יזמי פינוי בינוי רבים נתקלים בדיירים שמסרבים לקבל את תנאי הפרויקט ובכך מעכבים אותו במשך שנים רבות. שיעור ניכר מהסרבנים הם דיירים מבוגרים, שלא מעוניינים לעזוב את מקום מגוריהם, ובשל פגמים בחוק אינם זכאים לקבל חלופות ראויות.
לאחרונה חלה "רעידת אדמה" בתחום הפינוי בינוי בישראל, כאשר בית המשפט פסק לטובת שני קשישים שסירבו לאפשר את בניית הפרויקט מפאת גילם, בריאותם ושיפוץ שערכו בדירתם. כעת אנשים בענף חוששים כי התקדים עלול לאפשר לדיירים לעכב פרויקטים רבים בישראל.
האם החשש מוצדק וכיצד ניתן להתמודד עם סרבני פינוי בינוי? בעזרת עו"ד תומר צדוק, שותף ומנהל מחלקת התחדשות עירונית במשרד וקסלר, ברגמן ושות', ועו"ד שוקי לוי, שותף וראש תחום התחדשות עירונית במשרד ליפא מאיר ושות', ניסחנו שאלות ותשובות שיעשו לכם סדר בנוגע לזכאותכם.
מתי סירוב של בעל דירה לפרויקט פינוי בינוי עשוי להיות מוצדק?
לדברי עו"ד שוקי לוי, "סירוב יכול להיחשב כסירוב סביר, בין היתר, בנסיבות הבאות: אם קבע שמאי פינוי ובינוי שהעסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית לאותו בעלים.
* היזם לא הציע לבעלים מגורים בדירה זמנית על ידי מימון שכר דירה.
* היזם לא הציע לבעלים ערבויות שמתאימות לביצוע העסקה, למשל ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, ערבות להבטחת דמי השכירות ועוד.
* קיימות נסיבות אישיות מיוחדות לגבי אותו בעלים סרבן ספציפי שמצדיקות את הסירוב.
* בעל הדירה או בן משפחתו הם אדם עם מוגבלות, והדירה החדשה לא כללה התאמות לבעל המוגבלות, ככל שהיו כאלו בדירה הקיימת, או שהיזם לא הציע לו שווי כספי של ההתאמות.
* בעל הדירה הסרבן הוא קשיש או חולה הנוטה למות, שלא הוצעו לו על ידי היזם החלופות הקבועות עבורו בחוק פינוי בינוי.
כיצד ניתן להימנע מעיכוב משמעותי בפרויקט עקב סירוב של דיירים?
ניתן להימנע מעיכוב משמעותי על ידי נקיטת פעולות מיד לאחר שהתמלאו שני התנאים הנדרשים בחוק כדי שיהיה אפשרי להגיש תביעה נגד בעלים סרבן - חתימת הרוב הדרוש על ההסכם פינוי בינוי מקרב הבעלים, שמהווים שני שליש מהדירות בכל המתחם ו-60% בכל בית משותף, ואישור התוכנית החדשה.
לאחר התקיימות התנאים, רצוי מאוד לשלוח במהירות מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים לבעלים שטרם חתמו, ולפרט להם אילו השלכות עלולות להיות להגשת התביעה, בהן האפשרות שהסרבן יחויב בתשלום נזק לבעלים שחתמו, שהוא לרוב תשלום גבוה מאוד.
לאחר תקופה לא ארוכה שתוקצב לחתימת הסרבנים, יש להגיש תביעה לבית המשפט, ובמסגרתה לדרוש את תשלום הנזק מהסרבנים, לרבות הוצאות. יש לאפשר לבעלים הזדמנות לחתום בתוך פרק זמן מוגדר על ההסכם, וכך להימנע מהמשך ניהול התביעה מולם, ובאופן כזה הסרבן לא ייכלל ברשימת הסרבנים.
אלו פעולות מנע ניתן לבצע במסגרת ההסכם עליו חותמים הבעלים כדי להפחית את אפשרות הבעלים להיחשב כסרבנים בהמשך הפרויקט, לפני שהוא מתקרב למימוש?
לדברי עו"ד לוי, "חשוב ורצוי בהסכם שעליו חותמים כל הבעלים לרשום שהתמורות לכל הבעלים הן שוות, בפרט לכל הבעלים שיש להם נתוני דירה קיימת דומים, ושהיזם לא יציע לבעלים מסוימים תמורה עודפת. ייקבע גם שפעולה כזו מצד היזם תיחשב להפרה יסודית של ההסכם. נקיטת פעולה כזו תבהיר לבעלים שירצה לדרוש יותר מהמגיע לו (ולהיחשב כסרבן) כי הסיכוי שלו לקבל תמורה עודפת נמוך מאוד.
"עוד רצוי לקבוע שהוסכם בין הבעלים לבין היזם, שכל הטבה או תמורה נוספת שתוצע לבעל דירה מסוים מהיזם, תינתן גם ליתר בעלי הדירות. ניתן להכפיף מקרים כאלו לאישור של רוב חברי הנציגות שימלאו תפקיד של ועדה מיוחדת אשר תקבע, יחד עם יועץ מטעם הבעלים והיזם, שמקרה מסוים מצדיק מתן תמורה שונה לאותם בעלים בלבד אם הנסיבות אכן מצדיקות זאת".
