צפו: מחירי הדיור צפויים לעלות השנה
(צילום: שמוליק דודפור)
בחודש פברואר האחרון נרכשו 10,200 דירות - עלייה של 10% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם (ינואר). כך עולה מסקירה שפרסמה היום (א') הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, בנוגע לענף הנדל"ן למגורים. על פי הנתונים, בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי (בעיקר "מחיר למשתכן") עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בפברואר השנה על 9,400 דירות שנמכרו - עלייה של 19% בהשוואה לאשתקד, בהמשך לעלייה של 16% שנרשמה בינואר (בהשוואה לחודש המקביל לו אשתקד).
מדובר באחת הרמות הגבוהות ביותר של עסקאות לרכישת דירות שנרשמו בחודש פברואר ב-20 השנים האחרונות, למעט חודשי פברואר בשנים 2015-2016. עם זאת, באוצר מציינים כי אמנם שיעורי העלייה בחודשיים הראשונים של השנה גבוהים, אך הם נחשבים מתונים מאלו שנרשמו מאז הופחת מס הרכישה למשקיעים בסוף יולי 2020.
סך העסקאות בדירות יד שנייה בפברואר עמד על 6,500 דירות שנמכרו - עלייה של 10% בהשוואה לאשתקד אך ירידה של 7% בהשוואה לינואר. במרבית האזורים חלה עלייה ברכישת דירות, אך אזור תל אביב ממשיך לבלוט בחולשתו: 455 דירות בלבד נרכשו בפברואר - ירידה של 23% לעומת אשתקד, וזאת בהמשך לירידה של 10% ו-12% בשני החודשים הקודמים. באוצר מציינים כי מי שבעיקר הפסיק לקנות באזור תל אביב אלה משפרי הדיור (מי שיש בידיו דירה והוא מוכר אותה לטובת נכס גדול יותר). על פי הנתונים, בפברואר צנחו הרכישות על ידי משפרי דיור ב-45% לעומת אשתקד, בהמשך לירידה של 19% בכל שנת 2020.
לעומת זאת, לא נרשמה ירידה משמעותית בקרב משפרי דיור ברכישת דירות חדשות באזור תל אביב. לפיכך מעריכים באוצר כי בעקבות מגפת הקורונה חלו שינויים בהעדפות הדיור - במקום רכישת דירות יד שנייה, מעדיפים משפרי הדיור דירות חדשות שבדרך כלל נחשבות מרווחות יותר.
מכירות הקבלנים הסתכמו בפברואר האחרון ב-3,600 דירות שנמכרו - עלייה של 10% לעומת פברואר 2020 ועלייה של 6% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" נרשמה עלייה חדה של 47% במכירות לעומת אשתקד. בהשוואה לינואר נותרו המכירות ללא שינוי. בעוד אזור תל אביב היה חלש בקרב הדירות מיד שנייה, מכירות הקבלנים באזור הזה טיפסו ב-18% בפברואר האחרון. באזור באר שבע זינקו המכירות בשוק החופשי ב-80%, בהמשך לעליות בחודשיים האחרונים, ולמעשה נמכרו 420 דירות על ידי קבלנים - הרמה השנייה בגובהה בהשוואה ארצית אחרי אזור המרכז.
תל אביב מחוץ לתמונה
את הגידול החד הובילו המשקיעים שרכשו 109 דירות - נתון הגבוה פי 4 בהשוואה לפברואר אשתקד. בסך הכל בין החודשים אוגוסט 2020-פברואר 2021 רכשו המשקיעים באזור באר שבע 600 דירות חדשות - עלייה של 175% בהשוואה לתקופה המקבילה. פילוח משקיעים אלו מלמד כי למעלה ממחציתם (56%) מתגוררים במחוז דרום ו-30% מתגוררים במחוזות תל אביב והמרכז.
תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) בפברואר הסתכם ב-6.6 מיליארד שקל – עלייה של 13% לעומת אשתקד וירידה של 3% בהשוואה לינואר. רק כ-15% מסך תזרים המזומנים של הקבלנים נבע ממכירות "מחיר למשתכן", זאת לעומת שיעור של 30% מתזרים זה בפברואר אשתקד. בכך באה לידי ביטוי הירידה החדה במכירות מסובסדות אלו.
בחזרה לרכישות המשקיעים, אלה הסתכמו בפברואר ב-2,000 דירות - זינוק של 60% בהשוואה לפברואר אשתקד. באוצר מציינים כי אף שמדובר בעלייה משמעותית, קצב הגידול ברכישות המשקיעים הולך ומתמתן מאז נובמבר האחרון. בנוסף, לראשונה מאז הופחת מס הרכישה חלה ירידה רצופה של חודשיים ברכישות אלו בהשוואה לחודש הקודם. כך, בפברואר ירדו רכישות המשקיעים ב-11% בהשוואה לחודש ינואר, בהמשך לירידה של 13% בחודש ינואר (לעומת דצמבר 2020). כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בשוק בחודש פברואר על 19.5%, גבוה בשש נקודות אחוז בהשוואה לפברואר אשתקד, אולם נמוך ב-1.7 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם.
