, שמשווקת פרויקט קוטג'ים שבשכונת אור ים החדשה באור עקיבא - אחד מהמכרזים הבודדים שפורסמו בשנים האחרונות לצמודי קרקע על ידי המדינה. לדבריה, "במצב שנוצר, לקבלנים שרוצים לבנות היום בתים פרטיים אין אפשרות לרכוש קרקע מהמדינה".
הכי יקר לקנות בתל אביב
גם מחירי הבתים הפרטיים טיפסו לאורך השנים, הן על רקע העלייה הכללית במחירי הדיור והן בעקבות הצניחה בהיצע לעומת העלייה בביקושים. על פי ניתוח שערכה לשכת שמאי המקרקעין, בשנתיים האחרונות טיפסו המחירים בשיעור ממוצע של למעלה מ-10%. בתל אביב, למשל, מחיר ממוצע לצמוד קרקע בשנת 2020 עומד על 5 מיליון שקל - עלייה של 12.6% לעומת 2018, אז עמד המחיר הממוצע על 4.415 מיליון שקל.
עוד עולה מהנתונים, כי בירושלים מחיר ממוצע של בית פרטי עמד ב-2020 על 3.9 מיליון שקל - קפיצה של 16.5% לעומת 2018, אז מחיר ממוצע לצמוד קרקע עמד על 3.35 מיליון שקל. בראשון לציון מחיר ממוצע של בית צמוד קרקע בשנה החולפת עמד על 3.6 מיליון שקל - עלייה של 8% לעומת המחיר הממוצע של בית פרטי ב-2018, שעלה אז 3.3 מיליון שקל. באשדוד בית פרטי עולה בממוצע 2.7 מיליון שקל - זינוק של 15% לעומת 2018, אז עמד מחיר ממוצע על 2.295 מיליון שקל.
בנתניה מחיר בית פרטי עולה בממוצע 2.9 מיליון שקל - עלייה של 10% במחיר לעומת שנת 2018, אז עלה צמוד קרקע 2.62 מיליון שקל. בבאר שבע בית פרטי יעלה לכם כיום 1.95 מיליון שקל - עלייה של 11.4% במחירים לעומת 2018, אז בתים כאלה נרכשו תמורת 1.75 מיליון שקל. בית צמוד קרקע בחולון עלה ב-2020 סכום של 2.8 מיליון שקל בממוצע - קפיצה של 15% לעומת 2018, אז המחיר עמד על 2.38 מיליון שקל. ואילו ברחובות מחיר בית פרטי עומד בממוצע על 2.1 מיליון שקל - עלייה של 10% לעומת 2018, אז עמד המחיר על 1.89 מיליון שקל.
"כאשר התחלות הבנייה של צמודי קרקע צונחות והביקוש ממשיך לעלות, הדבר משפיע באופן ישיר על רמת המחירים", מסביר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "מדובר במגמה ארוכת שנים, של מיעוט בהתחלות בנייה של צמודי קרקע מול ביקוש שנשאר קשיח".
יושב ראש לשכת השמאים חיים מסילתי צילום: דנה קופללדבריו, "נראה שהשנה משבר הקורונה חידד במיוחד את היתרונות של צמוד קרקע אל מול מגורים בדירה. העובדה שבבתים פרטיים יש יציאה לגינה, שמאפשרת לבני הבית לצאת החוצה לאוויר הפתוח בתקופת הסגרים, העלתה את קרנם של צמודי הקרקע. אני מעריך שמגמה זאת תימשך בשנים הקרובות, לנוכח העובדה שאין צפי לגידול בהתחלות הבנייה של בתים מהסוג הזה. הקו שמובילות ועדות התכנון הוא ציפוף הבנייה במרכז הארץ באמצעות בנייה מרקמית או בנייה לגובה, במטרה להגדיל את היצע הדיור".