עו"ד שוקי לוי צילום: אופיר אייבפרויקטים של פינוי בינוי עלולים להיות מאתגרים במיוחד לדיירים קשישים. האם יש הסדרים מיוחדים עבורם?
עו"ד תומר צדוק מציין כי "חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 קובע כי על היזם להציע לדיירים קשישים בפרויקט תמורות חלופיות, בנוסף לאפשרות לקבל את הדירה החדשה בפרויקט כמו כל דייר רגיל. ככל שהיזם לא יציע לדיירים הקשישים את התמורות החלופיות כקבוע בחוק, אז הם יהיו זכאים לסרב להתקשר בעסקת הפינוי בינוי, וסירובם ייחשב כסביר כך שלא ניתן יהיה לאכוף עליהם את ביצוע הפרויקט".
מי נחשב לקשיש לפי החוק?
קשיש הוא בעל דירה שבמועד חתימת הסכם הפינוי הבינוי הראשון עם היזם מלאו לו 70 שנים והוא התגורר בדירה במשך שנתיים לפחות.
מה הן אותן תמורות חלופיות לדיירים קשישים?
קיימות כמה תמורות חלופיות לפי החוק:
1. התמורה החלופית הראשונה כוללת למעשה שלוש חלופות שהדייר הקשיש זכאי לבחור אחת מהן:
א. מעבר לבית הורים, לרבות בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי המהוון של דירת התמורה שהקשיש אמור לקבל.
ב. היזם ירכוש לדייר הקשיש דירה חלופית מחוץ לפרויקט, ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת התמורה. מיקומה של דירה כאמור יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש – אם הקשיש ביקש זאת.
ג. היזם ישלם לדייר הקשיש סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו;
2. התמורה החלופית השנייה - קבלת שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה.
3. התמורה החלופית השלישית - קבלת דירת תמורה קטנה יותר בפרויקט ואת ההפרש במזומן.
מהן הבעיות שעולות מהסדרים אלו?
עו"ד צדוק מסביר כי "הואיל ופרויקטים של פינוי בינוי נמשכים שנים ארוכות ממועד חתימת הסכם הפינוי בינוי הראשון ועד לתחילת עבודות הבנייה, הרי שבחינת גילו של בעל הדירה במועד זה בעייתית ביותר. דייר שבמועד חתימת הסכם הפינוי נמצא בשנות ה-60 המאוחרות לחייו, עשוי למצוא עצמו במועד מימוש הפרויקט בשנות ה-70 המאוחרות לחייו ואפילו בגיל מבוגר יותר ולא יהיה זכאי לחלופות של דייר קשיש".
עו"ד תומר צדוק צילום: יורם רשף"בחלופה הראשונה והמשמעותית יותר עבור הדיירים הקשישים, אנו נתקלים היום במקרים שבהם יזמים מתעקשים על שיעורי היוון גבוהים שעלולים לפגוע מאוד, לעיתים בעשרות אחוזים, בערך של התמורה החלופית הראשונה לה זכאי הדייר הקשיש. הפועל היוצא מכך הוא שדיירים קשישים ממעטים לממש את החלופה הראשונה כך שהיא הופכת להיות למעשה חסרת תועלת עבורם".
לגבי חוק מיסוי מקרקעין, אומר עו"ד צדוק כי הוא אמנם מרחיב את תחולת הפטור ממס של פינוי בינוי, כך שיחול גם על התמורות החלופיות של דיירים קשישים, אולם במקרים מסוימים הוא מתנה זאת בתנאים שפוגעים בדיירים הקשישים.
אילו השלכות יש לפסק הדין בעניין הדיירים הקשישים שסירבו לפינוי בינוי?
ראשית, החוק קובע הוראות ברורות לעניין הגדרת קשיש ותנאי הזכאות לתמורות חלופיות, ובכך הוא מקנה ודאות. פסק הדין עלול לעודד סרבנות, מאחר שהוא מעביר מסר שגם מי שאינו עונה על התנאים שבחוק יכול ובסופו של דבר יוכר כזכאי במסגרת תביעת דייר סרבן, ובנוסף לכך הוא יוצר אי בהירות ביחס לדיירים הזכאים להיחשב כדיירים קשישים.
עו"ד צדוק מוסיף כי "עקרון השוויון בפרויקטים של פינוי בינוי הוא עקרון על שיש להקפיד עליו. כתוצאה מפסק הדין, נוצר מצב שבו אותם דיירים נתבעים קיבלו תמורות חלופיות של דיירים קשישים, למרות שהם לא זכאים לכך לפי החוק, וספק רב אם הדיירים האחרים שבמצבם באותו פרויקט – מבוגרים אך לא עונים על הגדרת קשיש בחוק – קיבלו אף הם תנאים דומים. בכך, נפגע עקרון השוויון בין הדיירים וזו תוצאה עגומה כשלעצמה".