גם אצל המשקיעים חל מיתון ברכישות באזור תל אביב של 7% בלבד, כאשר גם בחודשיים הקודמים (דצמבר 2020-ינואר 2021) פיגר הגידול ברכישות המשקיעים באזור זה. אזור באר שבע, כאמור, ממשיך לבלוט עם עלייה של 134% ברכישות המשקיעים. באוצר בדקו את השכר הממוצע של מי שרכשו דירה להשקעה בחודש פברואר - 44 אלף שקל ברוטו לחודש, אולם ציינו שיש שונות גבוהה בין השכר בחמישון התחתון (10,800 שקל) לחמישון העליון (117 אלף שקל בחודש).
מכירות המשקיעים הסתכמו ב-1,800 דירות - ירידה של 8% בהשוואה לאשתקד וירידה של 15% בהשוואה לינואר. ובזמן שבאזור תל אביב היו פחות רכישות, המשקיעים גם לא מיהרו למכור את דירותיהם באזור זה (ירידה של 36% במכירות). הנתון הזה מתכתב עם הירידה במכירת דירות יד שנייה באזור הזה. מנגד, באזורי באר שבע חלה עלייה של 6% במכירות משקיעים.
הגידול החד ברכישות המשקיעים והירידה במכירות המשקיעים הביאו לתוספת של כ-200 דירות ל"מלאי" הדירות בידי משקיעים בחודש פברואר. מחציתה של תוספת זו התרכזה באזור תל אביב. בארבעת החודשים האחרונים (נובמבר 2020-פברואר 2021) גדל "מלאי" זה בקרוב ל-700 דירות, זאת לאחר ירידה ממושכת במלאי זה מאז אפריל 2016, במהלכה נגרעו ממלאי הדירות בידי משקיעים כ-27 אלף דירות.
הזוגות הצעירים רוכשים יותר
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בפברואר ב-4,900 דירות (כולל "מחיר למשתכן"), גידול של 7% בהשוואה לפברואר אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-4,000 דירות, גידול חד של 29% בהשוואה לאשתקד וגידול מתון של 3% בהשוואה לחודש הקודם. גם כאן בולט אזור תל אביב עם ירידה של 3% ברכישות בהשוואה לאשתקד, בהמשך לירידות חדות יותר בחודשיים הקודמים (מלבד אזור זה רק באזור טבריה נרשמה ירידה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשלושת החודשים האחרונים).
מנגד, ממשיך לבלוט אזור באר שבע עם גידול חד ברכישות דירה ראשונה בשוק החופשי, כאשר בפברואר נרשמה עלייה של 64%, בהמשך לשיעור גידול של 45% בכל אחד מהחודשים דצמבר 2020-ינואר 2021. ניתוח מאפיינים סוציו-דמוגרפים של רוכשי דירה ראשונה בבאר שבע (בפרט, רמות השכר שלהם ומצבם המשפחתי, המצביע על שיעור גבוה יחסית של רווקים) מרמז כי לפחות אצל חלקם בסבירות גבוהה מימון הרכישה נעשה במלואו על ידי ההורים.
סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בפברואר עמד על 823 דירות - ירידה חדה של 41% בהשוואה לפברואר אשתקד. בכך נמשכת המגמה של ירידה חדה ברכישות אלו שהחלה עם פרוץ מגפת הקורונה. בהשוואה לחודש הקודם דווקא נרשם גידול חד של 32% במכירות אלו, אם כי יש לציין כי רמת מכירות זו בחודש ינואר הייתה נמוכה במיוחד.
רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-3,300 דירות - ירידה של 5% בהשוואה לפברואר אשתקד לאחר שישה חודשים של גידול ברכישות. ירידה חדה יותר של 10% נרשמה ברכישות בהשוואה לחודש הקודם. בולטת צניחה של 35% ברכישות אלו באזור תל אביב. אזור נתניה היה מהבודדים שרשם עלייה בפברואר של 6%. מספר "חודשי המדף" של דירות הנמכרות על ידי משפרי דיור שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה") עמד בפברואר על 30 חודשים, גבוה בעשרה חודשים בהשוואה לפברואר אשתקד. נזכיר כי על רקע מגפת הקורונה הוארך משמעותית משך הזמן הניתן לרוכשי "דירה בהמתנה" למכור את דירתם הקודמת מבלי שיחויבו במס כבעלי "דירה נוספת".
